Contratos de Crédito Inmobiliario

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En Europa

Los estados miembros europeos deben transponer la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

El Caso Español

La directiva es aprovechada por el Gobierno español, dice Fernando Zunzunegui, para “dar un vuelco a la contratación de préstamos hipotecarios, modificando once leyes. Estas son sus principales novedades:

• Establece el carácter irrenunciable e imperativo de las normas de transparencia. Son normas de orden público económico.
• Amplia la protección a todas las personas físicas, sean o no consumidores, incluyendo a los trabajadores autónomos.
• Regula el servicio de asesoramiento en préstamos inmobiliarios, distinguiendo el asesoramiento independiente del dependiente.
• Reconoce el derecho del prestatario en moneda extranjera a convertir el préstamo a euros como moneda en que recibe sus ingresos.
• Exige al cliente una manifestación manuscrita y firmada en la que declare que ha recibido y que comprende y acepta la información precontractual que el banco está obligado a entregar al cliente, como condición para acceder al crédito.
• Convierte a los notarios en asesores (véase qué es, su concepto jurídico; y también su definición como “assessors” en derecho anglo-sajón, en inglés) financieros de los clientes que se hipotecan. Quedan obligados a asesorarles contestando a sus cuestiones. Deben hacer constar en acta las pruebas realizadas al cliente sobre su entendimiento en la aplicación práctica de las cláusulas financieras recogidas en el contrato.
• Establece la presunción de que el principio de transparencia material se ha cumplido cuando el notario (fedatario público) levanta acta de su asesoramiento.
• Permite que los bancos requieran la contratación de seguros de garantía o de daños como condición para contratar el crédito hipotecario.
• Condiciona el vencimiento anticipado del contrato a un incumplimiento significativo, a una mora entre el 3 y el 5 por ciento del valor del préstamo.
• Tasa la mora en el triple del interés legal incrementado en dos puntos.
• Somete a los prestamistas privados e intermediarios de crédito al registro y supervisión del Banco de España, salvo que solo operen en una comunidad autónoma.”

El autor juzga que se trata de una “reforma ambiciosa con luces y sombras. Sin duda, la transposición de la directiva europea mejora la protección del cliente. Se estandariza la información y se dota al cliente de un periodo de reflexión de siete días para analizarla.Si, Pero: Pero el gobierno pretende utilizar esta transposición para incorporar normas protectoras de la banca contrarias a los intereses de los clientes. Así, convertir a los notarios en asesores (véase qué es, su concepto jurídico; y también su definición como “assessors” en derecho anglo-sajón, en inglés) de los clientes, con el fin de excluir la responsabilidad de la banca en la comercialización (vender lo que se produce; véase la comercialización, por ejemplo, de productos) o/y, en muchos casos, marketing, o mercadotecnia (como actividades empresariales que tratan de anticiparse a los requerimientos de su cliente; producir lo que se vende) de préstamos hipotecarios, no es el mejor camino para crear seguridad jurídica y, desde luego, no es la mejor forma de recuperar la confianza de los clientes en la banca.”

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

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