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Ejecución Hipotecaria

Este elemento es una ampliación de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre la ejecución hipotecaria. [aioseo_breadcrumbs]

Este elemento se divide en las siguientes secciones y subsecciones:

Suspensión de la Ejecución Hipotecaria de la Residencia Principal

Ciertos contribuyentes que tienen dificultades financieras debido a la recesión de la economía pueden ser elegibles para solicitar la suspensión de la ejecución hipotecaria de su residencia. Esto ha sucedido y probablemente sucederá en varios países.

Esto también se daba en Estados Unidos, y va a ser analizado aquí (Sección 4022 de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica (CARES), P.L. 116-136).

Para ser elegible, la hipoteca debe ser un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno federal:

Asegurado por la Administración Federal de la Vivienda en virtud del Título II de la Ley Nacional de la Vivienda;
Aseguradas en virtud de la Sección 255 de la Ley Nacional de la Vivienda;
Garantizado en virtud de la Sección 184 o 184A de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992;
Garantizado o asegurado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos;
Garantizado, asegurado o realizado por el Departamento de Agricultura; o
Adquiridos o titulizados por la Federal Home Loan Mortgage Corporation o la Federal National Mortgage Association.

Los prestatarios deben estar experimentando una dificultad financiera debido, directa o indirectamente, a la emergencia COVID-19. Los prestatarios deben presentar una solicitud a su administrador y afirmar que se ven afectados negativamente por la emergencia COVID-19. La indulgencia por morosidad tendrá una duración de 180 días y podrá prorrogarse 180 días más, aunque el prestatario podrá solicitar un período más corto. Durante la indulgencia, no podrán cobrarse tasas, penalizaciones o intereses adicionales a los que se habrían cobrado si el prestatario hubiera efectuado todos los pagos a su debido tiempo. Además, a menos que la propiedad estuviera vacante o abandonada, el administrador hipotecario no podría instigar procedimientos de ejecución hipotecaria desde el 18 de marzo de 2020 hasta el 17 de mayo de 2020.

Excluir los ingresos de la condonación de la deuda

Los contribuyentes pueden excluir de la renta bruta una condonación (total o parcial) del endeudamiento cualificado de la residencia principal antes del 1 de enero de 2021 (Sec. 108(a)(1)(E)(i)). La exclusión también se aplicará a determinadas liquidaciones en 2021 si la deuda se liquida con sujeción a un acuerdo que se celebre y acredite por escrito antes del 1 de enero de 2021 (Sec. 108(a)(1)(E)(ii)). El endeudamiento está sujeto a un acuerdo que se celebra y acredita por escrito antes del 1 de enero de 2021, si (1) antes de esa fecha, el administrador hipotecario envía al prestatario-propietario una notificación en la que se describen los términos y condiciones de las modificaciones; (2) el prestatario-propietario satisface las condiciones; y (3) el prestatario-propietario y el administrador celebran una modificación permanente del préstamo hipotecario el 1 de enero de 2021 o después (Aviso 2016-72).

La exclusión se aplica cuando los contribuyentes reestructuran su deuda de adquisición sobre una residencia principal, pierden su residencia principal en una ejecución hipotecaria o venden una residencia principal en una venta al descubierto (cuando los ingresos de la venta son insuficientes para pagar la hipoteca y el prestamista cancela el saldo). Pero la exclusión no se aplica si la cancelación se debe a servicios prestados para el prestamista (por ejemplo, si el prestatario es un empleado del prestamista y la cancelación se refiere a servicios laborales prestados) o a cualquier otro factor que no esté directamente relacionado con una disminución del valor de la residencia o con la situación financiera del contribuyente (Sec. 108(h)(3)).

La exclusión tampoco se aplica a un contribuyente en un caso de bancarrota del Título 11; se aplica la exclusión regular de bancarrota del Título 11 (Sec. 108(a)(2)(A)). Y los contribuyentes insolventes que no estén en un caso de quiebra del Título 11 pueden optar por que no se aplique esta exclusión especial y, en su lugar, acogerse a las normas de la Sec. 108(a)(1)(B) para contribuyentes insolventes (Sec. 108(a)(2)(C)).

