Viviendas Inasequibles

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Por qué la Viviendas son Inasequibles en América

La crisis de la vivienda en Estados Unidos no se puede ocultar. ¿Quiere comprar una vivienda? Los precios de la vivienda han alcanzado recientemente máximos históricos, después de que el inventario de viviendas disponibles se haya desplomado hasta un mínimo histórico. ¿Quiere alquilar, en cambio? Los alquileres aumentaron en junio al ritmo más rápido en cuatro décadas, en parte porque la construcción de nuevas viviendas en relación con la población total fue menor en la década de 2010 que en cualquier otra década registrada.

La crisis de la vivienda en Estados Unidos no sólo se manifiesta en el aumento de los precios. Se manifiesta en el aumento del número de personas sin hogar en estados como California, que hacen un trabajo miserable para alojar a su población. Se manifiesta en el cambio climático, porque la incapacidad de construir suficientes viviendas en las ciudades y cerca de ellas empuja a más personas a los suburbios, donde su huella de carbono es mayor. Se manifiesta en el descenso de la fertilidad, porque el coste de la vivienda disuade a las familias de tener tantos hijos como les gustaría.

Nombra casi cualquier problema que haya sufrido Estados Unidos en la última década. ¿Desigualdad? ¿Obesidad? ¿Una vaga y omnipresente sensación de fatalidad? Se podría contar una historia de la vivienda sobre todos ellos. En el ensayo “The Housing Theory of Everything” (La teoría de la vivienda), los escritores Sam Bowman, John Myers y Ben Southwood sostienen que la escasez de viviendas en el mundo occidental – “se construyen muy pocas casas donde la gente quiere vivir”- aleja a los trabajadores de clase media de las zonas de alta productividad, obliga a la gente a pasar más tiempo sentada en sus coches para desplazarse largas distancias y reduce la disponibilidad de viviendas y las tasas de crecimiento general. Ahí está la contribución de la vivienda a una mayor desigualdad, obesidad y tristeza. Y esta tendencia occidental generalizada es especialmente mala en EE.UU. Aunque la propiedad de la vivienda está fuertemente fomentada por la ley fiscal federal, Estados Unidos tiene menos viviendas por cada mil habitantes que la media de la Unión Europea o de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico.

Este año escribí que Estados Unidos necesita un programa de abundancia para aumentar la oferta de las cosas más importantes de la economía. En los últimos seis meses, he escrito sobre cómo crear abundancia médica abordando la escasez de médicos. He escrito sobre cómo crear abundancia de energía desplegando los avances en energía limpia que ya hemos logrado. He escrito sobre nuevas formas de poner en marcha la experimentación científica que podría, más adelante, producir avances increíbles.

Pero se podría argumentar que nada de eso importa si no construimos suficientes casas para que la gente viva en ellas. Así que la pregunta más importante para la abundancia estadounidense podría ser: ¿Por qué es tan difícil construir una casa en Estados Unidos, ahora mismo?

Piezas y mano de obra

Digamos que usted quiere construir una casa en Estados Unidos. Enhorabuena. Vas a necesitar mucha madera. También, plástico, hormigón, acero, vidrio, y tal vez algunos azulejos de porcelana. Por desgracia, no importa dónde vivas -estado rojo o estado azul, ciudad o pueblo-, los costes de los materiales están aumentando. Incluso antes de que la pandemia afectara a las cadenas de suministro mundiales de metales, el coste medio de la madera, los plásticos y los compuestos (para cosas como barandillas y paneles) se había duplicado de 2008 a 2018.

A continuación, a no ser que pienses en construirlo todo tú mismo, tendrás que encontrar trabajadores de la construcción. Aquí es donde empiezan los verdaderos problemas. El sector de la construcción no ha contratado a suficientes personas para mantener el ritmo de la demanda de viviendas en este siglo. Casi un tercio de los trabajadores de la construcción -y un porcentaje aún mayor de pintores y empapeladores- son inmigrantes. Pero gracias a las políticas antiinmigración y a la pandemia, la inmigración anual a EE.UU. ha caído de cerca de un millón a 250.000 en los últimos cinco años. Además, la crisis inmobiliaria acabó con todo tipo de especialistas. Desde 2006, en California, el número de instaladores de baldosas, carpinteros y obreros de las barras de refuerzo ha disminuido un 23%, un 30% y un 52%, respectivamente.

