Arrendamiento Inmobiliario

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Arrendamiento Inmobiliario en Derecho Francés

El Código Civil, en su Título VIII (art. 1708 y ss.), utiliza el término general “contrato de arrendamiento” para referirse al arrendamiento de bienes, al arrendamiento de obra, que es el contrato de empresa, y al arrendamiento de servicio, que es el contrato de trabajo.

Por lo que respecta al arrendamiento de bienes, para designar el acuerdo por el que una persona entrega un bien a otra con vistas a utilizarlo a cambio de una remuneración denominada “alquiler”, el uso ha establecido dos expresiones, “localización” y “fianza”. La palabra francesa “louage” no se utiliza a menudo en el lenguaje cotidiano, salvo para designar el alquiler de “carruajes principales”. De hecho, la expresión desapareció con los maestros. Por otro lado, la palabra “ubicación” es utilizada por los agentes inmobiliarios para referirse al arrendamiento de locales para uso residencial.

En el lenguaje jurídico común, las palabras “arrendamiento” y “alquiler” se utilizan indistintamente para referirse al alquiler de bienes inmuebles. Sin embargo, con el paso del tiempo, como los juristas han abandonado, en Francia, el uso del verbo “bailler”, decimos que el propietario “da en arrendamiento” y que la persona que recibe la propiedad “toma en arrendamiento”. Se evita la expresión anfibológica “alquilar”, ya que si no se sitúa en un contexto que explicite su significado, plantea el problema de saber si el verbo se toma en su sentido activo de “dar en alquiler” o en su sentido pasivo de “tomar en alquiler”. Ver también las palabras: “Louage” y Précaire (Convención).

En lugar de la palabra “arrendamiento”, la palabra “alquiler” se utiliza más comúnmente cuando el objeto del contrato es una cosa mueble. Decimos “alquilar un coche” o “alquilar un par de esquís”. “Alquiler” también se utiliza en los contratos de transporte de personas. Nosotros decimos “alquilar un asiento en un tren”. Del mismo modo, los abogados siguen utilizando el verbo “contratar los servicios de alguien” en lugar de “contratar” o “contratar” a un empleado.

El arrendamiento de un inmueble o de una parte de un inmueble destinado a ser habitado se rige por:

• Las disposiciones generales contenidas en los artículos 1713 y siguientes del Código Civil.
• Ley n°89-462 de 6 de julio de 1989, destinada a mejorar las relaciones de alquiler.
• El Código de la Construcción y la Vivienda.
• El artículo 62 de la ley n° 91-650 de 9 de julio de 1991 que reforma los procedimientos de ejecución civil relativos a los procedimientos de rescisión y desahucio.
• Ley nº 98-657 de 29 de julio de 1998 de lucha contra la exclusión.
• Ley 2014-366, de 24 de marzo de 2014, sobre el acceso a la vivienda y el urbanismo renovado, conocida como Ley Alur.
• Ley 2018-1021, de 23 de noviembre de 2018, sobre la evolución de la vivienda, el desarrollo y la economía digital, conocida como Ley Elan.

El contrato de estancia en el sentido del artículo L. 311-4 del Código de Acción Social y de las Familias (EHPAD) es exclusivo de la calificación de contrato de arrendamiento de cosa.

En virtud de la Orden nº 2020-331 de 25 de marzo de 2020 relativa a la prórroga de la tregua invernal, para el año 2020, el plazo mencionado en el tercer párrafo del artículo L. 115-3 del Código de Acción Social y de las Familias y en el primer párrafo del artículo L. 412-6 del Código de Procedimientos de Ejecución Civil se prorroga hasta el 31 de mayo de 2020: asimismo, los plazos mencionados en los artículos L. 611-1 y L. 641-8 del Código de Procedimientos de Ejecución Civil se incrementan en dos meses.

Cuando el objeto de un contrato de arrendamiento es una vivienda pero contiene una cláusula por la que el arrendador autoriza expresamente al arrendatario a ejercer una actividad comercial e industrial, dicho contrato no puede calificarse de arrendamiento de vivienda sujeto a la ley n°89-462 de 6 de julio de 1989.

Cuando, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el bien arrendado es destruido en su totalidad por un acontecimiento fortuito, el contrato se extingue de pleno derecho: la imposibilidad absoluta y definitiva de utilizar el bien arrendado conforme a su destino o la necesidad de realizar obras cuyo coste supere su valor deben asimilarse a la destrucción en su totalidad del bien arrendado.

