Retraso de Obra

Este elemento es una ampliación de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs] En inglés: Construction delay o delay in completion date in construction.

Fecha de finalización en los contratos de construcción

La mayoría de los contratos de construcción establecen una fecha límite para la finalización de las obras descritas en el contrato (la fecha de finalización o la fecha de finalización del contrato). No se trata de la fecha en que deben cumplirse todas las obligaciones del contrato, sino de la fecha en que debe certificarse la “finalización práctica”. Es decir, la fecha en la que los trabajos han sido completados y el cliente puede tomar posesión del sitio, aunque puede haber elementos muy menores pendientes que no afectan la ocupación beneficiosa para el cliente.

La certificación de la finalización práctica (denominada “finalización sustancial” en algunas formas de contrato) devuelve la posesión del sitio al cliente, libera la mitad de la retención, pone fin a la responsabilidad del contratista por daños y perjuicios y significa el comienzo del período de responsabilidad por defectos. El período de responsabilidad por defectos (a veces llamado período de rectificación) suele durar de seis a doce meses durante los cuales el cliente puede ocupar las instalaciones y el contratista debe rectificar cualquier defecto que se identifique.

La fecha de finalización puede ser alterada durante el curso del contrato, por ejemplo si se retrasa la fecha en que el contratista toma posesión del lugar para comenzar la construcción, o si se concede una extensión de tiempo debido a retrasos en los trabajos que no son culpa del contratista.

Una Conclusión

Por lo tanto, la finalización práctica debe certificarse en la fecha de finalización más reciente acordada.

Si no se certifica la finalización práctica en la fecha de finalización más reciente acordada, el contratista podrá ser responsable de pagar los daños liquidados y comprobados al cliente. Estos son daños predeterminados establecidos en el momento de la celebración del contrato, basados en un cálculo de la pérdida real en la que probablemente incurrirá el cliente si el contratista no cumple con la fecha de finalización. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).Entre las Líneas En algunos contratos se exige que se expida un certificado de no ejecución como requisito previo a la deducción de los daños liquidados y comprobados.

Cuando el contrato exige la terminación de las obras por secciones, deben establecerse fechas de terminación y tasas de indemnización por daños y perjuicios separadas para cada sección.

NB: Puede haber un efecto de cascada, en el que los retrasos en una sección causan retrasos en otra. El contratista puede entonces ser responsable de pagar los daños liquidados y determinados para cada sección.

En los contratos de gestión de la construcción, debe fijarse una fecha de finalización distinta para cada contrato comercial. Una vez que todos los contratos comerciales han sido certificados como prácticamente completos, el director de obra emite un certificado o una terminación de proyecto. Lo mismo ocurre con los contratos de gestión, en los que cada contrato de obras debe tratarse de forma individual.

La documentación que debe ser emitida al cliente en la certificación de la finalización práctica puede incluir:

• Un borrador del manual del propietario del edificio.
• Un manual de uso del edificio.
• El expediente de seguridad e higiene.
• El libro de registro del edificio.
• Un informe de la etapa de construcción.

En el caso del Reino Unido:

• Si en un contrato no se especifica una fecha de finalización, entonces las obras deberían completarse en un plazo (véase más detalles en esta plataforma general) razonable, aunque es poco probable que un arreglo tan ambiguo permita al cliente deducir los daños liquidados y comprobados.
• Los contratos de construcción generalmente incluirán una disposición que requiere que el contratista proceda “de manera regular y diligente”, independientemente de si es evidente que se alcanzará la fecha de finalización.
• La finalización práctica no es un término reconocido en algunos contactos desarrollados recientemente, como PPC 2000 y otros contratos de asociación que simplemente se refieren a la “finalización”. Ver Compleción práctica para más información.

Algunas notas en referencia a la fecha de finalización, en general:

• La “fecha de finalización prevista del contratista” es la fecha que figura en el programa del contratista como la fecha en la que éste tiene previsto finalizar las obras previstas en el contrato. Puede ser diferente de la fecha de finalización del contrato.
• La “fecha de finalización” es la fecha en la que se espera que el contratista termine las obras, que puede ser anterior o posterior a la fecha de finalización del contrato.

Revisor: Lawrence

La finalización del edificio

La finalización del edificio es la etapa crítica en la que las actividades que se han llevado a cabo para cumplir con los requisitos de contacto con el edificio se reúnen antes de la entrega al cliente. Para demostrar la finalización del edificio, el equipo de entrega (que puede incluir diseñadores, constructores, proveedores y proveedores de insumos especializados) necesita tener pruebas disponibles de que se han cumplido todos los requisitos de finalización.

