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Contrato de Arrendamiento de Local Comercial
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Visualización Jerárquica de Arrendamiento Comercial
Asuntos Sociales > Urbanismo y construcción > Arrendamiento inmobiliario > Contrato de alquiler
Contrato de Arrendamiento de Local Comercial en Derecho Francés
Se denomina “propiedad comercial” a las disposiciones legales y reglamentarias que regulan las condiciones de fijación del precio del alquiler, que dan derecho al arrendatario comercial a renovar el contrato de arrendamiento de los locales ocupados por su empresa. Según el artículo L145-1 del Código de Comercio, la aplicación del estatuto de arrendamiento comercial está supeditada a que el arrendatario explote un negocio de su propiedad, pero, si la obligación de explotación es una condición para la aplicación del estatuto de arrendamiento comercial, el incumplimiento de esta condición no puede dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento en ausencia de una cláusula que exija la explotación efectiva y continua de la actividad en el local arrendado.
Las disposiciones del Capítulo V del Libro 1 del Código de Comercio se aplican también a los arrendamientos de edificios o locales principales o accesorios, necesarios para el ejercicio de la actividad de las empresas públicas y de los establecimientos públicos de carácter industrial o comercial, dentro de los límites definidos por las leyes y reglamentos que los regulan y siempre que estos arrendamientos no incluyan ningún derecho de paso sobre el dominio público. En el caso de unos lotes de un centro comercial situado en una explanada portuaria que fueron inicialmente objeto de un contrato de arrendamiento, el Tribunal de Casación dictaminó que las partes no podían optar por someter sus relaciones de alquiler a la condición de arrendamientos comerciales cuando se refieren a bienes pertenecientes al dominio público.
Cuando las partes han expresado su deseo de renovar el contrato “para un arrendamiento comercial en los mismos términos y condiciones anteriores” sin mencionar ninguna reserva, han llegado a un acuerdo expreso sobre los términos y condiciones del arrendamiento anterior, incluido el precio del arrendamiento.
En un ámbito completamente distinto, relativo al estatuto de los arrendamientos comerciales, se consideró que el guardián de un refugio cuya función se limitaba a proporcionar comida y bebida a los usuarios no tenía derecho a alegar la existencia de una clientela independiente y a beneficiarse de las disposiciones relativas a la propiedad comercial. El estatus de los arrendamientos comerciales proporciona una protección de orden público. Así, cuando el contrato de arrendamiento contiene disposiciones fraudulentas para impedir la aplicación del estatuto jurídico de los arrendamientos comerciales, el arrendador no está facultado para invocar contra el ocupante una cláusula del acuerdo fraudulento que regula el derecho de cesión protegido por el artículo 145-16 del Código de Comercio. El artículo L. 1311-2 del Código General de Entidades Locales permite a las autoridades públicas conceder arrendamientos de larga duración en su dominio público. Sin embargo, a pesar de la condición de arrendatario enfitéutico del arrendador, el estatuto de los arrendamientos comerciales no se aplica a los contratos cuyo objeto son bienes dependientes del dominio público.
Los arrendamientos comerciales tienen una duración de nueve años. Al final de uno de los períodos de arrendamiento, el arrendador que se niegue a renovar el contrato debe informar al arrendatario de su intención seis meses antes de la fecha de vencimiento mediante un acta de alguacil. En el caso de un usufructo que grava un edificio en el que está instalada una empresa, es el usufructuario el único que tiene la facultad de notificar al arrendatario o de negarse a renovar el contrato de arrendamiento.
El arrendador que ha notificado puede reconsiderar su decisión, pero sólo puede ejercer su “derecho de arrepentimiento” de forma efectiva a condición de que no vaya acompañado de ninguna reserva. Pero el arrendador, que ha respondido tardíamente a una solicitud de renovación del arrendatario, se considera que ha aceptado el principio de renovación, no se le priva sin embargo del derecho a solicitar la fijación de un nuevo alquiler. También dictaminó que la aceptación en principio de la renovación del contrato de arrendamiento resultante de la falta de respuesta del arrendador a una solicitud de renovación formulada por su inquilino sólo tiene carácter provisional y no impide el posterior ejercicio del derecho de opción del arrendador si éste rechaza la renovación del contrato ofreciendo el pago de una indemnización por desahucio. Hasta un mes después de la notificación de la resolución definitiva que fija la renta del contrato renovado, el arrendador o el arrendatario pueden optar por la no renovación del contrato. Este plazo no impide la ejecución de la decisión final que fija el importe del alquiler, que puede continuar mientras no se ejerza el derecho de opción. El perjuicio derivado de la pérdida del derecho a permanecer en el local hasta el pago de la indemnización por desahucio es distinto del perjuicio compensado por esta indemnización.
Salvo que conste en un documento notificado por el arrendador al arrendatario, una declaración de negativa a renovar el contrato de arrendamiento, hecha verbalmente por el arrendador en respuesta a la solicitud del agente judicial de renovar el contrato, no constituye un acto de negativa a renovar. Si el arrendador se limitó a declarar verbalmente al agente judicial, al notificarle la solicitud del arrendatario de renovar el contrato, que se negaba a renovar el contrato, un tribunal de apelación dedujo con razón, por este solo motivo, que la mera mención de esta declaración en el acto de notificación no tenía ningún efecto sobre la renovación del contrato.
