Historia del Arrendatario

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Arrendatario en el Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia

Por su importancia histórica, hemos juzgado útil mostrar una parte sobre Arrendatario publicado por el Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia, de Joaquín Escriche.(Nota: este texto es una continuación del recogido, en el Portal del Derecho Español, bajo la voz: Historia del Arrendatario.) Hemos visto los casos en que el arrendatario tiene o deja de tener derecho a la remisión total o parcial del precio del arriendo. z Habrá,, por el contrario, algunos en que tenga obligación de aumentar dicho precio? La ley 23, título 8, Part. 5, dice: que si por aventura acaeciere que la cosa arrendada produzca en un año tantos frutos que importen mas del doble de lo que solio rendir comúnmente un año con otro, deberá (–1 arrendatario pagar doblado el precio o renta del arriendo, con tal que esta abundancia provenga del acaso y no de su industria o de mejoras hechas por él en la cosa arrendada; por ser muy justo, que perteneciendo al dueño la pérdida que sucede por caso fortuito, le toque también la ganancia que viene del mismo origen.

Puntualización

Sin embargo, esta disposición de la ley no se observa en la práctica; pues no se ve que los dueños de las heredades arrendadas exijan paga clol,le en los años. de abundancia. Efectivamente, el dueño de la finca arrendada cede por el contrato de arrendamiento, sin reserva alguna, todo el derecho que tenía a los frutos; y de consiguiente, no parece natural cine en caso de que estos sean abundantes, pretenda todavía participar de ellos, o lo que es lo mismo, obtener un sobreprecio; basta que pueda compensar la pérdida del arrendatario en los años de esterilidad o de calamidades: con la ganancia de los años de fertilidad y de ventura. Nuestra disposición legal no está sacada, por cierto, del Derecho romano, el cual no rebajaba al arrendatario en favor del arrendador parte alguna de las ganancias extraordinarias que tenia: Intatorticunt lacenut el (eoloao) no,z arcfertur, dice la ley 25, pár. 6, IY. Loali. II. De la obligación, de no emplear la cosa arrendada fuera del objeto para que se !lió.

El arrendatario está obligado a no usar de la cosa arrendada sino para el fin que se señaló en el contrato de arriendo, o para el objeto a que está destinada, o para el cine debía presumirse según las circunstancias, bajo la pena de pagar los daños y perjuicios que al dueño se siguieren: leyes 1 y 6, título 17, lib. 3 del Fuero Real. Así que, si tomaste en alquiler un caballo para ir de Madrid a Zaragoza, no puedes ir con él a Sevilla; y si así lo lucieres, a pesar del contrato, debes responder de su pérdida o deterioro, aunque suceda por fuerza mayor o caso fortuito. Del mismo modo, si habiendo tomado el caballo hasta Zaragoza, lo llevas mas allá, v. gr., hasta Huesca, te haces responsable del daño que experimentare por cualquiera causa en la prolongación del viaje. Como el que toma una cosa en arriendo o alquiler está obligado a usar de ella según su destino, a no haber convención en contrario, es claro que no puede servirse de un caballo de silla para tirar de un carruaje, ni emplear un coche en el trasporte de fardos o cajas de mercaderías, ni hacer en: Ira de una tienda, ni convertir tina posada pública en casa particular, o al revés, ni establecer una fraguo, un horno, una taberna en edificio que servía de habitación, ni arrancar las cepas o el arbolado de una heredad para dejarla en tierra labrantía o plantarla de azafrán. Si por la profesión del arrendatario debió conocer el arrendador al tiempo del contrato que la intención de aquel era aplicar la cosa.arrendada a un objeto diferente del que habla tenido hasta entonces, podrá: efectivamente el arrendataria emplearla en los usos de su oficio, con la obligación de devolverla como la recibió. Si tú alquilas, por.ejemplo, a un cerrajero, carpintero o comerciante, una casa que servía de posada, consientes tácitamente por el mismo hecho en que pueda mudar el uso de la, casa, a no ser que estipules lo contrario; porque su profesión te debe hacer presumir que la toma precisamente para poner en ella su establecimiento. Mas aunque el arrendatario deba usar de la cosa arrendada según el destino que se le ha dado en el contrato o que se sobreentiende o presume (ton arreglo a las circunstancias, puede, sin embargo, a no habérsele prohibido formalmente, hacer en ella algunas ligeras variaciones, cono derribar o alzar tabiques, abrir o cerrar puertas interiores, quitar alcobas en un aposento y formarlas en otro, con tal que no cause daño o deterioro en el edificio, y con la obligación de reponerlo todo en su primer estado al fin del arriendo, si el arrendador lo exigiese. Puede asimismo mejorar la cosa arrendada, como desmontar una tierra inculta, secar una laguna, plantar viña o arbolado, hacer, en fin, cuanto conduzca para aumentar la renta del fundo, y tendrá derecho, en su caso, a repetir del dueño los gastos, a no haberse convenido en hacerlos por su cuenta, según se dirá luego con mas extensión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). III. De la obligación que tiene el arrendatario de -usar y cuidar de la cosa erv endada como buen padre de familias.

