Junta General de Copropietarios

Este elemento es una expansión del contenido de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs] La copropiedad es el régimen jurídico al que pueden someterse todo tipo de bienes, incluidos los edificios, las empresas, las embarcaciones de recreo y los barcos, los caballos de carreras o las aeronaves.

Irregularidad de la Convocatoria de la Junta General de Copropietarios

En caso de Dirección Incompleta en el Derecho Francés

Si el Síndico no demuestra que la carta de convocatoria de la junta general de copropietarios fue efectivamente presentada en el domicilio declarado por el copropietario al Síndico, la convocatoria a la junta general de copropietarios no puede ser considerada como regular.

En una decisión del 13 de septiembre de 2018, de acuerdo con el artículo 64 del decreto del 17 de marzo de 1967, el Tribunal de Casación francés consideró que, dado que el Síndico envió la convocatoria de la junta general de copropietarios a una dirección que no mencionaba el nombre del edificio donde el copropietario, una persona jurídica, tenía su domicilio social, A pesar de que el copropietario había tenido la precaución de declarar su domicilio completo, especificando el nombre del edificio, la convocatoria fue devuelta con la nota de Correos “sobre notificado pero no reclamado”, por lo que no hay forma de asegurar que se haya presentado realmente en el domicilio declarado por el copropietario, por lo que la convocatoria a la junta general de copropietarios es irregular.

Esta decisión es importante para los gestores, ya que el Tribunal de Casación recuerda tres principios constantes según los cuales :

• Cualquier error en el formalismo de la convocatoria – incumplimiento del plazo de 21 días entre la convocatoria y la celebración de la junta general; error en la fecha de la junta general; omisión de una mención en el domicilio del copropietario.
• La convocatoria de una junta general debe afectar al copropietario.
• La convocatoria debe enviarse al domicilio del copropietario, ya sea personalmente o a una persona autorizada para recibirla, o mediante la entrega de un aviso que invite al copropietario a recoger la carta en la oficina de correos. Es irregular si se ha notificado a una dirección incorrecta.
• En cualquier caso, corresponde al Síndico probar la regularidad de la notificación.

De ello se desprende que, en lo que respecta a la dirección del copropietario, de acuerdo con la solución a la que llegó el Tribunal de Casación en la citada resolución, el Síndico debe, por tanto, demostrar que la citación llegó efectivamente al copropietario y que la dirección que figura en la carta de citación incluye efectivamente todos los datos relativos a la dirección del domicilio real o elegido de los copropietarios que le declaró el copropietario.

De lo contrario, la notificación es irregular.

Esta apreciación de los hechos en concreto puede parecer severa en la medida en que al haber sido devuelta la carta de convocatoria con la mención “sobre notificado pero no reclamado” colocada por Correos, tercero del Síndico, no había duda posible sobre el hecho de que efectivamente había sido presentada al copropietario en cuestión.

Sin embargo, el Tribunal de Casación no se pronunció sobre las consecuencias que deben extraerse de la irregularidad de la convocatoria.

En efecto, aunque en principio esto conduce a la nulidad de la junta general de copropietarios, el Tribunal de Casación remitió a las partes al Tribunal de Apelación de Aix-en-Provence para que se pronunciara sobre este punto, a pesar de haber constatado la irregularidad de la convocatoria.

A la vista de lo anterior, hay que seguir con atención las decisiones que puedan dictarse sobre esta cuestión.

En cualquier caso, para asegurar las juntas generales de los copropietarios y protegerse de cualquier acción de responsabilidad que la Sindicatura de copropietarios pudiera interponer contra ella, en la medida en que, desde el decreto de 21 de octubre de 2015, el Síndico puede enviar las notificaciones a los copropietarios por medios electrónicos, parece aconsejable animarles a que accedan a este método de convocatoria de las juntas generales, que no sólo garantizaría la recepción instantánea de la convocatoria sino también que ésta haya sido leída por el copropietario.