La ausencia de la información requerida por los artículos R. 123-237 y R. 123-238 del Código de Comercio francés en una carta de notificación formal no afecta a su validez si el destinatario ha identificado a su autor, que era el arrendador.
Para declarar la nulidad del preaviso de resolución del arrendador de un local comercial, una sentencia sostiene que el preaviso de resolución de un contrato de arrendamiento comercial sólo puede ser entregado por el arrendatario dentro de los plazos y según las modalidades previstas en el artículo L. 145-9 del Código de Comercio francés, que, en la versión aplicable el 16 de febrero de 2016 y resultante de la Ley de 6 de agosto de 2015, exigía que el preaviso fuera entregado por acto extrajudicial. La 3ª Sala de lo Civil anuló esta decisión. Dictaminó que al resolver así se infringía la Ley: en cuanto que el artículo L. 145-4, en su redacción resultante de la Ley de 6 de agosto de 2015, da al arrendatario la opción de notificar la rescisión al final de un período de tres años, con una antelación mínima de seis meses, por carta certificada con acuse de recibo o por acto extrajudicial.
Cuando el arrendatario de un contrato de arrendamiento ha quedado en posesión al expirar el primer contrato derogatorio, no es necesaria la inscripción en el registro mercantil y de sociedades. Se produce entonces un nuevo arrendamiento que se rige por el estatuto de los arrendamientos comerciales y el arrendatario se convierte entonces en titular de un contrato de arrendamiento legal de nueve años en la fecha de expiración del contrato anterior.
Una cláusula de adhesión sin indemnización estipulada en beneficio del arrendador no impide el derecho del arrendatario desalojado a ser indemnizado por los gastos de traslado a un nuevo emplazamiento con instalaciones y equipamientos similares a los que se vio obligado a abandonar.
Para estimar las solicitudes de resolución de un contrato de arrendamiento comercial y del subarrendamiento, una sentencia señaló que el contrato de arrendamiento estipulaba su resolución por ministerio de la ley tras una notificación formal de ejecución o un requerimiento de pago y sostuvo que una carta certificada que hacía las veces de requerimiento cumplía las condiciones legales cuando daba lugar a una interpelación suficiente del deudor, . La 3ª Sala de lo Civil, revocando esta decisión, dictaminó que la aplicación de una cláusula de extinción de un contrato de arrendamiento comercial por ministerio de la ley solo podía resultar de un acto extrajudicial.
El arrendador que ejerce su derecho a recuperar el local arrendado para reconstruir el edificio existente puede evitar el pago de la indemnización por desahucio ofreciendo al arrendatario desahuciado un local que corresponda a sus necesidades y posibilidades, situado en un lugar equivalente. Sin embargo, para que esta oferta del arrendador sea admisible, no basta con que el arrendador haya iniciado la construcción y haya comunicado a los arrendatarios un plano del local y del local ofrecido. La oferta del arrendador no puede ser válida si el local ofrecido como sustitución no existía en el momento de la notificación.
Tal día como hoy de 1918, el Tratado de Bucarest obligó a Rumanía a efectuar reparaciones territoriales y financieras tras su derrota ante las Potencias Centrales durante la Primera Guerra Mundial (véase las consecuencias de los Tratados). Justo 36 años más tarde, en 1954, el general del Viet Minh Vo Nguyen Giap tomó por sorpresa a los franceses en la batalla de Dien Bien Phu, rodeando su base con 40.000 hombres y empleando artillería pesada para capturarla durante la Primera Guerra de Indochina. (Imagen de Wikimedia)
La acción que tiene por objeto declarar no escrita una cláusula de un contrato de arrendamiento comercial que anula el derecho de renovación, en virtud del artículo L. 145-15 del Código de Comercio, no está sujeta a la
El derecho a la renovación es imprescriptible.
La disolución de una sociedad, cuando da lugar a la transmisión universal de su activo y su pasivo a uno de los socios, incluye el derecho al arrendamiento del que era titular. El socio único sustituto de la sociedad disuelta tiene todos los bienes, derechos y obligaciones de ésta. No se trata de una cesión del contrato de arrendamiento, por lo que no es necesaria la autorización del arrendador prevista a tal efecto.
En el caso de un arrendamiento conjunto, y salvo que se estipule lo contrario en el acuerdo, la entrega de las llaves a la propietaria por parte de uno de los arrendatarios conjuntos o de su agente o representante, manifiesta la única intención de este arrendatario de rescindir el contrato; este hecho no pone fin al contrato con respecto a los demás arrendatarios conjuntos.
