Casa

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Casa en Derecho Anglosajón

Un edificio de carácter permanente que ha sido construido o adaptado de manera que pueda ser utilizado para vivir en él y normalmente, pero no necesariamente, separado de otra explotación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Un edificio capaz de ser habitado o destinado a ser habitado por personas, es decir, un edificio que se utiliza principalmente como vivienda. Este es el significado común, pero se puede interpretar que la palabra casa (pero no morada) incluye cualquier edificio, ya sea destinado a la habitación o a un solo propósito. “Hace cien años no era muy difícil decir qué era una ‘casa’, pero los constructores y arquitectos han alterado tanto la construcción de las casas, y los hábitos de las personas han cambiado tanto en relación con ellas, que la ‘casa’ ha adquirido un significado artificial y la palabra ya no es la expresión de una simple idea; pero para determinar su significado hay que comprender el objeto con respecto al cual se utiliza para llegar al sentido en que se emplea [en un estatuto particular]”, Grant c. Langston, supra. Palabras como ‘casa de Dios’, ‘casa de campo’, ‘casa de corrección’, ‘casa de huéspedes’, ‘casa de trabajo’ y ‘casa de carretera’ indican que cualquier lugar donde se da cobijo a la gente puede ser una casa, y ‘almacén’, ‘casa de la ópera’, ‘juzgado’ y ‘escuela’ indican un lugar de almacenamiento o reunión de personas.

Puntualización

Sin embargo, sin prefijo o sufijo, fuera de la calificación estatutaria, en su uso más común, una casa es un edificio para la habitación humana.

Un edificio dividido horizontalmente en dos dúplex separados puede ser una “casa” en su totalidad (Malpas v St Ermin’s Property Co Ltd (1992) 24 HLR 537 (Can)). Del mismo modo, en el derecho anglosajón (siguiendo el uso escocés), un piso puede considerarse como una casa (Grant v Langston, supra, en 392).

En los estatutos ingleses, una casa se define generalmente por inclusión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Por ejemplo, en relación con los préstamos de las autoridades locales para la mejora de la vivienda, una “casa” incluye: “a) todo patio, jardín, cobertizo y accesorios que le pertenezcan o que se disfruten habitualmente con él, y b) toda parte de un edificio que esté ocupada o que se pretenda ocupar como vivienda independiente, incluido, en particular, un piso”, Ley de la vivienda de 1985, artículo 457.Entre las Líneas En el caso de un alquiler de una casa para habitación humana a bajo precio y cuando existe un término implícito de que es apta para la habitación humana, “la ‘casa’ incluye: a) una parte de una casa, y b) cualquier patio, jardín, cobertizo y accesorio que pertenezca a la casa o que se disfrute habitualmente con ella”, Landlord and Tenant Act 1985, s. 8(5).

A los efectos del derecho legal de arrendamiento con opción de compra, o del derecho a un arrendamiento ampliado, “… la ‘casa’ incluye cualquier edificio designado o adaptado para vivir en él y razonablemente llamado así, a pesar de que el edificio no esté estructuralmente separado, o haya sido o no diseñado o adaptado únicamente para vivir en él, o esté dividido horizontalmente en pisos o dúplex; y- a) cuando un edificio está dividido horizontalmente, los pisos u otras unidades en que se divide no son ‘casas’ separadas, aunque el edificio en su conjunto pueda serlo; y b) cuando un edificio está dividido verticalmente, el edificio en su conjunto no es una ‘casa’ aunque cualquiera de las unidades en que se divide pueda serlo”, Ley de reforma de la propiedad inmobiliaria de 1967, s. 2(1). A tal efecto, el que un inmueble pueda denominarse razonablemente “casa” es una cuestión de derecho, pero incluso si puede denominarse algo, es una “casa” si se ajusta a las pruebas reglamentarias. Así pues, la casa tiene que ser un “edificio”, “diseñado o adaptado para vivir en” y ser “razonablemente llamado” una ‘casa’. (No hay ninguna definición de edificio en la Ley, pero como un edificio es simplemente una “estructura construida” y como, en este contexto, se requiere que forme la totalidad o parte de un edificio, la definición tiene por objeto “excluir otras formas de alojamiento residencial como las caravanas o las casas flotantes”, Malekshad c. Howard de Walden Estates Ltd [2003] 1 AC 1013, 1027 (HL)). No tiene que ser “estructuralmente independiente”, ni estar diseñado o adaptado “únicamente” para vivir en (Tandon v Trustees of Spurgeons Homes [1982] AC 755, 761 (HL)). Puede ser un edificio dividido horizontalmente en pisos (o dúplex), siempre que el conjunto pueda ser “razonablemente” llamado casa. Puede ser una casa adosada o dos casas adosadas adyacentes ocupadas como una sola vivienda (Collins c. Howard de Walden Estates [2003] 37 EG 137 (CA)).

