Arrendamiento Rústico – Duración

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Arrendamiento Rústico – Duración en el Derecho Español

Arrendamiento Rústico – Duración a finales del Siglo XX

En el Diccionario Jurídico Espasa, Arrendamiento Rústico – Duración se define como:

Teniendo en cuenta la fecha de celebración del contrato, es posible distinguir los siguientes supuestos:

1º) Arrendamientos rústicos (rurales) históricos.

Analizando ya su régimen jurídico (supra ámbito temporal), baste ahora con señalar que en virtud de la Ley de 10 de febrero de 1992 quedaron prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997, fecha hasta la que el arrendatario pudo ejercitar un derecho privilegiado de acceso a la propiedad o recibir una indemnización -consistente en la tercera parte del valor de la finca, calculado con arreglo al artículo 2 de la propia Ley- si a requerimiento del arrendador dejó la finca libre y a disposición del mismo al concluir el año agrícola Si el arrendatario no hubiese percibido tal indemnización, tendrá derecho a permanecer en la explotación de las fincas hasta el pago o consignación judicial de la misma.

Como norma especial el artículo 3 establece que una vez finalizada la prórroga ordinaria concedida por la Ley -el 31 de diciembre de 1992- si el arrendatario tuviese cincuenta y cinco años cumplidos hasta que aquél cause derecho a la pensión de jubilación o invalidez permanente en cualquiera de los regímenes del Sistema de la Seguridad Social, y como máximo hasta que cumpla sesenta y cinco años de edad, siempre que continúe siendo cultivador personal.

También debe destacarse que incluso en el supuesto en que el arrendatario hubiere dejado la finca libre y a disposición del arrendador, el artículo 4 in fine permite a aquél continuar el arrendamiento de la casa de labor que viniese habitando y un 10% de la superficie de las fincas arrendadas -con un máximo de una hectárea-, hasta el fallecimiento del arrendatario y el de su cónyuge que con él conviviera

Más sobre Arrendamiento Rústico – Duración

En lo que se refiere a los Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos de Galicia en virtud de su Ley reguladora de 16 de abril de 1996, se declaran prorrogados hasta el 31 de diciembre de 2005, con prórrogas complementarias similares a las de la Ley estatal.

Por último la Ley de Arrendamientos rústicos (rurales) Históricos de la Comunidad Autónoma de Valencia de 15 de diciembre de 1986, concibe estos arrendamientos como contratos de duración indefinida, pero concede al propietario la facultad de recabar para sí el cultivo de la finca en cualquier momento abonando una indemnización al arrendatario del 40 o del 50% del valor de la finca, según el artículo 4.

2º) Arrendamientos concertados antes de la entrada en vigor de la Ley de 31 de diciembre de 1980.

Con la excepción ya analizada de los arrendamientos rústicos (rurales) históricos, los arrendamientos concertados antes de la entrada en vigor de la LAR se rigen plenamente por ésta, en virtud de su Disposición Transitoria 1ª, que establece dos salvedades: a) Su duración se regirá por la legislación anterior, recogida básicamente en el artículo 9 del Decreto de 29 de abril de 1959 (BOE de 7 de mayo).

b) Cuando el arrendatario sea cultivador personal, en los términos que define el artículo 16 LAR, tendrá derecho a las prórrogas que la misma establece, hasta un máximo de veintiún años contados desde la celebración del contrato.

3º) Contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAR.

La duración de estos arrendamientos se regula en los artículos 25 a 30 de la LAR Tendrán una duración mínima de seis años Terminado este plazo (véase más en esta plataforma general) el arrendatario tendrá derecho a una primera prórroga por otros seis años y luego prórrogas sucesivas de tres años cada una, que será automáticas, si al terminar el plazo (véase más en esta plataforma general) inicial o el de cada prórroga no renuncia a seguir en el arrendamiento Podrá, sin embargo, el arrendatario rescindir el contrato al término de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de seis meses El tiempo total de prórrogas legales no excederá, en ningún caso de quince años, transcurridos los cuales quedará extinguido el contrato y el arrendador podrá dar a la finca el destino que estime conveniente

Otros Aspectos

El arrendador podrá oponerse a cualquiera de las prórrogas si se compromete a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años, por sí o por su cónyuge o para que la cultive alguno de sus descendientes mayores de dieciséis años en quien concurra o se proponga adquirir la condición de profesional de la agricultura En este caso deberá notificarlo fehacientemente al arrendatario con antelación mínima de un año al comienzo de aquélla, expresando la causa de la oposición.