Las rentas de estos arrendamientos se fijan por acuerdo de las partes o por el juez en las condiciones establecidas por la Ley. En el plazo de un mes a partir de la notificación de la resolución definitiva que fija la renta del contrato renovado, las partes redactan un nuevo contrato, salvo que el inquilino renuncie a la renovación o el arrendador la rechace. Cualquiera de las partes puede ejercer su derecho de opción antes de pedir al juez que fije la renta. La fijación convencional de la renta libremente acordada entre las partes supone la renuncia al procedimiento de revisión judicial de la renta y constituye una modificación significativa de las obligaciones respectivas de las partes producida durante el transcurso del arrendamiento en condiciones no previstas por la ley y justifica, por sí sola, la supresión del límite máximo de la renta. Los intereses adeudados por la diferencia entre la renta del arrendamiento renovado y la renta pagada desde la renovación correrán, salvo pacto en contrario, desde la fecha de entrega de la cédula de emplazamiento para fijar el precio.
Cuando el contrato de arrendamiento incluye una cláusula de escala móvil que estipula la revisión trienal automática de la renta por referencia al índice nacional del coste de la construcción, el juez de primera instancia puede deducir que el requerimiento de pago en virtud de la cláusula resolutoria del contrato de arrendamiento tiene como objetivo válido un recordatorio de renta resultante de la aplicación de la cláusula de escala móvil.
No obstante lo dispuesto en el artículo L. 145-38, si el contrato de arrendamiento incluye una cláusula de escala móvil, podrá solicitarse una revisión siempre que, como consecuencia de esta cláusula, el alquiler aumente o disminuya en más de una cuarta parte con respecto al precio previamente fijado por contrato o por decisión judicial. Para determinar la variación de un trimestre, debe compararse el precio del alquiler obtenido por el funcionamiento de la cláusula de escala móvil con el último precio fijado por el acuerdo de las partes, excluyendo la indexación. Estas cláusulas de indexación referidas a un índice base fijo no contravienen el artículo L. 112-1 del Código Monetario y Financiero siempre que exista concordancia entre el periodo de variación del índice y el de variación de la renta. El tribunal debe investigar si el método de cálculo elegido por la cláusula crea una distorsión efectiva entre el intervalo de variación del índice y el tiempo transcurrido entre dos revisiones.
Cuando se lleva a cabo una revisión judicial del alquiler y la fecha de entrada en vigor de la renta revisada no se corresponde con la fecha prevista para la indexación anual, el juez debe adaptar la cláusula de escala móvil al valor del alquiler, ya que la revisión del alquiler no puede organizar por sí misma la distorsión prohibida por la ley. Un tribunal de apelación dedujo exactamente que la cláusula de indexación no era ilegal y que, al haber aumentado el alquiler en más de una cuarta parte desde la última vez que se fijó, la solicitud de fijar la renta revisada al valor del alquiler era admisible. La distorsión no se deriva de la cláusula de indexación en sí, sino del desfase temporal entre la fecha de renovación del contrato de arrendamiento y la fecha prevista para la indexación anual de la renta.
La estipulación de que la renta de un contrato de arrendamiento comercial se compone de una renta mínima y de una renta calculada en función del volumen de negocios del arrendatario no prohíbe, cuando el contrato lo prevé, recurrir al juez de rentas comerciales para fijar, en el momento de la renovación, el mínimo garantizado al valor del alquiler. El juez se pronunciará entonces según los criterios del citado artículo L. 145-33, en particular en lo que se refiere a la obligación contractual del arrendatario de pagar, además del mínimo garantizado, una parte variable, valorando la reducción resultante.
Salvo decisión judicial en caso de desacuerdo entre el nudo propietario y el usufructuario, éste no podrá, sin la asistencia del nudo propietario, arrendar o renovar el contrato de arrendamiento de un edificio de uso comercial, industrial o artesanal. (Artículo 595 último párrafo del Código Civil). La solicitud de renovación notificada por el arrendatario al usufructuario es inadmisible.
La solicitud de revisión se notifica por acto extrajudicial, se envía un escrito al arrendador antes de que el juez sea atendido. Si la solicitud de revisión se notifica después del escrito de demanda, el procedimiento de revisión es inadmisible y esta situación no puede regularizarse.
El objetivo de una cláusula de escala móvil es variar hacia arriba y hacia abajo. Si una cláusula del contrato de arrendamiento excluye cualquier reciprocidad de variación, distorsiona el funcionamiento normal de la indexación. Por lo tanto, una cláusula de indexación que excluye la variación recíproca y estipula que el alquiler solo puede revisarse al alza es nula. Si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula de indexación basada en la variación del índice del coste de la construcción, que se aplica regularmente, la renta en vigor es el resultado de la aplicación de esta cláusula que se refiere a un índice legal. El juez puede, basándose únicamente en estos motivos, decidir que, en ausencia de un cambio en los factores comerciales locales que haya provocado una variación superior al 10% del valor del alquiler, no es necesario revisar la renta sobre la base del artículo L.145-38 del Código de Comercio, que, por derogación de la norma establecida en el artículo L. 145-33 del mismo código, no se refiere en principio al valor del alquiler.