El profesional de calidad juega un papel fundamental en el logro exitoso de la finalización de la construcción, asegurando que esta evidencia sea creada, recopilada y cotejada para permitir la terminación de la construcción sin problemas y con éxito. Dado que los contratos suelen involucrar, ya sea directa o indirectamente, a un gran número de organizaciones y personas, el profesional de calidad debe trabajar para lograr este objetivo a lo largo de la entrega del proyecto.

Los proyectos de construcción adoptan numerosas formas, pero todos tienen las mismas características. Cada uno de ellos implica el desarrollo, la definición y la entrega de una infraestructura para satisfacer una necesidad del cliente.

Existirá un contrato entre el cliente y el contratista que cubrirá la entrega del proyecto. El contrato incluirá una definición de los requisitos del cliente. Nótese que el cliente puede tener varios contratos de este tipo y, en este caso, deben definirse las responsabilidades en las interfaces entre estos contratos.

El contrato entre el cliente y el contratista constituye la base sobre la que se medirá la finalización del proyecto. Contendrá requisitos de finalización que se definen explícitamente y requisitos que están implícitos en las condiciones del contrato (por ejemplo, para cumplir con los requisitos legislativos). Un elemento de estos requerimientos se relacionará con el activo físico que se está entregando. El segundo elemento estará relacionado con los requisitos de apoyo necesarios para el uso, adaptación, desmantelamiento y demolición del activo.

Dado que hay superposiciones entre estos dos elementos, los requisitos relativos al activo físico se consideran generalmente en primer lugar. A continuación, se consideran las necesidades relacionadas con el segundo elemento y solo se añaden las que no están ya cubiertas al evaluar la definición general de necesidades.

El profesional de calidad de la organización del contratista está en una posición ideal para facilitar la recopilación, cotejo y presentación de las pruebas que demuestren que se han cumplido los requisitos del contrato.

Al considerar la demostración de la finalización de la construcción, se debe tener en cuenta la necesidad de que cada organización mantenga sus propios datos del proyecto (potencialmente sensibles desde el punto de vista comercial) además de los necesarios para demostrar el cumplimiento del contrato.

Objetivos

El objetivo del contratista es asegurar la finalización sin problemas y con éxito de la construcción antes de la entrega al cliente.

Para lograr este objetivo, el contratista necesita tener pruebas disponibles que demuestren que se han cumplido los requisitos del contrato y poder obtener la aceptación del cliente de que este es el caso.

Proceso de finalización

La entrega del proyecto habrá incluido varias etapas, muchas de las cuales se habrán solapado:

• Diseño
• Suministro de materiales y equipos
• Preparación del sitio
• Construcción
• Pruebas
• Puesta en marcha
• (potencialmente) Prueba de funcionamiento

Cada una de ellas será relevante para las pruebas que se requieran al finalizar la construcción. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

Una Conclusión

Por lo tanto, en realidad, el proceso de terminación comienza tan pronto como el equipo de entrega comienza a trabajar en el proyecto.

Puntualización

Sin embargo, a los efectos de la presente nota, el proceso se considerará a partir del momento en que se inicie la planificación (véase más en esta plataforma general) detallada de las actividades conducentes a la terminación del edificio.

Este punto ocurre frecuentemente cuando se definen en detalle las pruebas y la puesta en marcha. Se desencadena por la necesidad de definir la información necesaria para permitir que las pruebas y la puesta en marcha tengan lugar (por ejemplo, los criterios de aceptación) y cuándo estarán disponibles los diversos elementos de construcción.

También en este punto el contrato en su totalidad necesita ser revisado para establecer un listado consolidado de toda la documentación/datos requeridos al momento de la finalización (junto con una referencia al requerimiento del contrato asociado). También habrá que definir cómo se logrará esto. A esto se debe añadir una revisión de la documentación/datos recopilados hasta esa fecha con el fin de establecer cualquier laguna y los medios por los cuales se llenarán.

La lista de documentación/datos también permitirá supervisar el progreso, identificar y abordar los problemas y confirmar su finalización.

Revisión de los requisitos del contrato

El examen sistemático del contrato permitirá identificar toda la documentación/datos y pruebas necesarias para permitir su conclusión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Éstos se dividirán en dos categorías:

• Requisitos directos (aquellos que se definen explícitamente como requisitos del contrato a su finalización)
• Requisitos indirectos (los que se requieren para demostrar que se han cumplido los requisitos del contrato).

Desde una perspectiva diferente, se puede considerar que la documentación/datos y la evidencia caen en dos corrientes (aunque habrá una superposición significativa entre estos dos flujos):

• Flujo de activos.
• Flujo de contrato.