E1 arrendatario debe usar y cuidar de la cosa arrendada como un buen padre de familias suele usar y cuidar de la suya propia: (ley 1, título 17, lib. 3, Fuero Real; ley 7, título 8, Part. 5) de modo que tiene que prestar la culpa leve. Si te alquilo, pues, un caballo para un viaje, no debes hacerle correr con exceso, ni hacer jornadas demasiado largas, ni escasearle el pienso, ni maltratarle de otro modo. Si te arriendo tierras labrantías, debes labrarlas estercolarlas, cultivarlas y empanarlas en las épocas y sazones convenientes, sin invertir el orden de las labores, esto es, sin poder sembrarlas cuando deben quedar de barbecho. Si se trata de viñas, debes ararlas o cavarlas, limpiarlas, estercolarlas, amugronarlas, podarlas, y en fin, cultivarlas en la forma y sazou que-lo liarla un cuidadoso propietario: ley 7, título 8, Part. 5. De la obligación que tiene el arrendatario de cuidar de la cosa arrendada, se deriva la de impedir que se usurpe por un tercero parte alguna de ella., o que por el vecino ít otro se haga obra que le perjudique, debiendo dar aviso en su caso, bajo su responsabilidad, al propietario o arrendador para que provea: Antonio Gómez, tonto 2, cap. 3, nóm. 20. El arrendatario es responsable de las desmejoras, deterioros y pérdidas que por abuso o descuido del mismo y de laspersouas que de él dependen,- tuviere la cosa arrendada durante el arrendamiento: leyes 7, 8 y 18, título 8, Part. 5. Tambiett lo es del daño que por enemistad ít odio hacía su persona causare un tercero en la cosa arrendada (ley 7, título 8, Part. 5), sea 6 no la enemistad efecto de culpa suya, como dice Gregorio Lopez; quien añade, que si el arrendatario, no habiendo dado motivo justo a la enemistad, pusiere mayor cuidado en la custodia de la cosa arrendada, no estará obligado al resarcimiento.del daño que al pesan de esta circunstancia lograre hacer su enemigo. El arrendatario que pagare el daño causado por hecho o descuido de alguna persona de quien es responsable, tiene salvo su recurso contra ella. No está obligado el arrendatario a responder de las desmejoras o pérdidas acaecidas en la cosa arrendada por algún acaso, como v. gr., por muerte natural, naufragio, incendio, inundación, a no ser que hubiese tomado sobre sí los casos fortuitos, 6 que el acaso que produjo la pérdida o desmejora procediese de culpa suya, o se verificase después del tiempo en que debió hacer, y no hizo, la restitución de la cosa arrendada a su dueño: ley 8, título 8, Part. 5. Así es, que el dueño, y no el inquilino, debe soportar el daño causado en las vidrieras de las ventanas por una tempestad de granizo: nota 8, título 10, lib. 10, Novísima Recopilación Pero si habiendo contraventanas o persianas no cuidase el inquilino de cerrarlas, pudiéndolo hacer fácilmente, él sería y no el dueño, quien debiese sufrir el daño tampoco es responsable el arrendatario de las desmejoras o pérdidas que sin culpa suya tuviere la cosa arrendada por vejez o mala calidad, o por razón de la clase o naturaleza del uso.

