Transferencia de la Propiedad

Este elemento es una ampliación de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre la “Transferencia de la Propiedad”. [aioseo_breadcrumbs]

Transferencia de la Titularidad de la Propiedad en América

Nota: Un desarrollo más amplio sobre la “Transferencia de la Titularidad de la Propiedad en América” puede estudiarse aquí.

El título, en lo que se refiere a la propiedad, es intangible. Representa la propiedad y el derecho a poseer algo, a menos que se haya renunciado a ese derecho. Los bienes inmuebles son la tierra y todos los artículos permanentemente unidos a ella, como edificios y árboles. Los bienes personales son todo tipo de bienes distintos de los bienes inmuebles. Sólo la propiedad personal se rige por la ley de ventas.

Existen diversas formas de transmisión de la propiedad. Un conocimiento de venta es una declaración escrita de que el vendedor transmite la propiedad al comprador. Un conocimiento de embarque es un recibo de mercancías que van a ser enviadas, reconociendo que dichas mercancías han sido recibidas e indicando el acuerdo de que las mercancías serán transportadas al destino especificado. Un recibo de almacén es como un conocimiento de embarque, salvo que las mercancías en cuestión no están siendo transportadas, sino simplemente almacenadas.

La propiedad de las mercancías se transmite cuando las partes tienen la intención de que se transmita. En caso de que la intención de las partes no esté clara, la titularidad se transmite en el momento en que acuerdan incondicionalmente la venta de mercancías específicas que se encuentran en un estado entregable.

Una venta condicional es aquella con disposiciones contractuales que especifican condiciones que deben ser cumplidas por una de las partes. Los dos tipos de condiciones que se encuentran en los contratos de venta condicional son las condiciones precedentes y las condiciones posteriores. Las condiciones precedentes son aquellas que deben cumplirse antes de que se transmita la titularidad. Las condiciones subsiguientes son aquellas que deben cumplirse después de la transmisión del título.

Una persona sin un buen título sobre los bienes no puede transferir el título, excepto en los casos de transferencia de título por impedimento. Alguien que encuentra bienes perdidos tiene título sobre ellos frente a cualquiera excepto el verdadero propietario. Un ladrón no tiene título sobre los bienes que ha robado y, en consecuencia, no puede transmitir el título, ni siquiera a compradores inocentes.

El estoppel es un impedimento legal para utilizar palabras o actos contradictorios al hacer valer una reclamación contra otro. Ejemplos de estoppel incluyen la transferencia de dinero o papel comercial al portador, la transferencia de propiedad a un vendedor que comercia con el mismo tipo de bienes, la transferencia de propiedad a un vendedor al que se le permite aparecer como el verdadero propietario y la transferencia de prueba de propiedad a un vendedor no autorizado.

Las personas que tengan la posesión legítima de bienes tienen derecho a realizar ventas legítimas como representantes de los propietarios de los bienes, aunque no sean titulares. Las personas que tengan la posesión ilícita de bienes no tienen derecho a realizar ventas, y los titulares de estos bienes nunca están impedidos.

Aspectos Tributarios del Acuerdo de Transferencia de la Propiedad en América

Se analizan aquí los aspectos fiscales de utilizar un acuerdo de compraventa para transferir la propiedad.

Un acuerdo de compra/venta es un contrato que restringe a los propietarios de una empresa la posibilidad de transferir libremente sus participaciones en la empresa. Dichos acuerdos son una herramienta para proporcionar una transferencia planificada y ordenada de un interés empresarial. Algunas de las ventajas más importantes de un acuerdo de compra/venta son:

Garantizar la continuidad de la empresa en caso de fallecimiento, incapacidad o jubilación de uno de los accionistas;
Establecer un mercado para las acciones de la empresa que, de otro modo, sería difícil vender;
Garantizar que la propiedad de la empresa permanezca en manos de personas seleccionadas por los propietarios o se mantenga en estrecha colaboración;
Proporcionar liquidez a la sucesión de un accionista fallecido para pagar los impuestos y costes de la sucesión; y
Mantener a la familia de un accionista fallecido con el producto de la venta.

Una de las desventajas de un acuerdo de compra/venta es que el efectivo abonado para el pago de las primas del seguro de vida que financian el acuerdo de compra/venta no está disponible para las operaciones de la empresa y los gastos personales de los accionistas. Además, las circunstancias pueden cambiar después de que se adopte el acuerdo de compra/venta y hacer que los compradores se arrepientan de la obligación de comprar los intereses de un propietario que se retira.

