Arrendamiento Rústico – Mejoras

Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs]

Arrendamiento Rústico – Mejoras en el Derecho Español

Arrendamiento Rústico – Mejoras a finales del Siglo XX

En el Diccionario Jurídico Espasa, Arrendamiento Rústico – Mejoras se define como:

La LAR regula detalladamente esta materia en los artículos 47 a 69, distinguiendo reparaciones necesarias, mejoras útiles y sociales y mejoras suntuarias Con carácter previo y siguiendo el articulado de la Ley, pueden destacarse las siguientes reglas generales:

1ª Cada parte está obligada a soportar la realización de las obras, reparaciones o mejoras que la otra parte pueda o deba realizar Las obras, salvo cuando por su naturaleza no puedan diferirse se realizarán en la época del año y circunstancias que menos perturben.

2ª Incumben al arrendador las obras, mejoras o reparaciones que, por Ley, resolución judicial o administrativa firme hayan de realizarse precisamente sobre la finca arrendada, salvo lo que, para cada caso concreto, pueda establecerse en la Ley o resolución que las ordene.

3ª Las demás inversiones o mejoras impuestas al arrendatario agrario incumben al arrendatario.

4ª El arrendatario puede hacer desaparecer las paredes, vallados, setos vivos o muertos, zanjas u otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación con el consentimiento del arrendador o, falta de este consentimiento, garantizando suficientemente a juicio del IRYDA su reposición y siempre que queden mojones o hitos que hagan indiscutibles los linderos.

5ª Mientras no se pruebe lo contrario, las mejoras hechas en la finca se presumirán realizadas por el arrendatario

Más sobre Arrendamiento Rústico – Mejoras

Gastos necesarios.

De conformidad con los artículos 52 a 56 de la LAR el arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada la finca Si no las realiza después de haber sido requerido por el arrendatario, éste tendrá derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios causados y, además, podrá optar entre compeler judicialmente al arrendador para que las realice, resolver el contrato, obtener una reducción proporcional de la renta o realizar él mismo las reparaciones con derecho a reintegrarse de su importe mediante compensación con las rentas pendientes, siempre que en este último caso obtenga informe previo favorable del IRYDA Si se trata de reparaciones urgentes, en los términos que precisa el artículo 55, podrá realizarlas el arrendatario inmediatamente con derecho de reintegro y sin perjuicio de la facultad que le asiste para compensar su importe con las rentas que vayan venciendo siempre que para ello obtenga la aprobación del IRYDA.

No obstante cuando por causa de fuerza mayor la finca sufra daños no indemnizados cuya reparación tenga un coste (o costo, como se emplea mayoritariamente en América) superior a una anualidad de renta no estará obligado el arrendador a su reparación, pudiendo optar el arrendatario entre rescindir el contrato o continuar el arrendamiento con la disminución proporcional de la renta a que hubiere lugar Tampoco está el arrendador obligado a realizar las reparaciones que tengan su origen en daños dolosos o negligentes ocasionados por el arrendatario o sus dependientes que, lógicamente, serán de cargo del propio arrendatario, sin perjuicio de la facultad que el artículo 56, en relación con el artículo 75, concede al arrendador para resolver el contrato

Otros Aspectos

Mejoras útiles y sociales.

De los artículos 57 a 68 de la LAR resulta que son mejoras útiles las obras incorporadas a la finca arrendada que aumenten, de un modo duradero, su producción, rentabilidad o valor agrario, y son mejoras sociales las que, quedando igualmente incorporadas a la finca, faciliten la prestación del trabajo en condiciones de mayor comodidad o dignidad o tengan por objeto la promoción de los trabajadores Unas y otras quedan sometidas al mismo régimen jurídico que puede exponerse del siguiente modo:

1) Mejoras realizadas por el arrendador:

El arrendador puede por sí solo realizar cualquiera de estas mejoras, previa autorización del IRYDA, oído el arrendatario, siempre que no menoscabe el rendimiento (véase una definición en el diccionario y más detalles, en la plataforma general, sobre rendimientos) ni el uso agrícola a que ha sido destinada la finca y sin perjuicio del derecho del arrendatario a obtener la reducción de la renta mientras duren las obras y la indemnización de los demás daños y perjuicios que se le causen Realizada la mejora, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en proporción a la mayor productividad o rentabilidad obtenida, según determinación del IRYDA Tratándose de plantaciones forestales o aprovechamientos más intensos del arbolado, se estará a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley 5/1977, de 4 de enero, sobre Fomento de la Producción Forestal

También en el Diccionario Jurídico

Una vez realizada la mejora del arrendador debe notificarla al arrendatario quien, dentro de los tres meses siguientes a la notificación, podrá optar entre: a) Continuar la relación arrendaticia, abonando en lo sucesivo la nueva renta notificada.

b) Poner fin a la relación arrendaticia.

c) Que no se eleve la renta, supuesto en que el arrendamiento quedará restringido a una parte de la finca que, teniendo en cuenta la nueva rentabilidad de la tierra, corresponda a la renta vigente antes de la realización de las obras, siempre que, a juicio del IRYDA, la tierra restante pueda ser objeto, con independencia, de explotación viable.

d) El cese, con la correspondiente reducción de renta, de la relación arrendaticia respecto de las fincas o parte de las fincas afectadas por la transformación de cultivos, siempre que a juicio del IRYDA la tierra restante pueda ser objeto, con independencia, de una explotación viable.