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La prueba del caso fortuito, de la fuerza mayor, de la vejez o mala. calidad de la cosa arrendada que hubiere dacio lugar a la pérdida o desmejora, corresponde al arrendatario: índ. de la ley 20, título 13, Part. 5. La razón es que el arrendatario, como deudor de la cosa arrendada con respecto a la persona que se la confió, debe restituírsela-á su tiempo en el estado en que la habla recibido; y si alega excepción para no hacerlo, tiene que justificarla según la regla de que reos exci»ieitdo fU actor. Mas la,prueba de que la fuerza mayor o el caso fortuito avino por culpa del arrendatario, es de cargo del dueño o arrendador: ley 20, título 13, Part. 5. Colmo la prueba del caso fortuito y demás excepciones corresponde por la ley al arrendatario, es consiguiente que la ley le supone obligado a indemnizar al propietario de la pérdida. 6 desmejora de la cosa arrendada, mientras no justifique que esta pérdida 6 desmejora; tuvo lugar sin culpa suya. Así es, que el inquilino tiene que responder del incendio de la casa, a no ser que pruebe que este accidente provino de caso fortuito 6 fuerza mayor, o de vicio de construcción, o de haberse comunicado el fuego de una casa vecina. Presúmese efectivamente, que el incendio de una casa no se verifica sino por culpa de las personas que la habitan; quia, como dice la ley romana, piervmque incendia liunt culpa inhabiliantivm; ley 3, pár. 1, ff. de o//icioprafecti vigilnm: y se interesa además la causa pública en que se cargue a los inquilinos esta responsabilidad, para obligarlos mayor vigilancia, ya que no puede tenerla por sí mismo el propietario. No solamente al dueño de la casa, sino también a los vecinos, debe resarcir el inquilino los daños que hubiesen experimentado por causa del incendio; porque es regla general que todo hombre está obligado a reparar el daño que hubiere causado lsor su hecho o por su negligencia 6 imprudencia: ley 3, título 15, Part. 7.Si, Pero: Pero los vecinos que pidieren la indemnización, deben probar que el incendio acaeció por culpa del inquilino contra quien se dirigen, según el principio de derecho natural, de que al demandante toca la prueba; 0212rs probandi iiacunzbit actgri: pues pudo acaecer por algún accidente secreto cuya j justificación no esté al alcance del inquilino. Si con respecto al dueño de la casa arrendada tiene que probar el inquilino que el incendio sucedió sin culpa suya, es porque habiéndose constituido en la obligación de devolverle la casa en el estado en que la recibió, se reviste de la calidad de actor cuando alega una excepción para no hacerlo; al-paso que no habiendo contratado con los vecinos, no tiene igual deber para con ellos. ¿Es responsable el inquilino del incendio acaecido por culpa de sus domésticos y -demás personas que ha admitido en la casa arrendada? El Derecho romano no le cargaba esta responsabilidad, sino en el caso de que los domésticos y demás personas fuesen de tal carácter que con razón pudieran temerse de ellos accidentes de esta especie; porque de este modo quería castigarle la ley por la falta que cometía en conservar tales sujetos en su compañía o en no vigilarlos con el mayor cuidado; al paso que si eran reputados por cuidadosos y de buenas costumbres, no tenía que responder el inquilino de sus actos o descuidos. Esta distinción era muy embarazosa en la práctica; y por eso en los Códigos de algunas naciones se hace responsable al inquilino indistintamente de las faltas de sus domésticos y de todas las personas que tiene en su casa. No deja de ser dura semejante disposición, pues puede suceder que por mas vigilante que sea un padre de familias, no haya podido proveer ni impedir la falta de un criado que ha causado el dacio; pero la creen necesaria los que la han adoptado para la conservación de la seguridad pública, cuya consideración debe ser superior a la de dicho inconveniente, y aun parece conforme a la ley 25, título 15, Part. III,de que luego hablaremos.

