Propiedad Comercial

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Visualización Jerárquica de Arrendamiento Comercial

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A continuación se examinará el significado.

¿Cómo se define? Concepto de Arrendamiento Comercial

Véase la definición de Arrendamiento comercial en el diccionario.

Propiedad Comercial en Derecho Francés

Se denomina “propiedad comercial” a las disposiciones legales y reglamentarias que regulan las condiciones de fijación del precio del alquiler, que dan derecho al arrendatario comercial a renovar el contrato de arrendamiento de los locales ocupados por su empresa.

Si una sociedad titular de arrendamientos precarios calificados como de temporada solicita al juez que se declare que debe beneficiarse de la condición de arrendamiento mercantil, debe justificar que en la fecha del auto de requerimiento estaba inscrita en el registro mercantil y de empresas. El art. L.145-33 del Código de Comercio francés no se aplican al alquiler del arrendamiento de larga duración previsto en el artículo L.451-3 del Código Rural y de Pesca Marítimo francés, al término del cual el arrendatario, titular de un derecho real durante su duración, no se beneficia de ningún derecho de renovación ni de indemnización por desahucio.

El arrendatario debe estar inscrito en el Registro Mercantil. El derecho a la renovación sólo puede ser invocado por el propietario del negocio que se explota en el local y sólo para la actividad que efectivamente realiza. Las disposiciones relativas al estatuto de los arrendamientos comerciales se aplican a los arrendamientos de edificios o locales en los que se explota una empresa, independientemente de que ésta pertenezca a un comerciante o a un industrial inscrito en el registro mercantil y de empresas y de que ejerza o no actividades comerciales. El beneficio del derecho a la renovación sólo puede aplicarse a condición de que el arrendatario esté inscrito en la actividad efectivamente ejercida en el local. La denegación por parte del arrendador de la aplicación al arrendatario del estatuto de arrendamiento comercial por falta de inscripción en el Registro Mercantil no tiene que ir precedida de una notificación formal.

El Código de Comercio no prevé la doble notificación de la resolución que fija la renta del arrendamiento renovado para el ejercicio del derecho de opción, de modo que la notificación de la resolución de primera instancia que fija la renta pone en marcha tanto el periodo de opción como el de recurso.

En caso de que se determine judicialmente un nuevo alquiler, se mantiene provisionalmente el antiguo. Al final del procedimiento, el inquilino debe pagar los intereses legales calculados sobre la diferencia entre la nueva renta del contrato renovado y la renta provisional. Corre a partir de la entrega del escrito de inicio del procedimiento de fijación del precio, cuando el arrendador está en el origen del procedimiento, y a partir de la notificación de la primera defensa cuando es el arrendatario quien ha remitido el asunto al juez.

En cuanto a los gastos, el Decreto n°2014-1317, de 3 de noviembre de 2014, ha establecido los que no pueden ser imputados al inquilino, como los gastos relativos a las grandes reparaciones y a las obras necesarias para remediar el deterioro o para adecuar el local alquilado a la normativa si entran en el ámbito de las grandes reparaciones. Por otro lado, las partes podrán acordar que determinados impuestos, tasas o tarifas relacionadas con el uso de los locales corran a cargo del arrendatario, lo que se aplicará a los servicios que beneficien al arrendatario incluso de forma indirecta. Las modificaciones de las disposiciones anteriores sólo son aplicables a los nuevos contratos o a los que se renueven después de la fecha de publicación de dicho decreto.

El arrendador de un local situado en un centro comercial del que es propietario está obligado a mantener las partes comunes del centro, que son los accesorios necesarios para el uso del inmueble alquilado.

El plazo de nueve años sólo es vinculante para el arrendador y, en ausencia de un acuerdo en contrario, el arrendatario tiene la opción de dar un preaviso al final de un período de tres años, de conformidad con el artículo L145-9. La notificación de rescisión no es válida si una empresa arrendataria ha sustituido, por medio de un empleado que dijo tener derecho a recibirla, a la persona a la que se entregó la notificación.

Un subarrendamiento comercial puede celebrarse por una duración inferior a la del contrato principal. La duración prevista del subarriendo no constituye una renuncia de ninguna de las partes a las disposiciones del estatuto de arrendamiento comercial que exigen la entrega de una notificación por acto extrajudicial.

En virtud del apartado 1 del artículo L. 145-46-1 del Código de Comercio, que es una disposición de orden público, el arrendador que pretenda vender su local comercial debe notificar previamente al arrendatario su oferta de venta. Cuando el arrendatario comunica al arrendador su aceptación de adquirir el local únicamente por el precio de venta, es decir, excluyendo los honorarios del agente inmobiliario, la venta es perfecta.