Cuando las partes han acordado, en cada firma de las sucesivas modificaciones, una ampliación de la base del contrato de arrendamiento y una nueva renta, en particular en consideración a esta ampliación, y las modificaciones introducidas por las modificaciones implican otras tantas modificaciones convencionales de la renta, la última modificación por modificación que haya precedido a la solicitud de revisión legal debe considerarse como el precio previamente fijado de común acuerdo en el sentido del artículo L. 145-39 del Código de Comercio relativo a la revisión de la renta en presencia de una cláusula de escala móvil.
La supresión del límite máximo de los alquileres comerciales, prevista en el artículo L145-34 del Código de Comercio, depende de la evolución significativa de los factores comerciales locales durante el arrendamiento anterior. La solicitud del arrendador debe valorarse en relación con la actividad o actividades comerciales desarrolladas en el local arrendado, sin que exista razón alguna para excluir de este examen la actividad de un subarrendatario. El arrendador tiene derecho a invocar por primera vez en el procedimiento de apelación el argumento de que la renta debe ser descontada por el hecho de que la duración del contrato de arrendamiento vencido había superado los doce años como consecuencia de la prórroga tácita. Un cambio significativo en los factores comerciales locales sólo puede constituir una razón para eliminar el límite máximo del nuevo alquiler si es probable que tenga un impacto favorable en la actividad comercial llevada a cabo por el arrendatario.
Cuando estos locales han sido construidos o acondicionados para servir a un único tipo de explotación y no pueden destinarse a otro uso sin transformaciones importantes o costosas (cine, teatro, hotel, etc.), el alquiler se fija entonces de acuerdo con las prácticas del ramo de actividad de que se trate, con exclusión de cualquier límite máximo.
El arrendador sólo puede oponerse a la modificación de la cláusula de destino del local arrendado negando el carácter conexo o complementario de la actividad prevista. El arrendador debe notificar mediante acto extrajudicial en el plazo de dos meses su oposición al carácter conexo o complementario de la actividad prevista. De este modo, el arrendador manifiesta inequívocamente su oposición a que se añada a las actividades autorizadas en el contrato de arrendamiento la actividad prevista por el arrendatario, pero no está obligado a motivar su impugnación y, si procede como se ha dicho en el plazo previsto, no se incurre en la caducidad prevista en el artículo L. 145-47 del Código de Comercio francés.
Salvo que las partes lleguen a un nuevo acuerdo, generalmente relativo a un aumento de la renta, el arrendador que mantiene su negativa es responsable de una “indemnización por desahucio” que fija el Tribunal que conoce del asunto a petición del inquilino. El documento extrajudicial en el que se notifique la denegación de la renovación debe indicar, bajo pena de nulidad, que el inquilino que pretenda impugnar la denegación de la renovación o solicitar el pago de una indemnización por desahucio debe, bajo pena de ejecución, presentar el asunto ante el tribunal antes de que transcurra un plazo de dos años a partir de la fecha de notificación de la denegación. En cuanto al cómputo del plazo de prescripción, sólo la remisión al tribunal puede interrumpir el plazo establecido en el artículo L.145-10 del Código de Comercio. El arrendador debe informar al arrendatario del precio que solicita en su notificación de rescisión o en la respuesta a la solicitud de renovación del arrendatario, ya que, de lo contrario, la solicitud no surte efecto para interrumpir el plazo de prescripción de dos años de la acción para fijar el precio del arrendamiento renovado, que corre a partir de la fecha de entrada en vigor del nuevo contrato.
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En caso de denegación de la renovación por parte del arrendador, el Tribunal examina las razones dadas por éste a su arrendatario para justificar la no renovación, en particular, cuando esta razón se basa en una falta de éste relacionada con la ejecución del contrato. La falta debe considerarse lo suficientemente grave como para justificar la no renovación. Para valorar la falta que justifica la denegación de la renovación, el juez debe fijarse en la fecha de la notificación. La cesión de un contrato de arrendamiento no coloca al cesionario en la misma situación que el cedente: la falta consistente en el impago de la renta y el retraso en el pago de la misma sólo puede justificar la denegación de la renovación del contrato cedido si los hechos son imputables al inquilino al que se envió la notificación, y no al anterior inquilino que había cedido su contrato.
Un arrendatario al que se le ha notificado una rescisión sin causa y que ha abandonado el local alquilado antes de que se haya resuelto su solicitud de declaración de nulidad de la rescisión no puede verse privado de su derecho a la indemnización por desahucio. Cuando dos cónyuges casados en régimen de comunidad son coarrendatarios de un contrato de arrendamiento y se divorcian, el arrendador no puede invocar la falta de inscripción de uno de los coarrendatarios en el Registro Mercantil para denegar a los ex cónyuges, que se encuentran en régimen de copropiedad postcomunitaria, el pago de una indemnización por desahucio.