Datos verificados por: Robert

Razones para la Anulación de la Junta General de Copropietarios por un Tribunal

Los síndicos o copropietarios recurren regularmente a profesionales del derecho para analizar la legalidad de las convocatorias o las actas de las juntas generales de copropiedad. Este artículo tiene por objeto precisar 10 situaciones susceptibles de obtener la anulación de una junta general por el Tribunal de Grande Instance.

Antes de examinar estos motivos de anulación, conviene recordar que toda impugnación de una junta general debe introducirse mediante una citación del copropietario opositor o moroso notificada por un agente judicial al Sindicato de Copropietarios representado por su síndico ante el Tribunal de Gran Instancia del lugar donde se encuentra el edificio, a más tardar dos meses a partir del día siguiente a la recepción de la carta certificada con acuse de recibo del síndico que contiene el acta de la junta general.

Esta citación debe ser redactada por un abogado.

Motivos en el caso de Francia

Los motivos de anulación pueden ser los siguientes:

Incumplimiento por parte del administrador del plazo

Un motivo es el incumplimiento por parte del administrador del plazo de 21 días entre la convocatoria y la celebración de la junta general. Salvo en caso de urgencia, el artículo 9, apartado 2, del decreto de 17 de marzo de 1967 establece que la junta debe ser notificada al copropietario con una antelación mínima de 21 días, salvo que el reglamento de copropiedad haya previsto un plazo mayor.

El punto de partida para el cálculo de este plazo de 21 días es el día siguiente a la primera presentación de la carta certificada en el domicilio del destinatario.

El Tribunal de Casación declara nula la reunión convocada sin respetar el plazo de 21 días cuando no se constata la urgencia. [1]

Además, el Tribunal de Casación ha sostenido sistemáticamente que no es necesario que el demandante de nulidad alegue que ha sufrido un perjuicio personal, o que los demás copropietarios han sufrido un perjuicio, como consecuencia del envío tardío de la convocatoria.

Asimismo, la presencia del copropietario en la junta no le priva del derecho a solicitar la nulidad de la misma.

Sin embargo, un copropietario no puede invocar el incumplimiento del plazo de convocatoria de la junta para solicitar la nulidad de los acuerdos a los que no se opuso.

La convocatoria de una asamblea general por parte de un síndico cuyo mandato ha expirado

El artículo 7 del decreto de 17 de marzo de 1967 establece que el agente gestor debe convocar una asamblea general al menos una vez.

Sin embargo, para que esta notificación sea válida, es importante que el agente gestor siga en funciones en el momento de enviar la notificación a los copropietarios.

En ausencia de un mandato efectivo en la fecha de la junta general, ésta podrá ser anulada. En efecto, la jurisprudencia tiende a considerar que la ausencia de renovación del mandato del fiduciario equivale a una ausencia de poder para actuar y no se puede alegar que el fiduciario es un “fiduciario de hecho” para cubrir la irregularidad de la convocatoria.

Por lo tanto, un copropietario podría obtener efectivamente la anulación de la junta general, siempre y cuando cumpla las condiciones establecidas en el artículo 42, apartado 2, de la ley de 10 de julio de 1965, a saber:

• que sea opositor o moroso (es decir, ausente y no representado) y,
• que actúe para impugnar la junta dentro del plazo legal de dos meses.

De lo contrario, la junta general se convertiría, a pesar del defecto que la vicia, en definitiva e insusceptible de impugnación.

Error en la fecha de la junta general

Véase más arriba para mayor información y detalles.

Según el artículo 9, apartado 1, del decreto de 1967, la convocatoria de la junta general contiene “el lugar, la fecha y la hora de la reunión”.

En consecuencia, el autor de la convocatoria fija el lugar y la hora de la reunión, teniendo en cuenta, en su caso, las estipulaciones del reglamento de copropiedad y las decisiones de la junta general.

Por ejemplo, la nulidad de la asamblea general se pronunció por una convocatoria errónea entregada para el 20 en lugar del 21 de diciembre o por una convocatoria para una fecha que no existe.

