Retractos Legales

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Retractos Legales

Retractos Legales en el Derecho Civil

El Diccionario Jurídico Espasa (2001) hace el siguiente tratamiento de este término jurídico: Nota: Esta sección es una continuación de la entrada con el mismo nombre localizada en la Enciclopedia Jurídica española. Para estudiar las clases de retractos legales distinguimos:

A.Entre las Líneas En el Código Civil:

— Comuneros (art. 1.522), colindantes (art. 1.523), consocios (art. 1.708), en relación con el censo enfitéutico (art. 1.636), en foros y gravámenes de naturaleza análoga (art. 1.655), en el censo a primeras cepas (art. 1.656). También habría que citar el retracto en la sociedad de gananciales en liquidación (arts. 1.410 y 1.067).Si, Pero: Pero no parece que sea auténtico retracto legal por carecer de eficacia legal y ser una simple facultad de extinguir una relación obligatoria, el denominado retracto de créditos litigiosos (arts. 1.535 y 1.536).

B.Entre las Líneas En las Compilaciones Forales:

a) El retracto gentilicio, el de más antiguo abolengo, que se da en favor de los parientes más próximos cuando se enajenan a extraños bienes que han permanecido durante varias generaciones en la familia. Se recoge en:

— Vizcaya (art. 51 C.V.).

— Cataluña: el derecho de tornería del Valle de Arán (art. 329 C. Cat.).

— Aragón: el derecho abolorio (o derecho de saca, generalmente en la transferencia de inmuebles) (arts. 149 y ss. C.A.).

— Navarra: el retracto gentilicio (Leyes 452 y ss. C.N.).

Más sobre Retractos Legales en el Diccionario Jurídico Espasa

b) El retracto enfitéutico, en Cataluña conocido con el nombre de fadiga (art. 312 C. Cat.) y en Galicia en los foros, en favor de forista y foratario (art. 17 C.G.) y en la aparcería agrícola (art. 65 C.G.).

c) Pluralidad de retractos se recogen en la Compilación Navarra: graciosos, de vecindad forana, corralizas helechales (Leyes 446 y ss.).

d) En Baleares, en Ibiza y en Formentera, en caso de cesión del derecho a legítima a quien no sea legitimario (art. 83 C.B.).

C.Entre las Líneas En las leyes especiales:

a) En el Derecho Mercantil: el de adquisición preferente de las participaciones de la SRL (art. 22 LSRL), y el de copropietarios de un buque (art. 575 C.Co.).

b) En la Ley de Arrendamientos Urbanos: arts. 36 y ss. y 48 y ss., en favor de arrendadores y arrendatarios e inquilinos.

c) En la LAR: arts. 86 y ss. y 101 y 118: con la especialidad de que la LAR habla no solo de derechos de tanteo y de retracto, sino también de adquisición preferente, concediéndolo, además de en los casos de venta, en los contratos de donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago, o cualesquiera otros distintos de la compraventa, y estableciéndose el precio conforme a las normas establecidas para la expropiación forzosa (art. 89). De ahí que quepa la pregunta de si más que de retracto no nos hallemos ante una venta forzosa que impone la citada ley.

Otros Detalles

d) En la LRYDA (21 de enero de 1973) en favor de los colindantes cuando se infringe la unidad mínima de cultivo.

e) El concedido por los arts. 19 y 38 y ss. del Estatuto de la Explotación Familiar Agraria y de los agricultores jóvenes (24 de diciembre de 1981).

f) En los arts. 31 y 65 de Ley HipotecariaMPSD.

g) En favor del patrimonio forestal del Estado (ICONA), (Ley de 10 de marzo de 1941 y Reglamento de 30 de mayo de 1941, modificado por Decreto de 16 de junio de 1950 y Ley de 4 de enero de 1977).

h) En favor del Estado, cuando se trata de bienes de valor histórico, artístico, cultural o arqueológico (Decretos de 12 de junio de 1953 y 6 de febrero de 1969 y arts. 81 y ss. de la LEF de 16 de diciembre de 1954).

i) En favor de los particulares sobre los bienes expropiados cuando no se ejecute la obra o se realice el servicio para el que habían sido expropiados (art. 54 LEF).

j) El de fincas cuya subasta se anuncia por débitos a pósitos en favor de los deudores (art. 82, regto. 14 de enero de 1955).

k) En los locales construidos por el Patronato de Casas Militares y que se venden por los beneficiarios (art. 3, Decreto 9 de noviembre de 1956).

Desarrollo

l) El concedido a los colindantes en los solares y fincas rústicas del Estado cuando son económicamente insuficientes (art. 67 LPE de 15 de abril de 1964).

m) El concedido al Estado cuando el valor comprobado exceda de más del 50% del declarado (art. 61.5, regto. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de 29 de diciembre de 1981).