Puntualización

Sin embargo, si se prendiese fuego en una posada o mesan por malicia o negligencia de un viajante, no sería responsable del incendio el posadero inquilino que pos su parte no fuese culpable de negligencia o imprudencia, pues que por rozan de su. estado tenía obligación de recibir al viajante, qai enida uti iu re ad usura, destifattd;)a, 91-o2 est in exdpa, et sic non tenetur; bien que podría ser responsable si las circunstancias de la causa manifestaban que no debió admitirlo o que a lo menos debió vigilarle con mayor cuidado. Si en la casa hubiere muchos inquilinos principales, es solo responsable del incendio el inquilino del cuarto o habitación en que comenzó el fuego. Mas”si se ignora dónde comenzó el fuego, ¿serán responsables todos los inquilinos, o ninguno? Parece que ninguno debe serlo, porque como no se sabe quién cometió la falta que dio lugar al incendio, no puede haber contra ninguno de ellos presunción alguna que pueda servir de fundamento a la demanda del arrendador o propietario, quien por consiguiente no puede dirigir su acción contra un inquilino determinado; ni tampoco puede dirigirla contra todos; porque envolvería con el culpable a los inocentes, los cuales no pueden ser condenados porque el culpable no quede impune, siendo regla general que debe preferirse la impunidad de un culpable a la condenación del que no lo es.

Puntualización

Sin embargo, algunos legisladores, guiados del interés general, han decidido que en el propuesto caso todos los inquilinos respondan solidariamente del incendio, a no ser que alguno pruebe que el fuego no pudo comenzar en su habitación, en cuyo caso se eximiría por su parte de la responsabilidad. Esta disposición tiene por objeto el obligar a los inquilinos a vigilarse mutuamente en un asunto que tanto interesa al bien común.

Otros Elementos

Además, en la sentada hipótesis hay dos hechos ciertos: 1. 0, que el propietario a quien se le ha quemado la casa experimenta un daño, y de consiguiente tiene derecho a ser indemnizado; 2.º, que el daño proviene de culpa o falta de los inquilinos; y pues que no es conocido el culpable, la pena, dicen, debe recaer sobre todos. ¿Cuál de estas dos opiniones es la mas conforme a nuestra legislación? Tal vez lo es la segunda. La ley 25, título 15, Part. “í, previene que si de una casa se echare a la calle alguna cosa que hiciese daño a los transeúntes, quede obligado a pagarlo el morador, sea inquilino o el mismo dueño; y que siendo muchos los moradores, todos deban de inaucomuu la indemnización, si-no supiesen de cierto quién era el autor del daño, excepto el que estuviese de huésped, quien solo habrá de pagar en caso de haberlo causado el mismo. De aquí puede efectivamente deducirse por analogía que todos los inquilinos son responsables del incendio cuando no puede averiguarse la habitación o cuarto en que tuvo principio el fuego; que cada inquilino lo es del incendio que tuvo origen en su batid ación, aunque haya sido causado por hecho o culpa de las personas de su familia; y que los huéspedes no lo son sino cuando se les pruebe que ellos mismos fueron los autores. V (consulte más sobre estos temas en la presente plataforma online de ciencias sociales y humanidades). Responsabilidad civil. Si el propietario viviere en la casa, no tendría acción contra todos los inquilinos, aunque probase que el fuego no labía podido comenzar en la habitación que él Ocupaba, porque viviendo allí debía tener una vigilancia mas especial; pero si probaba que el incendio no pudo tener principio sino en la habitación de cierto inquilino determinado, tendría acción contra este inquilino, mas no contra los otros. El inquilino que se eximiere de la responsabilidad del incendio por haber probado que el fuego no tuvo principio en su habitación, no puede reclamar de los otros la indemnización de las pérdidas que por este acontecimiento hubiese sufrido, sino probando que el fuego prendió por culpa de ellos o de las personas de su familia; porque, como ya se ha manifestado, no tienen los inquilinos o entre “sí las mismas obligaciones que con respecto al propietario. Cuando el fuego prendió por vicio de construcción, es responsable del daño el arquitecto, alarife o maestro de obras. «Todos los fogones, hornos y chimeneas, dice una orden de 8 de Noviembre de 1790 (art. 1, ley 11, título 19, lib. 3, Nov (consulte más sobre estos temas en la presente plataforma online de ciencias sociales y humanidades). Recop.), se construyan en lo sucesivo con solidez, sin madera alguna, quedando los maestros responsables a cualquiera desgracia que suceda por su impericia o descuido; y las que se hiciesen de nuevo y no estuviesen según arte, se demolerán y volverán a construir en el término de seis meses precisos.» La prueba de que el fuego prendió por tal causa toca respectivamente al dueño o al inquilino que reclama la indemnización. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

