Registro de Solares

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Registro de Solares: Planteamiento General

Registro de Solares: Planteamiento General en el Derecho Urbanístico

El Diccionario Jurídico Espasa (2001) hace el siguiente tratamiento de este término jurídico: Nota: Esta sección es una continuación de la entrada con el mismo nombre localizada en la Enciclopedia Jurídica española.

Detalles

Los adquirentes y propietarios de los solares y construcciones previamente inscritos en el Registro Municipal de solares deben iniciar o reanudar la edificación en el plazo (véase más en esta plataforma general) de un año desde la toma de posesión de la finca. Este plazo (véase más en esta plataforma general) es prorrogable en circunstancias excepcionales y si se incumple el Ayuntamiento lo declarará así, revirtiendo el solar correspondiente a la Administración Municipal en los términos del art. 40 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones98.

El registro es obligatorio en los municipios que tengan aprobado plan general y en los de más de 20.000 habs.Entre las Líneas En los demás es potestativo.

Este régimen de Texto refundidoLey del Suelo76, se completa con las determinaciones del Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, en la parte del mismo que ha sido declarado vigente por el Decreto 304/93 de 26 de febrero por el que se aprobó la tabla de vigencias de los Reglamentos de Suelo Estatales, que, según la mayoría de las opiniones doctrinales no ha resultado afectado por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 y por lo que respecta a las cuestiones relacionadas con el acceso al Registro de la Propiedad de las situaciones derivadas de la inscripción de los terrenos en el Registro de Solares, es de aplicación el Reglamento sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, aprobado por Real Decreto 1.093/97 de 4 de julio (en adelante R.I.R.P.A.N.U.), que derogó el Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares en este punto, y que dedica su Cap. XII al Régimen de la venta forzosa. Este R.I.R.P.A.N.U. desarrolla los arts. 307 a 310 del Texto refundidoLey del Suelo/92, que tienen el carácter de legislación plena, por lo que sus normas participan de este carácter y debe ser aplicado en todas las CC.AA. del Estado español.

Más sobre Registro de Solares: Planteamiento General en el Diccionario Jurídico Espasa

El Texto refundidoLey del Suelo92 perfila un sistema de venta forzosa en sus artículos 227 a 236 que también se completa con las disposiciones reglamentarias señaladas en el párrafo anterior —si bien respecto del Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares teniendo en cuenta que data del año 1964, con las modulaciones derivadas de las especialidades y novedades de aquél—, sistema que es alternativo a la expropiación forzosa por incumplimiento de deberes urbanísticos. Así mismo debe tenerse en cuenta que en lo que a las valoraciones respecta, debe aplicarse la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones/98 y que en algunas otras cuestiones, en la medida en que deban ser consideradas como de competencia exclusiva del Estado, debe ser también aplicada esta última norma en aquellos casos en las que haya clara discrepancia con el Texto refundidoLey del Suelo92.

Dicho Texto refundidoLey del Suelo92 parte del presupuesto de la obligación de los propietarios de terrenos de cumplimiento de determinados deberes urbanísticos (en esencia la cesión de terrenos destinados a dotaciones y aquellos en los que se localice el aprovechamiento correspondiente a la Administración actuante, costear la urbanización que les corresponda, solicitar licencia de edificación en los plazos establecidos por el planeamiento y edificar los solares en el plazo (véase más en esta plataforma general) fijado en la preceptiva licencia), obligación cuyo incumplimiento determina que la Administración actuante acuerde la aplicación del régimen de venta forzosa (como alternativa a la expropiación) que se realizará a través del procedimiento que se determine en la legislación autonómica correspondiente y, en su defecto, mediante la inclusión del terreno correspondiente en el Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar en la forma prevista en el propio Texto refundidoLey del Suelo92.

Otros Detalles

El acuerdo de inclusión determina la valoración del bien, que debe llevarse a cabo conforme a lo dispuesto en los arts. 23 a 31 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones98, debiendo inscribirse en el Registro los terrenos en los que se declare el incumplimiento de los deberes urbanísticos, como ya se ha expuesto, así como las edificaciones declaradas en ruina para su sustitución o rehabilitación conforme al planeamiento aplicable, en el plazo (véase más en esta plataforma general) que éste señale o, en su defecto, en el plazo (véase más en esta plataforma general) de dos años desde la firmeza de la resolución correspondiente. Si en este plazo (véase más en esta plataforma general) el particular no solicita la correspondiente licencia, se declarará el inmueble en situación de venta forzosa. El mismo sistema se aplicará a las edificaciones inadecuadas, entendiendo por tales las que estén destinadas en más de un 50% a un uso urbanístico contrario al establecido en el planeamiento, previa declaración de tal situación con audiencia del interesado.

