Aportación De Solar – Efectos

Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs]

Aportación De Solar – Efectos en el Derecho Español

Aportación De Solar – Efectos a finales del Siglo XX

En el Diccionario Jurídico Espasa, Aportación De Solar – Efectos se define como:

Aportación de solar Contenido y efectos

La variedad más practicada e importante de la aportación, y que se puede considerar como tipo para realizar un ensayo de estudio unitario genérico de la figura atípica, es aquél en que el dueño del solar se obliga a transmitir al constructor una parte del volumen edificable de su solar, y éste, en contraprestación, se obliga a construir el resto del volumen del mismo, que se reservó el dueño Se evidencia una falta de tipicidad legal que se apuntaba antes, pero en este negocio está claro que rigen normas de dos contratos que sí tienen su propia normativa específica en el Ordenamiento: el arrendamiento de obra con puesta de materiales, o contrato de empresa, y la cesión o transmisión del dominio de parte del solar, que para su reflejo en el Registro de la Propiedad, puesto que recae sobre bienes inmuebles, el art 162 del Reglamento Hipotecario, modificado por el Real Decreto 1867/98, permite dos vías Transmisión del solar con reserva del derecho de vuelo para el transmitente, de una o más plantas sobre o bajo el suelo, o transmisión de este derecho a favor del constructor, conservando la propiedad del solar residual el dueño aportante Tanto una forma como otra crean un derecho sobre cosa ajena denominado de vuelo o levante, que tiene carácter transitorio, ya que por su ejercicio se convierte en dominio pleno, en régimen de División Horizontal, lo que supone participación indivisa del solar Por ello, el mencionado art 162 del RH exige la fijación de estas futuras cuotas, o al menos, el criterio para fijarlas, en el momento de constitución de este derecho, exigiendo además la determinación del número máximo de plantas a construir, así como el plazo (véase más en esta plataforma general) para el ejercicio del derecho que no podrá ser superior a 10 años

Más sobre Aportación De Solar – Efectos

La combinación de los dos contratos para integrar el negocio jurídico tipo, supone la aceptación del precio in natura, tanto en la contraprestación del arrendamiento de obra como en el de la cesión de parte del volumen del solar, que encierra una parte indivisa de su dominio El TS en Sentencia de 4 de octubre de 1989 admite que no descalifica la calificación del contrato como arrendamiento de obra, que el pago se pacte parte en dinero y el resto en la transferencia de propiedad de pisos determinados La aceptación también de la posibilidad de sometimiento a condición suspensiva o resolutoria de las cosas futuras, y del derecho de vuelo como figura independiente del derecho de superficie, cuestión que no debe tener ninguna duda si observamos los dos párrafos independientes del art 16 del RH, el primero para la superficie, y el segundo para el vuelo, sin interrelación entre ellos Igualmente, que puede existir el derecho de levante sin que haya edificio construido, solo solar con edificio meramente proyectado, por el absurdo que sería tener que construirlo para después derruirlo, al menos en parte, para construir las plantas bajo el suelo en régimen de derecho de vuelo La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de 5 de febrero de 1986 ha admitido implícitamente el nacimiento de este derecho solo con proyecto, al considerar que, como la cesión del derecho se condiciona suspensivamente a que se realizara por el constructor la obra comprometida como contraprestación de dicha cesión, cuando se cumpla la condición y el derecho adquiera firmeza ya existe la construcción, que es al menos la del dueño del solar aportado En la Resolución antes citada de 16 de mayo de 1996, la DGRN admite el reflejo registral inmediato del piso o local en edificio a construir en base a: su carácter de derecho real (arts 1, 2 y 93 de la LH); la posibilidad de consignar en el folio abierto al solar los pisos meramente proyectados (art 88 LH); la admisión de la inscripción, aun antes de iniciarse la construcción, de los concretos acuerdos jurídicos-reales entre los copropietarios del solar sobre el régimen de aquélla y del edificio resultante (arts 392 del CC, 2 y 84 de la LH, 211 de la LPH y 162 del RH y Rs de DGRN de 5 de diciembre de 1982 y 18 de abril de 1988)

