Saneamiento Por Evicción

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Saneamiento Por Evicción en el Derecho Español

Saneamiento Por Evicción a finales del Siglo XX

En el Diccionario Jurídico Espasa, Saneamiento Por Evicción se define como:

Puede ser definido, a la vista del art 1475 CC, como la obligación del vendedor de responder al comprador de todo o parte de la cosa vendida cuando es privado de ella por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra A la vista de este concepto, entiende BADENES que no cabe hablar de evicción en los supuestos de perturbaciones de mero hecho, ni de acontecimientos derivados de la naturaleza (por ejemplo, la pérdida de parte del fundo por consecuencia de las aguas), ni cuando un tercero se limite a ejercer una acción posesoria; tampoco en los supuestos de cambio de legislación o de actos arbitrarios del poder ejecutivo (expropiación forzosa).

Se configura el saneamiento por evicción como una obligación natural del contrato de compraventa Así, el vendedor responde en caso de evicción aunque nada se haya estipulado en el contrato, pero los contratantes pueden moldear esta responsabilidad agravándola, reduciéndola o suprimiéndola (art 1475), aunque será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción si hubiera mala fe por su parte Por otro lado, pactada la supresión, para que sea plenamente efectiva, es necesario que el comprador conozca los riesgos de la evicción y se someta a sus consecuencias (art 1477), con lo que, en opinión de MANRESA, se estará celebrando un contrato aleatorio

Más sobre Saneamiento Por Evicción

Los arts 1480, 1481 y 1482 recogen los requisitos y desenvolvimiento de esta figura Así, para que el saneamiento por evicción pueda tener lugar se requiere:

1 Que haya recaído sentencia firme, esto es, sentencia ejecutoria, contra la que no quepa ya recurso alguno No arrastran, pues, obligación a sanear las sentencias recaídas en procedimientos de jurisdicción voluntaria, ni los interdictos, ni los procedimientos seguidos al amparo del art 41 LH, por carecer sus resoluciones de firmeza Sí, en cambio, ha entendido la jurisprudencia que son equivalentes a una sentencia firme los laudos arbitrales o las resoluciones administrativas firmes.

2 Que por esa sentencia se haya privado al comprador de todo o parte de la cosa adquirida, privación del dominio que ha de ser real y no supuesta, definitiva y no solo posible.

3 Que dicha privación se haya producido en virtud de un derecho preexistente a la compra (no será motivo de evicción, por tanto, una usurpación que se consume con posterioridad a la venta).

4 Que se notifique al vendedor la demanda de evicción a instancias del comprador, a fin de que el vendedor pueda aportar medios de defensa contra dicha pretensión Ahora bien, esta notificación no genera para el vendedor la obligación de comparecer en el proceso, sino que supone más bien una carga: el vendedor no se halla obligado a comparecer, mas si lo hace, podrá defender su posición y evitar las repercusiones de una evicción definitiva.

5 Que se ejercite la acción dentro del plazo: los 15 años del art 1964 CC, a falta de fijación de otro plazo (véase más en esta plataforma general) específico Este término se computará desde la firmeza de la sentencia que condene al comprador a la pérdida de la cosa

Otros Aspectos

La intervención del vendedor en el proceso seguido contra el comprador, que se regula en el art 1482, tiene, pues, como presupuestos la pendencia del proceso, que el vendedor no fuera ya parte en el mismo, y la notificación del comprador En cuanto a la posición que el vendedor adopta, la doctrina discute: al tratarse éste de un problema de orden procesal, nos limitaremos a decir que para algunos autores su posición es la de una auténtica parte en el proceso, mientras que para otros se limita a ser un coadyuvante del comprador.

Cuando definitivamente la evicción se lleva a efecto y el comprador es privado de todo o parte de la cosa, se despliegan para el vendedor los efectos del saneamiento Así, si nada se ha pactado, el vendedor se verá obligado a entregar al vendedor el valor que tenga la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que la renuncia haya sido hecha por el comprador con conocimiento de los riesgos de la evicción y ateniéndose a sus consecuencias Finalmente, para el caso de evicción parcial, es de aplicación la norma del art 1479, que añade a los efectos normales de la evicción el «plus» para el comprador, que supone poder optar por la rescisión del contrato.

Como último precepto dentro de los que dedica el Código al saneamiento por evicción, figura el art 1483, que hace referencia al saneamiento por gravámenes ocultos en las fincas Un primer problema que plantea es el de su misma incardinación sistemática, pues mientras para algunos autores es correcta (SCAEVOLA), por suponer la carga un supuesto asimilable al de la pérdida parcial de la finca, para otros (CASTÁN) sería más correcta la consideración del caso como un supuesto de saneamiento por vicios ocultos Lo que sí parece claro es que en este caso el saneamiento no necesitará de la observancia de los requisitos que antes hemos expuesto para el caso de evicción, por tratarse la del 1483 de una acción autónoma Como presupuestos de aplicación de la misma podemos citar:

A Que se trate de una finca: la mayor parte de la doctrina se muestra de acuerdo en señalar que este precepto es solo aplicable respecto de los inmuebles por naturaleza, si bien autores como BADENES defienden su aplicación analógica a supuestos en que sean otras las cosas vendidas