Desde el punto de vista procesal, el procedimiento sobre el memorándum previsto por el artículo 29-2 del decreto de 30 de septiembre de 1953 (actual artículo R145-23 del Código de Comercio) es obligatorio y el hecho de que no se haya seguido hace inadmisible cualquier procedimiento sobre el fondo que no haya sido precedido por esta preliminar. Si se llega a un acuerdo en el transcurso del procedimiento, las partes pueden solicitar al juez que otorgue fuerza ejecutiva al acto que formaliza sus acuerdos. Las memorias previstas en el artículo 145-26 del Código de Comercio se notifican por carta certificada con acuse de recibo o por acta de alguacil. Ningún texto exige el uso de la denominación “memorándum” bajo pena de nulidad, sólo es importante que los escritos se dirijan directamente a la otra parte y no se comuniquen según las normas de las notificaciones entre abogados.

Se ha planteado el problema, en algunos casos concretos, de saber quién es el beneficiario de los derechos vinculados a la propiedad comercial. Este es el caso cuando la empresa es explotada por socios de hecho, que son los beneficiarios de las ventajas vinculadas a la propiedad comercial. En una sentencia de 27 de mayo de 2008, el Tribunal de Apelación de Nîmes, pronunciándose sobre la base de los artículos 145-1 y 145-8 del Código de Comercio, estimó que, al carecer la sociedad de hecho de personalidad jurídica, los socios eran copropietarios indivisos del contrato de arrendamiento y, por tanto, se beneficiaban de la condición de arrendatarios comerciales. El otro caso es cuando la empresa es explotada por dos cónyuges casados bajo el régimen de comunidad legal. A diferencia de las disposiciones relativas a los arrendamientos de viviendas, que no se aplican a los arrendamientos comerciales, el régimen comunitario no implica automáticamente la copropiedad del arrendamiento comercial. La copropiedad sólo se reconoce si ha sido firmada por ambos cónyuges. Una notificación de rescisión emitida a un solo coarrendatario no es nula, sino que es válida con respecto a ese coarrendatario y sólo es inaplicable al otro coarrendatario.

Si, a raíz de un incendio en un local comercial alquilado, el edificio ha quedado destruido, el arrendador puede obtener una indemnización por la pérdida que ha sufrido y la ganancia de la que se ha visto privado. Sin embargo, si el arrendador ha vendido el terreno a un tercero y ha abandonado toda idea de reconstrucción, no se le puede conceder una indemnización correspondiente al valor de sustitución del edificio, ni puede reclamar el reembolso de los gastos que seguramente no soportará, como los gastos del arquitecto, de la inspección técnica y del coordinador de seguridad de la operación de reconstrucción. Cuando el arrendatario de un local comercial solicitó una indemnización por los daños sufridos a causa de las filtraciones, la Sala 3ª del Tribunal de Casación dio la razón al Tribunal de Apelación que, tras constatar que durante varios años no se había ejercido ninguna actividad comercial en el local, tuvo en cuenta que los equipos del local eran muy anteriores al negocio anterior, que ya había cerrado varios años antes del siniestro, por lo que pudo sostener que, salvo que el demandante se enriqueciera injustamente, procedía aplicar el coeficiente de obsolescencia propuesto por el perito judicial a los equipos del local antes de producirse el siniestro. Al fallar así, el Tribunal de Apelación no ha violado el principio de la indemnización íntegra del perjuicio.

Contrato de Arrendamiento de Local Comercial

Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs] Véase también la información relativa al contrato de Arrendamiento de Local Comercial en Francia.

El arrendador puede oponerse a la renovación del contrato de arrendamiento por motivos graves y legítimos debidos al incumplimiento de una obligación contractual, pero antes debe intimar al arrendatario, mediante acto extrajudicial, a que cese la infracción en el plazo de un mes. Al igual que en el caso de los arrendamientos de viviendas, los arrendamientos comerciales pueden contener una cláusula resolutoria que ponga fin al contrato si el inquilino no cumple con el requerimiento que le exige el cumplimiento de las obligaciones que ha incumplido (por ejemplo, el impago de la renta o de los accesorios de la misma, la alteración del local o el cambio de su destino). El artículo L.145-15 del Código de Comercio prevé la nulidad de toda cláusula que tenga por efecto anular las disposiciones del artículo L.145-41, que son de orden público. Este es el caso cuando el contrato de arrendamiento prevé un período inferior al de un mes previsto por estas disposiciones. La cláusula resolutoria insertada en el contrato de arrendamiento controvertido es entonces nula.