Flujo de activos

El flujo de activos consistirá en la documentación/datos generados para definir los trabajos y durante los trabajos. A continuación se presenta un listado (no exhaustivo) de los tipos de documentación/datos que pueden ser identificados en este flujo:

• Parámetros y supuestos clave de diseño.
• Principales limitaciones de diseño.
• Restricciones de desmantelamiento/demolición.
• Datos de materiales y equipos.
• Variaciones y cambios de los requisitos del contrato original.
• Datos as-built.
• Datos de salud y seguridad.
• Datos de operación y mantenimiento

Flujo de contrato

El flujo del contrato consistirá en la documentación/datos y pruebas necesarias para permitir el uso de la instalación y las requeridas para demostrar que se han seguido los procesos para asegurar el cumplimiento de los requisitos del contrato. La siguiente es una lista (no exhaustiva) de los tipos de documentación/datos y evidencia que pueden ser identificados bajo este flujo:

• Compromisos y garantías.
• Trabajos relacionados con terceros.
• Aceptaciones y aprobaciones (internas y externas).
• Certificados (primera y tercera parte)
• Garantías y avales (primera y tercera parte)
• Datos de eliminación de materiales contaminados.
• Registros de inspección y pruebas.
• Registros de auditoría (incluyendo informes de no conformidad).
• Registros de variación y modificación

Cabe destacar que la redacción precisa de las aceptaciones, aprobaciones, certificados, garantías y avales puede ser problemática y, por lo tanto, requiere una atención temprana.

Requisitos de la empresa

También será necesario cumplir con los requisitos de documentación/datos corporativos internos de las organizaciones de entrega. Para evitar la duplicación y al mismo tiempo mantener la necesaria segregación (concepto: separación forzada de razas o separación de fincas) (necesaria para la confidencialidad comercial), éstos deberán considerarse como una adición a la definición de los requisitos del contrato.

Esto asegurará que las necesidades de todas las partes sean satisfechas de la manera más efectiva.

Cuestiones pendientes

Cabe señalar que en las listas anteriores no se incluyen ni las obras pendientes, ni los defectos o desperfectos, ya que en la mayoría de los contratos se da por sentado que no existen en el momento de la terminación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

Una Conclusión

Por lo tanto, corresponde al contratista obtener el acuerdo del cliente de que cualquiera de ellos puede existir al momento de la terminación, junto con la forma en que deben ser registrados y tratados.

Además, la finalización no incluye normalmente el requisito de que se hayan resuelto todas las cuestiones comerciales.

Una Conclusión

Por lo tanto, se necesita un acuerdo por escrito entre el contratista y el cliente de que ningún asunto comercial pendiente tiene relación con la finalización del edificio.

Supervisión de la terminación

Documentación/lista de datos

Es normal que las listas de activos y flujos de contratos se combinen y se organicen de tal manera que se puedan extraer elementos para su uso por los equipos de gestión de los contratistas pertinentes. Esto implica que los listados identifican al equipo de gestión o a la persona responsable de asegurar que se cumpla cada requisito y que la documentación/datos estén disponibles en un formato acordado.

Un área que debe abordarse es la aceptación por las partes contractuales pertinentes, y especialmente el cliente, de que el listado define solo aquellos temas que han sido identificados hasta la fecha y que serán actualizados para reflejar cualquier tema emergente.

Las partes deben entender que la lista será responsabilidad del Contratista y que no sustituirá ni cambiará ninguno de los requisitos del contrato. Asimismo, las partes deben entender que deben informar al Contratista a la mayor brevedad posible si consideran que es necesario modificar o agregar un elemento a la lista.

Reuniones de terminación

Típicamente, se organizan reuniones de finalización para discutir, acordar y monitorear (vigilar) el proceso de finalización. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Estas reuniones se celebran generalmente a intervalos cada vez más cortos a medida que se acerca la fecha de finalización.

Las reuniones son el punto central para supervisar los progresos hacia la finalización física, el establecimiento de los registros de finalización, la identificación de cualquier problema y los progresos que se están haciendo en su resolución. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). La asistencia a las reuniones estará restringida a las personas directamente involucradas en la terminación y, por lo tanto, incluirá a representantes del contratista, del cliente y de cualquier otra parte que tenga una participación directa en el proceso de terminación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).Entre las Líneas En este sentido, la participación del cliente a lo largo del proceso de entrega deberá ser reconocida y tratada.
Las reuniones de finalización también proporcionarán la oportunidad de acordar con otros (y particularmente con el cliente) los detalles de la participación que tendrán en el proceso de finalización. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Esto puede incluir:

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

• Revisiones e inspecciones.
• Suministro e instalación de equipos por terceros antes de su finalización.
• Suministro de materiales y equipos (por ejemplo, equipo usado de una instalación existente).
• Decantar los materiales y equipos antes de su finalización.

