Aportación De Solar- Clases

Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs]

Aportación De Solar- Clases en el Derecho Español

Aportación De Solar- Clases a finales del Siglo XX

En el Diccionario Jurídico Espasa, Aportación De Solar- Clases se define como:

Además de la forma que se ha examinado como tipo, existen numerosas variedades, lo que ya anticipábamos Ante la imposibilidad de examinar todas ellas, solo nos referiremos a las más comunes.

1º Construcción del edificio a cambio de pisos terminados Retiene el dueño la totalidad del dominio del solar, la construcción se ejecuta como arrendamiento de obra con pago de la contraprestación en pisos o locales terminados, por lo que la promoción se realiza íntegramente por el propietario del solar Prácticamente es igual al anterior, con la única salvedad indicada de que el negocio de promoción corre por cuenta y riesgo del dueño, lo cual se aparta en cierta forma de la aportación Físicamente, el constructor será consumidor final de IVA, por lo que podrá repercutirlo a los compradores de sus pisos o locales, ya que él los recibió terminados.

2º Permuta de solar por piso Como ya se anticipó esta figura se da en todos aquellos supuestos en que el piso que recibe el dueño del solar está construido en solar distinto al suyo, o en este, pero perdiendo su identidad, por agregación a otro mayor.

3º Comunidad Cuando no se han determinado los pisos o locales que obtendrá cada parte, sino que uno aporta el solar a esta comunidad y otro se obliga a realizar la construcción del futuro edificio participando del resultado en proindivisión Puede ir acompañado de un pacto futuro de forma de venta conjunta y distribución de las unidades vendidas entre los comuneros La Resolución de la DGRN en un caso de sociedad conyugal en régimen de gananciales, entiende que no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente, cuyo régimen jurídico vendrá determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes

Más sobre Aportación De Solar- Clases

4º Por los solares Puede haber también submodalidades provenientes de la situación física de la finca Si es un solo solar, se darán las soluciones que hemos examinado Pero si son varios pertenecientes a un mismo dueño, por ejemplo, de viviendas unifamiliares, la transmisión no será de derecho de vuelo, sino de solares en dominio pleno y total volumen al constructor, y en contraprestación de la construcción de las viviendas en los solares que retiene el dueño.

Si son solares pertenecientes a varios dueños, pueden ser objeto de agrupación entre ellos, participando en forma de proindivisión en el agrupado y pactar con el constructor, que recibirá cada uno de los aportantes, un piso o local independiente, o nuevamente todos en comunidad; también es posible que tengan que pasar por las fases urbanísticas de determinación de derechos o cargas, a través de la formación de una entidad urbanística colaboradora de Junta de Compensación.

5º Participación del dueño en la ganancia o venta bruta de las unidades inmobiliarias resultantes Además del contrato de aportación, existe otro de prestación de servicios por el constructor, al encargarse de la venta y distribución de los pisos y locales Si la participación es solo en la ganancia, la forma jurídica quizá más apropiada será la de cuenta en participación, y si el dueño no tiene ningún protagonismo en la operación.

El art 13 de RH reformado por el 1867/98 de 4 de septiembre, establece lo siguiente:

«En las cesiones de suelo por obra futura, en las que se estipule que la contraprestación a la cesión consiste en la transmisión actual de pisos o locales del edificio a construir que aparezcan descritos en el propio título de permuta conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y con fijación de la cuota que le corresponda en los elementos comunes, al practicarse la inscripción se hará constar la especial comunidad constituida entre cedente y cesionario, siempre que se fije un plazo (véase más en esta plataforma general) para realizar la edificación que no podrá exceder de diez años

Otros Aspectos

Salvo que en el título de cesión se pacte otra cosa, el cesionario podrá por sí solo otorgar las escrituras correspondientes de obra nueva y propiedad horizontal, siempre que coincida exactamente le descripción que se haga en ellas de los elementos independientes a que se refiere el párrafo anterior La inscripción de la propiedad horizontal determinará que tales elementos queden inscritos a favor del cedente, sin necesidad de formalizar acta notarial de entrega.

Salvo pacto en contrario el cesionario no podrá enajenar ni gravar, sin consentimiento del cedente, los elementos independientes que constituyen la contraprestación.

El régimen previsto en este artículo no será aplicable cuando los contratantes hayan configurado la contraprestación a la cesión de forma distinta a lo contemplado en el párrafo primero o como meramente obligacional En este caso se expresará de forma escueta en el cuerpo del asiento que la contraprestación a la cesión es la obra futura pero sin detallar ésta En el acta de inscripción y en la nota al pie del documento se hará constar que el derecho a la obra futura no es objeto de inscripción.

No obstante, si se hubiera garantizado la contraprestación con condición resolutoria u otra garantía real, se inscribirán estas garantías conforme al artículo 11 de la Ley Hipotecaria».

