Mejoras

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Mejora de Propiedad Ajena

Cuando alguien invierte su dinero, sus bienes o su trabajo en la mejora de una propiedad ajena, se plantea la cuestión de si puede reclamar una indemnización por sus gastos. La mejora puede tener lugar en una serie de situaciones diferentes, y existen igualmente muchas bases sobre las que puede establecerse una reclamación de indemnización. Si la mejora forma parte de una obligación contractual, por ejemplo en un contrato de servicios, la indemnización se rige por las disposiciones contractuales pertinentes; estos casos no son especialmente problemáticos. Si la mejora se lleva a cabo en ausencia de un contrato pero, no obstante, con la intención de beneficiar la propiedad de otro (en una emergencia, por ejemplo), la mayoría de los sistemas jurídicos reconocen una reclamación de reembolso de los gastos del mejorador basada en la gestión de asuntos ajenos sin mandato (negotiorum gestio). Sin embargo, si la mejora no se lleva a cabo ni sobre una base contractual ni con la intención de beneficiar la propiedad de otro, por ejemplo, en la creencia errónea de que la propiedad que se mejora no es de hecho de otra persona, entonces la cuestión se convierte en una de restitución a través de la ley del enriquecimiento injustificado. Muchos ordenamientos jurídicos tienen normas especiales que tratan esta misma situación y que prevalecen sobre las normas generales sobre enriquecimiento injustificado, especialmente en el caso de mejoras realizadas por arrendatarios o poseedores sin derecho a poseer. El objetivo común de estas disposiciones es lograr un equilibrio justo entre el interés del mejorador en ser compensado por sus gastos y la protección de la libertad del propietario de invertir o no en la mejora de su propiedad.

El problema particular de las mejoras es que la restitución en especie es a menudo imposible (especialmente cuando la inversión del mejorador es de tiempo y trabajo) o conduce a un resultado materialmente sin valor para el mejorador (por ejemplo, la demolición de un edificio erigido en terreno ajeno). En estas situaciones, el interés del mejorador sólo puede compensarse mediante el pago de dinero. Esto, sin embargo, puede causar una dificultad indebida al propietario del bien, sobre todo en los casos en los que él mismo no habría acometido la mejora (“enriquecimiento impuesto”; aufgedrängte Bereicherung).

2. Desarrollo histórico y visión comparativa
a) Derecho romano
Varias de las cuestiones jurídicas en torno a las mejoras ya se trataban en el Derecho romano. El derecho romano reconocía las demandas de enriquecimiento injustificado sólo en situaciones de hecho específicas. No existía ninguna reclamación general de enriquecimiento injustificado ni ninguna reclamación general de restitución de mejoras erróneas. En su lugar, el derecho romano cerró las lagunas dejadas por la ley del enriquecimiento injustificado proporcionando reglas detalladas para diferentes tipos de casos, por ejemplo, para las mejoras realizadas por herederos aparentes o poseedores sin derecho a la posesión. Estas normas establecían que las mejoras podían establecer un derecho de retención frente a la pretensión del verdadero heredero o del propietario de obtener el objeto en cuestión (hereditatis petitio; rei vindicatio) en función de la calidad de la mejora (necesaria, útil o suntuaria) y de la buena o mala fe del mejorador. En el caso de las mejoras necesarias (impensae necessariae), incluso un poseedor de mala fe (pero no un ladrón) podía reclamar una indemnización y podía hacerlo incluso si la mejora ya no aportaba ningún valor añadido, ya que la idea era que en estos casos el propietario del bien muy probablemente habría emprendido él mismo la misma acción. La indemnización por mejoras útiles (impensae utiles) sólo podía ser reclamada por un poseedor de buena fe y sólo en la medida en que la propiedad aún conservara el valor que se le había añadido. Además, en el derecho romano las mejoras útiles requerían no sólo un aumento del valor de la propiedad, sino también un aumento de su utilidad. Cuando la mejora era un lujo (impensae voluptuariae), es decir, ni necesaria ni útil, incluso el poseedor de buena fe se quedaba sin compensación. En este caso debía contentarse con un derecho de traslado (ius tollendi). Según la mayoría de las fuentes, incluso los poseedores de mala fe podían acogerse a este derecho.

