Financiacion de Proyectos Inmobiliarios

Este elemento es una ampliación de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre Financiacion de Proyectos Inmobiliarios. En inglés: Property projects finance.

Financiacion de Proyectos Inmobiliarios

La propiedad puede ser vista desde diferentes perspectivas por los propietarios:

• Un medio para un fin, proporcionando espacio para que un negocio genere un ambiente de trabajo eficiente con gastos generales económicos.
• Un vehículo de inversión “refugio seguro”.
• Un activo corporativo que puede ser usado como garantía para recaudar dinero.
• Una oportunidad de desarrollo en la que se puede obtener un beneficio por medio de un valor añadido.

La principal preocupación de cualquier parte que preste dinero para el desarrollo de la propiedad es la capacidad del prestatario de devolver el préstamo en los términos y condiciones acordados.

Una Conclusión

Por lo tanto, el primer requisito de un promotor inmobiliario que busca financiación (o financiamiento) es elaborar un prospecto de financiación (o financiamiento) en el que se establezcan los requisitos financieros del proyecto y se convenza a los posibles prestamistas de que el proyecto propuesto es viable.

Al prestamista le preocupará lo que sucederá en caso de incumplimiento; si la propiedad será ocupada por el propietario, vendida o retenida como inversión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Su valor en todas las etapas de desarrollo es de importancia crítica, ya que se convierte en la garantía del préstamo y puede ser recuperado por el prestamista en caso de incumplimiento por parte del prestatario. Esto debe establecerse en un acuerdo de préstamo.

El mercado

El mercado de inversiones inmobiliarias tiene que competir para atraer dinero con todas las demás formas alternativas de inversión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Esto significa que las decisiones de inversión reflejarán las comparaciones de los rendimientos (véase una definición en el diccionario y más detalles, en la plataforma general, sobre rendimientos) y la seguridad en otros mercados.

La titulización, la unitización y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son ejemplos de vehículos establecidos para aumentar la seguridad para el inversor y así atraer a las instituciones al mercado inmobiliario.En consecuencia, cada vez es más raro que se obtenga un único préstamo comercial a cambio de una única compra. Con mayor frecuencia, la financiación (o financiamiento) la obtienen entidades empresariales como las empresas inmobiliarias que utilizan sus propiedades y otros activos existentes como garantía para compras adicionales.

Es importante que los inversores comprendan plenamente cuestiones como la valoración, la naturaleza de los arrendamientos, las condiciones de reparación y renovación y otras cuestiones complejas relacionadas con la propiedad, y esto significa que el mercado inmobiliario tiende a atraer a las instituciones especializadas más que a los pequeños inversores individuales.

Fuentes de fondos

Los principales prestamistas en el Reino Unido son:

• Compañías de seguros y fondos de pensiones.
• Bancos de compensación.
• Bancos comerciales.
• Casas financieras.

Financiación de la deuda

Generalmente favorecidos por los bancos, esos préstamos están garantizados más allá de la propiedad que se está desarrollando.

Los intereses del préstamo se cobran sobre una base fija o variable. Los promotores bien capitalizados y con un sólido historial pueden negociar préstamos sin recurso cuando el préstamo es un préstamo sobre la propiedad sin recurrir a garantías externas.

Históricamente, los fondos de los bancos han estado disponibles hasta un 70% LTV (relación préstamo-valor), sin embargo, en los mercados volátiles los bancos pueden volver a un LTC (relación préstamo-costo), con el fin de reducir su exposición. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

Detalles

Las empresas altamente orientadas (relación entre deuda y capital social) tendrán dificultades para obtener préstamos en un mercado en declive, lo que aumentará la necesidad de buscar financiación (o financiamiento) de capital social del prestatario o financiación (o financiamiento) intermedia. Los bancos normalmente se encargan primero del emplazamiento de un promotor antes de adelantar los fondos en función de las necesidades del programa de un proyecto y de su flujo de efectivo. Algunos detalles:

• El acuerdo de préstamo establecerá los tipos de interés, que pueden ser fijos o fijados con un margen sobre (en el caso del Reino Unido) el LIBOR (London Inter-Bank Offered Rate). El acuerdo de préstamo establecerá los límites de los costos (o costes, como se emplea mayoritariamente en España) y las fechas de terminación, así como permitirá que los intereses se acumulen hasta después de la terminación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Cualquier exceso de costo (o coste, como se emplea mayoritariamente en España) recaerá en el prestatario para su pago.
• Las hipotecas comerciales están disponibles cuando el préstamo se amortiza en un período de entre tres y treinta años.
• Las tasas de interés pueden ser fijas o variables.
  

  Más Información

  Las hipotecas convertibles son estructuras que permiten al prestamista compartir el aumento del valor de la propiedad a cambio de tasas de interés reducidas.

• Las emisiones de obligaciones hipotecarias permiten a las empresas obtener préstamos sobre una emisión de obligaciones que está garantizada contra la propiedad y/u otros activos de la empresa, produciendo un dividendo fijo o vinculado a un índice.
• En los préstamos sindicados participa un grupo de bancos que proporcionan financiación (o financiamiento) para proyectos a una entidad prestataria durante un período determinado con márgenes predeterminados.
• El mercado de bonos corporativos puede ofrecer bonos con descuento como método para obtener financiación (o financiamiento) a largo plazo (véase más detalles en esta plataforma general) con tipos de interés inicialmente bajos, que se intensifican cuando entran en juego los ingresos por concepto de propiedad.

Empresas mixtas y joint ventures

Véase asociaciones temporales, joint ventures y empresas mixtas.

Financiación intermedia

La brecha entre los costos (o costes, como se emplea mayoritariamente en España) del desarrollo y los préstamos de recurso limitado (la deuda principal) suele llenarse con un préstamo intermedio. Como toma un segundo cargo sobre los activos, conlleva más riesgo y, por lo tanto, atrae un tipo de interés (véase más en el diccionario y más detalles, en esta plataforma, sobre este término) más alto. A veces el prestamista de entrepiso tomará una participación en el capital del proyecto o una participación en cualquier excedente sobre los costos (o costes, como se emplea mayoritariamente en España) de desarrollo (excedente).

Iniciativa de Financiación Privada (PFI)

Véase Iniciativa de financiación (o financiamiento) privada más abajo.

Criterios de préstamo

Los siguientes aspectos de un acuerdo de desarrollo propuesto dictarán las condiciones de un préstamo:

• Ubicación.
• Calidad de diseño.
• Mezcla de uso y demanda.
• Pre-arriendo y pacto de inquilinos.
• Historial y experiencia del prestatario.
• Capacidad crediticia del prestatario.
• Tamaño del préstamo.
• Duración del préstamo.
• Garantía (con una valoración independiente actualizada).
• Participación del prestatario en el capital social (su propio dinero) y su fuente.
• Términos de arrendamiento que proporcionan ingresos para el reembolso al prestamista, incluyendo; cláusulas de duración y ruptura, disposiciones de revisión del alquiler, monto de la corriente de ingresos, obligaciones de reparación y mantenimiento.

Cobertura

Es posible protegerse contra la exposición del prestatario a movimientos adversos de los tipos de interés. Los instrumentos financieros de limitación son una “póliza de seguro” contra una tasa que sube por encima del nivel en el que se acuerda la limitación, creando efectivamente un tope. La prima de esa póliza se reduce si se acuerda un collar en el que el prestatario compensa al financiador de la cobertura si los tipos caen por debajo de un nivel acordado.

Revisor: Lawrence

Iniciativa de Financiación Privada (PFI) en el Reino Unido

[rtbs name=”derecho-del-reino-unido”] En 1992 el Canciller del Tesoro Norman Lamont hizo un anuncio relativo a “formas de aumentar el alcance de la financiación (o financiamiento) privada de proyectos de capital”, que se convirtió en la Iniciativa de Financiación Privada (PFI).