Conceptúa el legislador como permuta a la comunidad que constituyen cedente y cesionario siempre que se fije un plazo (véase más en esta plataforma general) para la edificación que no pueda exceder de diez años, e igualmente y salvo pacto en contrario podrá el cesionario otorgar la escritura (su redacción) (redacción) de obra nueva y propiedad horizontal que coincida exactamente con la descripción que se haya hecho de los elementos independientes en la inscripción inicial que es a la que se refiere el párrafo anterior conforme a la Ley de Propiedad Horizontal Y también salvo pacto en contrario no podrá enajenar ni gravar sin consentimiento del cedente los elementos independientes que constituyen la contraprestación.

Hay que hacer varias consideraciones a este precepto:

1ª El que se califique de permuta va contra la propia consideración de la Resolución de la DGRN antes indicada de 16 de mayo de 1996, en la que recomendaba se utilice cualquier otro negocio atípico do ut des por el que el dueño de la parcela retenga el derecho sobre los pisos o locales a cuya construcción se compromete la otra parte contratante, y otorgue a estos derechos que es comunidad sobre la parcela, que le permitan hacerse dueño exclusivo de los restantes pisos del edificio que se compromete a construir.

Las razones, de la consideración de este contrato con otra conceptuación distinta de la de permuta, salvo los casos excepcionales que hemos visto, que se tienen que considerar como supuestos de trueque o permuta, y la conceptuación fiscal desfavorable, como consecuencia de la transmisión total a una de las partes y la retransmisión posterior de parte de pisos y locales, que en definitiva tienen una cuota inseparable sobre el solar que se transmitió en principio al constructor, no lo hace aconsejable Independientemente de ello, el TS: en Sentencias de 15 de junio de 1992 y 9 de octubre de 1997 se pronunciaba contra la posibilidad de que el adquirente de pisos o locales futuros pudiera ejercitar la tercería de dominio, teniendo en cuanta que para que la tradición en la teoría del título y el modo tenga lugar, tiene que tener la posesión previamente el transmitente, y en este caso el transmitente, que es el constructor todavía no es dueño, puesto que la cosa no existe, es cosa futura Es cierto que en el supuesto de la sentencias del mismo Tribunal de 18 de mayo de 1994 y 14 de noviembre de 1997 admitía la tercería en base a que los pisos o locales que le correspondían al cedente ya estaban inscritas a su nombre, ya que la configuración jurídica había sido la de otorgar obra nueva en construcción, división horizontal y la adjudicación o adscripción de los pisos y locales al referido cedente Esta otra conceptuación es la que nosotros propugnamos

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Desarrollo

2ª Normalmente, el cedente no permitirá que se lleve a cabo el otorgamiento de la escritura (su redacción) pública por parte del cesionario exclusivamente y que asigne los locales o pisos, por razón lógicamente de preservar sus derechos sobre cualquier tipo de fraude, y además porque la obra nueva y división horizontal o la determinación de los pisos y locales que se hace inicialmente, suele variar en la práctica cuando se termina el edificio por múltiples razones, tanto comerciales como arquitectónicas De aquí la poca utilidad de este derecho que se reconoce al cesionario Por otra parte, si no se puede ni enajenar ni gravar, ni tampoco llevar a cabo ningún acto de transmisión al cesionario sin consentimiento del cedente, normalmente la facultad indicada no tendrá mayor utilidad.

Reconoce el mismo precepto que los contratantes pueden configurar cualquier otra forma de cesión, con otra estructura jurídica y que la misma, como es lógico, constará en el asiento la inscripción con carácter real o meramente obligacional, bien entendido que en la nota al pie del documento y en el acta de inscripción se hará constar que el derecho a la obra futura no es objeto de inscripción Pero bien entendido también que si el negocio se configura con retención del derecho a los pisos y locales por parte del dueño de la parcela ya inicialmente, es lógico que ya la obra futura no tenga por qué constar, puesto que ya están inscritos a su nombre, es decir, ya no es una cesión de obra futura, sino simplemente la obligación de construir por el arrendamiento de obra a que queda obligado el cesionario de los pisos y locales que le corresponden al cedente en el solar que ha sido objeto de cesión en aportación Por otra parte, el hecho de que ya exista esta mención en la propia inscripción provoca lógicamente, el que no tenga efectos la fe pública registral del art 34 de la LH, puesto que ya es una mención que consta en el propio registro, evitando crear el tercero hipotecario.

No obstante, la aportación normalmente llevará la garantía de la contraprestación de constructor, y ésta, como dice el último párrafo del art 13 del RH, podrá garantizarse con condición resolutoria u otra garantía real, que es lo normal en estos casos, y mucho más cuando puede ser necesaria financiación (o financiamiento) ajena y tenga que llevarse a cabo la posposición de estas garantías [GMD]

▷ Esperamos que haya sido de utilidad. Si conoces a alguien que pueda estar interesado en este tema, por favor comparte con él/ella este contenido. Es la mejor forma de ayudar al Proyecto Lawi.