La mano de obra también ayuda a explicar por qué los costes de la construcción pueden variar significativamente según la zona. Según la Oficina de Estadísticas Laborales, el salario medio por hora de los trabajadores de la construcción en Nueva York y Chicago es aproximadamente el doble que en las zonas rurales de Nuevo México o Texas. Incluso dentro de un estado como California, las normas locales, como los “salarios vigentes” (que establecen un límite mínimo para los salarios de la construcción en los proyectos gubernamentales), pueden afectar significativamente al coste de la mano de obra.

Las normas

Cuando se piensa en las normas de la vivienda, es posible que se piense inmediatamente en la zonificación. Las ciudades y los gobiernos locales dividen un área en pequeños bloques de tierra, o zonas, y crean normas específicas sobre el tipo de uso del suelo, la construcción o la propiedad que se permite en ellas. Se pueden establecer zonas para casas unifamiliares o apartamentos, para edificios bajos o altos, para la conservación de museos o para el desarrollo de “usos mixtos” que combinan el comercio minorista en la planta baja con los apartamentos. Aunque no hay nada intrínsecamente poco ético en la creación de una norma para una parcela concreta, el legado de la zonificación en Estados Unidos es tenso. Las ciudades estadounidenses han utilizado las leyes de zonificación para segregar a los blancos y a los no blancos, para hacer casi imposible la construcción de edificios de apartamentos en zonas de altos ingresos y para desalentar las nuevas construcciones.

En los mercados inmobiliarios más caros de Estados Unidos, los reformistas suelen centrarse en la necesidad de “elevar la zona” de los barrios para construir más alto. Pero hay otras normas que podrían ser aún más onerosas. Como escribió el urbanista Brian Goggin en 2018, algunas ciudades tienen procesos de obtención de permisos con docenas de etapas, que pueden costar cientos de miles de dólares. Cuando el Centro Terner para la Innovación de la Vivienda de la UC Berkeley entrevistó a promotores y trabajadores de la construcción sobre los costes de edificación en San Francisco, todos coincidieron en un solo punto: “El factor más significativo e inútil que eleva los costes de construcción es el tiempo que tarda un proyecto en pasar por los permisos de la ciudad y el desarrollo.” El proyecto medio de San Francisco tarda casi cuatro años en obtener los permisos.

Una por una, cada norma tiene sus razones. Los requisitos de diseño y construcción pueden mantener la seguridad de los edificios y la uniformidad y belleza de los barrios (en opinión de algunos). Las normas de conservación histórica pueden proteger el sentido de la tradición de un barrio. Los requisitos de contratación local y las normas sobre los salarios vigentes pueden promover el trabajo para los locales y establecer un piso salarial para los trabajadores de bajos ingresos. Los requisitos de aparcamiento pueden garantizar que la gente pueda acceder a las nuevas tiendas o apartamentos. Con las tasas de urbanización, los gobiernos locales pueden beneficiarse directamente de las nuevas construcciones recaudando fondos que se utilizarán para cosas como el alcantarillado, las escuelas o las carreteras.

Puede que estas normas no parezcan del todo diabólicas. ¿Quién está en contra del dinero para las escuelas? ¿Quién está en contra de que se construyan viviendas seguras para personas con bajos ingresos? Nadie, quizás. Pero cuando se suman, las normas defendibles pueden convertirse en barreras indefendibles para la nueva construcción.

Esto es especialmente cierto en el caso de los proyectos de viviendas asequibles, que dependen de muchas fuentes de financiación y organismos gubernamentales diferentes. El Centro Terner estima que estos proyectos en California cuestan 48 dólares más por pie cuadrado que los proyectos a precio de mercado. Eso supone 48.000 dólares más para construir cada apartamento típico de 1.000 pies cuadrados, o casi 4 millones de dólares más para un edificio de ocho apartamentos. ¿Qué ocurre cuando la construcción de viviendas asequibles no es asequible? Que se obtienen menos.

La vetocracia local

Supongamos que eres un promotor inmobiliario. Encuentras un terreno vacío en una ciudad importante. Propones construir un gran edificio de apartamentos sobre el hormigón agrietado, con docenas de unidades reservadas para personas sin hogar. Cuando preguntas en la comunidad, la gente te dice que le encanta la idea. Más viviendas, menos personas sin hogar. ¿Quién podría decir que no?

La respuesta es: un vecino enfadado y litigante. Al presentar una demanda medioambiental, esta única persona puede retrasar la construcción durante años exigiendo a los planificadores que realicen una investigación costosa y larga sobre el impacto ecológico del nuevo desarrollo.