Las Iniciativas de Financiación Privada son una forma de Asociación Público-Privada (APP), una de las vías de adquisición preferidas por la Estrategia de Construcción del Gobierno para los proyectos del gobierno civil central. Las vías de adquisición tradicionales que separan el diseño de la construcción no se utilizan preferentemente a menos que se pueda demostrar que ofrecen una mejor relación calidad-precio.

En los proyectos de APP, se designa un único equipo de suministro integrado con conocimientos de diseño, construcción y gestión de instalaciones para diseñar y construir una urbanización y luego explotarla durante un período de tiempo. Una sociedad instrumental, de la que forma parte el equipo de suministro integrado, financia el proyecto y lo arrienda al gobierno por un período convenido (tal vez 30 años), tras el cual el desarrollo pasa a ser propiedad del gobierno.

Como se trata de una relación a muy largo plazo, entablada antes de que se haya emprendido cualquier trabajo de diseño, es sumamente importante que el cliente defina adecuadamente sus necesidades, en particular la calidad que se requiere y cómo se juzgará.

Esto se hace mediante la preparación de una especificación basada en los resultados. Esto hace que la especificación basada en los resultados sea un documento crucial en el que se basará el diseño exitoso y el funcionamiento del desarrollo. Es posible que el cliente necesite nombrar asesores (véase qué es, su concepto jurídico; y también su definición como “assessors” en derecho anglo-sajón, en inglés) independientes que le ayuden en su preparación.

En general, la PFI solo es adecuada para proyectos de gran escala con un costo (o coste, como se emplea mayoritariamente en España) de capital de más de 20 millones de libras esterlinas, (ref. Achieving Excellence Guide 6 – Procurement and Contract Strategies P6) como proyectos de infraestructura, hospitales y escuelas.

Arreglos contractuales

Las iniciativas de financiación (o financiamiento) privada entrañan acuerdos contractuales muy complejos.

Dentro del equipo de suministro integrado puede haber acuerdos separados para:

• Financiación (tal vez por un banco y otros).
• Diseño y construcción.
• Gestión de las instalaciones.

Cada uno de estos acuerdos puede tener múltiples subcontratos. Entonces habrá acuerdos separados entre el cliente y el SPV (acuerdos de concesión o de proyecto).

Por lo general, el contrato de diseño y construcción (entre la SPV y el contratista) será un contrato estándar de ingeniería, adquisición y construcción (EPC), por un precio fijo con una fecha de finalización práctica y un período de defectos. Es probable, por lo tanto, que la SPV tenga que nombrar a un administrador del contrato y también puede haber un certificador independiente que represente al financiador.

Riesgo

Los proyectos de la Iniciativa de Financiación Privada a menudo requieren que el SPV asuma un gran riesgo.

Puntualización

Sin embargo, el precio que ofrecen reflejará cualquier riesgo que se les haya pedido que asuman.

Una Conclusión

Por lo tanto, puede resultar antieconómico transferir algunos riesgos al SPV, como el riesgo de planificación, los seguros o los riesgos que escapan al control del SPV, como el riesgo de cambios en la legislación.

El riesgo de planificación (véase más en esta plataforma general) es un tema serio y polémico, ya que el proyecto se licitará antes de que se hayan preparado los diseños. El cliente debería por lo menos consultar a la autoridad local de planificación (véase más en esta plataforma general) para establecer los parámetros probables de planificación (véase más en esta plataforma general) del proyecto y tal vez solicitar una opinión de selección en cuanto a si se requerirá una evaluación del impacto ambiental antes de solicitar ofertas.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2024 o antes, y el futuro de esta cuestión):

El cliente tal vez desee también obtener un permiso de planificación (véase más en esta plataforma general) general antes de solicitar ofertas, o incluso condicionar el contrato a la recepción de un permiso de planificación (véase más en esta plataforma general) detallada. El SPV puede entonces encargarse de obtener el permiso de planificación (véase más en esta plataforma general) detallada o cualquier otro permiso. La no obtención de la planificación (véase más en esta plataforma general) detallada puede dar lugar a la rescisión del contrato, lo que daría lugar a eventos de compensación.