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Cuando por atajar los progresos del incendio se hizo derribar una de las casas inmediatas a la que ardía, ¿tiene derecho su dueño para pedir una indemnización a los que por este medio conservaron sus edificios? Ulpiano, en la ley 3, pár. 7, ff. de incendio, ruina, naufragio, etc., siguiendo la opitiiou de Celso y desechando la de Labeon, decide que no le tiene; y lo mismo resuelve la ley 49 pár. 1, ff. ad legena llaai.li2ría aun para el caso de apagarse el fuego antes de llegar a la casa derribada.

Puntualización

Sin embargo, la ley 7, pár. 4, ff. qcorl 2d attt elarn, quiere que no le tenga si el derribo se ordenó por el magistrado municipal, y que le tenga si se hizo por los mismos que así salvaron sus edificios sin estar autorizados por el magistrado, a no ser que igualmente hubiese debido perecer la casa por el incendio, La ley 12, título 15, Part. 7, dispone expresamente que si alguno derribare la casa de su vecino para impedir que el fuego prendido en otra se comunique a la suya, no incurre por eso en pena ni en la obligación de repararle el daño; porque con tal derribo, no solo se hace bien a si mismo, sino a toda la ciudad. Es decir, pues, que según esta ley el dueño de la casa derribada no tiene derecho a ser indemnizado por los que de este modo conservaron las suyas. Mas Gregorio Lopez es de parecer que esta ley no debe tener la extensión que su letra indica, – y así pretende que su disposición se ha de limitar al caso de que el fuego llegue a la casa destruida, dando en otro caso derecho al propietario para reclamar la competente indemnización. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Lo mas natural y equitativo parece que se apliquen al derribo por causa de incendio los principios del derecho marítimo sobre ecleazon por causa de tempestad, de que se habla en el artículo Avería gruesa. Cuando en caso de tempestad o.de riesgo de enemigos se arrojan al mar algunos efectos del cargamento para aligerar la nave, contribuyen después a la reparación de esta pérdida todos los interesados en la nave y su cargamento; ¿por qué, pues, en el caso de que me hayan derribado la casa por orden o sin orden del magistrado para detener 6 cortar el incendio inmediato, no han de contribuir a la indemnización de mi pérdida todos los que por este medio lograron preservar sus casas 6 edificios? ¿Se dirá que mi casa se habría quemado, y que así no se me causó daño con su derribo? Enrabien en el caso de echa on podría decirse al dueño de las mercaderías arrojadas al mar, que estas se habrían perdido igualmente con el buque, si no se hubiese conservado la nave por este medio; y sin embargo, está establecido que le den una indemnización los dueños de las mercaderías conservadas. * según el Código penal, art. 8.º, núm. 9, 10 y 11, está exento de responsabilidad criminal el que obra violentado por fuerza irresistible 6 impulsado por miedo insuperable de un mal mayor o en el ejercicio legítimo de un derecho. * Aunque por regla general debe cuidar el arrendatario de la cosa arrendada, según se ha dicho, hay casos en que no tiene esta obligación; y es citando el arrendador pone una persona encargada. de este cuidado durante el tiempo del arrendamiento, como sucede cuando uno toba, un cuche de alquiler con caballos y cochero para hacer un viaje, pues el cochero es entonces, y no el viajante, quien debe cuidar del coche y de los caballos. IV. De la obligación de restituir la cosa arrendada en buen estarlo, cumpliendo el tiempo del arte danaiento.

