Condominio

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Condominio en el Derecho Español

Condominio a finales del Siglo XX

En el Diccionario Jurídico Espasa, Condominio se define como:

Relacionado con el concepto de comunidad que hemos considerado en otro lugar, se encuentra el de copropiedad o condominio que es «aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente o proindiviso a varias personas» Partiendo de esta base, el condominio aparece como una especie dentro de la comunidad que es el género.

El Código Civil, sin embargo, establece una regulación conjunta para ambas situaciones que parece, no obstante, ceñirse a la copropiedad, tal vez suponiendo que es la situación más habitual.

La mencionada regulación, artículos 392 a 406 (incluyéndose el art 396 y el 4012 dedicados a la propiedad horizontal y que se contemplarán en su lugar correspondiente), comienza, tras la definición de la comunidad, con las fuentes de donde se extraerán las normas que han de regir esta figura (art 3922) situándose a continuación todas aquellas que han de regir la reseñada institución en defecto de pacto o de disposiciones especiales.

Las características que señalamos en su lugar como aplicables a la comunidad de bienes, incluso haciendo referencia a concretos artículos de esa regulación, son, evidentemente, aplicables al condominio, que sigue el sistema romano de acuerdo con nuestra tradición histórica Hay entonces una unidad en el objeto y una pluralidad subjetiva que manifiesta su autonomía de la voluntad a través del ya mencionado artículo 3922

Más sobre Condominio

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Existe, de acuerdo con el sistema romano, una cuota que es disponible, de acuerdo con el artículo 399 (sin perjuicio del derecho de retracto establecido en el art 1522) y teniendo en cuenta sus límites, que marca el concurso de los partícipes en el objeto (art 393) y que se presume igual iuris tantum; objeto en su conjunto, del que pueden servirse los comuneros con las limitaciones señaladas en el artículo 394.

Es la cuota, así mismo, la que marca un límite en cuanto a la administración y mejor disfrute de la cosa común (art 3981), considerándose obligatorios los acuerdos de la mayoría, que lo será, entonces, no de personas, sino de cuotas («intereses», dice el art) y regulándose un sistema para el caso en que no se llegue a ella, o en que ésta sea perjudicial para el resto de los interesados, siendo el perjuicio una cuestión de hecho que habrán de apreciar los tribunales.

Si el acto excede de la administración y es dispositivo, el régimen ya no será entonces de mayorías, sino de unanimidad (art 397); unanimidad que se exige también en sede de servidumbre sobre cosa común, aunque con las particulares señaladas en el artículo 597 del Código Civil.

La cuota implica también unas obligaciones en cuanto a la conservación de la cosa común, pero el comunero se puede eximir de ellas renunciando a la parte que le pertenece en el condominio (art 395), siendo ésta una posibilidad que remarca el carácter individualista procedente del Derecho romano, de la figura jurídica que estudiamos

Otros Aspectos

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Ello aparece reforzado con la facultad que se concede a cada comunero para en cualquier momento pedir la división de la cosa objeto del condominio (actio communi dividundo), siendo además imprescriptible (respecto a ciertos delitos, la Convención sobre la imprescriptibilidad de los crímenes de guerra y de los crímenes de lesa humanidad fue adoptada en Nueva York, el 26 de noviembre de 1968 por la Asamblea General en su resolución 2391 (XXIII) y entró en vigor el 11 de noviembre de 1970, de conformidad con el artículo VIII; consulte también la información sobre los delitos o crímenes de lesa humanidad y acerca de los crímenes contra la humanidad) (art 1965) e irrenunciable, lo que subraya la consideración del condominio como una situación transitoria, incidental y antieconómica.

Ciertamente, esa posibilidad de dividir tiene límites señalados en los artículos 4002, 401 y 404, pero son límites que manifiestan una vez más la autonomía de la voluntad y que no impiden la división ni aun cuando la cosa sea esencialmente indivisible (art 404) ni cuando al dividirla se haga inservible para el uso a que se destina (según la jurisprudencia en base al art 400, porque en esos casos se aplicaría la solución del citado art 404).

La división se puede llevar a cabo de común acuerdo entre los comuneros, por árbitros o amigables componedores (que evitarán en cuanto fuera posible los suplementos en metálico) o mediante la reseña actio communi dividundo En todos los supuestos (o cuando se reúnan las cuotas en una misma mano, o en otros no particulares del condominio), se concreta la cuota en una parte material que se entiende la única poseída en la indivisión (art 450) y no se perjudica a los terceros que conservarán sus derechos, reales y personales (art 405), y pueden impugnar la división que se lleve a cabo en caso de fraude o a pesar de su formal oposición (art 403)

También en el Diccionario Jurídico

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En los Derechos Forales existen también algunas especialidades en tema de condominio (comunidad de bienes), si bien no es aplicable esta afirmación a todos los casos Así, por ejemplo, en la actual Compilación Catalana no se puede decir que haya ninguna especialidad en esta materia.

