Precario

Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs]Nota: Respecto al Comodato Precario, véase aquí.

Definición en Derecho

Inestable. Revocable. Que se tiene sin título, por tolerancia o por inadvertencia del dueño.

¿Qué es un contrato de alquiler precario?

El arrendamiento derogatorio, comúnmente conocido como arrendamiento en precario, es un contrato de alquiler de un local destinado a la explotación de una empresa comercial o artesanal por un periodo máximo determinado. Como ejemplo, se examinará el arrendamiento en precario de Francia, cuyo período máximo es de 3 años. El régimen de este contrato se define en el artículo L 145-5 del Código de Comercio.

Antes de examinar las características de este atípico contrato de arrendamiento comercial, es importante distinguirlo de un concepto relacionado, a saber, el contrato de ocupación en precario. Este último se refiere a un acuerdo (y no a un contrato) para la ocupación de un local autorizado por circunstancias excepcionales y por un plazo estipulado por elementos distintos a la sola voluntad de las partes.

Conviene saber que, a pesar de su corta duración, los arrendamientos de temporada no entran en la categoría de arrendamientos derogatorios.

Características de un arrendamiento precario

El contrato de arrendamiento en precario se aparta de las normas aplicables al contrato de arrendamiento 3/6/9. Así, los siguientes elementos la caracterizan:

• Duración: la duración máxima de este contrato es de 3 años. Las partes pueden celebrar varios arrendamientos precarios sucesivamente, para el mismo local y para la explotación del mismo negocio, a condición de que la duración total de estos arrendamientos no exceda de 3 años. Antes de la Ley Pinel de 2014, la duración de los arrendamientos derogatorios se fijaba en un máximo de 24 meses.
• Rescisión: las partes no pueden rescindir su contrato anticipadamente. En otras palabras, están obligados a cumplir su compromiso hasta el final del mismo. Así, el inquilino estará obligado a seguir pagando la renta aunque abandone el local antes de la finalización del contrato.
• Transformación del contrato: se realiza una recalificación automática del arrendamiento derogatorio en un arrendamiento comercial clásico cuando la duración del contrato supera los 3 años, o cuando el arrendatario permanece en el local de acuerdo con el arrendador al final del contrato. La Ley Pinel de 2014 aclara este último punto. En efecto, prevé que si un mes después de la expiración del plazo, ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de poner fin a la relación contractual, el arrendamiento precario se recalifica como un arrendamiento comercial clásico.

¿Cómo concluir un contrato de alquiler en precario?

Para que un contrato de arrendamiento precario sea válido deben cumplirse ciertas condiciones:

• El contrato se celebra en el momento de la entrada del inquilino en el local; es decir, no puede haber contrato precario tras un arrendamiento 3/6/9.
• El contrato debe constar por escrito: aunque el legislador no prescribe ninguna formalidad en relación con el contrato de arrendamiento de excepción, es necesario recordar que las partes deben redactar un documento escrito. La redacción de este escrito servirá como prueba de su relación contractual.
• El contrato debe expresar muy claramente la voluntad de las partes de apartarse del arrendamiento comercial clásico. Por lo tanto, debe haber una declaración clara y precisa en el contrato que atestigüe este deseo. Por ejemplo, una cláusula especificará que el contrato se rige por el artículo L.145-5 del código de comercio.
• A la entrada y a la salida del arrendatario se debe realizar un inventario de las instalaciones del local. El inventario de las instalaciones se realizará por escrito, por ambas partes, bien por ellas mismas o por un agente designado por ellas, o por un agente judicial cuyos gastos se repartirán a partes iguales entre las partes.
• Ausencia de propiedad. El arrendatario en precario no tiene propiedad comercial. Por lo tanto, no puede transferirlo. Por otro lado, puede subarrendar el local durante el tiempo restante del contrato.

