Arrendamiento Rústico – Ámbitos De Aplicación

Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs]

Arrendamiento Rústico – Ámbitos De Aplicación en el Derecho Español

Arrendamiento Rústico – Ámbitos De Aplicación a finales del Siglo XX

En el Diccionario Jurídico Espasa, Arrendamiento Rústico – Ámbitos De Aplicación se define como:

Arrendamiento rústico Ámbitos de aplicación de la normativa especial

Ámbito territorial.

El ámbito territorial de aplicación de la Ley de Arrendamientos rústicos (rurales) aparece delimitado en su Disposición Adicional, a cuyo tenor será de aplicación en todo el territorio nacional sin perjuicio de: a) La aplicación preferente de los derechos civiles forales o especiales en todos los territorios de Estado donde existan normas peculiares al respecto.

b) La conservación, modificación o desarrollo por las Comunidades Autónomas de su Derecho Civil relativas a las materias reguladas por esta Ley.

Pues bien, existen normas peculiares fundamentalmente en los arts 35 y ss de la Ley de Derecho Civil de Galicia de 24 de mayo de 1995, en las Leyes 588 y ss de la Compilación de Navarra de 1 de marzo de 1973, en los artículos 337 y ss del Derecho Legislativo de 19 de julio de 1984 que aprueba el Texto Refundido de la Compilación de Cataluña y en el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de Derecho Civil de Baleares de 6 de septiembre de 1990.

Todo ello al margen de otras normas que sin referirse directamente al arrendamiento rústico (ni a la aparcería, ni a otros contratos agrarios) han de tenerse, no obstante, en cuenta, por ejemplo, en cuanto pueden alterar el régimen de preferencias de los derechos de adquisición del arrendatario (así, en tal sentido, los artículos 149 a 152 de la Compilación Aragonesa de 8 de abril de 1967 y los artículos 112 y ss de la Ley del Derecho Civil del País Vasco de 1 de julio de 1992) Igualmente han de destacarse, para Galicia, las Leyes de su Parlamento Autonómico de 10 de diciembre de 1986 sobre prórrogas en Arrendamientos rústicos (rurales) y de 16 de abril de 1996 sobre Aparcería y Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos; y por último, con carácter general, destacan todas las normas autonómicas reguladoras del sector agrario, así como las estatales de traspaso de funciones, competencias y servicios a las Comunidades Autónomas, a los efectos de lo establecido en el punto tercero de la propia Disposición Adicional de la Ley de Arrendamientos rústicos (rurales) sobre facultades del Ministerio de Agricultura y del Instituto de Reforma y Desarrollo Agrario

Más sobre Arrendamiento Rústico – Ámbitos De Aplicación

Ámbito material.

Aparece regulado en los artículos 1 a 7 de la LAR, en el capítulo dedicado a las Disposiciones Generales, de donde resulta que se consideran arrendamientos rústicos (rurales) a los efectos de la ley, «los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de una precio o renta», y ello aunque las partes le hayan asignado una denominación distinta de la de arrendamiento, o se incluya, además de las tierras, edificaciones, instrumentos u otros elementos destinados a la explotación, o aunque consista el precio en una suma alzada o, total o parcialmente, en la mejora o transformación del predio arrendado.

No se consideran arrendamientos rústicos (rurales) los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos ni los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular Tampoco lo son los contratos de cesión del suelo a cambio de una canon, fijo o variable, por un plazo (véase más en esta plataforma general) superior a doce años para plantar y aprovechar viñas, naranjos, olivares u otras especies arbóreas no forestales (cuyo régimen jurídico será el del artículo 1656 CC, o el de las Disposiciones Forales correspondientes como es el caso de la «Rabassa morta» en Cataluña); no obstante si finalizado el plazo (véase más en esta plataforma general) del contrato el usuario continuare en el uso y aprovechamiento de la finca con el consentimiento tácito del cedente, la Ley considera establecido un arrendamiento, por plazo (véase más en esta plataforma general) de seis años susceptible de tácitas reconducciones por periodos sucesivos de tres años, determinándose la renta por el procedimiento previsto en el artículo 1214a

Otros Aspectos

Además, la Ley excluye del ámbito de aplicación de sus preceptos, quedando sometidos al régimen del Código Civil o normativa especial correspondiente:

1º Los arrendamientos concertados entre parientes en línea recta o colaterales hasta el segundo grado, por consanguinidad, afinidad o adopción, salvo que se otorguen por escrito y con expresa sumisión a la LAR.