En los casos de los apartados b) y d) el arrendatario podrá exigir al arrendador una indemnización equivalente a la que le correspondería en caso de la expropiación de la finca o parte de la finca que devuelva.

Si notificada la mejora el arrendatario no comunica otra ocas al arrendador se entenderá que opta por continuar en el arrendamiento, sujetándose a la renta nueva

Desarrollo

2) Mejoras realizadas por el arrendatario:

El arrendatario podrá realizar mejoras útiles y sociales, siempre que no menoscabe el valor de la finca Para ello deberá comunicar previamente y por escrito al arrendador el plan circunstanciado de las mejoras proyectadas, que se entenderán consentidas si el arrendador no da su respuesta en el plazo (véase más en esta plataforma general) de un mes Si, por el contrario, en dicho plazo (véase más en esta plataforma general) manifestase el arrendador su oposición a las mejoras, el arrendatario podrá realizarlas con informe favorable del IRYDA:, oído el arrendador.

Cuando se trate de mejoras que supongan una transformación de la finca por variar su destino productivo, como la puesta en regadío, roturación y otras semejantes que lleven consigo una inversión superior a nueve anualidades de renta y el arrendador no las realizare, previamente requerido por el arrendatario, podrá éste acometerlas por sí, previa autorización del IRYDA, con tal que a juicio de éste, se garantice la terminación de las obras en el plazo (véase más en esta plataforma general) previsto.

En este supuesto quedará en suspenso durante nueve años y por una sola vez durante la vigencia de la relación arrendaticia la facultad del arrendador de recuperar la finca por expiración del periodo contractual o de cada una de las prórrogas legales Cuando por razones excepcionales de fuerza mayor o impedimento físico u otra análogas el arrendatario no pudiere atender el cambio de explotación que la mejora trae consigo podrá entonces subarrendar a quien tenga aptitud legal para ser arrendatario

Otros Puntos Jurídicos

Estas obras solo se autorizarán: a) Si se aumenta, al menos y como consecuencia de ellas en un 50% el valor agrario.

b) Y cuando se inicien dentro del periodo contractual en los primeros doce años de prórrogas.

Terminado por cualquier causa el arrendamiento el arrendatario podrá optar: a) Por retirar las mejoras realizadas por él, si la finca no sufriere deterioro.

b) Por exigir al arrendador que, a elección de éste, se le abone, en compensación por las mejoras, bien el mayor valor que por ellas tenga la finca, bien el coste (o costo, como se emplea mayoritariamente en América) actual que supondría la realización de las que todavía subsistan en el estado en que se encuentren.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Si el arrendatario exige que se le abonen las mejoras se determinará por acuerdo de las partes o, en su caso, por resolución judicial la cantidad que deba ser reembolsada por el arrendador, así como la renta que correspondería a la finca mejorada Si el arrendador no cumple su obligación de abonar las mejoras el arrendatario podrá reclamar judicialmente el pago o continuar en el arrendamiento con facultad de subarriendo en los supuestos excepcionales previstos en el apartado 2 del artículo 61, mientras no se liquide la deuda, abonando solamente la renta pactada, con la actualización correspondiente, y aplicando a la compensación de lo que se le debe la diferencia hasta la mayor renta determinada para la finca como consecuencia de la mejora.

Las partes no podrán pactar en el contrato que el arrendador recupere la finca arrendada con sus mejoras sin indemnización ni, en general, modificar los derechos reconocidos al arrendatario en materia de mejoras, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 23 de la propia Ley en relación con los llamados arrendamientos ad mejorandum

Más en el Diccionario

El arrendatario tendrá respecto de las cantidades que haya de pagarle el arrendador los mismos privilegios y garantías que el acreedor refaccionario Por lo tanto, debe tenerse presente lo establecido en los artículos 19233 y 5, 19272 y 3, 1928 CC, en relación con los artículos 42 y 59 a 64 de la Ley Hipotecaria y 155 a 158 de su Reglamento.

El arrendatario resarcirá al arrendador de la elevación de la contribución o de cualquier otro gasto o desembolso que le ocasione la realización por aquél de las mejoras, en tanto no quede el gasto compensado con una mayor rentabilidad efectiva en el favor del arrendador.

Tanto el propietario como el arrendatario pueden participar en las mejoras promovidas o fomentadas por la Administración, aplicándose a las relaciones entre aquéllos el régimen que antecede La parte que reciba subvenciones oficiales no podrá incluirlas en la cuenta de las mejoras.

Las mismas reglas hasta aquí analizadas se aplicarán a las mejoras útiles o sociales que vengan impuestas por alguna disposición legal, a menos que en ésta se establezca otra cosa.

Mejoras suntuarias.

Como tales se consideran, según el artículo 69, las mejoras de mero lujo, adorno o recreo, que podrán ser ejecutadas tanto por el arrendador, como por el arrendatario, libremente y a su costa, siempre que no sufran detrimento los intereses de la otra parte Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos con que hubiere embellecido la finca, si esta no sufriere deterioro y el arrendador podrá, en todo caso, exigírselo

▷ Esperamos que haya sido de utilidad. Si conoces a alguien que pueda estar interesado en este tema, por favor comparte con él/ella este contenido. Es la mejor forma de ayudar al Proyecto Lawi.