Al fin del arrendamiento debe el arrendatario devolver al arrendador la cosa arrendada; y si fuere rebelde en su devolución dando lugar a que se de sentencia contra él, tendrá que restituirla doblada: ley 18, título 8, Part. 5; bien que no parece estar ahora en uso la restitución o paga doble. Si no pudiere devolverla por haberla perdido por culpa suya, debe pagar su estimación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Si antes de hacer al pago apareciere o se recobrare la cosa, queda con su entrega dispensado de hacerlo, aunque ya esté condenado a ello. Mas si después de pagado su importe la encontrare el dueño, tiene opción para quedarse con ella y restituir el precio recibido, o bien quedarse con el precio y entregar la cosa al arrendatario, – como si se la hubiese vendido; y si la encontrare otro cualquiera que no sea el dueño, puede demandarla el que la perdió como si fuese suya, pues que la ha pagado: índ. de la ley 8, título 2, Part. 5. Como en estos casos se supone un contrato de venta entre el arrendador y el arrendatario, es claro que el arrendador está obligado a la evicción y saneamiento de la cosa con respecto al arrendatario, del mismo modo que lo está el vendedor con respecto al comprador. Así es que si un tercero moviese pleito sobre la propiedad de dicha cosa, debería el arrendador defender a sus expensas al arrendatario hasta dejarle en pacífica posesión de ella, o bien devolverle el precio que de él había recibido. Si la cosa arrendada se hubiese perdido sin culpa del arrendatario, quedará este libre de su restitución y riel pego de su importe; mas para ello será necesario que justifique cómo sucedió la pérdida; pues de otra manera se presumiría que había sucedido por su culpa, y se le obligaría a satisfacer su valor, segura los principios sentados lilas arriba. Si te di, por ejemplo, en alquiler un caballo para hacer un viaje, no será bastante para eximirte de su devolución el que me digas que murió de una enfermedad en el camino, sino que habrás de hacer constar este accidente, ya con certificación del albeitar que le visitó, ya con testigos que le vieron morir. No solo debe devolver el arrendatario a su tiempo la cosa arrendada, sino que la debe devolver en buen estado, esto es, sin deterioro ni desmejora; debiendo aplicarse a la desmejora y deterioro lo que acabamos de decir sobre la pérdida. Si el arrendatario es responsable de las pérdidas y desmejoras que por su culpa experimentare la cosa arrendada, también tiene derecho en cambio a que el dueño le abone los gastos de las mejoras necesarias o útiles que hubiere hecho en ella, sea dándole su importe, sea descontándolo del precio del arrendamiento, a no ser que hubiese pactado hacerlas él mismo a su costa.: ley 24, título 8,. Part. 5., Si tornaste, pues, en alquiler un caballo para hacer un viaje, y en el camina le sobrevino una enfermedad sin culpa tuya, debe el alquilador reintegrarte de los gastos hechos en su curación, sea que el caballo se haya repuesto, sea que haya fallecido del. mal, pues hiciste un gasto que hubiera debido hacer él mismo; y aun debe también abonarte el importe de la manutención del caballo correspondiente al tiempo en que por razón de su enfermedad no pudiste servirte de él. Del mismo modo, si habiendo tornado en arriendo un edificio hicieres en él alguna obra o trabajo indispensable para poderlo habitar, como v. gr., si reparaste el techo que amenazaba ruina, o limpiaste el pozo o la letrina, puedes pedir al dueño el abono de estos gastos, pues que son de su cuenta. Igualmente, si en la heredad que tenias arrendada hiciste plantación de árboles o de viña, de suerte qué vale mas en renta que cuando la tomaste, tienes derecho al reembolso de los gastos que la plantación te hubiese ocasionado. Si el dueño no quisiere satisfacerte el importe de las mejoras, y tú le hubieses pagado ya el precio del arriendo; de suerte que ya no hay tiempo para deducirlas de él, podrás retener la cosa arrendada y continuar en su uso hasta que te reintegres, como sostienen algunos autores fundados en el espíritu de dicha ley 24, tít., 8. Part. 5, y en la ley 44, título 28, Part. 3, que lo dispone así con respecto al que mejora una cosa ajena que cree suya.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Más

Mas para que el arrendatario tenga derecho al abono de las mejoras, i. deberá pedir previamente al dueño su consentimiento para hacerlas? Gregorio Lopez quiere en-la glosa 1. de la ley 24, título 8, Part. 5, que las mejoras necesarias, esto es, las que fueron indispensables para la conservación o el uso de la cosa arrendada, puedan repetirse indistintamente por el arrendatario; y las útiles, esto es, las que aumentan la renta de la finca, solo cuando se hubiesen hecho con el consentimiento tácito o expreso del arrendador o no le fuesen gravosas.Entre las Líneas En la práctica, para poder el arrendatario cobrar del dueño los gastos de las mejoras necesarias o útiles, a lo menos íntegramente, suele exigirse que antes de hacerlos haya de dar parte el arrendatario al dueño. Puede suceder efectivamente que este quiera hacerlos por sí; ya porque tenga proporción de hacerlos con mas economía, ya porque puede creer que todos los que se le piden no son necesarios o no le convienen; y no es justo que se le prive de la intervención en unos gastos que se hacen en una cosa suya. y que se quiere que él pague.