Irregularidades de Nombramientos

Se hace referencia aquí a la ausencia o irregularidad del nombramiento de un presidente de sesión o a la combinación irregular de los puestos de secretario y presidente de sesión.

El artículo 15 del decreto del 17 de marzo de 1967 recuerda que la designación de un presidente, un secretario y, en su caso, uno o varios escrutadores al inicio de la junta constituye una formalidad sustancial que la asamblea general de copropietarios debe cumplir.

La ausencia de tal designación podría dar lugar a la nulidad de la asamblea general, incluso en ausencia de agravios por parte del solicitante (que siempre debe satisfacer las condiciones del artículo 42, apartado 2, de la citada ley).

Sin embargo, hay que tener en cuenta que la jurisprudencia no sólo sanciona la falta de nombramiento del presidente de la mesa de la junta general, sino también las irregularidades que pueden mancharla.

Por un lado, el artículo 22-I de la ley de 10 de julio de 1965 especifica que está prohibido que el síndico, su cónyuge, su pareja vinculada por un pacto civil de solidaridad o sus empleados actúen como presidente de la junta.

Además, la jurisprudencia ha establecido claramente que sólo un copropietario puede ser elegido presidente de la junta y que no puede delegar esta facultad en su apoderado si no es él mismo copropietario.

Por otra parte, siendo la designación tanto del presidente como del secretario de la asamblea una formalidad sustancial y siendo las dos funciones jurídicamente distintas, una misma persona no puede ejercer ambas funciones, bajo pena de nulidad de la asamblea general en su conjunto.

La inaplicabilidad de la reducción de los votos del copropietario mayoritario

En materia de copropiedad, la ley pretende proteger contra todo tipo de abusos y, en particular, en las juntas generales, contra el abuso de la posición mayoritaria.

Así, el artículo 22 de la ley de 10 de julio de 1965 exige que, en el caso de que un copropietario tenga una participación en las zonas comunes superior a la mitad, el número de votos que le corresponde debe reducirse a la suma de los votos de los demás copropietarios.

La no aplicación de esta regla de reducción de los votos del copropietario mayoritario constituye una irregularidad que afecta a la junta general y puede justificar su anulación.

Sin embargo, hay que recordar que esta irregularidad general no puede obstaculizar la aplicación de las disposiciones del artículo 42 de la citada ley.

En este sentido, la jurisprudencia ha precisado que el copropietario, presente en la junta general durante la cual no se aplica la regla de reducción de votos, sólo tenía derecho a solicitar la anulación de los acuerdos contra los que se había opuesto. [9]

Participación irregular de un apoderado en la votación de resoluciones

En muchos casos, una junta general puede ser declarada nula debido a la violación de las disposiciones legales o contractuales relativas al mandato.

En efecto, aunque el artículo 22-I de la ley de 10 de julio de 1965 establece que cualquier copropietario puede delegar su derecho de voto en un apoderado, sea o no miembro del sindicato, también establece normas que regulan el mandato: limitación del número de mandatos o de votos para un apoderado, prohibición de representar a un copropietario para el síndico, su cónyuge, su pareja vinculada por un pacto civil de solidaridad o sus empleados. Además, el mandato debe constar necesariamente por escrito.

Así, en caso de vulneración de estas disposiciones, la jurisprudencia estricta y constante en la materia sostiene que la participación irregular de un apoderado en la asamblea general conlleva la nulidad de ésta, a pesar de que su voto no haya podido incidir en el sentido de la decisión adoptada.

Pero cuidado, que a diferencia de la participación irregular de un apoderado en la votación, cuando el sindicato vulnera el derecho de un copropietario a ser representado en la junta general al desconocer, sin probar la irregularidad del poder otorgado, el voto de un apoderado, la junta general también puede ser anulada.

Exceder el número de mandatos o votos de un apoderado

El artículo 22-I recuerda que un apoderado no puede recibir, a ningún título, más de 3 delegaciones de voto.