Como se ve, la serie de derechos de adquisición preferente establecidos en favor del Estado es numerosa, pudiendo ser considerados como derechos sociales de subrogación que se traducen en auténticas expropiaciones o en derechos de tanteo, retracto, opción o reversión según los casos.

De todos ellos nos interesa hacer una breve referencia a los que se regulan expresamente en la sección correspondiente del Código Civil:

A (consulte más sobre estos temas en la presente plataforma online de ciencias sociales y humanidades). Retracto de condueños (art. 1.522). Se dirige este retracto a poner fin a las situaciones de condominio, como antes veíamos. Por ello no es aplicable a las comunidades que persiguen una finalidad social y que son consideradas como generalmente beneficiosas: propiedad horizontal, atribuciones procomunales del art. 4 LPH y, en general, todas aquellas comunidades que por su destino son extrañas a los conceptos de división de la cosa común y del retracto entre sus partícipes: garajes, calles particulares, sociedad de gananciales… El Tribunal Supremo considera aplicable a este retracto el artículo 1.618 Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual el retrayente no podrá disponer de la porción retraída hasta transcurridos cuatro años de la fecha de la adquisición. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

Más sobre esta cuestión

B (consulte más sobre estos temas en la presente plataforma online de ciencias sociales y humanidades). Retracto de colindantes (art. 1.523). Ya vimos cómo se dirigía a conceder con el transcurso del tiempo un remedio para la excesiva dispersión de la propiedad rústica. La determinación de cuándo se trata de una finca rústica la realiza el Tribunal Supremo atendiendo a los conceptos de destino (habitación o cultivo), situación (campo o ciudad), accesoriedad (no son rústicos (rurales) los jardines o corrales de una finca urbana), edificación…

Para tales retractos establece el Código Civil un plazo (véase más en esta plataforma general) de nueve días contados desde la inscripción en el registro y en su defecto desde que el retrayente haya tenido conocimiento de la venta (art. 1.524.1).Entre las Líneas En relación con este plazo (véase más en esta plataforma general) la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha dicho lo siguiente:

— El plazo (véase más en esta plataforma general) se comienza a contar no desde que el retrayente conoció la venta, sino las condiciones con que ésta se hizo (S. 30 de octubre de 1978 y otras).

— La fecha de la inscripción no es del asiento de presentación, sino la de la propia inscripción, frente al criterio del artículo 24 Ley Hipotecaria (S. 27 de febrero de 1954).

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

— El plazo (véase más en esta plataforma general) es de caducidad y no de prescripción: no puede interrumpirse y es apreciable de oficio (S. 17 de noviembre de 1967).

— Por ser plazo (véase más en esta plataforma general) civil no se descuentan los días inhábiles (art. 5.2 Código Civil y S. de 8 de abril de 1920).

Más

En cuanto a los efectos que se producen una vez ejercitado el retracto, el art. 1.525 se remite lo dispuesto en los arts. 1.511 y 1.518, luego han de aplicarse las mismas normas del retracto convencional. La renuncia al retracto solo se admite durante su plazo (véase más en esta plataforma general) de ejercicio y no en su fase de pendencia, lo que se justifica por su marcado carácter social y de interés público; aparte de establecerlo así en numerosas leyes (art. 6 Ley de Arrendamientos Urbanos y 11 LAR; cfr. art. 6 Código Civil).

La última cuestión que debemos abordar es la preferencia entre retractos y retrayentes.Entre las Líneas En el caso de que concurran varios comuneros, el artículo 1.522 establece que adquirirán a prorrata; si son varios colindantes según el 1.523, será preferido el dueño de la finca de menos cabida y si las dos la tienen igual, el que primero lo solicite.

En cambio, los problemas suben de punto cuando sobre una misma finca concurren varios retractos de naturaleza diferente: la cuestión ha sido tratada por casi todos los autores que se han ocupado del tema, llegándose a soluciones diversas.Si, Pero: Pero en la actualidad parece prevalecer el siguiente orden:

Más

a) Prevalencia absoluta del retracto gentilicio frente a los demás retractos legales (art. 152 C. Aragón y Ley 446 C. Navarra).

b) Prevalencia del retracto enfitéutico sobre el de comuneros (art. 1.642) y de éste a su vez sobre el de colindantes (art. 1.524.2).

c) En el caso de intervenir las legislaciones especiales de arrendamientos rústicos (rurales) o urbanos, se aplican las normas de preferencia que establecen tales normas: Ley de Arrendamientos Urbanos: preferencia del retracto arrendaticio urbano sobre cualquier otro, excepto el concedido al condueño de la vivienda o local de negocio transmitido (art. 50 LAR: preferencia del retracto que establece sobre cualquier otro, excepto el de colindantes establecido por el Código Civil cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto del retracto como la colindante que lo fundamenta (art. 94). [F.J.G.R.]

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