Cesiones Obligatorias De Suelo Urbano
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Cesiones Obligatorias De Suelo Urbano en el Derecho Español
Cesiones Obligatorias De Suelo Urbano a finales del Siglo XX
En el Diccionario Jurídico Espasa, Cesiones Obligatorias De Suelo Urbano se define como:
Cesiones obligatorias Suelo urbano no consolidado
Este tipo de suelo, aun contando con los servicios que establece el art 8 de la Ley 6/98, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, ha de completar la urbanización del mismo para que sus terrenos alcancen la condición de solar; para ello, se incluirán en determinados ámbitos a efectos de cumplir los deberes que establezca la legislación básica del Estado y la Urbanística de las Comunidades Autónomas.
Según lo dispuesto en el art 142 de la Ley Estatal 6/98, los propietarios de un suelo que esté clasificado como urbano no consolidado tendrán que cumplir los siguientes deberes:
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, que en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística Así mismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo
Más sobre Cesiones Obligatorias De Suelo Urbano
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d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
f) Edificar los solares en el plazo (véase más en esta plataforma general) que, en su caso, establezca el planeamiento.
Dentro de los deberes que establece este artículo los que hacen referencia a las cesiones y, por tanto, nos interesan son los siguientes:
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, que, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística Así mismo, esta legislación podrá reducir la participación de la administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.
d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo
Otros Aspectos
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La primera de las cesiones haría referencia a las cesiones de suelo que están destinadas a dotaciones locales; son las que en principio van a satisfacer las necesidades del ámbito que se está desarrollando; así, dentro de ellas se incluyen a los viales, los espacios libres, las zonas verdes y demás dotaciones establecidas dentro de la legislación urbanística que satisfagan las necesidades de la población que en un futuro va a vivir en el área que se esta desarrollando, en el supuesto de que ésta no contenga cuáles son estas dotaciones tendremos que acudir de forma subsidiaria a lo establecido en el Reglamento de Planeamiento en su art 29d y e.
La segunda de las cesiones que se establecen para el suelo urbano no consolidado hacen referencia a los sistemas generales que el planeamiento adscriba a este ámbito Los sistemas generales, a diferencia de las dotaciones locales, van a servir a la totalidad de la población que vive en ese Municipio, de tal forma que un mismo equipamiento, por ejemplo una guardería, en unas ocasiones tendrá la consideración de dotación local y en otras de sistema general; la diferencia para incluirla dentro de una categoría o de otra es que ese equipamiento tenga que satisfacer las necesidades de toda la población que vive en ese Municipio porque solo existe una guardería, o por el contrario, su servicio esté única y exclusivamente destinado a la población que va a vivir en ese barrio que se está creando porque en la actualidad existen guarderías suficientes para satisfacer las necesidades de la población actual
También en el Diccionario Jurídico
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La tercera de las cesiones que se establecen para el suelo urbano no consolidado hace referencia al suelo en el que se habrá de materializar el aprovechamiento que según Ley corresponde a la Administración; éste, según se desprende del art 14c no podrá sobrepasar el 10 por 100 del aprovechamiento que el planeamiento atribuya al ámbito en cuestión y tendrá que ser la Legislación Urbanística la que concrete la cesión a la cual han de hacer frente estos propietarios y que obligatoriamente tendrá que estar en la horquilla del 0 al 10 por 100 Esto se produce como consecuencia de la STC 61/97, que impidió al Estado establecer un tanto por ciento fijo a la hora de establecer las cesiones porque ello suponía preconfigurar un modelo urbanístico a las diferentes comunidades autónomas.
La última de las cesiones que de forma implícita aparecen recogidas en el art 14d de la Ley Estatal 6/98, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, hace referencia a la cesión que los propietarios que estén incluidos en ese ámbito han de hacer al Ayuntamiento como consecuencia del exceso de aprovechamiento que ese ámbito tiene respecto a otros
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):
Desarrollo
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La forma a través de la cual se calculan los aprovechamientos forma parte de la gestión del planeamiento y como tal será la Comunidad Autónoma la que tenga que establecer los mecanismos de los cuales hemos de valernos para calcularlos; no obstante, a modo de establecer única y exclusivamente los conceptos de los mismos, supondré un ejemplo en el cual el planeamiento prevé que dentro del suelo urbano no consolidado existe un Área de Reparto que tiene un aprovechamiento tipo, medio o de referencia de 0,75 m2/m2 con dos unidades de actuación que tienen 1000 m2 cada una, pero el aprovechamiento medio de la UE1 es de 0,5 m2/m2 mientras que el de la UE2 es de 1 m2/m2.
Según este planteamiento, los propietarios de la UE1 tendrán un aprovechamiento objetivo, que es el que establece el plan de 500 m2 del uso y tipología característicos, y los propietarios de la UE2 tendrán un aprovechamiento objetivo de 1000 m2 de uso y tipología característicos
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Así mismo los propietarios de la UE1 tendrían un aprovechamiento subjetivo o susceptible de apropiación de 675 m2 y los de la UE2 de 675 m2, esto se debe a que el 10 por 100 de ese aprovechamiento corresponde a la Administración siempre y cuando la Comunidad Autónoma en la cual nos encontráramos estableciera una cesión de suelo que sustentara el 10 por 100 del aprovechamiento.
Sin embargo, y dado que el aprovechamiento que corresponde a los propietarios de la UE1 excede del que soporta el planeamiento y el que corresponde a los propietarios de la UE2 es inferior al que se puede materializar, se prevé que los propietarios de la UE2 cedan a la Administración el aprovechamiento que exceda del que les corresponde para que ésta pueda satisfacer el derecho que corresponde a los propietarios de UE1
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