Observación: En algunos casos, los contribuyentes cuyas residencias principales estén embargadas serán insolventes. El importe de los ingresos procedentes de la operación de liberación de la deuda (DOI) que es excluible de la renta bruta por razón de insolvencia está limitado al importe por el que el deudor es insolvente inmediatamente antes de la operación de liberación. Esta limitación no se aplica en el caso de esta exclusión especial de la residencia principal.

Endeudamiento cualificado de la residencia principal

El endeudamiento cualificado de la residencia principal es la deuda que cumple la definición del art. 163(h)(3)(B) de endeudamiento de adquisición para las normas de gastos de intereses residenciales, pero sólo con respecto a la residencia principal del contribuyente (es decir, no incluye las segundas residencias ni las residencias de vacaciones), y con un límite de 2 millones de dólares (1 millón de dólares para los contribuyentes casados que declaran por separado) sobre el importe agregado de la deuda que puede tratarse como endeudamiento cualificado de la residencia principal (art. 108(h)(2)).

Nota: La explicación del Comité Conjunto sobre Tributación de la Ley de Alivio de la Deuda de Condonación Hipotecaria de 2007, P.L. 110-142, establece que, a efectos de esta exclusión especial, el endeudamiento de adquisición incluye la deuda refinanciada en la medida en que la refinanciación no supere el importe del endeudamiento de adquisición refinanciado (Comité Conjunto sobre Tributación, General Explanation of Tax Legislation Enacted in the 110th Congress (JCS-1-09), p. 49 (marzo de 2009)).

A efectos de estas normas, una residencia principal tiene el mismo significado que en virtud de las normas de exclusión de la ganancia por venta de vivienda del art. 121 (art. 108(h)(5)).

Normas operativas

La mayoría de las hipotecas residenciales se clasifican como deuda con recurso. Como tal, una ejecución hipotecaria que implique una deuda con recurso se trata como una venta considerada con un producto igual al menor entre el valor justo de mercado (FMV) en el momento de la ejecución hipotecaria y el importe de la deuda garantizada. Si el importe de la deuda supera el FMV, la diferencia se trata como ingreso DOI si se condona. Por lo tanto, es posible que una transacción de ejecución hipotecaria residencial (que implique una deuda con recurso) dé como resultado una ganancia o una pérdida por la venta de la propiedad y un ingreso DOI. Sin embargo, sólo la parte de la transacción (si la hay) tratada como renta DOI está disponible para la regla de exclusión especial para el endeudamiento cualificado de la residencia principal; cualquier renta de la ejecución hipotecaria tratada como ganancia no es elegible para la regla de exclusión.

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Ejemplo: Exclusión por condonación de deuda hipotecaria de vivienda: T, que no está en quiebra y no es insolvente, posee una residencia principal que está sujeta a una hipoteca de 300.000 $ garantizada por la residencia. El coste original de la vivienda era de 270.000 $, y el prestamista ejecutó el préstamo cuando el valor de mercado de la propiedad era de 280.000 $.

La ejecución hipotecaria da lugar a una ganancia imponible de 10.000 $ (280.000 $ menos 270.000 $) y un ingreso DOI de 20.000 $ (300.000 $ menos 280.000 $). La ganancia de 10.000 $ debe reconocerse, pero los 20.000 $ de ingresos por condonación de deuda quedan excluidos.

En el raro caso de que una hipoteca residencial sea sin recurso, una transferencia de ejecución hipotecaria se trata como una venta o intercambio con el importe total de la deuda como el importe realizado, incluso si es mayor que el FMV de la propiedad en el momento de la ejecución hipotecaria. Por lo tanto, no hay ingreso DOI y no se aplica la regla de exclusión.

La base de la residencia principal del contribuyente debe reducirse (pero no por debajo de cero) por el importe de cualquier ingreso excluido en virtud de las normas especiales de exclusión de la deuda de la residencia principal (Sec. 108(h)(1)).

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Revisor de hechos: Lilly, 20

Procedimiento Especial de Ejecución Hipotecaria

Procedimiento Especial de Ejecución Hipotecaria en el Derecho Civil Español

Para un análisis más detenido acerca de procedimiento especial de ejecución hipotecaria y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española).