Otros Aspectos

Todas las premisas de que hemos partido en el párrafo anterior, han sido discutidas por ciertos sectores minoritarios de la doctrina Algún autor ha negado la posibilidad de someter a condición la cosa futura y considerando la construcción del edificio, o parte de él, como condición inválida y prohibida por el artículo 1115 CC, por ser potestativa Ambas quedan desvirtuadas por la doctrina de la Resolución transcrita y las sentencias del TS de 18 de noviembre de 1977 y 2 de diciembre de 1969 Construir un edificio no puede ser nunca condición rigurosamente potestativa, que son solo aquéllas en que se deja meramente dependiendo de la voluntad del obligado el cumplimiento de ella, como levantar una mano, sino que se encuadra en las simplemente potestativas, porque hay dependencia exterior a su voluntad para el cumplimiento de la condición, ya que en la construcción de un edificio intervienen factores diversos.

Particularizando en este supuesto negocial creemos que no debería ser conceptuado como permuta, aunque como luego veremos, el Real Decreto 1867/98, que modifica el RH, así lo califica Además de las razones ya aducidas anteriormente, abogan por esta negativa las de tipo fiscal En la conceptuación como permuta, hay una mayor base de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en los casos en que sean aplicables, así como en el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, porque es la totalidad del solar la que se transmite al constructor, y posteriormente se provoca una nueva transmisión a favor del dueño del solar, por los pisos y locales que le correspondan Sin embargo, se evita esta segunda transmisión, porque el dueño del solar, en virtud del volumen que conserva sobre éste, declara su propia Obra Nueva de los pisos y locales que le correspondan Sin embargo, en la conceptuación propuesta, de reserva de vuelo, o de cesión de este derecho, se evita esta segunda transmisión, porque el dueño del solar, en virtud del volumen que conserva sobre éste, declara su propia Obra Nueva de los pisos y locales que le corresponden, y en la primera se reduce la base precisamente en proporción a esa reserva que hace de volumen, que se traduce en participación indivisa de solar, materializada en la futura constitución de propiedad horizontal.

Desde la entrada en vigor del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), las diferencias se hacen mayores En la permuta, el dueño del solar, al recibir pisos y locales ya terminados ha de soportar el IVA, sin posibilidad de repercutirlo a sus compradores, los cuales tendrán que liquidar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) Adoptando la otra tipificación, aunque el dueño del solar no sea promotor habitual, el IVA conceptúa como objetivamente sujeta a su ámbito, toda la actividad de la urbanización y construcción Por lo que solo podría quedar sujeta a ITP la transmisión de volumen correspondiente al constructor si ya no tenía acumulado IVA, o el dueño no era profesional o sociedad, pero el resto de la operación liquidaría por este último tributo, tanto el arrendamiento de obra por la construcción realizada a favor del dueño por unidades inmobiliarias, como la compraventa a favor de los adquirentes de las mismas, recuperando aquél lo pagado por el arrendamiento de obra.

Las formas de asegurar el dueño el cumplimiento de la obligación asumida por el constructor puede ser cualquiera de las admitidas en derecho, aval, prenda, hipoteca de otros bienes, o sometiendo la transmisión a favor del constructor, a la condición de que cumpla su contraprestación, la cual puede ser resolutoria o suspensiva Dada la circunstancia de que en el momento de perfección del contrato no existe todavía ninguna parte de la construcción realizada, y también por razones fiscales de aplazamiento del pago del impuesto, sería la más aconsejable la suspensiva.

Garantizado con condición, el desarrollo negocial no plantearía problema alguno Esta surge cuando el constructor pretende conseguir financiación (o financiamiento) para la construcción, garantizada con el solar, y en contemplación al proyecto a ejecutar La solución práctica a adoptar depende del tipo de condición Si es resolutoria, se pospone la condición a la hipoteca que garantice el préstamo para financiar la construcción, pero siempre que éste se entregue por fases posteriores a la ejecución de la obra De tal forma, que a la cantidad recibida tiene que corresponder anticipadamente la construcción, y si no se cumple el contrato por el constructor, resolviéndose, recuperará el dueño la parte de solar transmitida, con el gravamen, pero habiéndose dispuesto el préstamo que garantiza en menor medida que la obra ya ejecutada En el caso de condición suspensiva, al no haberse producido la transmisión, quien tendrá que otorgar la escritura (su redacción) (redacción) de hipoteca sobre el solar es el dueño, pero el préstamo lo asume el constructor, por lo que aquélla será en garantía de deuda ajena; igualmente se establecerá la disposición por fases, atemperadas a la ejecución anterior de la obra, en la misma forma que indicábamos para la condición resolutoria