En el contexto de una sociedad anónima cerrada, un acuerdo de compra/venta es un contrato entre los accionistas o entre los accionistas y la sociedad anónima. El contrato estipula que las acciones de un accionista se venderán (o al menos se pondrán a la venta) a los demás accionistas o a la sociedad cuando se produzca un acontecimiento determinado. Tales acontecimientos suelen incluir la muerte, la incapacidad y la jubilación, pero también pueden incluir circunstancias como el divorcio, la quiebra o la incapacidad para ejercer la profesión. Los acuerdos también pueden diseñarse como un derecho preferente en caso de que uno o más de los accionistas deseen vender sus acciones.

Acuerdos de rescate

En un acuerdo de rescate, el accionista y la corporación celebran un contrato en el que el accionista se compromete a vender sus acciones a la corporación de acuerdo con el precio, los términos y las circunstancias especificadas en el contrato. Los acuerdos de rescate suelen conceder a la corporación el derecho de tanteo si hay una oferta de un tercero para comprar la participación.

Muchas sociedades anónimas cerradas tienen acuerdos de compra/venta de acciones para valorar y comprar las acciones de un accionista fallecido o incapacitado o de un accionista cuyo empleo en la sociedad está terminando. Cuando hay más de dos accionistas implicados, y en particular cuando se utiliza un seguro de vida o de invalidez para financiar el acuerdo, estas compras suelen estructurarse como reembolsos de acciones (pagados con dólares de la corporación) en lugar de transacciones de compra cruzada de acciones entre los accionistas.

Un acuerdo de compraventa de rescate de acciones es un acuerdo contractual entre los accionistas y la corporación en el que ésta se obliga a rescatar las acciones de un accionista fallecido o incapacitado. A la muerte o incapacidad de un accionista, las acciones de ese accionista deben ser devueltas a la corporación para su pago según los términos establecidos en el acuerdo de compra/venta. Si el acuerdo de reembolso de acciones se financia con un seguro de vida o de invalidez, la corporación paga las primas. Además, la corporación es propietaria de la póliza de seguro y es la beneficiaria de la póliza.

Los costes de las primas del seguro son soportados proporcionalmente por todos los accionistas porque la corporación es responsable de todos los pagos de las primas. Un accionista más joven o un accionista que posea menos acciones no está obligado a pagar primas de seguro más elevadas para cubrir a otros accionistas de más edad o a otros accionistas que posean más acciones. La administración del acuerdo se simplifica porque sólo hay una póliza de seguro de vida para cada accionista y el acuerdo legal puede redactarse como un documento único. Por el contrario, en un acuerdo de compra cruzada de acciones, cada accionista debe suscribir una póliza de seguro de vida sobre todos los demás accionistas.

Sin embargo, los accionistas restantes no reciben un aumento de sus bases imponibles en las acciones de la sociedad. Esto contrasta con un acuerdo de compra cruzada de acciones en virtud del cual los accionistas restantes adquieren las acciones individualmente y reciben un aumento correspondiente en sus bases imponibles. Además, los pagos de amortización de acciones que se tratan como distribuciones corporativas no liquidables pueden dar lugar a un dividendo imponible para el receptor si la transacción no cumple los requisitos para ser considerada una venta de acciones en virtud de una de las excepciones del art. 302 o 303.

Observación: Los resultados fiscales para un accionista con poca o ninguna base de acciones pueden ser esencialmente idénticos si el reembolso se trata como un dividendo imponible o como producto de la venta de acciones porque los tipos del impuesto sobre la renta federal sobre los dividendos cualificados y las ganancias de capital a largo plazo son los mismos para 2011 y 2012. Pero si el accionista tiene pérdidas de capital significativas de otras transacciones, es preferible el tratamiento de venta, porque esas pérdidas de capital pueden utilizarse para compensar la ganancia de capital provocada por la transacción de rescate.