2º Los arrendamientos celebrados entre coherederos o sus cónyuges sobre fincas pertenecientes a la herencia indivisa, con la misma salvedad del caso anterior.

3º La cesión de aprovechamientos de tierras a cambio de servicios prestados fuera de ellas.

4º Los arrendamientos de temporada inferior al año agrícola.

5º Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra específica del contrato.

6º Los arrendamientos de fincas adquiridas por causa de utilidad pública o interés social conforme a la legislación especial.

7º Los arrendamientos que tengan por objeto: a) aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, plataneras, montaneras o, en general, otros secundarios distintos siempre de los principales y compatibles con éstos.

b) aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.

c) la caza.

d) explotaciones ganaderas de tipo industrial o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado

También en el Diccionario Jurídico

8º Los arrendamientos de fincas que constituyan suelo urbano o urbanizable programado Hoy debe tenerse en cuenta que en virtud del Real Decreto Ley de 7 de junio de 1996, Ley de 14 de abril de 1997 y Ley de 13 de abril de 1998 se suprimió la distinción entresuelo urbanizable programado y no programado, refundiéndose en una sola categoría denominada suelo urbanizable.

9º Los arrendamientos de fincas accesorias a otras explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento (véase una definición en el diccionario y más detalles, en la plataforma general, sobre rendimientos) ajeno al destino rústico sea notoriamente superior a éste.

10º Los arrendamientos de fincas cuyo valor en venta, por circunstancias ajenas al destino agrario, sea superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca a las de su misma calidad o cultivo.

Si, vigente el contrato, sobreviene alguna de las circunstancias arriba reseñadas bajo los números 8 y 10 el arrendador podrá poner término al contrato al amparo del artículo 83.

Ámbito temporal Referencia a los Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos.

El ámbito temporal de aplicación de la LAR aparece delimitado en su Disposición Transitoria Primera de la que se desprende que la Ley es de aplicación a todos los contratos de arrendamiento o aparcería sobre fincas rústicas, cualquiera que sea la fecha de su celebración, con las salvedades siguientes:

1ª Los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley se regirán en cuanto a su duración por lo establecido en la legislación anterior (sobre este particular ha de estarse, esencialmente, a lo dispuesto en el artículo 9 del Decreto de 9 de abril de 1959) No obstante, si se trata de cultivadores personales, en los términos que define el artículo 16 de la LAR, tendrán derecho a las prórrogas que la misma determina hasta el límite de veintiún años contados desde la iniciación del contrato

Desarrollo

2ª Las consecuencias previstas en los artículos 17 y 19 no serán de aplicación a los contratos en vigor en tanto no finalice el plazo (véase más en esta plataforma general) estipulado o la prórroga que se halle en curso, sin que puedan prorrogarse en ninguna forma, ni aun con el consentimiento del arrendador.

3ª Los arrendamientos concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935 en que se hubiera perdido memoria del tiempo por el que se concertaron, cuando el cultivador sea personal, se entenderán prorrogados por dos periodos de tres años; durante estos periodos el arrendatario podrá hacer uso del derecho de acceso a la propiedad en los términos establecidos en el párrafo primero del artículo 98 de esta Ley.

Debe aclararse, en relación con esta regla 3ª, que la Ley de 12 de febrero de 1987 concedió una nueva prórroga de cinco años, durante los cuales pudo el arrendatario hacer uso de su derecho de acceso a la propiedad en los términos establecidos en el artículo 98, o con arreglo al artículo 99 si el contrato se hubiese concertado antes del 1 de agosto de 1942 Con posterioridad, la Ley de Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos de 10 de febrero de 1992, derogó tales artículos de la LAR, y concedió un último y único periodo de prórroga, que concluyó el 31 de diciembre de 1997, al tiempo que estableció el régimen jurídico especial de los denominados arrendamientos rústicos (rurales) históricos.

