Arrendamiento Urbano – Regulación

Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs]

Arrendamiento Urbano – Regulación en el Derecho Español

Arrendamiento Urbano – Regulación a finales del Siglo XX

En el Diccionario Jurídico Espasa, Arrendamiento Urbano – Regulación se define como:

Arrendamiento de fincas urbanas Arrendamientos de viviendas en contratos anteriores al 9 de mayo de 1985

En el tema de la duración del contrato sigue existiendo para ello la prórroga forzosa, por ello cabe que el arrendador ejercite su derecho de negar la prórroga forzosa por las causas del artículo 62, de la Ley de 1964, y para ello se realizarán los requerimientos y notificaciones, como en la citada Ley.

En la materia de las subrogaciones inter vivos se prevé el llamado desistimiento expreso, o por abandono de la vivienda que efectúe el arrendatario, pudiendo el arrendamiento continuar en beneficio del cónyuge que conviva con el arrendatario o la persona que lo haga en análoga relación de afectividad (DT segunda 2, artículo 12 al que se remite) Para la continuidad en el arrendamiento es preciso por ello efectuar determinados requerimientos y notificaciones, para el caso de desistimiento expreso si el arrendador requiere al cónyuge o similar, el arrendamiento se extingue si el requerido no contesta en quince días; y en el caso de abandono de la vivienda el cónyuge o similar ha de notificar al arrendador que quiere continuar en el plazo (véase más en esta plataforma general) de un mes desde el abandono.

En los supuestos de separación judicial, divorcio o nulidad del matrimonio, el cónyuge no arrendatario puede continuar en el uso del piso, si así lo determina el juzgado (DT segunda, 2 y artículo 15)

Más sobre Arrendamiento Urbano – Regulación

Este derecho solo lo tiene el cónyuge no el asimilado a él adquiriendo el cónyuge el uso de la vivienda, pero no será un arrendatario desde un punto de vista estricto según la Ley; para adquirir tal uso, el cónyuge ha de notificarlo al arrendador en el plazo (véase más en esta plataforma general) de dos meses desde que al cónyuge le fue notificada la resolución judicial, y debe acompañar copia de dicha Resolución o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

En los casos de subrogación por causa de muerte ha habido modificaciones en cuanto a las personas con derecho a subrogarse, pero la disposición transitoria segunda de la Ley se remite al artículo 16 de la nueva Ley para el procedimiento de esta subrogación y el orden de prelación; por ello, la persona que tenga derecho y quiera subrogarse, deberá notificar al arrendador su subrogación, tomando por tanto la iniciativa haciendo la notificación en el plazo (véase más en esta plataforma general) de tres meses desde la muerte del arrendatario, acompañando certificado registral de su defunción, justificando la identidad de quien se subroga (aquí la posibilidad puede ser alternativa, como indica la circular de la Junta de Decanos, debería bastar con dar la fe de conocimiento o de identidad en el acta; en otro caso se podría pensar en una certificación del registro civil que determine esta identidad); también tendrá que indicar su parentesco con el fallecido y ofrecer un principio de prueba de que cumple los requisitos legales El problema radica en ese ofrecimiento de prueba, en relación con los requisitos que se pueden exigir para ofrecerla, y también la dificultad estará en cómo probar esa relación de afectividad similar a la del cónyuge (podría pensarse en un acta de manifestación de testigos que comparecieran y bajo su responsabilidad indicaran que existe esa relación, e incluso en algunos supuestos, acompañar algún certificado de los registros que se han creado a modo informativo en algunos Ayuntamientos) El plazo (véase más en esta plataforma general) indicado es desde el fallecimiento del arrendatario o del subrogado, siendo importante su notificación dentro del mismo ya que si no se producirá la extinción del arrendamiento

Otros Aspectos

En lo referente a los derechos de tanteo y retracto, se remite al artículo 471 de la Ley de 1964, modificándose únicamente por la de DT segunda 3, los de división de la cosa común Las notificaciones a efectos de tanteo y retracto no ofrecen duda de que han de serlo en forma notarial, ya que son esenciales para la inscripción en al Registro de la Propiedad, y por el principio de titulación publica del artículo 3 de la Ley Hipotecaria Se puede plantear el supuesto de que la casa haya sido adquirida entera a título oneroso antes del 1 de enero de 1947, recomendando la propia circular que se hagan las notificaciones a los inquilinos por si tuvieran tales derechos de tanteo y retracto.