No obstante, el apoderado puede superar este límite si la suma de los votos que ha recibido por delegación y sus propios votos (si también es copropietario) no supera el 5% de los votos de todos los copropietarios, o si participa en la junta general del sindicato principal como apoderado de copropietarios que son todos miembros del mismo sindicato secundario.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Dado que la finalidad del artículo 22-I es proteger a la copropiedad del abuso de la mayoría y que se trata de una cuestión de orden público, el incumplimiento del límite establecido (límite de 3 mandatos o del 5% de los votos) puede dar lugar a la nulidad de la junta general.

Votar sobre un asunto que no está en el orden del día

El artículo 13 del decreto de 17 de marzo de 1967 recuerda el alcance de la competencia decisoria de la junta general al disponer que ésta sólo adopta decisiones válidas sobre los asuntos incluidos en el orden del día y en la medida en que las notificaciones se hayan efectuado de conformidad con las disposiciones de los artículos 9 a 11-I del mismo decreto.

Además, la jurisprudencia especifica que una decisión que ha sido votada de acuerdo con el orden del día no puede ser complementada por otra que no estaba incluida en él.

Al ser de orden público lo dispuesto en el artículo 13 del citado decreto, la votación de una cuestión no incluida en el orden del día es causa de nulidad de la decisión irregularmente votada, pero no sin embargo de toda la asamblea general.

Además, no hay que confundir una cuestión no mencionada en el orden del día que se hubiera votado con otra que simplemente se hubiera debatido y que no conllevaría ninguna nulidad.

Por último, no se puede derogar el artículo 42, que sólo permite al copropietario opositor o moroso impugnar la decisión en un plazo de 2 meses a partir de la notificación del acta de la asamblea general.

Irregularidad relacionada con el recuento de votos

La ley del 10 de julio de 1965 regula estrictamente el método de recuento de votos. La violación de las normas en esta materia se sanciona con la nulidad.

La jurisprudencia sanciona con la nulidad cualquier vulneración del derecho fundamental de los copropietarios a participar o a estar representados en la junta general, sin necesidad de buscar su influencia en el resultado de la votación.

Por ejemplo, toda junta en la que los votos se cuenten por cabeza, o se atribuyan según el número de lotes o según la cuota de gastos (salvo en aplicación del artículo 24 III de la ley de 10 de julio de 1965) y no según la cuota de partes comunes, sería nula.

En el mismo sentido, los votos no podrían ser anulados con el pretexto de que son lotes no vendidos o no construidos o por la naturaleza de los mismos.

Además, y con la excepción específica del artículo 19-2 de la ley de 10 de julio de 1965 relativo a la imposibilidad de que un copropietario deudor vote sobre la autorización dada al síndico para emprender acciones legales con vistas a embargar la venta de su lote, un agente no podría ser excluido de la votación cuando tiene una delegación de voto.

Falta de Menciones

Se trata de la ausencia de la mención del artículo 42 de la ley de 10 de julio de 1965 en el acta de la junta general. La mención del artículo 42 de la ley de 10 de julio de 1965 en el acta de la junta general es obligatoria en virtud del artículo 18 del decreto de 17 de marzo de 1967.

La mención de este artículo en el acta es necesaria para que los copropietarios opositores e incumplidores puedan conocer los plazos breves e imperativos a los que debe atenerse cualquier posible acción de impugnación (2 meses desde la notificación del acta).

Sin embargo, a diferencia de los otros motivos anteriormente expuestos, la falta de reproducción del artículo 42 de la citada ley, no conlleva la nulidad de la asamblea general, sino que supone la modificación de las condiciones en las que se puede realizar la impugnación.

En efecto, a falta de reproducción, el plazo para impugnar las decisiones de la junta general se amplía a 10 años.

Sin embargo, hay que tener cuidado con el concepto de no reproducción, ya que la jurisprudencia ha sostenido que una reproducción no completa, que figura en un documento aparte, o incluso diferido del artículo 42 de la ley de 10 de julio de 1965, no fue una falta de reproducción y activó válidamente el plazo de dos meses para impugnar la junta general.

Error en la Fecha de la Junta General de Copropietarios

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