Esto no es una hipótesis. Como escribió el autor y urbanista M. Nolan Gray en The Atlantic, es la historia de un sueño de vivienda aplazado, en la esquina de las calles Primera y Lorena, en el barrio de Boyle Heights de Los Ángeles. En las últimas décadas, dijo Gray, las normas ambientales de California -en particular la Ley de Calidad Ambiental de California, o CEQA- han permitido a los ciudadanos vetar nuevos proyectos arrastrando a los promotores a los tribunales y cargándoles con cientos de miles de dólares en honorarios legales e investigación ambiental. “Las demandas de la CEQA han puesto en peligro las viviendas de relleno en Sacramento, las granjas solares en San Diego y el transporte público en San Francisco”, escribió.

Los investigadores llaman a veces a este fenómeno “voz ciudadana”. Como me gustan tanto los ciudadanos como las voces, no me gusta este término. Prefiero la vetocracia -gobierno por veto-, que es la frase de Francis Fukuyama para los sistemas que dan poder a las minorías que se oponen para impedir que se haga algo. La vetocracia local suena adecuadamente vomitiva para describir esta situación.

La vetocracia local es cara en dos sentidos. No sólo limita la oferta de viviendas, sino que también eleva el coste de la construcción. Los costes de construcción interestatal se triplicaron entre los años 60 y 80, incluso después de ajustar la inflación, según una investigación de la profesora de la Universidad George Washington Leah Brooks y el profesor de Derecho de Yale Zachary Liscow. Los costes básicos, como la mano de obra y los materiales, no explicaron el aumento. Pero los investigadores hallaron indicios sugestivos de que la CEQA y otras leyes medioambientales aprobadas en la década de 1970 facultaron a los ciudadanos para vetar nuevos proyectos de construcción, lo que “provocó un aumento del gasto por kilómetro”, concluyeron Brooks y Liscow.

Al igual que muchas normas de vivienda son medianamente defendibles de forma aislada, se podría decir que no hay nada malo en que la gente ofrezca su opinión sobre las construcciones que afectarán a su barrio. ¿No es esto la democracia en acción? Pues no. La democracia es el gobierno del pueblo, de todos ellos. Por el contrario, la vetocracia local es el gobierno de un grupo muy pequeño “que grita a voz en grito con [su] abogado en la marcación rápida”, como dijo Jerusalem Demsas de The Atlantic.

Cuando se entrega el gobierno a los más litigantes, se permite implícitamente que los propietarios más viejos y ricos bloqueen la construcción para los inquilinos más jóvenes y pobres. Esa no es una receta para la abundancia de viviendas. Es una receta para el statu quo.

El estancamiento

En el último medio siglo, los precios de los televisores, los aparatos electrónicos, los ordenadores, los juguetes, la ropa e incluso los coches han bajado en términos ajustados a la inflación. Pero los precios de la vivienda no lo han hecho. Nadie ha descubierto cómo hacer con la vivienda lo que Henry Ford hizo con los coches o Samsung con los televisores de pantalla plana.

En todo el mundo, la construcción parece ser una de las únicas industrias productoras de bienes que no se está volviendo más productiva. El economista Robert Gordon, de la Universidad Northwestern, ha calculado que el sector de la construcción registró un crecimiento negativo de la productividad en torno al cambio de siglo, tanto en EE.UU. como en Europa, debido a un descenso de la “productividad multifactorial”, que es un complicado indicador de la innovación.

¿Por qué es tan difícil innovar en la construcción de viviendas? Tal vez la gente sea rara con las casas, en el sentido de que se conforman con comprar el mismo iPhone que todo el mundo, pero quieren una casa que parezca única. (La gente presumida que dice odiar los condominios “de molde” sigue comprando relojes Rolex y coches de lujo fabricados en masa por millones). Por otro lado, puede que los cambios de moda impidan un aumento duradero de la productividad. (Puede que las diferentes normas del país hagan que la innovación en la construcción sea poco atractiva, porque se puede acabar diseñando una pieza de vivienda que sea útil en Raleigh pero ilegal en Seattle.

