Limitación del Precio de Alquiler

Este elemento es una ampliación de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs] En inglés: Rent regulation o rent control.

Los legisladores del estado de York defienden la Ley de Protección al Inquilino en Caso de Emergencia de Guerra-también conocida como control de alquileres-como una forma de proteger a los inquilinos de la escasez de vivienda relacionada con la guerra.

Puntualización

Sin embargo, la guerra a la que se refiere la ley no es la guerra de 2003 en Irak, ni la guerra de Vietnam; es la Segunda Guerra Mundial. Fue entonces que el control de la renta comenzó en la ciudad de Nueva York. Por supuesto, la guerra tiene muy poco que ver con la escasez de apartamentos. Al contrario, la escasez es creada por el control de la renta, la supuesta solución. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Ciudad Gótica está lejos de ser la única ciudad que ha adoptado el control de la renta. Muchos otros a lo largo de los Estados Unidos han sucumbido a los halagos de este “arreglo” legislativo.

El control del alquiler, como todos los demás controles de precios ordenados por el gobierno, es una ley que pone un precio máximo, o un “límite máximo de alquiler”, en lo que los propietarios pueden cobrar a los inquilinos. Para que tenga algún efecto, el nivel del alquiler debe ser fijado a una tasa inferior a la que de otra manera hubiera prevalecido. (Una promulgación que prohíba que el alquiler de un apartamento exceda, digamos, $100,000 por mes no tendría ningún efecto ya que nadie pagaría esa cantidad en ningún caso).Si, Pero: Pero si los alquileres se establecen a menos de sus niveles de equilibrio, la cantidad demandada excederá necesariamente la cantidad suministrada, y el control de los alquileres llevará a una escasez de espacios de vivienda.Entre las Líneas En un mercado competitivo y sin control de precios, si la cantidad de un bien o servicio demandado es mayor que la cantidad suministrada, los precios suben para eliminar la escasez (tanto por la aparición de nueva oferta como por la reducción de la cantidad demandada).Si, Pero: Pero los controles impiden que las rentas alcancen los niveles de despeje del mercado y se produce la escasez.
Con la escasez en el sector controlado, este exceso de demanda se extiende al sector no controlado (típicamente, nuevas unidades de alquiler de soporte superior o condominios).Si, Pero: Pero es probable que este segmento no controlado del mercado sea más pequeño de lo que sería sin controles, porque los propietarios temen que algún día se les impongan controles. La alta demanda en el segmento no controlado junto con la pequeña cantidad suministrada, ambas causadas por el control de rentas, impulsan los precios en ese segmento. Paradójicamente, entonces, aunque los alquileres pueden ser más bajos en el sector controlado, aumentan enormemente para las unidades no controladas y pueden ser más altos para las viviendas de alquiler en su conjunto.

Al igual que en el caso de otros topes de precios, el control de rentas provoca escasez, disminución de la calidad del producto y colas.

Puntualización

Sin embargo, el control del alquiler difiere de otros esquemas similares. Con los controles de precios de la gasolina, las colas de espera funcionaban por orden de llegada. Con el control de la renta, porque la ley pone a los inquilinos sentados primero en la cola, muchos de ellos se benefician.

Los efectos del control de la renta

Los economistas son virtualmente unánimes en concluir que los controles de renta son destructivos.Entre las Líneas En una encuesta realizada en 1990 por 464 economistas y publicada en el número de mayo de 1992 de la American Economic Review, el 93 por ciento de los encuestados estadounidenses estuvieron de acuerdo, ya sea completamente o con reservas, en que “un techo en los alquileres reduce la cantidad y la calidad de las viviendas disponibles”.1 De manera similar, otro estudio informó que más del 95 por ciento de los economistas canadienses encuestados estuvieron de acuerdo con la declaración.2 El acuerdo atraviesa el espectro político habitual, desde los ganadores del Premio Nobel milton friedman y friedrich hayek, a la “derecha”, hasta su colega el Premio Nobel gunnar myrdal, un importante arquitecto del estado de bienestar del Partido Laborista sueco, a la “izquierda”. Myrdal declaró: “El control de la renta ha constituido en ciertos países occidentales, quizás, el peor ejemplo de mala planificación (véase más en esta plataforma general) por parte de gobiernos que carecen de coraje y visión”.3 Su colega economista (y socialista) sueco Assar Lindbeck afirmó: “En muchos casos, el control de la renta parece ser la técnica más eficiente que se conoce en la actualidad para destruir una ciudad, excepto en el caso de los bombardeos”.4 El hecho de que ciudades como Nueva York no hayan sido claramente destruidas por el control de la renta se debe a que éste se ha relajado a lo largo de los años.5 La estabilización de rentas, por ejemplo, que reemplazó al control de rentas para los edificios más nuevos, es menos restrictiva que el antiguo control de rentas.