b) Influencia del derecho romano en la Europa continental
En diversos grados, muchas jurisdicciones continentales han adoptado las normas romanas sobre mejoras. El ejemplo romano se emula bastante, aunque con pequeñas diferencias de detalle, en Alemania y Suiza (§§ 994 y siguientes Bürgerliches Gesetzbuch (BGB); Arts 939 y siguientes Código Civil Suizo (ZGB)). Otros sistemas continentales muestran diferencias más marcadas respecto a las normas romanas. Con el desarrollo de la ley sobre el enriquecimiento injustificado y la aparición de una demanda general de enriquecimiento injustificado, el enfoque se ha desplazado en varias jurisdicciones de si el mejorador merece protección a si el propietario merece retener el enriquecimiento. Así, el derecho francés ha conservado la distinción romana entre los tres tipos de impensae pero, influido por los argumentos de Charles Dumoulin y Jacob Cujaz, los ha modificado con vistas al enriquecimiento injustificado, de manera que incluso el poseedor de mala fe tiene derecho a una indemnización no sólo por las mejoras necesarias, sino también por las útiles (théorie des impenses). No obstante, existen normas especiales cuando se construyen edificios o se siembran semillas en tierras ajenas, que permiten al propietario negarse a pagar una indemnización si permite que el mejorador retire las mejoras (Art 555 Código civil). La situación en Italia es similar (Arts 936 y 1150 Codice civile). En Austria, el poseedor de mala fe también tiene derecho a una indemnización tanto por las mejoras necesarias como por las útiles, en la medida en que presenten una “ventaja clara y sustancial” para el propietario (art. 336 en relación con el art. 1037 ABGB). Esto se asemeja a la posición del Derecho holandés, que somete las reclamaciones de los poseedores de mala fe a las normas generales sobre enriquecimiento injustificado (art. 3:121(2) Burgerlijk Wetboek (BW)). El poseedor de buena fe, en cambio, puede ser indemnizado por cualquier tipo de mejora conforme a la legislación neerlandesa, incluso las realizadas como lujo. Sin embargo, el tribunal conserva la facultad discrecional de reducir la cuantía de la indemnización para evitar una ventaja injusta del poseedor sobre el propietario del inmueble (Art 3:120(2) BW).

c) Common law
El desarrollo de normas sobre mejoras en el Derecho inglés ha procedido en gran medida sin alterar el enfoque romano. Tradicionalmente, el common law se ha mostrado escéptico ante cualquier reclamación de indemnización por mejoras de una propiedad ajena, a menos que el propietario fomentara las mejoras (impedimento de propiedad) o se mantuviera al margen y sancionara los gastos del mejorador (doctrina de la aquiescencia). Desde 1973, los casos de restitución por mejoras se han basado en la ley del enriquecimiento injustificado (Greenwood v Bennett [1973] QB 195 con respecto a los bienes muebles; Yeoman’s Row v Cobbe [2008] UKHL 55 con respecto a los terrenos). La aplicación de la ley del enriquecimiento injustificado no crea, sin embargo, una responsabilidad general para los propietarios de reembolsar a los mejoradores cualquier incremento del valor de sus bienes. Más bien, el derecho anglosajón, tanto en Inglaterra como en Estados Unidos, excluye cualquier tipo de recuperación por parte del mejorador de mala fe. Además, los propietarios también están protegidos en gran medida frente a las reclamaciones de los mejoradores de buena fe, ya que el concepto de “enriquecimiento” es subjetivo, lo que permite al propietario objetar que las mejoras realizadas en su propiedad no le son personalmente útiles (“devaluación subjetiva”; véase 3. más adelante).

d) Una tendencia internacional hacia el enriquecimiento injustificado
Visto en su conjunto, surge una cierta tendencia en la mayoría de las jurisdicciones estudiadas, que se aleja de las normas romanas específicas sobre mejoras y busca un lugar para estos casos dentro del derecho general del enriquecimiento injustificado. Incluso en un sistema jurídico como el alemán, que ha conservado la mayor parte de las reglas romanas, la literatura académica se preocupa cada vez más por los conflictos entre estas reglas y el derecho general del enriquecimiento injustificado. Un primer paso para alejarse de las reglas romanas se dio en 2002 en el marco de la reforma general del derecho alemán de obligaciones. Desde entonces, las mejoras realizadas en la propiedad que deben compensarse como consecuencia del ejercicio de un derecho de rescisión ya no se rigen por los §§ 994 y siguientes del Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), de inspiración romana; el código remite ahora a la ley del enriquecimiento injustificado (§ 347(2) BGB). Este movimiento hacia el enriquecimiento injustificado también se refleja en el Proyecto de Marco Común de Referencia (DCFR) del Grupo de Estudio sobre un Código Civil Europeo. En esencia, el Marco Común de Referencia se limita a situar de forma general las mejoras realizadas por un poseedor sin derecho a poseer bajo el epígrafe más amplio de enriquecimiento injustificado (VIII.-7:104 DCFR). Sin embargo, existen desviaciones de esta posición general en las reglas modelo individuales del Marco Común de Referencia. Las mejoras realizadas en la propiedad que deben devolverse como consecuencia del ejercicio de un derecho de rescisión se rigen por normas específicas que difieren, al menos en parte, de las relativas al enriquecimiento injustificado (III.-3:513(2)). También se aplican normas específicas a las mejoras realizadas por los inquilinos (IV.B.-5:106).