El Registro es de aplicación obligatoria en los municipios de más de 50.000 habitantes, capitales de provincia y los ubicados en entornos metropolitanos delimitados por la CA correspondiente, y en los comprendidos entre 25.000 y 50.000 habitantes que no hayan sido relevados de tal aplicación obligatoria por la CA.Entre las Líneas En los demás municipios es potestativa la aplicación de este Registro, y puede hacerse bien a instancia del propio municipio o bien por iniciativa de la CA correspondiente.

Desarrollo

Constará de dos secciones, una para los solares y los terrenos sin urbanizar y otra para las edificaciones ruinosas o inadecuadas. Los inmuebles inscritos en el Registro y sometidos a la venta forzosa serán adjudicados en virtud de concurso, debiendo incluirse en el correspondiente pliego las determinaciones mínimas señaladas en el art. 233, pudiendo quedar sin efecto el régimen de venta forzosa ante determinados incumplimientos de la Administración, y siendo considerado el adjudicatario del concurso como beneficiario de la expropiación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Si el concurso queda desierto el Ayuntamiento puede adquirir el inmueble con destino al Patrimonio municipal del suelo y convocar la Administración actuante un nuevo concurso.

El Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares y el R.I.R.P.A.N.U. desarrollan con carácter común los dos regímenes expuestos, si bien con modulaciones o especialidades derivadas de las diferencias existentes entre ellos, que no son esenciales. A continuación se expondrán las principales cuestiones que contemplan los mencionados reglamentos comenzando por el primero de ellos, que se refiere a las cuestiones organizativas y procedimentales relacionadas con la llevanza del Registro de solares y siguiendo por el segundo, que regula las relaciones entre el Registro de la Propiedad y el Registro Municipal de solares.

Más sobre esta cuestión

El Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares establece cuál debe ser el contenido del Registro respecto de cada finca, la forma de llevarlo por libros encasillados y foliados, el responsable del mismo, que lo será el Secretario del Ayuntamiento bajo la inspección del alcalde, su carácter público, el procedimiento de inclusión y los efectos de la misma y algunas otras cuestiones con las que desarrolla las determinaciones de las leyes de aplicación.

El R.I.R.P.A.N.U., que deroga al anterior en todas aquellas de sus disposiciones que contengan referencias al Registro de la Propiedad, regula en su Cap. XII (arts. 87 al 91) el régimen de la venta forzosa en relación al Registro de la Propiedad, disponiendo que de la inclusión de una finca en el Registro de Solares se tomará en el de la Propiedad nota al margen de su última inscripción de dominio por el Registrador, conforme a determinadas reglas señaladas en el art. 87, entre las que se encuentra que el título inscribible será el certificado por transcripción literal del acuerdo municipal de inclusión en el Registro de Solares y en el que, además, debe solicitarse la práctica de la nota, debiendo constar así mismo la notificación del acuerdo al titular registral, en su caso.Entre las Líneas En la nota se harán constar los datos de inscripción en el Registro de Solares y la causa de la inclusión, y se cancelará transcurridos tres años desde su fecha si no se hubiere practicado asiento alguno relativo a la venta forzosa o a la prórroga de la nota.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Más

Contiene también este reglamento hipotecario urbanístico normas sobre la práctica de nota marginal acreditativa de la declaración en venta forzosa, la inscripción de la adjudicación en régimen de venta forzosa, la cancelación de cargas y la adquisición por la Administración. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). El R.I.R.P.A.N.U., al desarrollar normas de carácter pleno del Texto refundidoLey del Suelo92 que no han sido derogadas por la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones98 disfruta también de este carácter por lo que es aplicable en todas las CC.AA., debiendo adaptarse los diversos regímenes de venta forzosa que éstas hayan establecido o pudieran establecer en el futuro, en lo relativo al acceso al Registro de la Propiedad de los actos administrativos correspondientes, a sus determinaciones.

Tanto el régimen del Texto refundidoLey del Suelo76, aplicable en el momento actual a aquellas CC.AA. que no tienen legislación urbanística propia en lo que afecta a la venta forzosa y la inclusión de solares e inmuebles asimilados en el Registro de solares, como el del Texto refundidoLey del Suelo92 que se aplica a las CC.AA. que han aprobado leyes puente en cuya virtud asumen la mayoría de las determinaciones de éste, deben ser calificados de transitorios en la medida en que a corto o medio plazo, serán sustituidos por las regulaciones que dichas CC.AA. establecerán al aprobar sus propias leyes generales del suelo y que pueden —como de hecho ya se ha producido con algunas de las ya vigentes— eliminar de su regulación esta técnica urbanística, regularla con algunas semejanzas a los precedentes del derecho estatal o hacerlo de manera totalmente distinta.

Más

Por otro lado, debe señalarse que la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones98, establece en sus arts. 14.2.f y 18.7 con carácter genérico la obligación de los propietarios de suelo urbano y urbanizable de edificarlos en el plazo (véase más en esta plataforma general) que señale el planeamiento y que esta obligación —tan escuetamente regulada en la ley estatal citada— es en el momento actual el punto de partida del sistema de venta forzosa e inclusión de fincas en el Registro de Solares para todas las CC.AA.

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