PF2

En la práctica, se considera que el PFI es inflexible, que ofrece un escaso valor, con una distribución no equitativa de los riesgos y los beneficios.

El condenatorio informe del Comité de Tesorería de la Cámara de los Comunes de 2011 sobre PFI encontró “…que los proyectos de PFI son significativamente más caros de financiar durante la vida de un proyecto” y que no hay “…clara evidencia de ahorros y beneficios en otras áreas de los proyectos de PFI que sean suficientes para compensar este costo (o coste, como se emplea mayoritariamente en España) significativamente más alto de la financiación”.

El gobierno inició una revisión de PFI en 2011, y el 5 de diciembre de 2012, publicó los detalles de un nuevo enfoque, declarando que “…sigue comprometido con la participación del sector privado en la prestación de infraestructura y servicios, pero ha reconocido la necesidad de abordar las preocupaciones generalizadas…

Los cambios clave incluyen:

El gobierno se convirtió en un inversionista minoritario en proyectos de PFI.
Aumentar la cantidad de capital del sector privado en relación con la deuda.
Aumento de la estandarización, centralización y transparencia.
Reducción de la duración del proceso de licitación.
El gobierno retiene o comparte más riesgos.
Excluyendo los servicios blandos como la limpieza.

El PF2 se puso a prueba en el Programa de Construcción de Escuelas Prioritarias (PSBP) de 1.750 millones de libras esterlinas, así como en algunos proyectos de defensa y en un nuevo proyecto de hospital.

Disminución del uso

Las pruebas orales dadas al Comité de Cuentas Públicas de la Cámara de los Comunes (PAC) el 28 de mayo de 2018 revelaron que solo 12 proyectos se habían presentado bajo el PF2 en los últimos cinco años y medio y que el último plan PF2 acordado por el gobierno fue en abril de 2016.

Charles Roxburgh, el segundo secretario permanente del Tesoro dijo: “Creemos que hay algunos proyectos prometedores en el horizonte – algunos proyectos de carreteras buenas – pero estamos hablando de un puñado, en lugar de volver a los días de la década de 2000, cuando era hasta uno por semana y 8 mil millones de libras esterlinas al año … PF2 se utiliza solo si nos da una mejor relación calidad-precio. Es un listón muy alto, sobre todo cuando hay una gran cantidad de otras inversiones públicas en infraestructura…”

Actualizaciones

Enero de 2018

El 18 de enero de 2018, la Oficina Nacional de Auditoría (NAO) señaló (informó) que en la actualidad había más de 700 operaciones PFI y PF2 en funcionamiento, con un valor de capital de 60.000 millones de libras esterlinas y unas cargas anuales de 10.300 millones de libras esterlinas en 2016-17. Incluso si no se realizan nuevas operaciones, los cargos futuros que continúan hasta la década de 2040 ascienden a 199.000 millones de libras esterlinas.

En un informe crítico, se sugirió que no había información sobre si el PFI ofrecía un mejor valor que otras formas de contratación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

Detalles

Los auditores informaron que el costo (o coste, como se emplea mayoritariamente en España) de la financiación (o financiamiento) privada de proyectos públicos puede ser un 40% más alto que confiar exclusivamente en el dinero del gobierno.

Octubre de 2018

En el presupuesto de otoño de 2018, el canciller Philip Hammond confirmó que el gobierno desecharía tanto los contratos PFI como los PF2, sin que se firmen más.

Dirigiéndose a la Cámara de los Comunes, Hammond dijo: “Estoy comprometido con el PPP, donde entrega valor al contribuyente y traslada el riesgo al sector privado. Hay pruebas convincentes de que la PFI no hace ninguna de las dos cosas.” Aunque el gobierno, dijo, cumplirá los contratos existentes, “no habrá ningún tipo de presión” en su gestión.