Una sentencia de recuperación judicial sólo tiene efectos interruptores en los procedimientos ya iniciados y el plazo en el que el inquilino puede impugnar la validez de una notificación de rescisión sin oferta de renovación o indemnización por desahucio no se suspende por la colocación del inquilino en recuperación judicial o liquidación.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2024 o antes, y el futuro de esta cuestión):
Por lo tanto, el aviso de rescisión del arrendador debe estar motivado de forma precisa, de modo que si el arrendador no especifica en el aviso de rescisión las reparaciones que solicita que se lleven a cabo y los arrendatarios no están en condiciones de saber cuál es la falta o la violación de las cláusulas del contrato de arrendamiento que deben reparar en el plazo, Al no estar justificada la negativa a renovar el contrato de arrendamiento sin una oferta de indemnización por desahucio, se renueva el contrato de arrendamiento.
La ausencia de una negativa válida del arrendador a renovar el contrato de arrendamiento no da lugar a su renovación, sino a que se le condene a pagar una indemnización por desahucio. El arrendador siempre tiene derecho a rechazar la renovación del contrato de arrendamiento vencido mediante el pago de una indemnización por desahucio y, en el caso de una negativa a renovar sin oferta de indemnización por desahucio por razones serias y legítimas, la ausencia de una notificación formal regular, si se establece, deja en pie la negativa a renovar pero da derecho al arrendatario al pago de una indemnización por desahucio. En cuanto a la valoración de la indemnización por desahucio, el hecho de que una indemnización no esté sujeta al impuesto sobre el valor añadido no impide, por sí mismo, que se tengan en cuenta elementos contables, incluidos todos los impuestos, para su determinación. La determinación del valor de mercado de la empresa se lleva a cabo de acuerdo con las prácticas y métodos utilizados en la profesión o el sector de la actividad comercial en cuestión. El tribunal debe determinar los métodos de valoración utilizados en la profesión.
Ser funcionario es incompatible con ser comerciante. Esta incompatibilidad justifica la no renovación de un contrato de arrendamiento comercial concedido a un funcionario municipal; también impide que el negocio sea explotado por un pariente que sea agente.
El arrendamiento de gestión de un negocio sólo es válido si el arrendador principal que lo concede ha explotado el negocio durante al menos dos años. Todo contrato de arrendamiento de gestión o cualquier otro acuerdo que contenga cláusulas similares, otorgado por el propietario o el explotador de una empresa que no cumpla las condiciones previstas en los artículos anteriores, será nulo. Se incurre en la pérdida del derecho a renovar el arrendamiento, prevista en el artículo L. 144-10 del Código de Comercio, cuando el arrendatario principal concede un arrendamiento de gestión afectado por la nulidad prevista en el apartado 1 del mismo texto.
Un arrendador impugnó el derecho del heredero del arrendatario de un negocio a renovar el contrato de arrendamiento alegando que le había cedido el negocio en régimen de administración. Pidió la validación de la notificación que le había hecho por motivos serios y legítimos, y pidió su desalojo. El Tribunal de Casación, aprobando la desestimación del Tribunal de Apelación de la petición del arrendador, dictaminó que el juez de primera instancia había calificado suficientemente la existencia de una clientela real y cierta y no de una clientela futura o potencial, y que había deducido correctamente que la actividad en cuestión no había desaparecido en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de gestión y que era indiferente que el arrendatario-gerente hubiera realizado o no, en la fecha de la notificación, los trámites que se le exigían en materia de inscripción en el registro mercantil: el propietario de la empresa cedida en virtud de un contrato de arrendamiento de gestión no necesitaba estar registrado para beneficiarse del estatuto de los arrendamientos comerciales.
A excepción de los nacionales de los Estados miembros de la Comunidad Europea a los que no es aplicable, el artículo L145-13 del Código de Comercio francés establece que, sin perjuicio de la ley de 28 de mayo de 1943 sobre la aplicación a los extranjeros (referido a las personas, los migrantes, personas que se desplazan fuera de su lugar de residencia habitual, ya sea dentro de un país o a través de una frontera internacional, de forma temporal o permanente, y por diversas razones) de las leyes relativas a los arrendamientos y a los arrendamientos de explotación, sus disposiciones no pueden ser invocadas por los comerciantes, industriales o personas inscritas en el registro mercantil de nacionalidad extranjera. En la medida en que supedita el derecho a renovar un contrato de arrendamiento comercial, protegido por el artículo 1 del Primer Protocolo Adicional al Convenio para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales, a una condición de nacionalidad, sin justificación por razones de interés público, el citado artículo constituye una discriminación prohibida por el artículo 14 del mismo Convenio.
La indemnización por desahucio representa tanto el perjuicio que la falta de renovación producirá para la explotación del negocio que lleva a cabo el arrendatario como las ventajas que éste podría obtener legítimamente de la renovación denegada, por ejemplo el reembolso de los gastos de traslado o la indemnización del personal que tuvo que ser despedido. El arrendador también puede negarse a renovar el contrato de arrendamiento de la parte relativa a los locales residenciales anexos al local comercial para vivir en ellos él mismo o los miembros de su familia (L145-22 del Código de Comercio y siguientes). Por supuesto, en este caso el inquilino tiene derecho a una indemnización por desahucio. Esta negativa también es legítima si el local alquilado es insalubre o está en peligro de ruina y debe ser reconstruido (L145-18 Código de Comercio). El inquilino desalojado tiene derecho a ser indemnizadoy tiene un derecho prioritario a alquilar el local una vez reconstruido. Cabe añadir, en relación con los locales de uso mixto, que la obligación de proporcionar un alojamiento digno cuando se trata de la residencia principal del arrendatario se aplica al arrendador de locales utilizados con fines comerciales y residenciales.
