Subarrendamiento Rústico
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Subarrendamiento Rústico en el Derecho Español
Subarrendamiento Rústico a finales del Siglo XX
En el Diccionario Jurídico Espasa, Subarrendamiento Rústico se define como:
Arrendamiento rústico Subarriendo, cesión y subrogación del contrato
Aparecen reguladas estas cuestiones en los artículo 70 y 74 de la LAR.
Como regla general serán nulos los subarriendos o las cesiones, totales o parciales, de los derechos del arrendatario Sin perjuicio de la nulidad, tales actos serán, además, causa de desahucio, sin que puedan ser convalidados por el consentimiento del arrendador Esta regla general conoce ciertas excepciones, pues la propia Ley autoriza, sin necesidad siquiera de consentimiento del arrendador:
1º El subarriendo entre labradores o ganaderos residentes en la comarca sobre fincas hasta entonces integradas en la explotación del arrendatario, siempre que se produzcan circunstancias extraordinarias ajenas a su voluntad que impidan, temporalmente, el cultivo de las fincas El plazo (véase más en esta plataforma general) de este subarriendo no podrá exceder de tres años, ni la renta podrá exceder de la del arrendamiento.
2º El subarriendo en caso de mejoras, a que se refieren los artículos 61 y 62.
3º El subarriendo de temporada de la vivienda que sea parte integrante de la finca rústica arrendada y los subarriendos que tengan por objeto aprovechamientos secundarios de la finca Si la renta que, por todos estos conceptos, perciba el arrendatario excede de la renta anual del arrendamiento, el arrendador tendrá derecho a percibir la mitad de dicho exceso.
4º Los subarriendos a favor del cónyuge o descendientes; además, el arrendatario podrá conceder por escrito al descendiente el derecho de sucederlo en el arrendamiento.
5º La cesión, con o sin precio, a favor del IRYDA u organismos análogos competentes en cada Comunidad Autónoma.
6º La aportación del uso y disfrute de la tierra a alguna de las entidades a que se refiere el artículo 15b), sin que ello suponga resolución del arrendamiento
Más sobre Subarrendamiento Rústico
Como hemos dicho, no es preciso en ninguno de estos casos el consentimiento del arrendador, sin embargo, el cesionario o el subarrendatario no podrá entrar en la posesión de la finca sin previa comunicación fehaciente del arrendatario al arrendador La omisión de este requisito faculta al arrendador para resolver el contrato, excepto en el caso del subarriendo de la vivienda o aprovechamientos secundarios.
En cuanto a la subrogación, solo se permite a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario, siendo, además, necesario que en aquél concurra la misma condición de profesional de la agricultura o en su caso, de cultivador personal Es requisito indispensable la notificación fehaciente hecha por subrogante y subrogado al arrendador.
Por otra parte, ya hemos visto -supra principios inspiradores de la LAR- que según el artículo 74 el adquirente de la finca, aunque esté amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
Aun apartándonos de la sistemática de la Ley, parece oportuno analizar en este punto la sucesión en caso de fallecimiento del arrendatario, regulada en los artículos 79 a 81 de la LAR, de los que resulta que tendrán derecho a sucederlo, por orden de preferencia, salvo que conforme al artículo 71d) se haya concedido este derecho por escrito al descendiente subarrendatario:
1º El legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en su testamento.
2º El cónyuge superstite no separado legalmente o de hecho.
3º El heredero o legatario que al abrirse la herencia fuese subarrendatario de la finca o cooperador de hecho en su cultivo.
4º Cualquiera de los restantes herederos.
En todo caso, el sucesor ha de ser profesional de la agricultura
Otros Aspectos
Si existen varias personas con el mismo derecho sucederá el que ellos elijan por mayoría; esta elección será notificada fehacientemente al arrendador antes de los dos meses siguientes al fallecimiento del arrendatario; de no recibirse esta comunicación, el arrendador elegirá al que él prefiera, previo requerimiento -hay que entender a todos los interesados- para que realicen la elección.
Siendo varios los arrendatarios si fallece alguno de ellos los que le sucedan se integrarán en la relación arrendaticia, sin alterar el carácter indivisible de ésta Si no existe personas que ejerciten su derecho a suceder en el arrendamiento, éste continuará con los demás arrendatarios.
Finalmente, la relación arrendaticia no podrá ser objeto de valoración en la sucesión del arrendatario, sin perjuicio de computar en la herencia los créditos y deudas que tenga pendientes el fallecido en relación con el arrendamiento