Sí la hay, sin embargo, en Aragón en sede de comunidad de pastos (o servidumbre de pastos, como ya vimos anteriormente), constituyéndose la llamada institución de la alera foral y la de los boalares (trozo de terreno vedado que se destina al pasto de las caballerías de labor de los vecinos de un pueblo).

Pero donde más variantes se encuentran en este tema es en la Compilación navarra de 1973, que contiene una regulación amplia y minuciosa en cuanto a estas especialidades (Leyes 370 a 392, ambas inclusive) y que se basa, al igual que el CC, en la autonomía privada, considerándose la comunidad romana como aplicable supletoriamente a las comunidades especiales que regula (entre las que se encuentra la comunidad germánica o en mano común).

Se parte de la existencia de la cuota que es disponible, pero que genera un derecho de retracto de los comuneros (de la misma forma que el CC al que se remite), pero en cuanto a la administración no se sigue el sistema mayoritario, sino que cualquier comunero puede oponerse a los actos de administración que intente realizar otro de ellos

Desarrollo

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En cuanto a la división de la comunidad, cabe aquí el pacto de renunciar a la actio communi dividundo, sin que pueda sobrepasar los noventa y nueve años pero la división deberá pedirse con buena fe, pues, caso contrario, habrán de indemnizarse los perjuicios causados Se exige la unanimidad cuando haya convenio en cuanto a la división y, caso contrario, se acudirá al juez, que será el que lo hará, teniendo éste facultades amplias en caso de que la cosa sea indivisible.

Como comunidades especiales se contemplan: las llamadas pertenencias comunes (sobre elementos al servicio de varias fincas); la comunidad en mancomún que es indivisible salvo pacto unánime y cuyo origen se encuentra en la costumbre o en la voluntad; la comunidad solidaria en la que cada comunero puede utilizar íntegramente el Derecho y disponer de él «sin perjuicio de la responsabilidad frente a los demás titulares»; las corralizas o comunidad que se constituye
como indivisible sobre los aprovechamientos especiales de pastos, hierbas, aguas, leñas y otros similares; la facería o servidumbre recíproca entre varias fincas de propiedad colectiva o privada; comunidad facera o comunidad sobre un aprovechamiento solidario, muy cercana la comunidad en mancomún a la que se remite; helechales o derechos de aprovechamiento de las producciones espontáneas de helecho en montes comunes; dominio concellas, término a las propiedades, derechos o aprovechamientos que pertenezcan a las Juntas Generales de los Valles de Roncal y Salazar; y la vecindad forana que implica la participación en el disfrute de bienes comunales y que la conceden los municipios

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Otros Puntos Jurídicos

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Por último, también contiene especialidades la Compilación gallega, si bien los artículos 88 y 89 sobre comunidad en los montes han sido derogados por la ley sobre montes vecinales en mano común, que su vez se organiza desde postulados próximos a la comunidad germánica Así se regulan la comunidad en materia de aguas o de torna a torna o aguas de pillota; el agro, agra o vilar que es una comunidad de los dueños de predios sitos en dicho agro sobre el muro, cercado o cierre que la circunda; y los muiños de herdeiros o propiedad común indivisa dirigida a la molturación de grano para consumo familiar y alimentación del ganado de los condueños del molino [TAMF]

Bibliografía

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CASTÁN TOBEÑAS, J: Derecho Civil español, Civil y foral, t II, vol I Editorial Reus, Madrid, 1982.

PUIG BRUTAU, J: Fundamentos de Derecho Civil, t III, vol II Editorial Bosch, Barcelona, 1979.

DÍEZ-PICAZO, L y GULLÓN BALLESTEROS, A: Sistema de Derecho Civil, vol III Editorial Tecnos, Madrid, 1978.

DÍEZ-PICAZO, L: Fundamentos de Derecho Civil patrimonial, vol II Editorial Tecnos, Madrid, 1983.

Condominio en el Derecho

Condominio

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Recursos

Véase También

• Propiedad “pro indiviso”

Recursos

Véase También

• Proindivision

Recursos

Véase También

• Contrato de Seguro
• Elementos del Contrato de Seguro
• Derechos del Asegurador
• Póliza de Seguro
• Ley de Contrato de Seguro
• comunidad de bienes y derechos

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