Ventajas y desventajas

Ventajas del arrendamiento precario

Para el inquilino y el propietario:

• Adaptabilidad del contrato de arrendamiento a las necesidades cambiantes de una empresa en desarrollo: cuando el arrendatario no puede prever las necesidades y la dotación de personal de su empresa a medio plazo, es preferible celebrar un contrato de arrendamiento corto en lugar de comprometerse a 9 años con el riesgo de que el local resulte insuficiente con el tiempo.
• Análisis de la situación del inquilino antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial: puede ser arriesgado para el arrendador comprometerse a un plazo de 9 años con un inquilino del que no sabe nada, especialmente porque el sistema de arrendamiento comercial atribuye la propiedad comercial al inquilino. El arrendamiento precario permite al arrendador estudiar la situación del arrendatario para comprobar si realmente puede confiar en él para firmar un contrato de arrendamiento comercial con él.
• Oportunidad de probar la zona de captación: la corta duración del contrato de alquiler precario puede permitir al inquilino evaluar el atractivo de su negocio para los clientes a los que se dirige. El inquilino tendrá la posibilidad de abandonar el lugar si la zona geográfica no satisface sus expectativas.
• No hay obligación de pagar una indemnización por desahucio al inquilino al final del contrato: como el contrato de precario no crea una propiedad comercial para el arrendador, éste no está obligado a pagar una indemnización por desahucio en caso de notificación de terminación al final del contrato.
• Alquiler y fianza más bajos: el alquiler y la fianza exigidos en un contrato de precario suelen ser más bajos que los aplicables a un contrato comercial estándar. Tampoco se plantea la cuestión de la reevaluación periódica de la renta, ya que la duración del arrendamiento se limita a 3 años.
• Posible aumento de la rentabilidad del arrendamiento en caso de transformación: si la situación económica del arrendatario es favorable y desea celebrar un contrato de arrendamiento comercial, el arrendador se encuentra en una posición de fuerza, ya que el arrendatario se arriesga a perder su clientela si se niega. Por lo tanto, puede negociar libremente el alquiler.

Las desventajas de un contrato de alquiler precario

• Para el inquilino: No hay indemnización en caso de rescisión: cuando el contrato de arrendamiento precario no se renueva ni se transforma en un contrato comercial, el inquilino no puede reclamar ninguna indemnización por desahucio cuando se le ordena abandonar el local.
• Para el arrendador: Falta de estabilidad en los inquilinos: puede ser preocupante para el propietario anticiparse a todos los trámites para renovar el contrato de alquiler y convertirlo en un contrato comercial a medida que se acercan los distintos plazos.

Datos verificados por: Louisse
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Precario en el Derecho

También de interés para Precario: Definición de Precario del Diccionario de Términos de Seguros, Reaseguros y Financieros: Situación en la que una persona posee una cosa sin derecho a ello. Puede ser una modalidad del comodato o préstamo de uso (cesión gratuita del uso de una cosa no fungible) en la que no se ha pactado la duración del mismo y, en consecuencia, el concedente puede exigir en cualquier momento la devolución de la cosa. Nota: Consulte más información sobre Precario (en inglés, sin traducción) en el Derecho anglosajón.
A continuación se examinará el significado.

¿Cómo se define? Concepto y Caracteres de Precario

Definición y descripción de Precario ofrecido por el Diccionario Jurídico Mexicano (1994), de la Suprema Corte de Justicia de México: (escrito por José Barragán Barragán) (Del latín precarius de poca duración: posesión de una cosa sin tener el título legal para ello; poseer algo por tolerancia del dueño, o por su inadvertencia.) En materia agraria el precario representa una irregularidad en la tenencia de la tierra y que frecuentemente se confunde con los fenómenos de la invasión y aun con el del paracaidismo, figuras no exentas de cierta carga de violencia, que normalmente no implica el supuesto del precarista, quien puede contar con la tolerancia del dueño. Más aún, la raíz del vocablo latino significa ruego, invocación, de ahí que también pueda representar una cesión del uso de una cosa, revocable a voluntad del concedente.