Hay que tener en cuenta que la resolución automática de un contrato de arrendamiento comercial por aplicación de la cláusula resolutoria implica el incumplimiento de las obligaciones expresamente mencionadas en el contrato. No es así cuando la cláusula resolutoria no ha previsto el caso en que el arrendatario haya anexionado el local que tiene alquilado a otros locales de su propiedad en el mismo edificio, sin poder justificar ningún título ni ninguna autorización del arrendador.

La sentencia de liquidación conlleva la extinción del contrato de arrendamiento por efecto de la cláusula resolutoria. No obstante, el liquidador podrá acogerse a lo dispuesto en el artículo L. 145-41 del Código de Comercio y solicitar los plazos de pago, así como la suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria mientras no se establezca la extinción del contrato de arrendamiento por una resolución que haya adquirido carácter de cosa juzgada. La sentencia de recuperación judicial sólo tiene efectos interruptores sobre los procedimientos ya iniciados y el plazo en el que el inquilino puede impugnar la validez de una notificación de desalojo sin oferta de renovación o indemnización por desahucio no se suspende por la colocación del inquilino en recuperación judicial o liquidación.

Por lo que respecta al plazo al término del cual surte efecto una cláusula resolutoria, la Sala 3ª estimó que un contrato de arrendamiento mercantil no puede prever la mención en la cláusula resolutoria inserta en el contrato de un plazo de quince días que anule las disposiciones de orden público del artículo L. 145-41 del Código de Comercio, en virtud del cual toda cláusula que prevea la rescisión por ministerio de la ley sólo surte efecto un mes después de una citación que haya quedado infructuosa. Dicha cláusula resolutoria insertada en el contrato de arrendamiento controvertido es nula .

El arrendador notifica a su inquilino una rescisión por carta certificada con acuse de recibo y no por un acta de alguacil, que sería un acto nulo: no puede invocar la nulidad del acta que él mismo emitió. Si el inquilino, que tenía derecho a impugnar la validez de la notificación de rescisión, renunció implícitamente a este derecho al abandonar el local, esta circunstancia, cuando no se alegó ninguna falta grave en el sentido del artículo L. 145-17 del Código de Comercio francés, no podía privar al inquilino desalojado del derecho a obtener el pago de una indemnización por desahucio.

En caso de que el arrendatario comercial haya sido objeto de un procedimiento colectivo, los efectos de la cláusula resolutoria se adquieren si, antes de la fecha de apertura del procedimiento colectivo, ha dado lugar a una sentencia firme. Este no es el caso si el arrendador sólo puede invocar un simple auto sumario ( Com. 28 de octubre de 2008, BICC n°697 de 1 de marzo de 2009. Véase la nota de M Lienhard citada en la Bibliografía más abajo). Sin embargo, las disposiciones del artículo L145-41 del Código de Comercio sólo se refieren a la rescisión de un contrato de arrendamiento por incumplimiento de una obligación contractual, y la rescisión de un contrato de arrendamiento en caso de incendio que destruya una gran parte de los locales alquilados no requiere el envío de una orden previa por parte del arrendador.

Los jueces que conozcan de una solicitud presentada en las formas y condiciones previstas en los artículos 1244-1 a 1244-3 del Código Civil, podrán, mediante la concesión de plazos, suspender la realización y los efectos de la cláusula de rescisión, cuando ésta no haya sido establecida o pronunciada por una decisión judicial con autoridad de cosa juzgada. La cláusula resolutoria no se aplica si el arrendatario se libera en las condiciones establecidas por el juez. Pero, ¿qué ocurre si el arrendatario paga la renta después del plazo para el que surtió efecto el requerimiento sin que el arrendatario haya solicitado y obtenido del juez la suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria y un plazo para cumplirla? En un caso, la propietaria de un local comercial hizo que se emitiera una citación de pago con el fin de hacer cumplir la cláusula resolutoria del contrato de arrendamiento. En el plazo de un mes, la empresa arrendataria se opuso a la orden de pago y solicitó al tribunal la suspensión de los efectos de la cláusula resolutoria. El juez rechazó la petición del arrendador de que el tribunal tomara nota de la adquisición de esta cláusula, y el Tribunal de Apelación confirmó esta decisión, al considerar que el arrendatario había presentado debidamente una oposición a la orden y que se habían pagado las cantidades debidas por este concepto. En apelación, la 3ª Sala de lo Civil del Tribunal de Casación anuló la decisión, al considerar que la cláusula resolutoria estaba vigente en el momento del pago de la renta atrasada, ya que el juez de primera instancia no había concedido un aplazamiento ni había constatado que se hubiera concedido.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Salvo que se estipule lo contrario en la escritura, todo traspaso de un negocio conlleva la transferencia de la indemnización por desahucio debida al transmitente y el derecho a permanecer en el local: este traspaso puede tener lugar válidamente hasta que se haya pagado la indemnización por desahucio.