Puntualización

Sin embargo, un piso que ocupa todo o parte de un piso de un edificio, o incluso la mayor parte del edificio, no puede ser una “casa”. Por otra parte, aunque un edificio pueda denominarse razonablemente de otra manera (por ejemplo, una “tienda con pisos arriba”), en el contexto de la definición de la Ley de 1967, puede seguir denominándose “razonablemente” una “casa” (Tandon v Trustees of Spurgeons Homes, supra; Magnohard Ltd v Cadogan Estates Ltd [2012] EWCA Civ 594 (CA) – un bloque de casas mansión compuesto por ocho pisos y tres tiendas no puede denominarse razonablemente una “casa”).

La Ley de 1967 tiene por objeto garantizar que una “casa” no quede excluida del derecho de franquicia por el mero hecho de que una parte pequeña o insignificante esté por encima o por debajo de otra propiedad. Como corolario, la ley establece que no se aplica a una “casa que no esté estructuralmente separada y una parte material esté por encima o por debajo de una parte de la estructura no comprendida en la casa”, LRA 1967, s. 2(2) (se ha añadido la cursiva para dar énfasis) (Parsons v Trustees of Henry Smith’s Charity [1974] 1 WLR 435 (HL)-no se concede el derecho a una casa que no esté “estructuralmente separada” y una parte “material” construida sobre el garaje de una propiedad vecina, i. e. el piso del primer piso corría sobre dos garajes incluidos pero también se extendía sobre el garaje vecino que no formaba parte de las instalaciones; Duque de Westminster v Birrane [1995] 2 WLR 270, [1995] QB 262, 271A-D (CA)-el sótano de la casa se extendía debajo de otra propiedad; Cf. Sharpe v Duke Street Securities NV [1987] 55 P & CR 331, 334-36 (CA)-un edificio dividido horizontalmente en dos dúplex con entradas separadas, pero que posteriormente pasó a ser de propiedad común con una puerta de conexión, podría llamarse “razonablemente” una casa; Malekshad v Howard de Walden Estates Ltd, supra-una casa principal y una casa de maullidos podría razonablemente llamarse una casa tomada en conjunto, pero como el edificio fue dividido verticalmente a nivel del sótano el edificio “en su conjunto” no “casa” a los efectos de la Ley de 1967, aunque ambas propiedades fueron alquiladas y ocupadas juntas, “no son las características geométricas de la línea de separación lo que importa sino la relación estructural de las unidades en que se divide el edificio” en 1029).

A los efectos del Acta de 1967, un edificio de uso mixto puede ser una “casa”, como ocurre con una tienda u oficinas con vivienda encima (el Acta de 1967, tal como fue promulgada originalmente, no pretendía excluir expresamente un arrendamiento comercial). Es irrelevante que el edificio pueda denominarse de otra manera (como una tienda y pisos arriba), sigue siendo una casa si puede llamarse razonablemente “casa” (Lake v Bennett [1970] 1 QB 663, 671A (CA)-un bloque de pisos no puede “llamarse razonablemente una ‘casa'”, pero un edificio de cuatro pisos donde la planta baja se utiliza como oficina de apuestas con licencia sigue siendo una ‘casa’; Tandon v Trustees of Spurgeons Homes, supra-un edificio de dos plantas con una tienda en la planta baja y una vivienda en la parte superior podría seguir siendo razonablemente llamado “casa”, aunque el 75% de la superficie total (incluido un patio trasero) se utilizara como tienda).

Es esencial para la aplicación de la ley de 1967 que el edificio sea “designado o adaptado para vivir en y razonablemente llamado …”. Estos dos requisitos son “complementarios y superpuestos” y, aunque un edificio puede estar “diseñado y adaptado para vivir en”, puede no ser una casa como “razonablemente llamada”.