Los reembolsos tienen implicaciones fiscales complejas y un alto potencial de consecuencias adversas en el impuesto sobre la renta:

• Si la corporación paga más que el valor justo de mercado (FMV) de las acciones, el accionista vendedor puede haber recibido un regalo de los accionistas restantes o una compensación de la corporación.
• Si la corporación paga menos que el FMV de las acciones, los accionistas restantes pueden haber recibido un regalo o una compensación (Rev. Rul. 58-614).
• Para calificar para el tratamiento de venta o intercambio, el rescate debe cumplir con los requisitos aplicables. Por ejemplo, si el acuerdo de rescate prevé una venta de menos del 100% de la participación del accionista, es posible que no se cumplan los requisitos de extinción completa o sustancialmente desproporcionada del art. 302(b), lo que provocaría que la distribución al accionista tributara como dividendo. Sin embargo, con los tipos impositivos preferenciales de 2011 y 2012 sobre los dividendos cualificados, este resultado puede no ser tan perjudicial como solía ser.
• Si la sociedad es la beneficiaria de una póliza de seguro de vida o invalidez que financia el reembolso de las acciones, el producto del seguro podría activar el impuesto mínimo alternativo de sociedades porque el producto del seguro se incluiría en el ajuste de los beneficios corrientes acumulados (ACE) (Regs. Sec. 1.56(g)-1(c)).

Ejemplo 1: DKW Corporation tiene 1.000 acciones emitidas y en circulación. D posee 800 acciones. K y W poseen 100 acciones cada uno. D desea retirarse y mantener una participación reducida en DKW . DKW amortiza 600 de las acciones de D . Tras el reembolso, DKW tiene 400 acciones emitidas y en circulación. D posee 200 de esas acciones, lo que resulta en una participación del 50%. El reembolso no cumple los requisitos para recibir el tratamiento de venta o intercambio en virtud del art. 302 y se tratará como una distribución de propiedad en virtud del art. 301. D debe reestructurar la transacción para que pueda recibir el tratamiento de plusvalía según el art. 302.

Acuerdos de compra cruzada

Un acuerdo de compra cruzada es un contrato entre los accionistas de la sociedad para ofrecer sus acciones en venta a los demás accionistas al precio y en las condiciones especificadas en el acuerdo. En caso de fallecimiento de un accionista, normalmente se exige a la sucesión que ofrezca la participación del difunto a los demás accionistas al precio y en los términos especificados. Si no hay un comprador tercero, los otros accionistas están obligados generalmente a comprar la participación en caso de circunstancias especificadas (como la muerte, la incapacidad o la jubilación). Estos acuerdos suelen financiarse con seguros y, por lo tanto, funcionan mejor cuando la sociedad sólo tiene dos o tres accionistas. A medida que aumenta el número de accionistas, el coste de crear un acuerdo viable puede llegar a ser demasiado elevado debido al mayor número de pólizas de seguro necesarias.

Los acuerdos de compra cruzada evitan el riesgo del tratamiento de dividendos para los pagos de compra de los accionistas. Sin embargo, si la corporación compra las acciones (aunque los accionistas restantes estuvieran obligados a hacerlo) debido a un acuerdo secundario bajo el acuerdo de compra/venta, la compra podría ser tratada como un dividendo constructivo para los accionistas restantes. Para evitar el tratamiento de dividendo constructivo, el acuerdo de compra/venta debe estructurarse de forma que los accionistas restantes tengan la opción, y no la obligación, de comprar las acciones del accionista saliente. Además, cuando el cambio en la propiedad de las acciones se califica como un cambio de propiedad según los arts. 382-384, la capacidad de una sociedad para utilizar ciertos atributos fiscales, como las NOL y las pérdidas de capital trasladables, puede verse drásticamente reducida.

Ejemplo 2: J y sus dos hermanos, G y F , constituyeron H , Inc. hace 10 años. Durante los primeros ocho años, los tres hermanos fueron accionistas a partes iguales, pero en los últimos dos años, las acciones se han distribuido (por donación y venta) a un hijo de J , dos hijas de G , y tres hijos de F . Todos los accionistas actuales gozan de buena salud.

Cuando los hermanos fundaron la empresa, firmaron un acuerdo de accionistas que daba a la empresa la opción de rescatar las acciones a un precio que acordarían anualmente los accionistas. Dado que el acuerdo existente no incluye a los hijos de los tres fundadores, debería prepararse un nuevo acuerdo y ser firmado por todos los accionistas existentes. (Se debe exigir a los futuros accionistas que firmen el acuerdo como condición para hacerles una transferencia válida de las acciones). J dice que su patrimonio se dividirá entre su cónyuge, hijos y posibles nietos y añade que sus dos hermanos tienen testamentos similares.