Puntualización

Sin embargo, es preciso distinguir entre gastos necesarios y gastos útiles.Entre las Líneas En cuanto a los necesarios hechos por el arrendatario cuando un edificio, por ejemplo, amenazaba ruina, o una heredad estaba en peligro de ser destruida o devastada por la avenida de un río, debe el propietario, aunque no se le hubiese avisado la necesidad de la reparación, abonar al arrendatario lo que la obra costó y debió costar; porque de otro modo se enrignecería a costa de este último, pues que habría tenido que hacer los gastos si el arrendatario no los hubiera hecho: mas por urgente que sea la reparación, siempre obrará con mas prudencia el colono o inquilino dando al dueño, como sea posible, parte anticipado de ella.Entre las Líneas En cuanto a los gustos útiles, que se han hecho sin consentimiento expreso (véase su concepto jurídico, así como el del consentimiento absoluto) o tácito del dueño, no parece que puede obligarse a este a que los abone; porque esto equivaldría a privar a un propietario de la libertad que tiene de destinar sus heredades al uso que mas le acomode, y de dar a sus capitales el empleo que mas crea convenirle, y produciría además el inconveniente de exponer la duración del arrendamiento al caricho del.ar.rendatario. Si dice, pues, el dueño p que no le convienen éstas mejoras, y que prefiere que la finca quede como estaba antes, con dificultad se podrá conceder al arrendatario mas derecho que el de llevárselas, dejando las cosas en su estado primitivo. Si el dueño quisiere pagar las mejoras, es justo que tenga la elección de abonar o bien lo que costaron o bien lo que valen en su actual estado. Hemos dicho que el arrendatario debe devolver la cosa arrendada, cumplido el. tiempo del arrendamiento. ¿Podrá devolverla igualmente antes de la conclusión del tiempo, y quedar así exonerado de las obligaciones del contrato: ¿Podrá asimismo el arrendador obligar al arrendatario a la devolución durante dicho tiempo y librarse por su parte de las obligaciones que había contraiclo? Es regla general, nacida de la naturaleza del contrato, que durante el tiempo del arrendamiento, ni el arrendador puede expeler al arrendatario, ni el arrendatario puede dejar la cosa arrendada sino pagando el” precio de todo el tiempo convenido: (»!.i contra leilena conduelionis fiandum ante teÜipits sine,justa el j obaliili causa deserverit, ad solrendas Zonzas lenapOris pe asiones eo: conducto conCC,airi potesí. Ley 55, fi. Locali.Si, Pero: Pero así como el arrendador puede expeler al arrendatario cuando tiene para ello alguna de las causas justas que designa el derecho, del mismo modo el arrendatario puede dejar y restituir la cosa arrendada, sin quedar obligado a pagar las pensiones 6 rentas sucesivas, cuando le asiste alguna causa justa y razonable, como insinila la ley romana que se acaba de citar. Son causas justas para este efecto el no poder usar de la cosa arrendada por temor fundado de que se arruine, 6 por peligro de contagio o de incursión de enemigos u otra razón semejante, y el que la cosa deje de ser aplicable al objeto para que se había tomado, como si levantando un vecino su casa quita la luz de que necesitaba al inquilino para el ejercicio de su profesión; ley 27, par 1, y ley 25,.pár. 2, ff. Locati: Antonio Gómez, Var., tomo 2, cap. 3, núm. 3. Si concluido el tiempo del arrendamiento no restituye el arrendatario la cosa arrendada, sino que permanece en ella por tres o mas días con aquiescencia (aceptación) 6 consentimiento tácito del dueño, resulta entonces un nuevo arrendamiento que se llama tácita reconducción. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). V (consulte más sobre estos temas en la presente plataforma online de ciencias sociales y humanidades). Reconducción.

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