Otros Elementos

Además, “adaptado para vivir” no implica ningún cambio físico, sino simplemente que el edificio ha sido “adaptado” para su uso para “ese propósito particular” (Hosebay Ltd. contra Day; Lexgorge Ltd. c. Howard de Walden Estates [2012] UKSC 41, [2012] 42 EG 132 (SC)-en Hosebay, cada una de las tres casas adosadas subdivididas en unidades autónomas utilizadas como “hotel con autoservicio” y, en Lexgorge, tres propiedades adosadas construidas originalmente como casas que ahora se utilizan casi enteramente como oficinas, de modo que en ambos casos las propiedades no podían denominarse razonablemente “casas” dentro de la definición de 1967.

Otros Elementos

Además, en Hosebay, el edificio no cumplía los requisitos “ya que ‘vivir en’ significa algo más establecido que ‘permanecer en'” la propiedad, lo que podría decirse que hacían los residentes (véase Boss Holdings Ltd. c. Grosvenor West End Properties [2008] 1 WLR 289 (HL), edificio originalmente diseñado como residencia, ahora parte oficinas y parte alojamiento residencial deteriorado, pero todavía “diseñado o adaptado para vivir en”; Sharpe c. Duke Street Securities, supra; véase Boss Holdings Ltd. c. Grosvenor West End Properties [2008] 1 WLR 289 (HL), edificio originalmente diseñado como residencia, ahora parte oficinas y parte alojamiento residencial deteriorado, pero todavía “diseñado o adaptado para vivir en”; véase Boss Holdings Ltd. c. Grosvenor West End Properties, supra; véase Boss Holdings Ltd. c. Grosvenor West End Properties [2008] 1 WLR 289 (HL). Prospect Estates Ltd. c. Grosvenor Estates Ltd. [2008] EWCA Civ 1281, [2009] 02 EG 29 (CA)-88,5% de los locales destruidos sólo podían utilizarse legalmente como oficinas, por lo que la propiedad no estaba adaptada para vivir en ella). (Nota: la eliminación del requisito de “residencia” en virtud de la Ley de reforma de la propiedad comunal y el arrendamiento de 2002, artículo 138, artículo 14, tiene la “consecuencia no deseada” de que podría ampliar el derecho de otorgamiento de derechos a un inquilino que reúna los requisitos de cualquier casa que haya sido “diseñada o adaptada” para vivir en ella y que pueda llamarse “razonablemente” una “casa”.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Puntualización

Sin embargo, Hosebay determinó que un edificio utilizado enteramente con fines comerciales no es una “casa” a los efectos del Acta de 1967).

La Ley de 1967 dispone que el inquilino tiene derecho a adquirir o prorrogar el contrato de arrendamiento de la “casa y los locales” y se entiende por locales “todo garaje, cobertizo, jardín, patio y accesorios que en el momento pertinente se le alquilen junto con la casa”, LRA 1967, art. 2 3) (Methuen-Campbell c. Walters [1979] 247 EG 899, [1979] 1 All ER 606 (CA)-un corral vallado de la casa no es un “local” ni un accesorio).

A los efectos de la Ley de compra obligatoria de 1965, artículo 8 1), una propiedad utilizada con fines comerciales es una “casa” (Ravenseft Properties Ltd. c. Hillingdon LBC (1968) 20 P & CR 483 (LT)); y una propiedad que se utiliza en parte con fines comerciales es una “casa” en la que se adquiere obligatoriamente en virtud de la Ley de la vivienda de 1985, artículo 17 (Ainsdale Investments Ltd. c. el Primer Secretario de Estado [2004] EWHC 1010; [2004] 22 EG 141). Cuando se utiliza en una escritura o traspaso, sin calificación, “casa” incluye cualquier dependencia, curtilago, huerto o jardín asociado (véase qué es, su concepto jurídico; y también su definición como “associate” en derecho anglo-sajón, en inglés) a la casa (1 Co Litt 56b; Caso de Bettisworth (1580) 2 Co Rep 31b, 76 Eng Rep 482; Doe d Clements v Collins (1788) 2 Term Rep 498, 502, 100 Eng Rep 268; Grosvenor (Lord) v Hampstead Junction Ry Co (1857) De GF & J 446, 44 Eng Rep 796; Rosencranz v. Estados Unidos, 356 F.2 d 313 (1er Cir. Me 1966)).

Datos verificados por: Chris

Recursos

Traducción al Inglés

Traducción al inglés de Casa: House

Véase También

Anexo, casa adosada, pensión, casa de campo, casa doble (US), casa dúplex, casa, alojamiento, dúplex, casa solariega, mansión, mesaje, casa en ocupación múltiple (Eng), casa pública, residencia, pensión (US), casa adosada (AmE), casa adosada, apartamento, casa de terraza, casa de pueblo

Bibliografía

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