El tratamiento de venta o intercambio en el rescate de las acciones del patrimonio de J ‘es poco probable. El tratamiento de venta o intercambio generalmente requiere que el patrimonio termine completamente su interés en la compañía. Sin embargo, la sucesión no puede terminar completamente su interés en la empresa ya que las sucesiones no pueden renunciar a la atribución familiar cuando un beneficiario de la sucesión posee acciones de la empresa en su propio nombre (Secs. 302(b)(3) y (c)). El reembolso de las acciones de la sucesión podría haberse producido cuando los tres hermanos eran los únicos accionistas porque las normas de atribución familiar no se aplican a los hermanos.

Alternativamente, la venta de acciones del patrimonio de J ‘s da lugar a un tratamiento de venta o intercambio si los accionistas utilizan un acuerdo de compra cruzada. En un acuerdo de compra cruzada, uno o más de los accionistas restantes se compromete a comprar las acciones de la herencia de un accionista fallecido o del accionista saliente. Los accionistas adquirentes obtienen una base en las acciones compradas igual al precio de adquisición y obtienen un nuevo período de tenencia para las acciones.

Acuerdos híbridos

Los acuerdos híbridos suelen utilizarse cuando no existe un seguro para financiar la compra de la propiedad, como cuando un propietario no es asegurable. Un acuerdo híbrido proporciona a los accionistas flexibilidad para decidir quién realizará la compra de acciones cuando se produzca un acontecimiento desencadenante. Algunos acuerdos híbridos establecen que las acciones se ofrecerán primero a la sociedad y después a los demás accionistas si la sociedad no compra las acciones. En otros acuerdos, los accionistas pueden tener la primera opción de compra de las acciones con la corporación obligada a rescatar las acciones si los accionistas se niegan a realizar la compra. O una parte de las acciones puede ofrecerse primero a la corporación y el resto a los demás accionistas.

Los acuerdos híbridos deben redactarse con cuidado para evitar una situación en la que los accionistas restantes estén obligados a comprar las acciones de un accionista que se retira, pero la sociedad acabe realizando la compra. (Esto podría ocurrir cuando tanto los accionistas como la corporación están obligados en virtud de una obligación de compra obligatoria). Si una corporación descarga una obligación de un accionista, el accionista puede ser tratado como si recibiera un dividendo constructivo hasta la cantidad descargada. Dar a los accionistas restantes un derecho de tanteo, con la corporación obligada a comprar las acciones si los accionistas no ejercen el derecho, puede evitar este problema.

Revisor de hechos: Mix

Transferencia de una Propiedad/Bien

Transferencia de la Propiedad en China

Un contrato debe ser por escrito si las leyes o regulaciones requieren que el contrato sea por escrito o las partes acuerdan que el contrato sea por escrito. Por ejemplo, un acuerdo de transferencia de derechos de autor debe estar por escrito bajo la Ley de Derechos de Autor.

El recibo de almacén constituye una prueba del derecho a recolectar las mercancías almacenadas. Si el titular del recibo de almacén avala el recibo y el custodio firma o adhiere su sello al recibo, el derecho de recoger los bienes almacenados se puede transferir a otra parte mediante la transferencia del recibo de almacén.

Principales entidades corporativas comúnmente involucradas en transferencias y adquisiciones privadas

Las sociedades de responsabilidad limitada (LLC) y las sociedades limitadas por acciones (CLS) son las formas más comunes de entidades corporativas en la República Popular China (PRC).Entre las Líneas En una LLC, no se emiten acciones; Los intereses patrimoniales de los inversionistas toman la forma de capital registrado. Todas las transferencias y cambios en el capital registrado de una LLC deben ser aprobados por las autoridades de aprobación gubernamentales pertinentes y registrados ante la Administración de Industria y Comercio (AIC) local. Los intereses de capital en una entidad de CLS toman la forma de acciones, que pueden transferirse de conformidad con los requisitos legales aplicables.