Otros Elementos

Además, el auge de décadas en el mercado de la vivienda de la ciudad de Nueva York no se da en las unidades de alquiler controlado o estabilizado, sino en los condominios y las cooperativas de vivienda.Si, Pero: Pero estas dos formas de propiedad de la vivienda crecieron como una forma de evadir el control de la renta.

Los economistas han demostrado que el control de la renta desvía las nuevas inversiones, que de otra manera se habrían destinado a la vivienda de alquiler, hacia pastos más verdes- más verdes en términos de necesidad del consumidor. Han demostrado que conduce al deterioro de la vivienda, menos reparaciones y menos mantenimiento. Por ejemplo, Paul Niebanck encontró que el 29 por ciento de las viviendas de alquiler controlado en Estados Unidos estaba deteriorado, pero solo el 8 por ciento de las unidades no controladas estaban en tal estado de deterioro. Joel Brenner y Herbert Franklin citaron estadísticas similares para Inglaterra y Francia.

Las razones económicas son sencillas. Uno de los efectos de la supervisión gubernamental (o, en ocasiones, de la Administración Pública, si tiene competencia) es retrasar la inversión en unidades de alquiler residencial. Imagine que tiene cinco millones de dólares para invertir y que puede colocar los fondos en cualquier industria que desee.Entre las Líneas En la mayoría de las empresas, los gobiernos solo impondrán controles e impuestos limitados a su empresa.Si, Pero: Pero si usted confía su dinero a la vivienda de alquiler, debe pasar un obstáculo adicional: la autoridad de control de alquileres, con sus audiencias, la burocracia y los techos de alquiler.Entre las Líneas En estas condiciones, ¿no es de extrañar que sea menos probable que usted construya o compre una vivienda de alquiler?

Este razonamiento es válido no solo para usted, sino también para todos los demás. Como resultado, la cantidad de apartamentos en alquiler será mucho menor que de otra manera. Y no es tan sorprendente que el análisis precedente sea válido no solo para el caso en el que los controles de alquiler están en vigor, sino incluso cuando solo están amenazados. La mera anticipación de los controles es suficiente para tener un efecto escalofriante en dicha inversión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

Indicaciones

En cambio, todo lo demás bajo el sol en el mercado inmobiliario ha sido construido: condominios, torres de oficinas, hoteles, almacenes, espacios comerciales. ¿Por qué? Porque tales inversiones nunca han estado sujetas a controles de alquiler, y nadie teme que lo estén. No es casualidad que estas instalaciones cuenten con una saludable tasa de vacantes y un aumento relativamente lento de las tasas de alquiler, mientras que el espacio residencial sufre una tasa de vacantes prácticamente nula en el sector controlado y precios por las nubes en el sector no controlado.

Aunque muchas ordenanzas de control de alquileres eximen específicamente a las nuevas unidades de alquiler de la cobertura, los inversionistas son demasiado cautelosos (tal vez demasiado inteligentes) para poner su fe en las viviendas de alquiler.Entre las Líneas En numerosos casos, las unidades de vivienda supuestamente exentas para siempre de los controles fueron, sin embargo, sometidas a las disposiciones de esta ley debido a alguna “emergencia” u otra. El gobierno de la ciudad de Nueva York, por ejemplo, ha roto tres veces su promesa de eximir del control a las unidades nuevas o vacantes. Esta práctica de las autoridades de control de rentas es tan frecuente que se ha inventado un nuevo término para describirla: “recaptura”.

El control de rentas ha destruido secciones enteras de viviendas sólidas en el sur del Bronx de Nueva York y ha llevado a la decadencia y el abandono en los cinco condados de la ciudad. Aunque no hay estadísticas concretas sobre los abandonos, William Tucker estima que unos 30,000 apartamentos en Nueva York fueron abandonados anualmente entre 1972 y 1982, una pérdida de casi un tercio de millón de unidades en este período de once años. Gracias al control de la renta, y al miedo demasiado racional de los inversionistas potenciales de que el control de la renta se vuelva aún más estricto, ningún inversionista sensato construirá viviendas de alquiler sin subsidio del gobierno.