A estos efectos la Ley de 1992 considera como tales en su artículo 1º: a) Los arrendamientos anteriores al Código Civil cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación de dicho cuerpo legal.

b) Los concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el arrendatario sea cultivador personal.

c) Los anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario

Otros Puntos Jurídicos

La condición de arrendamiento rústico histórico podrá acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, y no se perderá por el hecho de que las partes hayan introducido pactos modificativos de la renta o de otros elementos o condiciones del contrato primitivo, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o parte de las fincas primitivamente arrendadas.

La Ley, como queda expuesto, prorrogó tales arrendamientos hasta el 31 de diciembre de 1997, excluyendo durante dicho plazo (véase más en esta plataforma general) la posibilidad de que el arrendatario hiciese uso del derecho de subrogación previsto en el artículo 73 de la LAR Del mismo plazo (véase más en esta plataforma general) dispuso el arrendatario para hacer uso del derecho de acceso a la propiedad con los requisitos regulados en el artículos 2º de la Ley, cuyo inciso final establece que de haberse ejercitado ese derecho de acceso a la propiedad el arrendatario quedará obligado a cultivar personalmente las fincas adquiridas durante seis años como mínimo El incumplimiento de tal obligación de cultivo personal atribuye al arrendador la facultad de resolver la transmisión dominical, abonando el precio de la misma, con derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios y recuperar la finca libre de arrendatarios y ocupantes.

Como norma especial -basada, tal y como aclara la Exposición de Motivos, en razones sociales- el artículo 3 establece que una vez finalizada la prórroga ordinaria concedida por la ley -el 31 de diciembre de 1997- si el arrendatario tuviese cincuenta y cinco años cumplidos a la entrada en vigor de la misma -decir, el 11 de febrero de 1992, fecha de su publicación en el BOE a tenor de la Disposición Final -el arrendamiento se tendrá por prorrogado hasta que aquél causa derecho a la pensión de jubilación o invalidez permanente en cualquiera de los regímenes del Sistema de la Seguridad Social, y como máximo hasta que cumpla sesenta y cinco años de edad, siempre que continúe siendo cultivador personal; situación de prórroga en la que igualmente queda excluida la posibilidad de hacer uso del derecho de subrogación previsto en el artículo 73 de la LAR

Más en el Diccionario

El artículo 4 apartado 1º de la Ley de Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos, basado en razones de justicia distributiva, establece que si el arrendatario, a requerimiento del arrendador, deja las fincas libres y a disposición de éste al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos a los que se refiere la Ley, tendrá derecho a la tercera parte del valor de dichas fincas, valor que se determinará en la misma forma prevista en los apartados 2 y 3 del artículo 3 de la propia Ley, que al regular el derecho de acceso del arrendatario a la propiedad de la finca, establece que por tal se tendrá la cantidad resultante de la aritmética entre la valoración catastral de la finca y el valor en venta actual de fincas análogas en el mismo término municipal o en la comarca Tal cantidad será fijada por las Juntas Arbitrales de Arrendamientos rústicos (rurales), que donde no estuviesen constituidas lo serán por las Comunidades Autónomas respectivas con sujeción al artículo 121 de la LAR.

El mismo artículo 2 apartado 1º concede al arrendatario idéntico derecho a la tercera parte del valor de la finca en el caso de que se vea privado de su explotación por expropiación forzosa, si bien en este caso la tercera parte del valor de la finca se determinará en función del justiprecio de la misma, sin perjuicio de los derechos que al arrendatario conceden los artículos 62 y 64 de la LAR en relación con las mejoras por él realizadas.

Para llevar a efecto lo dispuesto en dicho apartado 1º del artículo 4 la Ley impone como requisito que el arrendador notifique fehacientemente al arrendatario, antes de la extinción del contrato, el propósito de recuperación de la finca y el ofrecimiento de pago de la indemnización fijada en la forma expuesta Si el arrendatario no percibiese la indemnización correspondiente antes de la finalización del año agrícola en que se extinga el contrato tendrá derecho a permanecer en la explotación de las fincas hasta el pago o la consignación de la cantidad debida

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Más sobre este Concepto

Sin perjuicio de lo que antecede, si el arrendamiento comprendiese casa de labor habitada por el arrendatario, éste tendrá derecho, salvo que ésta fuere expropiada, a continuar el arrendamiento de la casa de labor y en un 10% de la superficie total de las fincas arrendadas, a su elección, con un máximo de una hectárea, hasta el fallecimiento del arrendatario y el de su cónyuge que con el conviviere, pagando como renta la usual en el lugar para fincas análogas, sin exceder de la que pague el arrendatario por la totalidad de las fincas arrendadas.