Restricciones en la transferencia de acciones

Las restricciones en la transferencia de acciones difieren tanto para los objetivos de la compañía como para los objetivos de la FIE.
Objetivos de la empresa doméstica. Las transferencias de intereses de capital en una empresa nacional, ya sea a un comprador nacional o extranjero, generalmente están sujetas a los siguientes requisitos generales conforme a la Ley de Sociedades de PRC:

• Aprobación del consejo corporativo y / o accionista de la compañía de destino, según lo exigen sus estatutos.
• Aprobación de la Autoridad Administrativa de Activos de Propiedad del Estado para la transferencia de acciones o participaciones de capital por parte de una SOE a un comprador que no sea SOE.
• Consentimiento de más de la mitad de los inversores que no transfieren, a menos que se indique lo contrario en los artículos de la sociedad de destino.
• Derechos preferentes a favor de los inversores existentes, a menos que se indique lo contrario en los artículos de la sociedad de destino.

Las adquisiciones de objetivos de empresas nacionales por parte de inversores extranjeros (referido a las personas, los migrantes, personas que se desplazan fuera de su lugar de residencia habitual, ya sea dentro de un país o a través de una frontera internacional, de forma temporal o permanente, y por diversas razones) también deben cumplir con los requisitos de las Disposiciones sobre la fusión de inversores extranjeros (referido a las personas, los migrantes, personas que se desplazan fuera de su lugar de residencia habitual, ya sea dentro de un país o a través de una frontera internacional, de forma temporal o permanente, y por diversas razones) con la adquisición de empresas nacionales (Reglamento de fusiones y adquisiciones transfronterizas). Los principales requisitos en virtud del Reglamento de fusiones y adquisiciones transfronterizas incluyen:

Las acciones o los activos que se adquirirán están sujetos a una valoración legal, incluso si no se trata de activos estatales.
Si el inversor extranjero adquiere menos del 100% de las participaciones de capital en la empresa objetivo nacional, el objetivo debe convertirse en un EJV o CJV. Si el inversionista extranjero adquiere el 100% de las participaciones de capital en la empresa objetivo nacional, si está permitido, el objetivo debe convertirse en un WFOE. La adquisición y la conversión deben ser aprobadas por el Ministerio de Comercio (MOFCOM) y otros departamentos reglamentarios aplicables de la industria.

El pago del precio de compra debe estar registrado con la Administración Estatal de Divisas (SAFE) o sus sucursales locales. Si el pago se realiza con acciones, la adquisición debe cumplir con los requisitos de procedimiento adicionales del Capítulo 4 del Reglamento de M&A transfronterizo. El 13 de febrero de 2015, SAFE emitió el Aviso sobre una mayor simplificación y mejora de las políticas de administración de divisas aplicables a la inversión directa, que otorga a los bancos la autoridad para examinar y gestionar directamente el registro de divisas de la inversión directa.Entre las Líneas En virtud de este Aviso, cuando un inversor extranjero realiza el pago en forma monetaria o mediante acciones, su banco de apertura de cuentas se encargará directamente del registro a través del sistema de información de la cuenta de capital de la Oficina de Divisas correspondiente.

Una Conclusión

Por lo tanto, ya no es necesario registrar el pago de la compra con SAFE o sus sucursales locales.
La consideración generalmente toma la forma de efectivo y debe pagarse dentro de los tres meses posteriores a la emisión de la nueva licencia comercial luego de la conversión del objetivo en una FIE. Con aprobaciones especiales, que son difíciles de obtener en la práctica, se puede acordar un calendario de pagos extendido siempre que no menos del 60% del precio de compra se deba pagar dentro de los seis meses de la emisión de la nueva licencia comercial, y el saldo (véase una definición en el diccionario y más detalles, en esta plataforma, sobre saldo) se pagará dentro de un año de esa fecha.

Los términos de pago anteriores dificultan, como cuestión práctica, acordar colocar los montos de retención en custodia por períodos más largos que los plazos legales para el pago.Entre las Líneas En consecuencia, se deben establecer garantías bancarias u otros acuerdos para garantizar las obligaciones de indemnización del vendedor.

La propiedad de los inversores extranjeros (referido a las personas, los migrantes, personas que se desplazan fuera de su lugar de residencia habitual, ya sea dentro de un país o a través de una frontera internacional, de forma temporal o permanente, y por diversas razones) en la empresa objetivo después de la adquisición está sujeta a varios requisitos generales de las leyes y regulaciones de inversión extranjera directa de PRC.

Transferencia de activos estatales en China

Las empresas estatales son otra categoría importante de empresas en la República Popular China.