“Creo que la forma más sencilla de explicar la falta de productividad es que es difícil ganar dinero probando nuevas ideas en la construcción, y las estrategias que mejoran la productividad en otros sectores no parecen funcionar muy bien en la construcción”, me dijo Brian Potter, cuyo boletín Construction Physics analiza el sector de la construcción. La innovación prospera cuando los empresarios pueden experimentar de forma barata y fracasar sin demasiada catástrofe. En la vivienda, la experimentación es cara, y los fallos de diseño pueden ser fatales.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Le pregunté a Potter si los vídeos de proyectos de construcción de apartamentos superrápidos en China sugerían que otros países podrían estar descifrando el código de la innovación en la vivienda. En muchos de estos vídeos aparece la empresa Broad Sustainable Building. “El hecho de que sea rápido no significa que sea productivo”, dijo. “Estas cosas funcionan básicamente arrojando una enorme cantidad de recursos y mano de obra al problema. Si observamos los edificios que se levantan, están utilizando como tres o cuatro grúas a la vez sólo para mantener las cosas en movimiento”. Es posible que empresas como Broad Sustainable Building consigan algún día un gran avance en la tecnología de la construcción. Pero por ahora, básicamente están haciendo cosas normales en avance rápido.

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La vivienda no se ve frenada por un cuello de botella, sino por varios tipos de cuellos de botella muy diferentes: la inflación del coste de los materiales, las normas anti-construcción, las actitudes NIMBY y las barreras a la innovación.

Teniendo esto en cuenta, he aquí algunas soluciones para cada cuello de botella:

• Estados Unidos no puede hacer mucho para cambiar el precio mundial de la madera. Pero sí podemos controlar nuestra política de inmigración. Ahora mismo, los bajos niveles de inmigración están limitando nuestra capacidad de construcción. Un aumento de la inmigración mejoraría la mano de obra de la construcción y, quizás, también la de la innovación. Deberíamos dar la bienvenida a mentes jóvenes y brillantes que puedan intentar resolver el problema del estancamiento.
• Los legisladores deberían acabar con la zonificación unifamiliar, que hace ilegal la construcción de dúplex y apartamentos más grandes. Pero cuando los permisos tardan varios años y cuestan varios cientos de miles de dólares, no se puede esperar una explosión repentina de nuevas construcciones. Así que los legisladores también deberían agilizar y facilitar el desarrollo. Por ejemplo, la agencia de financiación de la vivienda de Minnesota agiliza el proceso de obtención de permisos permitiendo a los promotores rellenar una única solicitud para múltiples agencias y recursos de financiación. El redactor del boletín Potter también aboga por un límite estatal de tiempo máximo para revisar los permisos de construcción.
• Como han informado Demsas y el investigador de costes de transporte Alon Levy, algunos países europeos no permiten que los vecinos ruidosos y enfadados exijan revisiones medioambientales infinitas. Por ejemplo, las agencias de construcción francesas realizan los estudios medioambientales internamente y no abren la puerta a las demandas de los ciudadanos que pueden obstaculizar el nuevo desarrollo. Cuando la política de construcción se deja en manos del vecino más ruidoso, la respuesta habitual a las nuevas unidades es no. Pero cuando el Estado tiene el control, puede servir a la necesidad de más viviendas del público en general.
• La construcción de viviendas es tan complicada -la estructura, la climatización y los revestimientos interiores son procesos totalmente diferentes- que ninguna tecnología de uso general hará que la construcción sea inmediatamente más productiva. Pero puede haber muchas pequeñas balas de plata. Por ejemplo, la empresa de robótica de la construcción Canvas ha presentado un sistema robótico de tabiquería seca que parece prometedor. Los paneles de yeso representan sólo un 4% del coste de la construcción de una nueva vivienda unifamiliar. Pero con 25 empresas del estilo de Canvas trabajando en 25 partes diferentes del proceso de construcción, podríamos llegar a algún sitio.

Así que la respuesta corta a la pregunta “¿Por qué es tan caro construir una casa en Estados Unidos? No hay una respuesta corta. Los costes de la vivienda son complejos porque casi la mitad del coste procede de las normas y preferencias locales, más que de los materiales y la mano de obra. En cierto modo, eso es apropiado. Una casa no es sólo un montón de madera, piedra y trabajo. Es un depósito de nuestros valores. El sistema de vivienda de Estados Unidos podría dar prioridad a la abundancia -más casas, permitidas más rápido y construidas más barato-. En cambio, al poner las normas por encima de los resultados y los litigios por encima del beneficio público, estamos consiguiendo menos casas, permisos interminables y proyectos caros. Al igual que en la sanidad, la energía y la investigación científica, los fallos de la política de vivienda estadounidense no son misteriosos códigos de error. Son fallos de diseño. Esto es lo que ocurre cuando se construye un mal proyecto según lo previsto.

Revisor de hechos: Hellen

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