Efectos en los inquilinos

Las unidades de alquiler existentes tienen un precio muy bajo bajo el control del alquiler. Incluso con la mejor voluntad del mundo, el propietario a veces no puede pagar sus crecientes cuentas de combustible, mano de obra y materiales, sin mencionar el refinanciamiento de su hipoteca, con el aumento de alquiler que puede cobrar legalmente. Y bajo los controles de alquiler le falta la mejor voluntad; el incentivo que tenía bajo condiciones de libre mercado para proveer servicios de inquilino es severamente reducido.

El inquilino que está sentado está “protegido” por el control de la renta pero, en muchos casos, no recibe ningún trato real de renta debido a un mantenimiento inadecuado, malas reparaciones y pintura, y la prestación de servicios a regañadientes. El disfrute que puede obtener de su espacio de vivienda tiende, en última instancia, a reducirse a un nivel acorde con su alquiler controlado.

Puntualización

Sin embargo, esto puede tomar décadas, y mientras tanto él se beneficia del control de la renta.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

De hecho, muchos inquilinos, usualmente ricos o de clase media que están conectados políticamente o que tuvieron la suerte de estar en el lugar correcto en el momento correcto, pueden ganar mucho del control de la renta. Los inquilinos en algunos de los barrios más bonitos de la ciudad de Nueva York pagan una escandalosamente pequeña fracción del precio de mercado de sus apartamentos. A principios de los años 80, por ejemplo, el ex alcalde Ed Koch pagó 441,49 dólares por un apartamento que entonces valía unos 1.200 dólares al mes. Algunas personas en esta posición afortunada usan sus apartamentos como habitaciones de hotel, visitando solo unas pocas veces al año.
Luego está el “efecto anciana”. Considere el caso de una familia con dos padres y cuatro hijos que ha ocupado una vivienda de alquiler de diez habitaciones. Uno por uno los niños crecen, se casan y se mudan a otro lugar. El marido muere. Ahora la señora se queda con un apartamento gigantesco. Sólo utiliza dos o tres de las habitaciones y, para ahorrar en calefacción y limpieza, cierra el resto. Sin el control de la renta se mudaría a un alojamiento más pequeño.Si, Pero: Pero el control de la renta hace que esa opción sea poco atractiva. No hace falta decir que estas prácticas agravan aún más la crisis de la vivienda. La revocación del control de rentas liberaría miles de habitaciones de este tipo muy rápidamente, disminuyendo el ímpetu hacia rentas mucho más altas.

¿Qué determina si un inquilino se beneficia o no del control de la renta? Si el edificio en el que vive está en un buen vecindario donde los alquileres aumentarían considerablemente si se revocara el control de la renta, entonces el propietario tiene un incentivo para mantener el edificio ante la perspectiva de ese día feliz. Este incentivo es mayor si hay muchas unidades descontroladas en el edificio (debido al “descontrol de vacantes” cuando los inquilinos se mudan) o condominios de propiedad privada para los cuales el propietario debe proveer servicios adecuados. Entonces el inquilino que paga el alquiler escandalosamente bajo puede “viajar gratis” con sus vecinos.Si, Pero: Pero en el caso más típico, la calidad de los servicios de vivienda tiende a reflejar los pagos del alquiler. Esta, por lo menos, es la situación que prevalecerá en el equilibrio.

Si el gobierno realmente se preocupara por los intereses de los inquilinos y por alguna razón estuviera decidido a emplear controles, haría lo contrario de imponer restricciones de alquiler: en cambio, controlaría el precio de todos los demás bienes y servicios disponibles, aparte de las suites residenciales, en un intento de desviar los recursos de todas esas otras oportunidades hacia este único campo.Si, Pero: Pero eso, por supuesto, provocaría un socialismo a gran escala, el mismo sistema bajo el cual los europeos del Este sufrieron tan duramente. Si el gobierno quisiera ayudar a los pobres y, por alguna razón, se viera obligado a mantener el control de los alquileres, sería mejor controlar estrictamente los alquileres de las unidades de lujo y eliminar el control de los alquileres de las viviendas más modestas, justo lo contrario de la práctica actual. Entonces, los incentivos de los constructores se cambiarían.Entre las Líneas En lugar de construir viviendas de lujo, que ahora están exentas, se verían inducidos, “como por una mano invisible”, a crear viviendas para los pobres y las clases medias.

Revisor: Lawrence

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