Arrendamiento Urbano – Ámbito De Aplicación

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Arrendamiento Urbano – Ámbito De Aplicación en el Derecho Español

Arrendamiento Urbano – Ámbito De Aplicación a finales del Siglo XX

En el Diccionario Jurídico Espasa, Arrendamiento Urbano – Ámbito De Aplicación se define como:

Arrendamiento de fincas urbanas Concepto y ámbito de aplicación Ley 29/1994 de 24 de noviembre

Principios Generales.

Es aquel que tiene por objeto los arrendamientos de fincas urbanas que se destinan a vivienda o a usos distintos del de vivienda En cuanto a los primeros, se rigen por un control legal casi total, con muy poca intervención del principio de autonomía de la voluntad, y el régimen de los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, donde la libertad de los contratantes es mucho más amplia, y se asemeja a los principios de libertad de contratación establecidos en materia contractual en el CC.

Existe una base común en cuanto al régimen aplicable a ambos tipos de arrendamiento, siendo de aplicación imperativa los Títulos I, IV y V, que hacen referencia al ámbito de la Ley, a las disposiciones comunes y los procesos arrendaticios, teniendo el carácter ius cogens, o de derecho imperativo, es decir, sustraído a la libre voluntad de las partes.

Los arrendamientos de viviendas se regirán por lo dispuesto en el Título II, en defecto por la voluntad de las partes, y supletoriamente por lo dispuesto en el CC El art 6, en sede de arrendamiento de viviendas, declara la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo en los supuestos que la propia norma así lo autorice En este sentido, uno de los supuestos en que las partes sí podrán, y en concreto el arrendatario, renunciar a determinados derechos, es el del art 258, para el supuesto de los contratos de duración pactada superior a los cinco años, donde se podrá estipular, que en estos casos el arrendatario renuncie a los derechos de tanteo y retracto, siendo posible la renuncia anticipada a este derecho, circunstancia esta que no lo era en la Ley de 1964, sino solo cuando estos derechos se pudiesen ejercitar, es decir, cuando se notificaba el propósito de la enajenación (tanteo) o cuando ésta ya había tenido lugar (retracto).

En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el orden de su regulación estará, en primer lugar, por la voluntad de las partes (en relación con el art 1255 del CC), en segundo lugar, por lo dispuesto en el Título III (relativo específicamente a estos arrendamientos) y supletoriamente por lo dispuesto en el CC

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En los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2 o bien en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, se regirán en primer lugar por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III, supletoriamente en el CC La excepción contenida en este supuesto puede deberse esencialmente a las especiales características de estos arrendamientos por razón de la extensión de la finca arrendada o por la cuantía de la renta que sobrepasan los límites razonables de protección y de carácter tuitivo que se aplican en la filosofía de la Ley, y por razón de las posibilidades económicas del arrendatario, donde éste puede fácilmente acceder a cualquier tipo de vivienda arrendada, sin poner en peligro la estabilidad de las unidades familiares, utilizando terminología del Preámbulo de la Ley.

C2 Arrendamientos de vivienda.

La Ley del 94 abandona la distinción que hacía la del 64 entre arrendamientos de vivienda y los de locales de negocio, pasando a establecer dos grandes grupos o categorías, que son los de vivienda y los de uso distinto al de vivienda

Otros Aspectos

El art 2 intenta definir lo que se debe entender por arrendamiento de vivienda, como aquél «que recae sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» El art 7 previene que este arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes Se despersonaliza así la figura del arrendatario tomando fuerza el concepto de unidad familiar Como indica BLANQUER, el arrendamiento de vivienda como cesión de un inmueble tiene como definitorias dos notas: una objetiva, se trata de un inmueble urbano habitable, y otra de carácter finalístico, se destina a satisfacer la necesidad primaria y permanente de vivienda También se extenderá esta regulación al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

C3 Arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

El art 3 establece que «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior» El propio legislador intenta dar algunos ejemplos, en el apartado 2 del art 3 citado, entre los que establece como arrendamiento para uso distinto del de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas de temporada, con independencia de que ésta sea de verano o cualquier otra, o los celebrados para ejercer una actividad en la finca de carácter industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que lo celebren Es positivo el amplio abanico de actividades que engloba este apartado 2º, a diferencia de lo que ocurría con la Ley de 1964 en donde se circunscribía a los llamados locales de negocio, circunstancia esta que planteaba bastantes problemas a la hora de ver si otros arrendamientos estaban o no integrados en la propia Ley, como por ejemplo el arrendamiento de industria, habiendo dado gran discusión doctrinal incluso desde el punto de vista jurisprudencial

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

También en el Diccionario Jurídico

C4 Arrendamientos excluidos .

Conforme al artículo 5 quedan excluidos de la Ley el uso de las viviendas de los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios; el uso de las viviendas militares; los contratos en que arrendándose una finca con casa habitación, su aprovechamiento o finalidad primordial en cuanto al arrendamiento sean el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal Una de las novedades es el uso de las viviendas universitarias, cuando hayan sido calificadas expresamente por la propia universidad, tanto a los alumnos como al personal docente y de administración que estén relacionadas con la misma

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