Préstamo o Crédito para la Construcción
Este elemento es una ampliación de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs] En inglés: Construction loan.
Introducción Básica al Préstamo o Crédito para la Construcción en General
Nota: esta información muy básica puede no ser aplicable en ciertos países.
Un préstamo de construcción es típicamente un préstamo a corto plazo (véase más detalles en esta plataforma general) usado para pagar el costo (o coste, como se emplea mayoritariamente en España) de un edificio, como una casa privada. Puede ofrecerse por un plazo (véase más detalles en esta plataforma general) fijo (generalmente alrededor de un año) para permitir un tiempo de construcción adecuado. Al final del proceso de construcción, se necesitará un nuevo préstamo para pagar el préstamo de construcción – esto a veces se llama el “préstamo final”.
Esto significa que usted debe refinanciar y entrar en un nuevo préstamo que es una opción de financiamiento más convencional para el edificio terminado, como una hipoteca de tasa fija a 30 años.
Calificar para un préstamo de construcción
Los bancos y los prestamistas hipotecarios suelen ser cautelosos a la hora de emitir préstamos para la construcción por muchas razones. Una cuestión importante es que hay que confiar mucho en el contratista que realiza la obra. El banco o prestamista está prestando dinero para algo que va a ser construido, con la suposición de que tendrá un cierto valor cuando esté terminado.
Si las cosas salen mal – por ejemplo, si el constructor hace un mal trabajo o si el valor de la propiedad cae – entonces podría resultar que el banco ha hecho una mala inversión y que la propiedad no vale tanto como el préstamo.
Para tratar de protegerse de este resultado problemático, los bancos a menudo imponen estrictos requisitos de calificación para un préstamo de construcción. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Estos suelen incluir las siguientes disposiciones:
La participación de un constructor calificado
Un constructor calificado es un contratista general con licencia y con una reputación establecida de calidad en la construcción. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Esto significa que a los solicitantes de préstamos les puede resultar difícil convencer a una institución de que financie un proyecto si tienen la intención de actuar como su propio contratista general o están involucrados en una situación de propietario/constructor.
El prestamista necesita especificaciones detalladas
Esto incluye planos de planta, así como detalles sobre los materiales a utilizar. Los constructores a menudo elaboran una lista completa de todos los detalles, desde las alturas de los techos hasta el tipo de aislamiento de la casa que se va a utilizar.
El valor del edificio debe ser estimado por un tasador
Aunque puede parecer difícil tasar algo que no existe, el prestamista debe hacer que un tasador considere las especificaciones de la construcción, así como el valor del terreno en el que se está construyendo. Estos cálculos se comparan entonces con otros edificios similares con ubicaciones, características y tamaños similares, y a partir de ellos se determina el valor de tasación.
Un gran pago inicial
Típicamente, el 20% es el mínimo que usted necesita poner para un préstamo de construcción – algunos prestamistas requieren hasta un 25% de enganche. Esto asegura que el solicitante se invierte en el proyecto y no se irá si las cosas van mal. Esto también protege al banco o al prestamista en caso de que el edificio no valga tanto como se espera.
Siempre y cuando se cumplan estos criterios y el solicitante tenga una calificación crediticia positiva, debería poder calificar para un préstamo de construcción. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Por lo general, los prestamistas también requieren información sobre los ingresos (para asegurarse de que los pagos de la hipoteca se pueden pagar), como lo harían con cualquier tipo de préstamo hipotecario estándar.
Cómo funcionan los préstamos para la construcción
Una vez que un solicitante ha calificado y ha sido aprobado para un préstamo de construcción, el prestamista comienza a pagar el dinero que acordó prestar.Entre las Líneas En lugar de proporcionar todo el dinero por adelantado, se establece un programa de sorteos.
Trazos (“Draws” en inglés)
Los trazos son intervalos designados en los cuales el constructor puede recibir los fondos para continuar con el proyecto. Puede haber varios sorteos a lo largo de la duración de la construcción. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Por ejemplo, el constructor puede obtener el primer 10% cuando se cierra el préstamo, y el siguiente 10% después de que el lote se despeje y se vierta la fundación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). La siguiente afluencia de dinero puede venir después de que la casa sea enmarcada, y luego el pago posterior después de que la casa esté bajo techo y sellada.
El número de trazos y el monto de cada uno se negocia entre el constructor, el comprador y el banco. Típicamente, el primer trazo proviene del pago inicial del comprador (por lo que es el dinero del comprador el que está en mayor riesgo). También es común que el banco requiera una inspección en cada etapa antes de liberar el dinero al constructor. Esto ayuda a asegurar que todo está en orden y que el dinero se está gastando apropiadamente.
La tasa del préstamo de construcción
Con un préstamo para la construcción, como con todos los demás préstamos, se deben pagar intereses sobre el dinero prestado. Típicamente, los préstamos de construcción son préstamos de tasa variable, y la tasa se establece en un “spread” a la tasa preferencial. Esencialmente, esto significa que la tasa de interés es igual a la tasa preferencial más una cierta cantidad. Si la tasa preferencial es del 3%, por ejemplo, y la tasa es prime-plus-one, entonces se pagaría una tasa de interés del 4% (que se ajustaría a medida que la tasa preferencial cambie).
En muchos casos, los préstamos para la construcción también se configuran como préstamos de solo interés. Esto significa que solo se pagan intereses por el dinero prestado en lugar de pagar cualquier parte del saldo (véase una definición en el diccionario y más detalles, en esta plataforma, sobre saldo) del préstamo principal. Esto hace que el pago de los préstamos para la construcción sea más factible.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):
Además, el interés solo se paga sobre el importe que ya ha sido pagado. Por ejemplo, si se piden prestados 100.000 dólares y solo se han pagado las primeras 10.000 dólares, el interés se paga solo sobre los primeros 10.000 dólares y no sobre los 100.000 dólares completos. Los pagos mensuales deben hacerse para este préstamo, al igual que en un préstamo convencional, por lo que los pagos mensuales deben empezar siendo bajos cuando solo se ha pedido prestada una pequeña cantidad, y aumentar gradualmente a medida que se paga más dinero al constructor.
Desventajas
Los préstamos para la construcción permiten construir cuando de otra manera no podría hacerlo.
Puntualización
Sin embargo, algunos de los riesgos potenciales incluyen:
Que el edificio no se termine a tiempo y/o dentro del presupuesto
El pago final del préstamo para la construcción puede vencerse y se tendrá que pagar una cuota para extender ese préstamo – por lo menos, hasta que la obra esté terminada y se pueda refinanciar un préstamo final.
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Esto podría deberse al mal desempeño del constructor o si el mercado falla.Entre las Líneas En este caso, se debe encontrar capital adicional en el momento de refinanciar el préstamo de construcción para convertirlo en un préstamo final.
Incapacidad para calificar para un préstamo final
Si los ingresos o el crédito del solicitante cambian significativamente durante el curso del proyecto, una solicitud de préstamo final puede ser rechazada. Dado que los préstamos para la construcción no están pensados para ser permanentes, esto crea un problema. Si el solicitante no puede refinanciar para pagar el saldo (véase una definición en el diccionario y más detalles, en esta plataforma, sobre saldo) y el prestamista se niega a extender el préstamo, podría asumir la propiedad del edificio.
Revisor: Lawrence
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