La tendencia a considerar las mejoras más desde la perspectiva del enriquecimiento injustificado no significa necesariamente que esto sea más favorable para los mejoradores que las antiguas normas de inspiración romana. Por el contrario, la posición del mejorador depende de los detalles específicos del tratamiento del enriquecimiento injustificado en un sistema jurídico, como ilustra claramente el ejemplo del derecho inglés.

3. Cuestiones seleccionadas
a) ¿Indemnización también para los mejoradores de mala fe?
Al menos en lo que respecta a las mejoras necesarias, existe un amplio consenso entre las jurisdicciones continentales en que dichas mejoras también deben ser compensadas si fueron realizadas por un poseedor de mala fe. Como ya se ha mencionado, esto se basa en la idea de que es muy probable que el propietario hubiera realizado él mismo las mejoras necesarias. Además, entra en juego un razonamiento económico, a saber, que también el poseedor de mala fe debería recibir un incentivo para mantener la propiedad en su poder. Poco impresionado por estos argumentos, el derecho inglés adopta la posición contraria, negando al poseedor de mala fe cualquier restitución por mejoras. Aunque esta postura es excepcional en Europa, encuentra apoyo en el Marco Común de Referencia. El artículo VIII.-7:104(1) en conjunción con el artículo VII.-2:101(1)(b) del Marco Común de Referencia excluye las reclamaciones cuando el mejorador consintió libremente y sin error en la desventaja. Queda por ver si podrá alcanzarse un consenso internacional en torno a esta solución.

b) Protección frente al enriquecimiento impuesto
El problema central, sin embargo, es menos el de las mejoras necesarias que el de otras mejoras que aumentan el valor de la propiedad. En estos casos, la necesidad de proteger al propietario de un enriquecimiento impuesto es una cuestión más acuciante que en los casos de mejoras necesarias. La cuestión se plantea no sólo en las jurisdicciones que permiten las reclamaciones de los mejoradores de mala fe, sino también en las que restringen las reclamaciones a los mejoradores de buena fe. Es especialmente grave cuando se construyen edificios en terrenos ajenos, ya que en estos casos la inversión del mejorador suele ascender a cifras elevadas. No es casualidad que varias jurisdicciones aborden directamente esta situación con normas específicas. Ya se ha mencionado el Art 555 Code civil y el Art 936 Codice civile que, sin embargo, ofrecen protección contra el enriquecimiento forzoso sólo en relación con los poseedores de mala fe. En Alemania, los tribunales han desarrollado normas especiales para esta situación. El Tribunal Supremo Federal alemán (BGH 26 de febrero de 1964, BGHZ 41, 157) ha dictaminado que las disposiciones de los §§ 994 y siguientes del BGB no se aplican a las mejoras que alteran el carácter fundamental de la propiedad, cuyo ejemplo clásico es la construcción de un edificio sobre el terreno (enger Verwendungsbegriff). En su lugar, el Tribunal sólo concedió una reclamación sobre la base de la buena fe (§ 242 BGB) por el importe del valor económico del derecho del mejorador a retirar el edificio (es decir, el valor de ruptura menos el coste de ruptura).

Pero el problema del enriquecimiento forzoso requiere una solución general, no sólo para la construcción de edificios en terreno ajeno. Una solución adecuada podría residir en una interpretación subjetiva del concepto de enriquecimiento, que permita al propietario objetar que las mejoras, aunque aumenten objetivamente el valor de su propiedad, no le son útiles personalmente. Este concepto de “devaluación subjetiva” ha resonado especialmente en el derecho inglés, que sólo reconoce el enriquecimiento en los casos de “libre aceptación” de las mejoras por parte del propietario o de su “beneficio incontrovertible”, por ejemplo, cuando el propietario ha realizado el aumento de valor a través de la reventa. Según algunos autores, el concepto de beneficio incontrovertible también se extiende a los casos en los que el propietario aún no ha realizado el aumento de valor pero podría esperarse razonablemente que lo hiciera. El beneficio incontrovertible se reconoce además en los casos en que la parte enriquecida podría razonablemente renunciar al enriquecimiento en su estado natural pero se niega a hacerlo (McDonald contra Coys of Kensington [2004] 1 WLR 2775).