También en el Diccionario Jurídico

B La existencia de alguna carga o servidumbre no aparente Hay dudas en la doctrina acerca de si pueden entenderse incluidas en este concepto las servidumbres legales, pero parece haber acuerdo en que no podrán considerarse como cargas a estos efectos las limitaciones legales del dominio, ya que éstas, de tipo institucional, deberán ser conocidas por el comprador BADENES, por su parte, propone la extensión del concepto de carga a los arrendamientos rústicos (rurales) y urbanos especialmente protegidos Dicha carga ha de ser oculta, esto es, desconocida del comprador al tiempo de celebrar el contrato Se plantean aquí discrepancias doctrinales acerca de si podrá merecer la calificación de oculta aquella carga que se halle inscrita en el Registro de la Propiedad A la hora de tratar la eficacia de este precepto en relación con el mencionado Registro, GARCÍA CANTERO distingue una serie de casos:

a) Si la carga no se hallaba inscrita en el Registro y el comprador, por su parte, inscribe, la carga no le perjudica, por lo que no es de aplicación el art 1483.

b) Cuando la carga no se halla inscrita y el comprador tampoco inscribe, las relaciones se desenvuelven en el campo del Derecho Civil puro, por lo que sí resultan de aplicación las previsiones del art 1483 Lo propio ocurrirá cuando la inscripción de la carga tenga lugar con posterioridad a la venta.

c) El caso más discutido es aquel en que el titular de la carga o servidumbre la tuviese inscrita con anterioridad a la compra, inscriba o no el comprador En tal supuesto, la doctrina tradicional (OSSORIO, CASTÁN), basándose en la cognoscibilidad legal de la que gozan los asientos registrales (art 38 LH), viene considerando que no es aplicable el art 1483, pues no podrá nunca hablarse de carga oculta Sin embargo, autores como PASCUAL LACAL y DE ÁNGEL YÁGUEZ entienden que, si a pesar de hallarse la carga inscrita el comprador la desconocía, una vez se verifique la compra, los efectos del Registro consistirán, efectivamente, en que el comprador de las acciones del art 1483 contra el vendedor (ésta es, afirman, la forma correcta de interpretar el art 1483 en relación con el 1502 CC)

Desarrollo

C Exige a continuación el precepto que la carga no se halle mencionada en la escritura (su redacción) (redacción) de venta A pesar de la dicción literal del artículo, viene entendiendo la doctrina que ello no quiere decir que su aplicación se reduzca a los casos en que la venta se efectúe mediante escritura (su redacción) pública, sino que lo que ocurre es que la mención o no de la carga ha de entenderse referida al momento de la perfección del contrato, con independencia de la forma en que ésta haya tenido lugar.

D Finalmente, ha de tratarse de una carga importante: como dice el propio art 1483, de tal naturaleza que deba presumirse que no habría adquirido el comprador la finca si la hubiera conocido.

Constatada la existencia de los presupuestos de aplicación de la norma, produce como efectos para el comprador, el nacimiento de dos acciones diferentes: una, que el Código llama rescisión y que la doctrina prefiere calificar de desistimiento o acaso de nulidad por incumplimiento, que puede ejercitarse en el plazo (véase más en esta plataforma general) de un año a partir del otorgamiento de la escritura (su redacción) (plazo que corre con independencia de que el comprador conozca o no la carga); otra, de indemnización de daños y perjuicios, que tiene un año a partir del otorgamiento de la escritura (su redacción) (plazo que corre independientemente conozca o no la carga); otra, de indemnización de daños y perjuicios que tiene un plazo (véase más en esta plataforma general) de ejercicio de un año a partir del descubrimiento de la carga, pero que, en la interpretación que parece más correcta de la confusa dicción del artículo, solo podrá ser ejercitada dentro del plazo (véase más en esta plataforma general) de dos años, a contar de la perfección del contrato

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Otros Puntos Jurídicos

Finalmente, haremos referencia a la relación de este precepto con la cláusula que suele usarse en los protocolos notariales, según la cual la finca se transmite «libre de cargas» Ello, en principio, no pasa de ser una simple manifestación del vendedor que no se ve amparada por la fe notarial, de ahí la obligación que el Reglamento Notarial impone al fedatario de advertir a la parte compradora sobre la conveniencia de constatar el estado registral de cargas de la finca antes de decidirse a la compra De todas formas, ni esta misma advertencia es, al menos en teoría, suficiente, pues es posible imaginar que una carga tenga entrada en el Registro justamente en el momento anterior al del otorgamiento de la escritura, y parecería una diligencia excesiva el imponer al comprador la necesidad de conocer el estado de la finca en ese preciso momento Por ello, con independencia de las sanciones penales con que esa manifestación falsa en la escritura (su redacción) pueda ser castigada, es de reseñar la interpretación jurisprudencial mayoritaria de la cláusula en el sentido de que mediante la misma, el vendedor asume ex contractu la obligación de entregar la finca libre de cargas y, de no ser ello posible, de abonar al comprador la indemnización correspondiente, con lo que no serán de aplicación los breves plazos de prescripción del art 1483, sino el plazo (véase más en esta plataforma general) general de 15 años del art 1964 CC Aparte de ello, la doctrina viene entendiendo que esta acción de cumplimiento sería compatible con la anulación del contrato por error (que puede interesar al comprador si es que ninguna utilidad puede prestarle la finca gravada).

Saneamiento Por Evicción en el Derecho

En tal caso el vendedor está obligado al saneamiento mediante la adecuada indemnización calculada en función del valor de la cosa en el momento de la evicción. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Nota: Consulte más información sobre Saneamiento por Evicción (en inglés, sin traducción) en el Derecho anglosajón.

Recursos

Véase También

• Contrato de Seguro
• Saneamiento
• Derecho Civil
• Evicción
• Bien

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