Gastos Capitalizados

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Introducción: Gastos Capitalizados

Concepto de Gastos Capitalizados en el ámbito de la contabilidad, el derecho financiero y otros afines: Aquellos que usualmente debieran considerarse como pérdidas, pero que por alguna razón especial se consideran en el activo fijo. Entre éstos se pueden considerar las contribuciones sobre propiedades sin explotar, los intereses y otros gastos hechos en el curso de una nueva construcción o el desarrollo de un proyecto que frecuentemente se capitaliza.

Mejoras capitalizadas frente a reparaciones deducibles

Esta sección analiza las mejoras capitalizadas frente a reparaciones deducibles, en el contexto de la tributación empresarial de la renta en Estados Unidos, y sus deducciones.

Por lo general, los contribuyentes deben capitalizar los importes pagados para mejorar una unidad de propiedad. Una unidad de propiedad es mejorada si el coste se realiza para:

• una mejora de la unidad de propiedad;
• una restauración de la unidad de propiedad; o
• una adaptación de la unidad de propiedad a un uso nuevo o diferente (Regs. Sec. 1.263(a)-3(d)).

Observación: Los reglamentos no proporcionan pruebas claras para determinar si un gasto supone una mejora, restauración o adaptación a un uso diferente. Sin embargo, sí contienen numerosos ejemplos detallados que deberían ayudar a los profesionales a tomar esta determinación.

Unidad de propiedad es un término esencial y, excepto en el caso de un edificio y sus componentes estructurales, se define como todos los componentes (bienes muebles o inmuebles) que son funcionalmente interdependientes. Generalmente, los componentes de una propiedad son funcionalmente interdependientes si la puesta en servicio de un componente depende de la puesta en servicio del otro componente (Regs. Sec. 1.263(a)-3(e)(3)(i)).Por ejemplo, un ordenador y una impresora no serían funcionalmente interdependientes porque cualquiera de los dos podría ponerse en servicio y desempeñar su función prevista independientemente del otro.

Si no es necesario capitalizarlos en virtud de las normas comentadas en esta sección o de cualquier otra disposición (como las normas UNICAP de la Sec. 263A), los importes pagados por reparaciones y mantenimiento pueden deducirse actualmente (Regs. Sec. 1.162-4(a)).

Edificios y sistemas de edificios

Generalmente, cada edificio y sus componentes estructurales constituyen la unidad de propiedad. Si el contribuyente arrienda parte de un edificio, la unidad de propiedad es la parte del edificio sujeta al arrendamiento junto con los componentes estructurales asociados a la parte arrendada (Regs. Sec. 1.263(a)-3(e)(2)). Sin embargo, un coste debe capitalizarse si da lugar a una mejora de la estructura del edificio o de cualquiera de los sistemas del edificio específicamente enumerados. A estos efectos, una estructura del edificio consiste en el edificio (tal como se define en Regs. Sec. 1.48-1(e)(1)) y sus componentes estructurales (según se definen en Regs. Sec. 1.48-1(e)(2)), distintos de los componentes estructurales designados como sistemas del edificio.

Los sistemas del edificio incluyen los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC); los sistemas de fontanería; los sistemas eléctricos; las escaleras mecánicas; los ascensores; los sistemas de protección contra incendios, alarma y seguridad; los sistemas de distribución de gas; y otros sistemas identificados en las directrices publicadas.

Ejemplo 1: Mejoras en el sistema HVAC de un edificio

D LLC, una SRL clasificada como sociedad colectiva, es propietaria de un edificio de oficinas. El sistema HVAC del edificio incorpora 10 unidades montadas en el tejado que dan servicio a diferentes partes del edificio. Las unidades montadas en el tejado no están conectadas y tienen controles y conductos independientes que distribuyen el aire calentado o enfriado a los distintos espacios del interior del edificio. D ha realizado trabajos en las unidades montadas en el tejado.

Un gasto mejora un edificio si da lugar a una mejora de la estructura del edificio o de cualquier sistema del edificio designado. Todo el sistema de climatización, incluidas las unidades montadas en el tejado y sus componentes, constituye un sistema del edificio. Si el pago da lugar a una mejora (por ejemplo, una mejora) del sistema HVAC, D debe tratar este importe como una mejora del edificio y capitalizar el gasto.