Desarrollo

Otra fórmula práctica para dar solución a este problema podría ser el contrato múltiple otorgado por el dueño del solar, el constructor y el financiero o prestamista, con unión no solo documental de continente, sino también de contenido, porque los tras persiguen un mismo fin: la construcción del edificio, y en contemplación a él están establecidos pactos de la aportación y concedido el préstamo Así, y con la debida regulación pactada, se evitan las diversas circunstancias que pudieran impedir la realización del proyecto, al prever una mecánica tripartita que contemplara el incumplimiento por alguno de los contratantes y sus sustitución.

Los derechos y obligaciones que surjan del contrato recíprocamente, en la aportación, serán distintos dependiendo de la variedad de que se trate Continuamos este estudio, en base al tipo adoptado, por más frecuente.

Desde el otorgamiento del contrato hasta su cumplimiento, existe un periodo expectante, que es el plazo (véase más en esta plataforma general) previsto para la ejecución de la obra Durante el mismo, si no se sometió a condición la transmisión del dueño a favor del constructor, este tendrá carácter pleno, aunque sometido a la obligación de pago del precio aplazado, que es la ejecución de la construcción, la cual, si se cumple, reafirma ese carácter definitivo, pero en caso de incumplimiento, quedará sin efecto la transmisión por la posible resolución, en base al artículo 1124 CC

Otros Puntos Jurídicos

Al someterse a condición, este periodo será de pendencia, en la que o bien se dará por cumplido el contrato solo al finalizar la totalidad de la obra, o parcialmente por fases, si así se ha pactado Concluido el plazo (véase más en esta plataforma general) previsto, solo pueden presentarse dos alternativas, cumplimiento o incumplimiento, por cada una de las dos partes contratantes.

– Cumplimiento Se consolidan las adquisiciones proyectadas y el adueño se le hace entrega de los pisos y locales que le correspondan por su aportación, teniendo plena eficacia la propiedad horizontal proyectada, cuyo título constitutivo formal deberá ser otorgado, si ya no lo estaba La forma de acreditar el cumplimiento será la prevista, aprobación por el dueño de la obra, por un tercero, certificación acreditativa de la terminación de la obra expedida por el arquitecto-director de la construcción, etc.

– Incumplimiento En términos absolutos provocará la resolución de la exigencia de cumplimiento forzosa, con la indemnización de daños y perjuicios en ambos casos, según establecen el art 1124, en relación con el 1504 del CC, o se extingue la expectativa si existía condición suspensiva Pero dadas las normas específicas de los dos negocios que sirven de contraprestación recíproca en estos contratos, la cesión y el arrendamiento de obra, y por otra parte, los estados intermedios entre en cumplimiento y el incumplimiento, que suponen la ejecución solo parcial o defectuosa de la construcción, es preciso analizar quién, y en qué medida incumplió, y su causa