El titular de un contrato de arrendamiento de uso mixto profesional y residencial no está obligado, durante el arrendamiento, a utilizar el local para cada uno de los usos previstos en el acuerdo de las partes. Sin embargo, en este caso, el inquilino no puede, cuando al final del contrato no ocupa para su vivienda principal, al menos parcialmente, el local alquilado, acogerse al derecho de renovación del contrato que le confiere la ley de 6 de julio de 1989 Sobre las condiciones del derecho de renovación relativas a los locales de uso mixto, véase la nota del Sr. Yves Rouquet a la que se hace referencia en la Bibliografía. La atribución, en el momento de la liquidación del régimen matrimonial por divorcio, del derecho de arrendamiento al cónyuge copropietario no constituyó una cesión del arrendamiento, sino una división, por lo que no es necesario obtener el consentimiento expreso (véase su concepto jurídico, así como el del consentimiento absoluto) y por escrito del arrendador previsto en el contrato en caso de cesión.
De acuerdo con el artículo 1722 del Código Civil, la destrucción total del inmueble arrendado conlleva la rescisión automática del contrato de arrendamiento y la pérdida de los derechos contractuales y legales del arrendatario. En el caso de un arrendamiento comercial, cuando un incendio ha destruido totalmente el edificio alquilado, el arrendador ya no puede reclamar el pago de la indemnización por desahucio si no lo había adquirido definitivamente el día del siniestro y, por tanto, no había pasado a formar parte de su patrimonio.
Existe una situación particular debido a la especificidad de los arrendamientos de construcción. Los arrendamientos concedidos por el arrendatario de un contrato de construcción a los comerciantes que son arrendatarios en la zona edificada son revocados de hecho por la ley en la fecha de vencimiento del contrato de construcción. Al aceptar las estipulaciones de la escritura que estos comerciantes aceptaron, según las cuales el vencimiento del contrato de arrendamiento comercial coincidiría con el final del contrato de arrendamiento de la construcción, aceptaron al mismo tiempo no tener derecho a renovar su contrato de arrendamiento ni, en consecuencia, beneficiarse del derecho al pago de una indemnización por desahucio
Las partes pueden acordar que, en caso de que se proponga la venta de un local comercial arrendado incluido en un complejo inmobiliario perteneciente al arrendador, el arrendatario gozará de un pacto de preferencia. Sin embargo, si el arrendatario declara que ejerce su derecho de tanteo, no puede restringir el alcance de su derecho de tanteo a los locales arrendados. La cláusula en cuestión no puede llevar a que el propietario esté obligado a dividir su propiedad con el fin de venderla a personas distintas. No se estipuló que el derecho de tanteo estuviera destinado a aplicarse únicamente en el caso de que se vendieran sólo los locales objeto del contrato de arrendamiento, con exclusión de los demás. La pretensión del arrendador de obtener la anulación judicial de la venta fue rechazada. Sin embargo, en el caso de una venta judicial, no se aplican las disposiciones del artículo L. 145-46-1 del Código de Comercio sobre el derecho de tanteo del arrendatario. Lo mismo ocurre en el caso de un traspaso global de un edificio del que los locales arrendados sólo constituyen una parte.
Cuando el inquilino permanece en el local después de que el contrato de arrendamiento haya expirado sin ser renovado o haya sido rescindido, los daños y perjuicios denominados “indemnizaciones por ocupación” sustituyen a la renta (3ª C. Civ. 21 de mayo de 1969, Bol. 1969, III, nº 399; véase también 3ª C. Civ. 5 de mayo de 2004, Bol. 2004, III, nº 87. El Tribunal puede conceder prórrogas al arrendatario, pero sólo una vez, no puede conceder nuevas sin violar el artículo L145-41 del Código de Comercio (3e Civ. de 15 de octubre de 2008, BICC nº 696 de 15 de febrero de 2009), Véase la nota del Sr. Rouquet referenciada en la Bibliografía más abajo. Lo mismo ocurre cuando el arrendatario ha renunciado válidamente al derecho de renovar su contrato de arrendamiento, su título ha cesado por ministerio de la ley en el plazo fijado sin que el arrendador haya tenido que notificar una rescisión, de modo que si el arrendatario permanece en el local, este hecho constituye una perturbación manifiestamente ilícita. El plazo de prescripción de la acción de indemnización por desalojo no puede empezar a correr antes del día en que se establece definitivamente el principio del derecho a beneficiarse de la indemnización por desalojo; el reconocimiento por parte del arrendador del derecho del arrendatario a la indemnización por desalojo inicia el plazo de prescripción de la acción de indemnización por desalojo.