Observación

Aunque es posible que las mejoras de un edificio deban capitalizarse en virtud del art. 263, los bienes inmuebles cualificados (que incluyen los bienes de mejora cualificados (tal como se definen en el art. 168(e)(6)) y las mejoras del sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, el tejado y el sistema de protección contra incendios/alarma y el sistema de seguridad de un edificio no residencial) pueden acogerse al gasto del art. 179 (art. 179(d)(1)(B)(ii)).

Mantenimiento rutinario

No es necesario capitalizar los importes pagados por el mantenimiento rutinario programado regularmente en una unidad de propiedad, incluyendo la inspección, limpieza, pruebas, sustitución de piezas y otras actividades recurrentes realizadas para mantener una unidad de propiedad en su estado de funcionamiento eficiente ordinario. Aunque el mantenimiento rutinario puede realizarse en cualquier momento durante la vida útil de la propiedad, debe existir una expectativa razonable cuando la propiedad se pone en servicio de que las actividades se realizarán más de una vez durante la vida de clase de la propiedad (más de una vez durante un período de 10 años en el caso de edificios y sus componentes estructurales).

El hecho de no realizar realmente el mantenimiento más de una vez no es fatal, siempre que el contribuyente pueda justificar que su expectativa era razonable cuando la propiedad se puso en servicio. Los factores a tener en cuenta para determinar si la expectativa del contribuyente era razonable incluyen la naturaleza recurrente de la actividad, la práctica del sector, las recomendaciones del fabricante y la experiencia del contribuyente con bienes similares o idénticos (Regs. Sec. 1.263(a)-3(i)).

Excepción del pequeño contribuyente para los bienes de construcción admisibles

Los pequeños contribuyentes que reúnan los requisitos pueden optar por deducir el coste de las mejoras realizadas en bienes inmuebles aptos para la construcción (Regs. Sec. 1.263(a)-3(h)). Los pequeños contribuyentes que reúnan los requisitos tienen 10 millones de dólares o menos de ingresos brutos anuales medios durante los tres ejercicios fiscales anteriores, y los bienes inmuebles que reúnan los requisitos incluyen una unidad de propiedad que constituya un edificio, condominio, cooperativa o edificio arrendado o parte de un edificio con una base no ajustada de 1 millón de dólares o menos. Para poder acogerse a la excepción, el importe total de las reparaciones, el mantenimiento y las mejoras de la propiedad durante el ejercicio fiscal no puede superar la cantidad menor de 10.000 $ o el 2% de la base no ajustada de la propiedad. Si el importe total abonado supera el umbral de seguridad, éste no se aplicará a ningún importe gastado durante el ejercicio fiscal.

Gastos para una mejora de la propiedad

Los costes pagados por una mejora a una unidad de propiedad deben capitalizarse. Una cantidad se paga por una mejora cuando el coste (1) mejora una condición material o defecto que existía antes de la adquisición de la unidad de propiedad por parte del contribuyente o que surgió durante la producción de la propiedad; (2) es para una adición material a la unidad de propiedad; o (3) se espera razonablemente que resulte en un aumento material de la capacidad, productividad, eficiencia, resistencia, calidad o rendimiento de la unidad de propiedad (Regs. Sec. 1.263(a)-3(j)).

Si un gasto es necesario debido al desgaste normal o a los daños sufridos por el bien, la determinación de si un gasto es para una mejora se realiza comparando el estado del bien inmediatamente después del gasto con su estado inmediatamente anterior a las circunstancias que hicieron necesario el gasto. Si el gasto es para corregir los efectos del desgaste normal, el estado del bien inmediatamente antes de las circunstancias que hicieron necesario el gasto es su estado después de la última vez que el contribuyente corrigió los efectos del desgaste normal (o, si el contribuyente nunca ha corregido los efectos del desgaste normal, su estado cuando se puso en servicio) (Regs. Sec. 1.263(a)-3(j)(2)(iv)).

Ejemplo 2: Las reparaciones del tejado no constituyen una mejora de una unidad inmobiliaria

M LLC es propietaria de un edificio que utiliza para su negocio minorista. M empezó a tener goteras en todo el edificio debido al desgaste de la membrana del tejado (capa superior). M pagó a un contratista para que sustituyera la membrana desgastada por una nueva que fuera comparable a la membrana desgastada cuando se puso en servicio originalmente. El tejado forma parte de la estructura del edificio. Para determinar si el importe pagado fue para una mejora, M compara el estado de la estructura cuando se puso en servicio (ya que M no ha corregido previamente los efectos del desgaste normal) con su estado inmediatamente después del gasto. M no necesita tratar el importe pagado para sustituir la membrana como una mejora de la estructura del edificio porque el trabajo no fue para una adición material o un aumento material de la productividad, eficiencia, resistencia o calidad del edificio.