Si el contrato de arrendamiento no estipula la responsabilidad solidaria de los arrendatarios y la deuda de alquiler no es en sí misma indivisible, el arrendador debe dividir su acción contra cada uno de los arrendatarios. Del mismo modo, en ausencia de solidaridad entre los arrendatarios, sólo uno de los coarrendatarios puede dar válidamente el preaviso: el contrato continúa entonces con el arrendatario restante en todos los locales con la obligación de pagar la totalidad de la renta.

Dado que el reglamento de copropiedad tiene la naturaleza de un contrato, cada copropietario tiene derecho a exigir a los demás que lo respeten. De ello se desprende que cualquier copropietario puede, al igual que el sindicato de copropietarios, ejercer los derechos y acciones del copropietario-arrendador para obtener la resolución de un contrato de arrendamiento cuando el arrendatario hace caso omiso de las estipulaciones del reglamento de copropiedad contenidas en el mismo.

Las cesiones sucesivas de un arrendamiento comercial transfieren las obligaciones derivadas del mismo al último titular del contrato. Este último pasa a ser responsable ante su arrendador de la reparación de los daños cometidos por sus predecesores y el sindicato de copropietarios, tercero en el contrato, puede invocar el incumplimiento contractual del último arrendatario en base a la responsabilidad extracontractual, siempre que este incumplimiento le haya causado un perjuicio. Por lo tanto, incluso en ausencia de una cláusula específica, el último arrendatario debe reparar los daños dejados por su(s) predecesor(es).

Por lo que respecta a las cesiones de arrendamientos de vivienda, están sujetas al artículo 40, III, párrafo 2, de la Ley nº 89-462, de 6 de julio de 1989, para la mejora de las relaciones de alquiler y por la que se modifica la Ley nº 86-1290, de 23 de diciembre de 1986. En este marco jurídico, la noción de “hogar”, entendiendo el hogar como una unidad económica y familiar. Por lo tanto, nada impide que un contrato de arrendamiento se transfiera conjuntamente a los hermanos que han vivido juntos en el local durante muchos años.

En el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda y en aplicación del artículo 15, I de la ley de 6 de julio de 1989, el arrendatario que desee beneficiarse de los plazos de preaviso reducidos mencionados en los apartados 1° a 5° del citado texto deberá especificar el motivo y justificarlo al enviar la carta de preaviso: en su defecto, el plazo de preaviso aplicable a este preaviso será de tres meses.

Los arrendamientos profesionales están sometidos a las disposiciones de la Ley n°86-1290 del 23 de diciembre de 1986 destinada a promover la inversión en alquiler, el acceso a la propiedad de la vivienda social, el artículo L. 632-1 del Código de la Construcción y de la Vivienda y el desarrollo de la oferta de suelo y los artículos 1713 y siguientes del Código Civil. El contrato de arrendamiento profesional debe constar por escrito por un periodo no inferior a seis años y, si su duración es superior a doce años, debe estar protocolizado. Salvo que se prohíba en el contrato, los arrendamientos profesionales son libremente transferibles. Tanto el arrendador como el arrendatario pueden rescindir el contrato con un preaviso de seis meses. Los conflictos entre arrendadores y arrendatarios son competencia del Tribunal de Grande Instance (ahora llamado Tribunal judiciaire). Las partes pueden decidir someter el contrato de arrendamiento al régimen de arrendamiento comercial. La adopción del estatuto de arrendamiento comercial es necesaria para el ejercicio de determinadas actividades. (Véase también “Propiedad comercial” en esta plataforma digital).

Los locales de un arrendamiento mixto de vivienda y negocio están sujetos a las disposiciones del artículo L. 631-7 del Código de la Construcción y la Vivienda. Tras constatar que los locales arrendados estaban parcialmente destinados a un uso residencial, un Tribunal de Apelación estimó que la dimensión respectiva de las superficies dedicadas a un uso residencial y a un uso profesional era irrelevante para la aplicación del citado texto y señaló que los arrendadores no habían probado que hubieran obtenido la autorización para destinar la totalidad de los locales a un uso profesional. El Tribunal consideró que los arrendadores no habían obtenido autorización para destinar la totalidad del local a fines profesionales, por lo que de esta situación se podía deducir que el contrato de arrendamiento debía ser rescindido.