Completa la normativa sobre estos Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos la Disposición Adicional de la Ley, donde se prevén préstamos a largo plazo (véase más en esta plataforma general) y bajo interés y subvenciones para facilitar el acceso a la propiedad de los arrendatarios que lo hubiesen solicitado dentro de los dos primeros años de vigencia de la Ley Ayudas estatales que, con otros aspectos accesorios de esta materia, fueron reguladas por el Real Decreto 1147/92 de 25 de septiembre.

Por lo demás, la Ley de Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos se dictó al amparo del artículo 14918 de la Constitución y, por lo tanto, como legislación civil, con carácter supletorio, en defecto de la legislación civil, foral o especial relativa a estas materias, lo que reclama una breve referencia a la Ley del Parlamento de la Comunidad Autónoma de Valencia de 15 de diciembre de 1986 sobre Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos, y a la Ley de 16 de abril de 1996 sobre Aparcería y Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos en Galicia.

En la Comunidad Autónoma de Valencia el reconocimiento de la condición de Arrendamiento Rústico Histórico es el resultado de un expediente administrativo instado por el arrendatario aportando o bien un dictamen pericial de especialista que recoja la oportuna investigación histórico-jurídica, o bien una prueba de que la relación jurídica arrendaticia fue constituida antes de la entrada en vigor de la Ley de 15 de marzo de 1935 En cualquier caso para tal calificación administrativa se precisa que se trate de arrendamientos constituidos desde tiempo inmemorial y regidos por la costumbre.

La Ley valenciana configura el arrendamiento histórico como un contrato de duración indefinida, si bien concede al arrendador la facultad de recabar la finca, en cualquier momento, para su cultivo directo -que deberá mantener durante, al menos, diez años- y abonando al arrendatario la indemnización que al efecto fija la Ley, entre un 40% y un 50% del valor de la finca

Finalizando

También, al margen de otras cuestiones de menor interés, se prevé el acceso del arrendatario a la propiedad de la tierra, el reparto (véase qué es, su definición, o concepto, y su significado como “distribution” o “sharing” en el contexto anglosajón, en inglés) entre el arrendador y arrendatario del plusvalor resultante de la calificación de la finca como suelo urbanizable y se regulan diversos supuestos de sucesión inter vivos y mortis causa en el cultivo de la finca para asegurar la continuidad de la explotación agraria.

En la Comunidad Autónoma de Galicia quedan sometidos al régimen especial de la Ley de 16 de abril de 1996 los arrendamientos existentes con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1 de agosto de 1942 así como las aparcerías de igual antigüedad en las que no se haya modificado desde aquella fecha la partición correspondiente a cada una de las partes Todos estos contratos quedaron prorrogados automáticamente hasta el 31 de diciembre de 2005, previéndose prórrogas complementarias de modo análogo al resultado en el artículo 3 de la ley estatal También es similar al régimen de la ley estatal al previsto en la ley gallega para el acceso a la propiedad del arrendatario o aparcero No obstante, se concede al propietario un derecho de rescate de las fincas arrendadas o cedidas en aparcería, abonando al arrendatario o aparcero además del importe de las mejoras introducidas «el valor atribuible a los beneficios cesantes como consecuencia de la rescisión del contrato y como reconocimiento de la titularidad empresarial que venía ostentando», obligándose, además, el propietario a la explotación personal y directa de la finca durante, al menos, seis años y siempre que, previamente, justifique su necesidad inexcusable de cultivar la finca como único medio de subsistencia Por el contrario y a diferencia de la ley estatal, no se prevé en Galicia la obligación del propietario de abonar dicha indemnización al arrendatario o aparcero si al término de la relación contractual -en general el 31 de diciembre de 2005- recupera las fincas

▷ Esperamos que haya sido de utilidad. Si conoces a alguien que pueda estar interesado en este tema, por favor comparte con él/ella este contenido. Es la mejor forma de ayudar al Proyecto Lawi.