Son nulas las cláusulas, estipulaciones y acuerdos que supongan el incumplimiento de lo dispuesto en el artículo L. 145-47, cualquiera que sea su forma: el arrendatario puede añadir actividades conexas o complementarias a la actividad prevista en el contrato. El arrendador no puede invocar una cláusula de no competencia contenida en el contrato de arrendamiento por considerar que prohibiría al arrendatario solicitar la desespecialización parcial. Y si el contrato de arrendamiento autoriza al arrendatario a subarrendar libremente todo o parte del local, el arrendador no puede alegar que no ha participado en el acto de subarriendo. No puede actuar directamente contra el inquilino principal para que el subarrendatario sea desalojado. Sin embargo, un subarrendatario cuyo subarrendamiento haya sido renovado sin que la escritura de renovación haya sido notificada al arrendador principal puede, si el contrato principal ha sido rescindido por la adquisición de una cláusula resolutoria, verse privado del derecho a recibir una indemnización por desahucio.

El acuerdo del arrendador con el subarriendo puede ser tácito y resultar de las circunstancias del caso. Este es el caso si el arrendador sabía, desde el momento en que se celebró el contrato inicial, que los locales estaban destinados a ser subarrendados en su totalidad, si las cláusulas del contrato de arrendamiento tenían en cuenta esta situación y si las relaciones directas entre el arrendador y el subarrendatario continuaron, durante los sucesivos contratos de arrendamiento, para la realización de obras o inspecciones por parte de la comisión de seguridad. Un subarriendo irregularmente concedido no puede oponerse al propietario, sin embargo, produce todos sus efectos en la relación entre el arrendatario principal y el subarrendatario siempre que este último tenga el disfrute pacífico del local. Cuando el arrendatario haya solicitado sus derechos de jubilación o haya sido admitido a una pensión de invalidez concedida por el régimen de seguro de invalidez y muerte de las profesiones artesanales o de las profesiones industriales y comerciales, podrá beneficiarse de las disposiciones del artículo 145-51 del Código de Comercio que autorizan la cesión del arrendamiento. Estas disposiciones son aplicables al usufructuario del derecho de arrendamiento comercial que esté inscrito en el Registro Mercantil para el negocio que explota en el local arrendado y que pueda justificar el acuerdo de los nudos propietarios.

Las cesiones sucesivas de un arrendamiento comercial transfieren las obligaciones derivadas del mismo al último titular del contrato. Este último pasa a ser responsable ante su arrendador de la reparación de los daños cometidos por sus predecesores y la comunidad de propietarios, tercera parte del contrato, puede invocar el incumplimiento contractual del último arrendatario en base a la responsabilidad extracontractual, siempre que este incumplimiento le haya causado un perjuicio. Por lo tanto, incluso en ausencia de una cláusula específica, el último arrendatario debe reparar los daños dejados por su(s) predecesor(es).

Datos verificados por: Louisse
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Recursos

Véase También

Evicción
Fondo de Comercio
Arrendamiento

Bibliografía

Barrera Graf, Jorge, Tratado de derecho mercantil, México, Porrúa, 1957; Garrigues, Joaquín, Curso de derecho mercantil; 3ª edición, Madrid, Silverio Aguirre Torre Impresor, 1959, tomo I; Julliot de la Morandière, León, Houin, Roger, Rodière, René, Droit commercial et droit fiscal des affaires; 3ª edición, París, Dalloz, 1965, tomo I; Mantilla Molina, Roberto L., Derecho mercantil; 22ª edición, México, Porrúa, 1982; Messineo, Francisco, Manual de derecho civil y comercial; traducción de Santiago Sentís Melendo, Buenos Aires, EJEA, 1954, volúmenes III y V; Messineo, Francisco, “Riflessioni sulla cosidetta proprietá commerciale”, Rivista Trimestrale di Diritto e Procedura Civile, Milán, 1949, tomo III; Rodríguez y Rodríguez, Joaquín, Curso de derecho mercantil; 16ª edición, México, Porrúa, 1982, tomo I; Sánchez Medal, Ramón, De los contratos civiles; 3ª edición, México, Porrúa, 1976; Serrano García, Ignacio, La hipoteca de establecimiento mercantil, Madrid, Editorial Revista de Derecho Privado, 1975.

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