En el continente se reconocen desarrollos comparables. El derecho romano ya había aceptado la posibilidad de tener en cuenta la posición individual del propietario para protegerle de un enriquecimiento impuesto (Celso D. 6,1,38). Consideraciones similares sobre el desvalor subjetivo pueden encontrarse también en el derecho continental moderno, especialmente en Francia y Alemania, tanto en la literatura académica como en las decisiones judiciales.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

El Marco Común de Referencia se mueve en la misma dirección, distinguiendo en el derecho del enriquecimiento injustificado entre enriquecimiento transferible y no transferible. Las mejoras en la propiedad ajena suelen entrar en esta última categoría. Si la parte enriquecida no consintió el enriquecimiento o lo hizo de buena fe, sólo es responsable en virtud del DCFR de los gastos que se le ha evitado realizar y no del aumento objetivo del valor de la propiedad (VII.-5:102(2) DCFR). Así pues, las reclamaciones se limitan a las mejoras que el propio propietario habría acometido. Este marco crea una protección de gran alcance del propietario contra el enriquecimiento impuesto. Si, por el contrario, ha realizado el aumento de valor a través de la reventa, ha convertido el beneficio en un enriquecimiento transferible y, por tanto, es responsable ante el mejorador en esta cuantía (VII.5:101(1) DCFR). El Marco Común de Referencia no es del todo claro sobre si lo mismo se aplica a los casos en los que el propietario no está dispuesto a realizar el valor de la mejora aunque esté razonablemente en condiciones de hacerlo. Al menos en el caso especial de las mejoras a la propiedad que deben ser devueltas tras el ejercicio de un derecho de rescisión, el Marco Común de Referencia responde afirmativamente a esta pregunta (sujeto a ciertas excepciones, III.-3:513(2) DCFR).

c) Limitación de las reclamaciones a los gastos
Común a muchas jurisdicciones europeas es la proposición de que el coste de la mejora también representa el importe máximo de la reclamación del mejorador, incluso si el incremento de valor finalmente realizado por el propietario es superior. El derecho romano ya había reconocido este límite, al igual que los ordenamientos jurídicos modernos que han optado por adoptar las normas romanas sólo parcialmente o en absoluto. En el contexto de las mejoras útiles, el derecho francés habla de una règle du double plafond que limita la reclamación al importe del enriquecimiento del propietario, por una parte, y a los gastos del mejorador, por otra. Esta regla ha sido criticada porque, desde la perspectiva del derecho del enriquecimiento injustificado, no es la pérdida para el mejorador, sino el enriquecimiento del propietario lo que debe determinar el importe de la restitución. Por ello, algunas jurisdicciones prefieren fijarse únicamente en el incremento de valor y no en los gastos (por ejemplo, el art. 1150(3) del Codice civile en el caso de los poseedores de buena fe). Sin embargo, aquí la crítica inversa es que el propietario podría haber realizado él mismo la mejora que aumenta el valor. Por lo tanto, se enriquece únicamente ahorrándose los gastos en los que habría tenido que incurrir si hubiera acometido él mismo la mejora (para apoyar este argumento, véase la reciente decisión de la Cámara de los Lores en el caso Yeoman’s Row contra Cobbe [2008] UKHL 55).

d) Derecho de remoción
Si se deniega una reclamación de restitución en dinero, queda la cuestión de si al mejorador se le debería conceder al menos un derecho, a su costa, a retirar las mejoras, en la medida en que ello sea posible sin detrimento de la propiedad subyacente. Tal derecho se ajusta a la tradición del ius tollendi romano, y para muchos sistemas jurídicos continentales se considera obvio. El derecho anglosajón es tradicionalmente más reacio. Sin embargo, si la mejora es fácilmente restituible y, a pesar de ello, el propietario se niega a permitir la retirada, en virtud del Derecho inglés habría que considerar que el propietario se ha beneficiado de forma incontrovertible y, por tanto, no podría recurrir a la devaluación subjetiva (véase McDonald contra Coys of Kensington [2004] 1 WLR 2775). El Marco Común de Referencia no contiene disposiciones sobre el derecho de devolución.

4. Derecho comunitario; armonización
El acervo comunitario aún no ha abordado el tema de la restitución por mejoras. Aparte del Marco Común de Referencia, no se conoce ningún otro proyecto de unificación o armonización que atraiga el tema en la actualidad.

Revisor de hechos: Schmidt

Aspectos Tributarios de Mejoras

Mejoras durante el arrendamiento y su tratamiento tributario

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Recursos

Véase También

Enriquecimiento injusto

Bibliografía

Ibarrola, Antonio de, Cosas y sucesiones, 4ª edición, México, Porrúa, 1977; Lozano Noriega, Francisco, Cuarto curso de derecho civil; contratos; 2ª edición, México, Asociación Nacional del Notariado Mexicano, antes de la era común, 1970; Rojina Villegas, Rafael, Derecho civil mexicano; 4ª edición, México, Porrúa, 1976, tomo III; Zamora y Valencia, Miguel Angel, Contratos civiles, México, Porrúa, 1981.

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