Cada uno de los puntos anteriores tiene implicaciones para:

• La prueba y puesta en marcha de la instalación.
• Provisión del acceso necesario para que se lleven a cabo las inspecciones finales.
• Daños potenciales (por otros) a la instalación

Las reuniones se basarán en el programa detallado de finalización y en las listas de corrientes de bienes y contratos actualizadas para mostrar los progresos reales hasta la fecha de la reunión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). A fin de racionalizar las reuniones, las actas de las mismas consistirán en actualizaciones del programa de conclusión y en comentarios añadidos a las listas. Los comentarios incluirán las medidas acordadas y las fechas de finalización previstas, cuando proceda. (Obsérvese que cualquier cuestión relativa al progreso se reflejará en los comentarios relacionados con los temas de las listas y que, por lo tanto, no deberían ser necesarias notas de progreso separadas).

Las reuniones también brindarán la oportunidad de discutir y acordar los detalles precisos del proceso de traspaso, lo que conducirá a la confirmación por escrito de estas disposiciones.
Trabajos pendientes, inconvenientes, etc.

A menos que se incluyan disposiciones específicas, se supone en la documentación del contrato que todos los trabajos se completarán antes de su finalización. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

Puntualización

Sin embargo, es frecuente que se prevean problemas menores en el momento de la terminación.

Las reuniones de terminación pueden utilizarse para acordar el mecanismo mediante el cual se puede llegar a un acuerdo sobre la aceptabilidad de la terminación, aunque queden pendientes cuestiones menores. Las listas de flujos de activos/contratos (con cualquier dato complementario de apoyo detallado) pueden utilizarse para supervisar el estado de estas cuestiones y formar un documento base para su aceptación por las partes contratantes.

Uso beneficioso

Con frecuencia, el contratista deseará utilizar elementos ya terminados del proyecto (como ascensores, pórticos de limpieza de ventanas y sistemas de ventilación) antes de la terminación del proyecto en su conjunto. Ese uso requerirá un acuerdo por escrito del cliente, que incluirá las medidas que el contratista debe adoptar para no perjudicar el ciclo de vida del elemento o su rendimiento (véase una definición en el diccionario y más detalles, en la plataforma general, sobre rendimientos) en el uso.

Por implicación, estos elementos se incluirán en el listado de flujos de activos/contratos y también se cubrirán en el listado de documentación/datos de finalización.

Finalización por etapas

La finalización por etapas es frecuente, sobre todo en el caso de los grandes proyectos.Entre las Líneas En este caso, es necesario seguir el proceso de finalización para cada fase, pero teniendo en cuenta la necesidad de una finalización “final”. Es probable (aunque no necesariamente) que esta finalización “final” coincida con la finalización de la última fase.

Además de los procesos necesarios para una finalización única, la finalización por etapas debe tener en cuenta de manera explícita las interfaces entre la fase que se está traspasando y los elementos del proyecto que aún deben completarse. Es frecuente que las fases intermedias incluyan elementos (como partes de las salas de planta) que están alejados del área principal que se está terminando. Es importante que se definan detalladamente las interfaces físicas precisas para evitar desacuerdos en cuanto a la responsabilidad del mantenimiento o en caso de que se produzcan daños en la interfaz.

La ubicación precisa de las interfases físicas también es necesaria para permitir la definición y asignación de las responsabilidades de seguro requeridas. De igual modo, las terminaciones por etapas deben tener en cuenta cualquier trabajo provisional (por ejemplo, las fuentes de alimentación y los acuerdos de acceso) que se modifiquen en las fases posteriores. Una vez más, la definición detallada de la finalización por etapas puede ser discutida y acordada de manera útil a través de las reuniones de finalización.

Conclusión

El profesional de calidad desempeña un papel clave para asegurar que se creen, recopilen y cotejen las pruebas necesarias para permitir la finalización sin problemas y con éxito de la construcción. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

Una Conclusión

Por lo tanto, el profesional de calidad debe asumir un papel activo en el avance del proceso de terminación.

Las actividades clave para permitir que esto suceda son:

• el listado de los requisitos contractuales directos e indirectos
• garantizar la eficacia de la serie de reuniones antes y después de su finalización.

Revisor: Lawrence

Recursos

Véase También

Construcción
Ingeniería civil
Planificación del proyecto

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