En cuanto a la renta, la actualización es un punto esencial y la disposición transitoria 2ª punto 11 dice que la comunicación de esta actualización al arrendatario se realizará por medio de requerimiento fehaciente, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística (si se realiza por medio de acta esta certificación o bien podría incorporarse a la matriz para su transcripción en las copias, o bien incorporar testimonio o fotocopia de la misma, entregando con la copia simple el original de la certificación antes indicada) En estos supuestos el inquilino, si quiere oponerse a esta actualización, deberá comunicarlo fehacientemente al arrendador en el plazo (véase más en esta plataforma general) de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento del arrendador (por supuesto, consideramos que en acta separada y en ningún caso por diligencia de contestación, debido al plazo (véase más en esta plataforma general) y a las circunstancias de este propio acta), contemplado ello en la disposición transitoria 2ª116ª No olvidemos que también puede negarse el inquilino a la actualización, indicando que no procede por no tener entre el mismo arrendatario y las personas que con él conviven, los ingresos previstos y precisados en la disposición transitoria 2ª117ª

También en el Diccionario Jurídico

Otras posibles notificaciones y requerimientos son las de la disposición transitoria 2ª2 y del artículo 24 al que se remite, relativas a obras que modifiquen la configuración de la vivienda, debiendo siempre tener el consentimiento del arrendador (artículo 1147 de la LAU, y siendo posible realizarlas sin consentimiento, para adecuar la vivienda a cualidad de minusválido que tenga el arrendatario, su cónyuge o similar o de los familiares del arrendatario que con él conviva Para ello, antes de empezar las obras deberá el inquilino realizar una notificación escrita al arrendador, comunicándole lo que va a hacer, y que se trata de adecuar la vivienda para el minusválido en concreto

Desarrollo

Arrendamiento de fincas urbanas Arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores a la nueva Ley

En cuanto al tema de notificaciones y requerimientos y en relación con los arrendamientos de viviendas llegado el plazo (véase más en esta plataforma general) convenido, el arrendador puede exigir la terminación del arriendo, y si no se exige éste se prórroga por tres años, y pasa a regirse durante estos tres años por la nueva Ley Y si se otorgara un nuevo contrato con el mismo arrendatario se regiría por la nueva Ley con un plazo (véase más en esta plataforma general) legal mínimo de cinco años En este caso, a la llamada prórroga de tres años, la disposición transitoria 1ª la denomina tácita reconducción; el arrendador puede evitarla y exigir la finalización, notificando al arrendatario su voluntad de no prorrogarlo y esta notificación no se realizará dentro de los quince días de terminación del contrato, como permitiría el artículo 1566, sino con una antelación de treinta días como mínimo, a la fecha de terminación del contrato, en relación con el artículo 9 de la LAU Una vez terminado el nuevo plazo (véase más en esta plataforma general) de tres años el arrendamiento se extinguirá si el arrendador notificó al arrendatario, al menos treinta días antes, su voluntad de no prorrogarlo; si no se hizo la notificación se irá prorrogando de año en año y podrá el arrendador terminarlo, siempre que notifique al arrendatario su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación, como indica el artículo 9 de la Ley de 1994.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

En las subrogaciones, se suprime la inter vivos del artículo 24 de la LAU admitiéndose dos sustituciones En las subrogaciones por causa de muerte cuando el arriendo está dentro del plazo (véase más en esta plataforma general) cabe la subrogación legal por causa de muerte de los artículos 58 y 59 de la LAU.

En cuanto al tanteo y retracto nos remitimos en cuanto a notificaciones y requerimientos, a lo dispuesto en la disposición transitoria 2ª para los arrendamientos de viviendas anteriores a mayo de 1985

Más en el Diccionario

La renta puede ser actualizada conforme a lo convenido, así como el derecho del arrendatario para realizar obras como ya indicamos, en relación con el artículo 24 y la disposición transitoria 1ª1.

En los locales de negocio, si el plazo (véase más en esta plataforma general) está vigente, se rigen por la LAU, salvo en la duración, que será la establecida, teniendo todos los derechos en ese plazo, de traspaso, subrogación por causa de muerte, tanteo, retracto, etc como esta regulado en la Ley de 1964 Y terminado el plazo (véase más en esta plataforma general) si no se exige la finalización por el arrendador, conforme ya hemos visto en supuestos anteriores, existe prórroga por tácita reconducción, quedando el arriendo sujeto a lo dispuesto en la nueva Ley de 1994 Aunque en la disposición transitoria 1ª2, en la tácita reconducción, no señala la duración de tres años, que se establece en la primera para los arrendamientos de viviendas de ahí que se aplicará el artículo 1561 del Código Civil.

En lo relativo a arrendamientos asimilados, en principio tanto a los de viviendas como a los de locales, se rige en cuanto a las modificaciones, por los arrendamientos de locales de negocios celebrados según el Real Decreto Ley de 1985 (disposición transitoria 1ª2 último párrafo)

▷ Esperamos que haya sido de utilidad. Si conoces a alguien que pueda estar interesado en este tema, por favor comparte con él/ella este contenido. Es la mejor forma de ayudar al Proyecto Lawi.