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“Nunca he firmado un contrato de PFI como Canciller… y puedo confirmar hoy que nunca lo haré. Puedo anunciar que el Gobierno abolirá el uso de PFI y PF2 para futuros proyectos.”

2019

El 13 de marzo de 2019, el gobierno abrió una consulta sobre la mejor manera de apoyar la inversión privada en infraestructura. La revisión examinará las herramientas del gobierno para apoyar la inversión privada, y cómo se entregan, en el contexto de la cambiante relación del Reino Unido con el Banco Europeo de Inversiones. La consulta se cierra el 5 de junio de 2019.

Dada la desaparición del PFI, encontrar una nueva forma de financiar la infraestructura de Gran Bretaña es de suma importancia. Es correcto que el sector privado contribuya, pero tenemos que estar seguros de que cualquiera que sea el nuevo modelo, fomenta el crecimiento sostenible y a largo plazo (véase más detalles en esta plataforma general) y no socava una industria que ya se enfrenta a serios desafíos en torno a los márgenes y la gestión de riesgos.

Ref https://www.constructionmanagermagazine.com/news/chancellor-launches-pfi-replacement-consultation/

Revisor: Lawrence

El diseño en el valor económico de un proyecto de desarrollo inmobiliario

Un buen diseño aumenta el valor económico de un proyecto de desarrollo inmobiliario y su valor intrínseco para la comunidad, pero el buen diseño está en el ojo del que mira y a menudo hay muchos ojos puestos en un proyecto de desarrollo. Como resultado, el proceso de diseño no es un acto en solitario sino más bien una actuación de conjunto de un gran elenco de actores entre los que se incluyen vecinos, grupos comunitarios, políticos, inversores, prestamistas, compradores y arquitectos, dirigidos por el promotor inmobiliario. Estos actores representan una amplia gama de intereses contrapuestos y a veces conflictivos y ejercen diversos grados de influencia en el proceso de diseño y en la forma física del edificio. También tienen ideas muy distintas de lo que significa un buen diseño, y ven un proyecto de forma diferente según les interese más su experiencia del exterior o del interior del edificio. El promotor inmobiliario debe escuchar atentamente y equilibrar estos intereses para garantizar el éxito de un proyecto, que atraiga capital, apoyo comunitario, aprobaciones municipales y compradores interesados. Este capítulo comienza con un elenco de los actores y sus intereses y, a continuación, considera el buen diseño desde tres perspectivas: el diseño elevado frente al funcional, el valor monetario frente al intrínseco de la propiedad y lo que realmente quieren los usuarios de los inmuebles. El caso de un proyecto de un condominio de gran altura en Chicago ilustra cómo un promotor inmobiliario concilió con éxito estos intereses contrapuestos y el capítulo concluye argumentando que los promotores astutos aumentan sus posibilidades de éxito utilizando el proceso de diseño para gestionar el riesgo.

A continuación se apuntarán varios aspectos a tener en cuenta.

Presentación de los actores y sus intereses:

• El arquitecto: ¿Cuál es mi oportunidad creativa en este proyecto?
• El contratista: ¿Cómo puedo ganar mis honorarios y generar negocios repetidos?
• El urbanista: ¿Cumple con las políticas, los planes y los códigos?
• El político: ¿Maximiza el crecimiento sin alienar a mi base de votantes?
• Los miembros de la comunidad: ¿Es bueno para la comunidad?
• Los vecinos cercanos: ¿Cómo afectará a mi propiedad y a mí?
• Otros grupos de interés especial: ¿Aborda nuestra preocupación específica?
• Inversores: ¿Cuál es mi tasa de rentabilidad y cómo de arriesgado es este acuerdo?
• Prestamistas: ¿Podrá el promotor devolver íntegramente el préstamo en la fecha prevista?
• Compradores: ¿Se adapta este producto a mis necesidades por un precio que estoy dispuesto a pagar?
• El promotor: ¿Obtendrá este proyecto un beneficio que justifique los riesgos?