Detalles

Las empresas estatales pueden ser propiedad parcial o total, directa o indirectamente, del gobierno de la República Popular China. Se aplican requisitos adicionales a las transacciones de adquisición que involucran a las empresas estatales, ya sea como objetivo, vendedor o inversionista no vendedor en el objetivo (incluido un objetivo de la FIE). Los siguientes son los principales requisitos en relación con la transferencia de activos de propiedad estatal, que incluyen intereses de capital en o mantenidos por las empresas estatales:

• Una valoración de activos del estado debe ser realizada por una firma de valoración calificada.
• La transferencia de activos estatales está sujeta a la aprobación de la Autoridad Administrativa de Activos Estatales.
• La transferencia de los bienes de propiedad estatal debe realizarse en una subasta pública a través de un Intercambio de Derechos de Propiedad (PRE).

En la práctica, tanto la valoración de activos como el proceso de subasta PRE se pueden gestionar para lograr los términos y objetivos acordados de las partes sobre una base que sea sustancialmente equivalente a una transacción de tratado privado.

Puntualización

Sin embargo, no se deben subestimar los pasos de procedimiento adicionales relacionados con la adquisición de participaciones de capital en una SOE o una empresa objetivo con inversión de SOE.

Autor: Black

Transferencia de la Propiedad en Derecho Alemán

En el derecho inmobiliario actual, se entiende por transmisión el acuerdo real entre el comprador y el vendedor sobre la transferencia de la propiedad de un terreno o de un derecho equivalente a un terreno.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

En el pasado, el traspaso también se refería al fin del uso o al abandono de una cosa, a menudo dejándola en el abandono (por ejemplo, fortalezas, líneas de ferrocarril, tumbas o canales). Otto Mayer explicó en 1896 que la propiedad colectiva de los bienes públicos podía ser despojada de su carácter de derecho público por la autoridad competente (mediante transmisión, supresión, desclasificación, dedicación). El efecto de esta cesión fue que el terreno pasó a ser propiedad privada del Estado. La cesión fue la contrapartida de la dedicación. El verbo auflassen tenía otros significados, algunos de ellos limitados regionalmente, como verzichten, übergeben, feierlich übertragen.

En la actualidad, en el derecho de la propiedad del Código Civil alemán (BGB), el término legal se refiere exclusivamente al acuerdo del cedente y el cesionario sobre la transferencia de la propiedad que se requiere para la “transmisión de la propiedad de un terreno” (Véase también más sobre

• terreno

.

Historia legal

La transmisión se ha transmitido en su forma más antigua como transmisión procesal. La parte condenada a desalojar la posesión concedió la transmisión e investidura inmediata al vencedor en la disputa legal tras la sentencia del tribunal. El tribunal emitió una escritura real “unscheltbare” (incontestable) al respecto.

En el antiguo derecho consuetudinario alemán, el cedente debía aparentemente renunciar a su tierra, lo que se hacía renunciando (renunciando, transfiriendo la posesión) sobre la tierra, por ejemplo, abandonándola solemnemente. La transferencia se hacía también mediante un acto solemne, a menudo relacionado con un simbolismo como la entrega de un terrón de tierra con una rama, por el que el beneficiario adquiría el Gewere protegido judicialmente. La ley de la ciudad de Hamburgo del Ordelbok de 1270 mencionaba el término “uplaten” en su artículo 6. Este primer tipo de transmisión sustituyó a un gran número de formas legales alemanas más tradicionales y ritualizadas de transmisión de tierras. Todos estos tipos de transmisión, que deben realizarse en el terreno del propio transmitente, estaban determinados por el elemento de la renuncia (resignatio, abdicatio en latín), en el que el transmitente deja la propiedad. El diccionario jurídico alemán toma como punto de partida para el traspaso la ley de Lübian de 1294 En Colonia, en 1390, se exigía el traspaso “a mano” o con “el cuerpo”. Lingüísticamente, al concepto de abandono se unió más tarde la transmisión de la propiedad al comprador. Por ejemplo, está formulado en la Ley de la Ciudad de Hamburgo de 1603: “Pero la herencia y los intereses inmobiliarios se dejarán y transferirán para el consejo de la sesión en audientz abierta […]” (II tit 4 art. 4).

En 1732, Johann Heinrich Zedler entendía por transmisión en el derecho matrimonial “cuando los cónyuges se entregan mutuamente lo que tienen…” El concepto de transmisión perdió su significado a partir de entonces, pues ni el Codex Maximilianeus Bavaricus Civilis (enero de 1756), ni el Codex Theresianus (octubre de 1766), ni el Allgemeines Preußisches Landrecht (junio de 1794) lo mencionan. El ABGB austriaco de enero de 1812 tampoco conoce la palabra. No fue hasta que Friedrich Carl von Savigny revivió la cesión en su doctrina del contrato real, fundada en 1840[16]. En esta forma encontró su camino en el BGB, que entró en vigor en enero de 1900.