El artículo L. 324-3 del Código de Turismo define el bed and breakfast como “habitaciones amuebladas situadas en el domicilio del habitante con el fin de acoger a los turistas, a título oneroso, durante una o varias noches, acompañadas de servicios”. El alquiler de un alojamiento en régimen de alojamiento y desayuno no puede equipararse al alquiler de un alojamiento autónomo que es independiente de la vivienda del habitante y no constituye un anexo de la misma.

Por su parte, el régimen de los arrendamientos comerciales se rige, en cuanto a las normas generales, por las disposiciones del Código Civil y, en cuanto a las normas específicas que regulan la materia, por las disposiciones del Código de Comercio. Sobre el derecho a la vivienda, y la relación entre arrendador y arrendatario, específica de este tipo de arrendamiento, como la propiedad en el caso de los arrendamientos comerciales.

La ausencia de publicación de un contrato de arrendamiento de larga duración hace que no sea oponible a terceros por un periodo superior a doce años. En particular, no es oponible al acreedor perseguidor, incluso si el contrato de arrendamiento es anterior a la citación para el embargo de la propiedad e incluso si el acreedor perseguidor tenía conocimiento del contrato de arrendamiento antes de la subasta.

En su relación con el arrendador, y salvo en caso de urgencia, el arrendador debe reembolsar al arrendatario los trabajos que se le exigen sólo si se le ha avisado previamente para realizarlos y, a falta de acuerdo, el arrendatario ha obtenido la autorización judicial para sustituir al arrendador. El arrendatario es responsable del incendio, salvo que pruebe que éste se produjo por caso fortuito o fuerza mayor, o por un defecto de construcción o que el incendio fue comunicado por una vivienda vecina, pero frente a terceros, sólo responde de los daños causados por el incendio que se haya originado en el edificio que ocupa si se prueba que debe atribuirse a su culpa o a la de las personas por las que debe responder. Del mismo modo, se ha declarado que un incendio que se produce en el local de un coarrendatario y cuya causa no está determinada no constituye un caso fortuito: el arrendador es responsable ante los demás arrendatarios de las perturbaciones del disfrute debidas al incendio.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Sin embargo, si el arrendatario es responsable del incendio, salvo que pruebe un caso fortuito, fuerza mayor o defecto de construcción, esta presunción no se aplica entre el arrendador y el subarrendatario o subocupante.

Aunque las obras se hayan realizado incluso antes de que el arrendador abonara el anticipo, y aunque la orden de adelantar los gastos no constituya una autorización implícita para la realización de las obras, no es menos cierto que la atribución al arrendatario de un anticipo con vistas a la realización de las obras que incumben al arrendador, obtenida en el curso del procedimiento por el juez de instrucción, constituye necesariamente una autorización para la realización de las obras.

Tras la finalización del contrato de arrendamiento de una vivienda, un arrendador demandó al ocupante por daños y perjuicios causados por un inquilino: el Tribunal de Casación dictaminó que la admisibilidad (véase qué es, su concepto jurídico) de la acción de responsabilidad civil interpuesta por el propietario contra el ocupante al que no estaba vinculado contractualmente no estaba condicionada a que el inquilino estuviera implicado.

En derecho marítimo, el arrendamiento de la totalidad o parte de un buque se denomina “contrato de fletamento” o “contrato de fletamento”, pero la remuneración del fletador sigue siendo un “alquiler” pagado por el “fletador” (L. n.66-420 de 18 de junio de 1965 y D. n. 66-1078 de 31 de diciembre de 1966). La palabra “carga” o gravamen también se utiliza en el transporte aéreo.

Datos verificados por: Louisse
A continuación se examinará el significado.

¿Cómo se define? Concepto de Arrendamiento inmobiliario

Véase la definición de Arrendamiento inmobiliario en el diccionario.

Características de Arrendamiento inmobiliario

Recursos

Traducción de Arrendamiento inmobiliario

Inglés: Property leasing
Francés: Location immobilière
Alemán: Immobilienvermietung
Italiano: Locazione immobiliare
Portugués: Arrendamento
Polaco: Najem lokalu

Tesauro de Arrendamiento inmobiliario

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Véase También

• Alquiler
• Contrato de alquiler
• Contrato de arrendamiento rústico
• Alquiler inmobiliario
• Arrendamiento de inmueble
• Arrendamiento de vivienda
• Arrendamiento urbano
• Alquiler de vivienda

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