Costes de restauración de la propiedad

Los contribuyentes deben capitalizar los importes pagados para restaurar una unidad de propiedad (Regs. Sec. 1.263(a)-3(k)). (Consulte más abajo los límites de capitalización cuando se pagan cantidades para restaurar la propiedad después de un siniestro). Un importe restaura una unidad de propiedad sólo si:

• Es para la sustitución de un componente de una unidad de propiedad que ha sido debidamente amortizada (que no sea un siniestro) o vendida;
• Restaura los daños sufridos por una unidad de propiedad tras un siniestro;
• Devuelve una unidad de propiedad que se había deteriorado hasta un estado de mal estado (y que ya no puede utilizarse para el fin previsto) a su estado operativo ordinariamente eficiente;
• Resulta en la reconstrucción de la unidad de propiedad a una condición como nueva después del final de su vida útil de clase (es decir, se considera nueva, reconstruida, remanufacturada, o tiene un estatus similar bajo una regulación federal o las especificaciones del fabricante); o
• Sustituye una pieza o una combinación de piezas que constituyen un componente principal o una parte estructural sustancial de una unidad de propiedad.

La última situación requiere la consideración de los hechos y circunstancias. Por ejemplo, la sustitución de una pieza menor, incluso una que afecte a la función de la unidad de propiedad, generalmente no constituirá un componente principal.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Ejemplo 3: Sustitución del tejado como restauración

P LLC explota una tienda de ropa al por menor. La empresa descubre varias goteras en el tejado y contrata a un contratista para que lo inspeccione y lo arregle. El contratista determina que una parte importante de la cubierta se ha podrido y recomienda la sustitución de todo el tejado. La empresa hace que el contratista sustituya todo el tejado. El tejado forma parte de la estructura del edificio. Dado que desempeña una función discreta y central, constituye un componente importante y una parte estructural sustancial del edificio. En consecuencia, bajo cualquiera de los dos análisis, la empresa debe tratar el importe pagado para sustituir el tejado como una restauración del edificio que debe capitalizarse.

Ejemplo 4: Variación

Supongamos, en cambio, que el contratista recomienda la sustitución de la membrana de caucho impermeable que cubre la cubierta del tejado. P paga al contratista para que sustituya la membrana por una nueva que sea comparable a la original y corrija el problema de las goteras. Aunque la nueva membrana ayuda a la función de la estructura del edificio, no es, por sí misma, una parte significativa del tejado, ni es una parte estructural sustancial del edificio. Por lo tanto, P no está obligado a capitalizar la cantidad pagada por el trabajo del tejado como una restauración.

Restauraciones tras un siniestro

El importe que debe capitalizarse cuando se pagan importes para restaurar los daños sufridos por una unidad de propiedad debido a un siniestro (como se describe en la Sec. 165) se limita al exceso (si lo hubiera) de (Regs. Sec. 1.263(a)-3(k)(4)):

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• La base ajustada (antes del siniestro) del bien único e identificable dañado por el siniestro, sobre el importe pagado por la restauración de los daños sufridos por el bien que también constituya una mejora.
• Los costes para adaptar la propiedad a un uso nuevo o diferente.

Los contribuyentes deben capitalizar los importes pagados para adaptar una unidad de propiedad a un uso nuevo o diferente. Esto ocurre cuando la adaptación no es coherente con el uso ordinario que el contribuyente pretendía dar a la propiedad en el momento en que se puso originalmente en servicio (Regs. Sec. 1.263(a)-3(l)). Un ejemplo sería la conversión de un edificio de fabricación en una sala de exposición. Las cantidades pagadas para convertir la instalación de fabricación adaptan la estructura del edificio a un uso nuevo o diferente porque el nuevo uso no es coherente con el uso previsto del edificio cuando se puso en servicio. En ese caso, los importes pagados tendrían que capitalizarse.

Revisor de hechos: Hellen, 21

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Recursos

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Notas y Referencias

Véase También

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