A menos que el cedente haya contraído la obligación de garantizar el pago de las indemnizaciones por ocupación debidas tras la finalización del contrato de arrendamiento por el cesionario del negocio, no puede ser declarado responsable solidario con el cesionario. Cuando el contrato de arrendamiento no incluya una cláusula de garantía solidaria para el cedente, se podrá solicitar al tribunal la sustitución de una garantía a iniciativa de cualquiera de las partes. Como no se prevé ningún plazo para realizar esta solicitud, la cesión del contrato de arrendamiento de un arrendatario que se encuentra en liquidación judicial es lícita si el arrendador no ha solicitado esta sustitución.
A menos que el terreno constituya una dependencia directa de una empresa, la propiedad comercial se refiere únicamente a las zonas edificadas. En el momento de la renovación del contrato de arrendamiento, salvo que exista una disposición en el contrato que regule su destino y si repercute favorablemente en la actividad desarrollada por el arrendatario, se podrá exigir al arrendatario que haya realizado construcciones en el terreno descubierto que tenga en cuenta dichas construcciones a la hora de fijar la nueva renta. Si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula de adhesión, ésta se aplica incluso en caso de terminación convencional del contrato, y aunque esta terminación se produzca antes del plazo inicialmente acordado.
Las disputas relacionadas con la fijación del precio del arrendamiento dan lugar a importantes litigios. El artículo L145-35 del Código de Comercio establece que los litigios relativos a los alquileres comerciales se someten a una comisión departamental cuya función es conciliar a las partes y emitir un dictamen. Sin embargo, estas disposiciones no estipulan que la comisión de conciliación departamental deba ser consultada antes que el juez de alquiler, bajo pena de inadmisibilidad.
Un tercero puede invocar un incumplimiento de contrato sobre la base de la responsabilidad delictiva si este incumplimiento le ha causado un daño. Así, un inquilino puede basarse en una cláusula del contrato de arrendamiento insertada por el arrendador común para garantizar el cumplimiento de una cláusula que prohíbe el ejercicio de una actividad competitiva. El Tribunal de Apelación, sobre cuya decisión se pronunció la 3ª Sala de lo Civil, tras calificar los daños causados por los incumplimientos de uno de los arrendatarios instalados en el mismo edificio, pudo justificar su decisión de prohibir al infractor el ejercicio de cualquier actividad competitiva y de condenar al autor de estos incumplimientos al pago de daños y perjuicios.
Tanto si se revisa como si se renueva el contrato de arrendamiento, estos litigios se plantean ante el Presidente del Tribunal de Grande Instance o el juez que le sustituya, independientemente del importe de la renta. La decisión se toma sobre la base de un escrito de demanda que el demandante presenta en el Registro del lugar donde se encuentra el edificio. El juez puede ordenar un dictamen pericial. El importe del alquiler tendrá en cuenta, en particular, la ubicación del edificio, su superficie y volumen, la conveniencia de su acceso para el público, la naturaleza y el estado del equipamiento, el estado de mantenimiento y el cumplimiento de las normas exigidas por la legislación laboral y los medios de explotación puestos a disposición del arrendatario. También tiene en cuenta la evolución del impuesto sobre bienes inmuebles del propietario. Según el artículo L145-34 del Código de Comercio y el artículo 23-3 del decreto de 30 de septiembre de 1953, la modificación significativa de los elementos mencionados en el artículo L143-33 del Código de Comercio es susceptible de constituir un motivo de supresión del límite máximo. Sin embargo, las obras realizadas por un arrendatario, consistentes en la instalación de una terraza cerrada y cubierta en la vía pública, se refieren al dominio público y no al local alquilado. Dado que esta obra sólo permite al arrendatario utilizar el dominio público en precario, el tribunal pudo deducir que no había razón para descapitalizar el alquiler por este motivo. Pero, aunque el arrendador se haya comprometido a proporcionar, a su costa, los materiales necesarios para reparar las cubiertas, una cláusula del contrato de arrendamiento que transfiere al arrendatario la responsabilidad de las reparaciones importantes y de la cubierta del edificio debe interpretarse de forma restrictiva y no puede incluir la reparación total de la cubierta de uno de los edificios incluidos en el contrato.
Una cláusula de un contrato de arrendamiento comercial que obligue al arrendatario a afiliarse a una asociación comercial y a mantener su afiliación durante la vigencia del contrato es absolutamente nula. Un tribunal que, tras constatar la nulidad de la cláusula del contrato de arrendamiento y de la cláusula de los estatutos de la asociación que obligaba al arrendatario a afiliarse y mantener su pertenencia a esta asociación hasta el final del contrato, le condena, basándose únicamente en el artículo 1371 del Código Civil y en los principios que rigen el enriquecimiento injusto, a pagar a la asociación, por el período anterior a su sentencia, una cantidad equivalente a las cuotas pagadas por el arrendatario a la asociación, El Tribunal de Apelación, basándose únicamente en el artículo 1371 del Código Civil y en los principios que rigen el enriquecimiento injusto, abona a la asociación, por el periodo anterior a su sentencia, una cantidad equivalente a las cuotas abonadas y, por el periodo posterior y mientras explote el negocio, dicta una resolución que se traduce en un reconocimiento teórico, carente de toda eficacia, de la libertad del arrendatario para no integrarse en la asociación, y vulnera los textos en los que se fundamenta el recurso.. Se ha considerado que la anulación de la cláusula contractual considerada ilegal no vence el principio de restitución recíproca que puede suponer la anulación de un contrato ejecutado y, por tanto, la restitución de las cuotas abonadas a la asociación la nulidad declarada de la cláusula de adhesión que tenía como efecto devolver a las partes a su situación inicial, la empresa debía devolver el valor de las prestaciones de las que se había beneficiado al respecto.