Más en el Diccionario

Con relación al constructor: ¿Cuándo se considera cumplida su prestación? Por las múltiples formas en que se puede considerar concluida la construcción, en yesos, y con o sin servicios o instalaciones, los locales, o los pisos, con amueblamiento total, de cocinas, etc, tiene que necesariamente determinarse por pacto Por otra parte, hay que distinguir los dos grandes campos de incumplimiento: voluntario e involuntario Cuando se voluntario, surge la indemnización de daños y perjuicios, la cual de hecho puede estar pactada (equiparándose al incumplimiento, retraso o mora, aunque atenuando) con posibilidad de reducción de la pena, según los términos del artículo 1154 del CC También ofrece nuestra legislación otra opción al dueño del solar en base a los artículos 1124 y 1098 CC, que es la de poder exigir la terminación de la obra a costa del constructor, incluso deshacer lo mal hecho, lo que no excluye la indemnización de daños y perjuicios El dueño, dada esta voluntad rebelde del constructor, podría pedir hasta garantía suficiente para asegurar la responsabilidad por diez años que le impone el artículo 1591 CC, por la parte de la obra ejecutada, ya que este precepto no distingue, al establecer esta responsabilidad, si la obra se terminó o no.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Las causas de incumplimiento involuntario son, fundamentalmente, la muerte y la imposibilidad El artículo 1595 CC determina la rescisión del contrato si el encargo se hizo al empresario fallecido por razón de sus cualidades personales, con obligación de abonar a sus herederos la parte proporcional de obra ejecutada y los materiales preparados, si reportan algún beneficio.

En la aportación, por sus especiales características y las relaciones peculiares que imponen a las partes, el encargo, si no es personalísimo, si es al menos personal Quizá sea excesiva la aplicación del artículo 1595 CC, cuyos efectos pueden limitarse por pacto, pero tampoco se puede imponer al dueño un nuevo constructor, sin su consentimiento expreso (véase su concepto jurídico, así como el del consentimiento absoluto)

Más sobre este Concepto

El incumplimiento por imposibilidad puede tener aquí una causa muy específica: las razones urbanísticas que impidan obtener la licencia de construcción o provoquen su revocación Liberará al constructor de su obligación en base a los artículos 1184 y 15933 CC, y hasta adquiere el derecho de abono previsto para caso de muerte antes indicado, salvo pacto en contrario, que entendemos admisible Pero recordemos que una de las causas determinantes del nacimiento del contrato de aportación es la inseguridad de la construcción sobre un terreno o solar, por falta de desarrollo de las normas urbanísticas, y participado ambas partes del resultado de esa aventura constructora, por lo que se reducen los riesgos de la misma y, por otra parte, cada uno recibe lo justo y proporcional a lo aportado al negocio Estas circunstancias han de ser tenidas en cuenta para modificar los efectos establecidos por el legislador para casos genéricos de imposibilidad Si hubiera destrucción, será soportadas sus consecuencias íntegramente por el constructor, en base al art 1589 CC, y por el contenido específico de la aportación.

Con relación al dueño, el incumplimiento voluntario, genéricamente, tiene lugar cuando no transmite el derecho de vuelo o solar residual, que es contraprestación de la obligación de construcción, y puede exigirse el cumplimiento forzoso, con la indemnización correspondiente, en base al art 1124 CC Específicamente en esta figura, el dueño puede desistir unilateralmente, aun después de iniciadas las obras y antes de su terminación, facultad que le reconoce el art 1594 CC que por contenido especial de la aportación, tiene efectos propios en este caso Si se somete a condición la transmisión del suelo o solar residual, se considerará cumplida dicha condición, por la aplicación del art 1119 CC Aunque la contraprestación del constructor tendría que valuarse para que no obtenga un enriquecimiento injusto, con devolución de la parte que restara por ejecutar, deducidas las indemnizaciones procedentes y que ahora veremos, ya que en otro caso podría darse incluso el convenio fraudulento en perjuicio de tercero La indemnización al constructor la ha tratado muy favorablemente la Jurisprudencia del TS, y se extenderá a los gastos realizados, al trabajo desarrollado y previsto y a las utilidades de la totalidad que pudo obtener de la obra, según la sentencia de 10 de marzo de 1979 En la de 20 de septiembre de 1993 entiende el mismo Tribunal que el derecho del contratista a percibir la indemnización no depende, en absoluto, de los móviles que hayan inducido al propietario a desistir, y por tanto, son solamente los gastos, daños y el beneficio que hubiera podido obtener.

Puede renunciar anticipadamente el dueño al desistimiento unilateral, por pacto, en base al artículo 62 CC

▷ Esperamos que haya sido de utilidad. Si conoces a alguien que pueda estar interesado en este tema, por favor comparte con él/ella este contenido. Es la mejor forma de ayudar al Proyecto Lawi.