La expresión «notificación fehaciente» debe interpretarse en el sentido de que debe ser notarial o judicial Según explica MANRIQUE PLAZA la notificación notarial debe realizarse en la forma establecida en el artículo 202 del Reglamento Notarial, y no mediante su remisión por correo pues esta notificación no es fehaciente ya que solo acredita el simple hecho del envío, la fecha de su entrega en la oficina postal, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado y la recepción por el notario (fedatario público) del aviso de recibo como dice el artículo 201 del mismo Reglamento.

Ejercitado por el arrendador el derecho a la denegación de la prórroga y declarada judicialmente la temeridad de la oposición del arrendatario, se considerará a éste poseedor de mala fe desde la fecha en que, a tenor de la sentencia debió abandonar la finca Si el arrendador, una vez recuperada la finca incumple su obligación del cultivo directo -impuesta por el artículo 26- el arrendatario tendrá derecho a la reanudación del arrendamiento y a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos conservando, además, si la finca ha sido enajenada, sus derechos de tanteo y retracto o de adquisición preferente.

La Ley, en su artículo 28 establece un régimen especial para los que denomina arrendamientos de larga duración Tales son los estipulados por un plazo (véase más en esta plataforma general) de al menos dieciocho años En tal caso el arrendador, al terminar el plazo (véase más en esta plataforma general) pactado, podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso salvo el de notificarlo fehacientemente al arrendatario al menos con un año de antelación Si no lo hace, al término del contrato, éste se entenderá prorrogado tácitamente por una plazo (véase más en esta plataforma general) de tres años y así sucesivamente, pudiendo ejercitar al término de cada prórroga, el derecho de recuperación de la finca

También en el Diccionario Jurídico

Con carácter general los artículos 29 y 30 establecen que si se divide una finca que pertenezca en pro indiviso a varios propietarios, cada comunero podrá ejercitar, sobre la porción que se le adjudique y con independencia de los demás el derecho de denegación de la prórroga, en los casos en que proceda tal denegación conforme a lo expuesto anteriormente.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

En todo caso, conservará el arrendador su derecho de recuperación de la finca, conforme a lo dispuesto en la Ley; solo podrá ser privado del mismo en virtud de causa justificada de utilidad pública o interés social y mediante la oportuna indemnización de acuerdo con la legislación de expropiación forzosa.

4º) Arrendamientos sujetos a la Ley de 4 de julio de 1995, de Modernización de la Expropiación Agraria.

Están sujetos a lo dispuesto en esta Ley los contratos de arrendamiento rústico que se celebren a partir de la entrada en vigor de la misma El régimen que se establece para ellos es similar al que antes hemos visto para los contratos de larga duración, con la salvedad de que estos tendrán una duración mínima de cinco años Al finalizar el plazo (véase más en esta plataforma general) contractual el arrendador podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso salvo el de notificarlo fehacientemente al arrendatario, al menos, con un año de antelación Si el propietario no hace uso de este derecho, se entenderá el contrato tácitamente prorrogado por tres años y así sucesivamente, pudiendo ejercitar al término de cada prórroga, el derecho de recuperación, previa la notificación establecida El arrendatario, por su parte, podrá dar por extinguido el contrato al término de cada año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación Con estas salvedades los arrendamientos rústicos (rurales) se seguirán rigiendo por lo dispuesto en la Ley de 1980.

También se establece que el Gobierno podrá, en función de la evolución del mercado de la tierra, establecer incentivos en forma de ayuda económica anual a los propietarios que celebren contratos de arrendamiento con una duración igual o superior a ocho años, siempre que mediante el arrendamiento la explotación de la que sea titular el arrendatario alcance o mantenga la condición de prioritaria, en los términos en que ésta se define en la propia Ley La ayuda anual se mantendrá por un máximo de ocho años mientras el arrendatario sea titular de la explotación prioritaria y esté en vigor el contrato de arrendamiento Esta ayuda económica no se concederá, en ningún caso, a los arrendamientos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 6 de la LAR

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