Cuestiones jurídicas

Según el artículo 925 (1) del BGB, el concepto legal de transmisión incluye el acuerdo real del cedente y el cesionario necesario para la transmisión de la propiedad de un inmueble según el artículo 873 del BGB, que, según esta definición legal, debe declararse ante una “autoridad competente” (normalmente el notario) con ambas partes presentes al mismo tiempo. Se permite la representación por poder; las partes contratantes pueden estar representadas cada una de ellas por un representante autorizado. La transmisión no está sujeta a ninguna condición (no es posible la venta de terrenos bajo reserva de dominio) y tampoco puede realizarse en virtud de una disposición temporal (artículo 925, apartado 2 del BGB). Sin embargo, se permite supeditar la ejecución de la inscripción en el registro de la propiedad a una condición (por ejemplo, el pago del precio de compra) o a un plazo (véase la cuenta de depósito en garantía).

Además de la transmisión, el derecho sustantivo exige la inscripción en el registro de la propiedad; sólo entonces la transmisión de la propiedad es legalmente efectiva en el caso de un contrato de compraventa de inmuebles. La transmisión de la propiedad es una operación de enajenación. Es necesario para el cambio de propiedad porque, según el principio de separación, el cambio de propiedad no se produce ya con la operación de obligación (el contrato de compraventa de terrenos).

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El BGB no exige que la transmisión se haga ante notario, pero el derecho formal lo exige ante la oficina del registro de la propiedad como prueba de la transmisión para que ésta pueda realizar la inscripción en el registro de la propiedad (véase el artículo 20 de la GBO, el artículo 29 de la GBO). Además, la protocolización también vincula a las partes del acuerdo, ya que los acuerdos in rem serían, en principio, libremente revocables hasta la finalización de la adquisición de derechos (art. 873, apartado 2 del BGB). Por estos motivos, en la práctica, la transmisión también es protocolizada por el notario (fedatario público) como un negocio jurídico real junto con el contrato de compraventa de bienes inmuebles según el derecho de obligaciones.

Datos verificados por: Henry Ger

Transferencia de la Propiedad en Derecho de otros Países Europeos

A diferencia del derecho alemán, el derecho austriaco no reconoce el concepto de transmisión; en particular, no se requiere la presencia simultánea de ambas partes contratantes, sino que se habla de la declaración de transmisión (artículo 32, apartado 1, letra b, de la GBG). La libertad de forma postulada en el artículo 883 ABGB también se aplica a los contratos de compraventa del artículo 1053 ABGB. Por lo tanto, incluso el contrato de venta de bienes inmuebles celebrado verbalmente es vinculante, pero se requiere el “registro” de la transmisión de la propiedad mediante escritura notarial (artículo 432 del ABGB), cuyo contenido se prescribe en el artículo 433 del ABGB. La inscripción en el registro de la propiedad (“Einverleibung” o “Intabulation”) sólo es posible con una declaración de transmisión certificada. Se trata de la declaración escrita del vendedor de que está de acuerdo con la inscripción en el registro de la propiedad. Del artículo 431 del ABGB se desprende que la operación de compra se inscribe en los libros públicos designados (registro de la propiedad).

En Suiza, el contrato de compraventa de un terreno debe estar certificado por un notario (fedatario público) (Art. 216 OR, Art. 657 párrafo 1 ZGB). Además de la celebración del contrato de compraventa notarial, la adquisición de bienes inmuebles requiere la inscripción en el registro de la propiedad (art. 656, apartado 1, del CC). En Austria y Suiza no existe un término legal especial para el acuerdo real entre el comprador y el vendedor de bienes inmuebles.

Datos verificados por: Henry Ger

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Recursos

Traducción al Inglés

En el ámbito de los derechos humanos, la traducción de transferencia de una propiedad/bien es transfer of the property o conveyacing.

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Véase También

Derecho Civil, Derecho Privado, Financiación, Fiscalidad, Impuesto sobre el capital, Propiedad de bienes, Propiedad de Bienes, Propiedad Inmobiliaria, Propiedades,

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