La venta por mutuo acuerdo de un bien mueble de un deudor en liquidación judicial es perfecta desde que la orden del liquidador oficial la autoriza, con la condición suspensiva de que la decisión adquiera fuerza de cosa juzgada; la venta sólo se realiza por la realización de actos posteriores a la decisión del liquidador oficial. Cuando el contrato de arrendamiento incluye un derecho de tanteo a favor del arrendador, el tribunal no puede considerar que, por no haber respetado el derecho reservado del arrendador, el procedimiento de venta por mutuo acuerdo que tuvo lugar en el marco de la liquidación judicial fue irregular, mientras que éste no podía, en virtud de los propios términos de la cláusula que estipula el derecho de tanteo, ser aplicable independientemente de la forma de la venta, El derecho de tanteo sólo podía ejercerse una vez notificado el proyecto de escritura de cesión al comprador, y el ejercicio del derecho de tanteo estaba sujeto al carácter irrevocable de la orden del liquidador que autorizaba la venta de la empresa de mutuo acuerdo.
Además de los arrendamientos comerciales que se benefician de la propiedad comercial, existen los denominados arrendamientos derogatorios cuya duración no supera los 24 meses. Están previstas en el artículo L145-5 del Código de Comercio. En este caso, el arrendatario no puede, sin la autorización del arrendador, transferir su derecho al arrendamiento, ni exigir su renovación. En cambio, si al cabo de 24 meses el arrendador no se da a conocer y sigue, por ejemplo, cobrando la renta, el contrato de precario se sustituye por uno de nueve años. En la práctica, también existen contratos de arrendamiento en precario cuya duración no está fijada por las partes, por lo que el ocupante no sabe cuándo terminará el contrato. Suele tratarse de un acontecimiento (expropiación, demolición, ocupación de los locales durante unas horas a la semana o bajo demanda) que puede producirse en cualquier momento y que no puede especificarse de antemano. En este caso, el ocupante no tiene ninguna esperanza de mantener el local para la explotación de un negocio.
Por lo que respecta a la diferencia entre un contrato de arrendamiento derogatorio y un contrato de ocupación en precario, cabe remitirse a la sentencia de la Sala 3ª del Tribunal de Casación de 19 de noviembre de 2003, que establece: “Pero, por un lado, habiendo constatado con acierto que el contrato de ocupación en precario se caracteriza, cualquiera que sea su duración, por el hecho de que la ocupación del local sólo se autoriza por circunstancias excepcionales y por una duración cuyo término viene marcado por causas distintas a la sola voluntad de las partes y habiendo constatado la ausencia de mención en los contratos de la existencia de un contrato de ocupación en precario, el Tribunal de Apelación dedujo correctamente que, aunque se calificaban como contratos de ocupación en precario, dichos contratos constituían arrendamientos que no estaban cubiertos por el artículo L145-5 del Código de Comercio. Sobre las consecuencias de la permanencia del inquilino en la posesión después de la expiración de un contrato de arrendamiento derogatorio, la citada sentencia afirmaba: “tras constatar que el primer contrato se había celebrado para el período comprendido entre el 1 de mayo de 1984 y el 30 de marzo de 1986, que en esta última fecha la Sra. X… había permanecido en el local y que la sociedad Théâtre Le Rex la había dejado en posesión, y tras constatar que en ningún momento después del 30 de marzo de 1986 la Sra. X.. … no había renunciado al beneficio del estatuto de los arrendamientos comerciales, no siendo la mera celebración del segundo arrendamiento derogatorio el 6 de mayo de 1991 equivalente a una renuncia, el Tribunal de Apelación pudo deducir que se había celebrado un arrendamiento sujeto al estatuto de los arrendamientos comerciales a partir del 1 de abril de 1986. El fraude cometido durante la celebración de sucesivos arrendamientos derogatorios impide al arrendador invocar la renuncia del arrendatario al derecho de propiedad comercial.
Datos verificados por: Louisse
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A continuación se examinará el significado.
¿Cómo se define? Concepto de Arrendamiento Comercial
Véase la definición de Arrendamiento comercial en el diccionario.
Recursos
[rtbs name=”informes-jurídicos-y-sectoriales”][rtbs name=”quieres-escribir-tu-libro”]Véase También
Evicción
Fondo de Comercio
Arrendamiento
Bibliografía
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