Más sobre el Significado de Precario

Los antecedentes del precario se encuentran en el derecho romano, según el cual, el precario no constituye un verdadero y propio contrato obligatorio. Tenía un carácter más bien liberal y gratuito, viniendo a constituir más exactamente y en terminología cristiana, una obra de caridad que el rico hacía para con el pobre, dándole, previo ruego de éste, una obra o cosa mueble para que la disfrutara por el tiempo que quisiera el bienhechor. El precarista gozaba de una posesión provisional, estando obligado en todo caso a devolverla. De ahí que se reconociera el interdicto de precario para recuperarla, en caso de que el precarista se resistiera a devolver dicha cosa. Se trata de una figura que más tarde pasa al derecho germánico como precaria, así como a los derechos forales de Aragón, Navarra y Vizcaya. Gregorio López lo estudió incidentalmente en su comentario a la Ley novena, del título treinta de la Partida Tercera. De ahí que subsista y pueda darse en el mundo de las relaciones civiles, pero no en materia agraria, donde constituye una irregularidad. Es cierto que el fenómeno de las invasiones del llamado popularmente paracaidismo, pese a ser irregulares, pueden en algunos casos obtener la regularización de la posesión o del título correspondiente. Esto sucede principalmente tratándose de invasiones sobre bienes nacionales y más raramente sobre bienes comunales, tocando al gobierno y, en su caso, a las propias comunidades el evitar o subsanar esta clase de irregularidades. De hecho los programas gubernamentales de regularización de la tierra, entre otros extremos, contempla el supuesto del precario. Precario

Recursos

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Véase También

Bibliografía

Sohm, Rodolfo, Historia e instituciones de derecho privado romano. Historia y sistema; traducción de Wenceslao Roces, México, Editora Nacional, 1975; Ventura Silva, Sabino, Derecho romano; curso de derecho privado; 5ª edición, México, Porrúa, 1980.

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Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Véase También

• Contrato de Seguro
• Elementos del Contrato de Seguro
• Derechos del Asegurador
• Póliza de Seguro
• Ley de Contrato de Seguro

.
A continuación se examinará el significado.

¿Cómo se define? Concepto y Caracteres de Precario

Definición y descripción de Precario ofrecido por el Diccionario Jurídico Mexicano (1994), de la Suprema Corte de Justicia de México: (escrito por José Barragán Barragán) (Del latín precarius de poca duración: posesión de una cosa sin tener el título legal para ello; poseer algo por tolerancia del dueño, o por su inadvertencia.) En materia agraria el precario representa una irregularidad en la tenencia de la tierra y que frecuentemente se confunde con los fenómenos de la invasión y aun con el del paracaidismo, figuras no exentas de cierta carga de violencia, que normalmente no implica el supuesto del precarista, quien puede contar con la tolerancia del dueño. Más aún, la raíz del vocablo latino significa ruego, invocación, de ahí que también pueda representar una cesión del uso de una cosa, revocable a voluntad del concedente.

Más sobre el Significado de Precario

Los antecedentes del precario se encuentran en el derecho romano, según el cual, el precario no constituye un verdadero y propio contrato obligatorio. Tenía un carácter más bien liberal y gratuito, viniendo a constituir más exactamente y en terminología cristiana, una obra de caridad que el rico hacía para con el pobre, dándole, previo ruego de éste, una obra o cosa mueble para que la disfrutara por el tiempo que quisiera el bienhechor. El precarista gozaba de una posesión provisional, estando obligado en todo caso a devolverla. De ahí que se reconociera el interdicto de precario para recuperarla, en caso de que el precarista se resistiera a devolver dicha cosa. Se trata de una figura que más tarde pasa al derecho germánico como precaria, así como a los derechos forales de Aragón, Navarra y Vizcaya. Gregorio López lo estudió incidentalmente en su comentario a la Ley novena, del título treinta de la Partida Tercera. De ahí que subsista y pueda darse en el mundo de las relaciones civiles, pero no en materia agraria, donde constituye una irregularidad. Es cierto que el fenómeno de las invasiones del llamado popularmente paracaidismo, pese a ser irregulares, pueden en algunos casos obtener la regularización de la posesión o del título correspondiente. Esto sucede principalmente tratándose de invasiones sobre bienes nacionales y más raramente sobre bienes comunales, tocando al gobierno y, en su caso, a las propias comunidades el evitar o subsanar esta clase de irregularidades. De hecho los programas gubernamentales de regularización de la tierra, entre otros extremos, contempla el supuesto del precario.

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Sohm, Rodolfo, Historia e instituciones de derecho privado romano. Historia y sistema; traducción de Wenceslao Roces, México, Editora Nacional, 1975; Ventura Silva, Sabino, Derecho romano; curso de derecho privado; 5ª edición, México, Porrúa, 1980.

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Bibliografía

Sohm, Rodolfo, Historia e instituciones de derecho privado romano. Historia y sistema; traducción de Wenceslao Roces, México, Editora Nacional, 1975; Ventura Silva, Sabino, Derecho romano; curso de derecho privado; 5ª edición, México, Porrúa, 1980.

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