Varias perspectivas diferentes sobre el “buen diseño”:

• Alto diseño frente a función cotidiana.
• Valor de cambio frente a valor de uso.
• ¿Qué quieren los compradores?

Integrar esas tres perspectivas desde el punto de vista del promotor:

• Acceso al capital
• Aseguramiento de los derechos
• Comercialización del producto
• Economía del proyecto
• Riesgo de desarrollo.

El futuro de la financiación y la inversión para el desarrollo y la inversión inmobiliaria

Cambio de enfoque para una nueva era estructural

El sector inmobiliario está cambiando estructuralmente hacia un desarrollo urbano transitable. Este cambio estructural afecta a todos los aspectos del sector, desde la adquisición de terrenos, la construcción, el diseño, la propiedad y la gestión de activos hasta la financiación y la gestión de lugares, un nuevo campo. Algunos contenidos de esta plataforma digital se centran en la financiación y la inversión inmobiliaria en esta era estructuralmente nueva, contrastándola con la era anterior (suburbana transitable), en la que la mayoría de los profesionales financieros aprendieron sus habilidades y adquirieron su experiencia. También abordan los cambios necesarios en el conjunto de habilidades para que la industria del desarrollo y la inversión inmobiliaria se adapte a esta nueva era. En esencia, los conjuntos de habilidades y la experiencia aprendidos en la era suburbana conducible tienen que modificarse por completo para la nueva era urbana transitable. Aplicar los conjuntos de habilidades de la era anterior a la actual conducirá a un rendimiento sustancialmente inferior e incluso al fracaso.

Algunos aspectos que se examinan son los siguientes:

• Cambios estructurales recientes en la inversión inmobiliaria y la demanda del mercado
• Los tipos de productos inmobiliarios estándar
• Los cambios del mercado
• Cambios necesarios para la era inmobiliaria urbana transitable

Respecto a este último punto (cambios necesarios para la era inmobiliaria urbana transitable), se examina lo siguiente:

• Educación de la comunidad inversora
• Actualización de los conjuntos de habilidades de desarrollo/gestión de activos
• Mejor inventario nacional basado en el lugar, tendencias y métricas de rendimiento
• Aumento de la equidad en la pila de capital, incluida la equidad del “paciente”
• Construir/comprar y mantener a largo plazo
• Inversión en gestión de lugares

Recursos

Véase También

Entidades de Propósito Especial
Crisis Financieras, Financiación Empresarial, Finanzas Corporativas, Fondos, Instrumentos Financieros
Fondos de Inversión Inmobiliaria
Bienes Raíces, Desarrollo Inmobiliario, Inversiones, Sector Inmobiliario
Presupuesto.
Construido para adaptarse.
Comprado para salir.
Desarrollo inmobiliario
Hipoteca de compra para alquilar.
Desarrollo financiado por el comprador.
Flujo de caja.
Préstamo de construcción.
Organizaciones y estrategia de la construcción.
Financiación de proyectos de construcción.
Planes de costos.
Calidad del diseño.
Promotor.
Evaluación del desarrollo.
Flujo de caja descontado.
Capital propio y capital de préstamo.
Equidad en la propiedad.
Opciones de financiación.
Prospecto de financiación.
Leaseback.
Financiación mezzanine.
Microeconomía.
Propiedad sobre plano.
Excedentes.
Asociación.
Asociaciones y empresas conjuntas.
Iniciativa de financiación (o financiamiento) privada.
Sector privado.
Financiación basada en proyectos.
Mercado inmobiliario.
Derechos de propiedad.
Valoración de la propiedad.
Bienes inmuebles.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria.
Prima inversa.
Capital social / Hipoteca de asociación.
Propiedad compartida.
Construcción especulativa.
¿Qué es una hipoteca?
¿Qué es un tasador?
Capital de trabajo.

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