Aprovechamiento por Turno

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Contrato de Aprovechamiento por Turno en Derecho Europea

Esta sección introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de aprovechamiento por turno en derecho europeo, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.

1. Sustancia y finalidad
El contrato de aprovechamiento por turno es el término dado a las transacciones legales (acto jurídico) por las que una parte concede a la otra el derecho, durante un periodo prolongado, a utilizar una propiedad de forma periódica. El derecho se refiere a un periodo determinado o especificable durante el cual la opción del titular del derecho a hacer uso de la propiedad se comparte con otros compradores de tiempo compartido según un patrón regular. El término contrato de tiempo compartido es genérico y abarca una variedad de construcciones jurídicas para el reparto de derechos. El principio económico fundamental de estos acuerdos es la optimización y distribución de los costes en función de la proporción de uso. Los derechos de multipropiedad pueden aplicarse a una gran variedad de bienes. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de los contratos de tiempo compartido se refieren a viviendas vacacionales. El concepto de tiempo compartido en el turismo se originó en la década de 1970, en el mercado estadounidense. Posteriormente, el concepto se trasladó a Europa, donde hoy en día su núcleo es Gran Bretaña. Las leyes que regulan los contratos de aprovechamiento por turno pretenden, en particular, luchar contra los abusos comerciales y promover la protección del consumidor (consumidores y derecho de protección del consumidor) en virtud de un nivel mínimo de normas que se centran en los deberes de información por parte del vendedor (contratos de consumo (PIL)) y los derechos de desistimiento por parte del consumidor.

La Directiva 94/47 relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido, que se deriva de una resolución del Parlamento Europeo de 13 de octubre de 1988 ([1988] DO C 290/148), se adoptó el 26 de octubre de 1994. Hasta ese momento, sólo cuatro Estados miembros (Portugal, Francia, Grecia y el Reino Unido) habían promulgado legislación específica para proteger a los consumidores de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico. En otros Estados miembros, como Austria, Bélgica, Chipre, Dinamarca, Italia y los Países Bajos, se aplicaba el derecho contractual nacional general, mientras que en Portugal y Alemania se podía recurrir a los principios institucionales de “buena fe” e “intención de engañar”. La directiva tiene por objeto promover el buen funcionamiento del mercado interior europeo en el ámbito de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico. El principal objetivo de este instrumento secundario es la protección del consumidor, que se refuerza mediante la creación de normas mínimas aplicables en toda la Unión Europea. Estas normas se refieren a cuestiones como las obligaciones en materia de información previa a la celebración de un contrato, las condiciones del derecho de rescisión del contrato y las disposiciones sobre los contratos vinculados. Tras la transposición y plasmación de los instrumentos de protección en los ordenamientos jurídicos de los Estados miembros, los productos de tiempo compartido parecieron perder parte de su atractivo desde la perspectiva de los comerciantes más dudosos. Más recientemente, a medida que el mercado del tiempo compartido ha vuelto a repuntar, se ha demostrado que la directiva contiene deficiencias sustanciales en su capacidad para hacer frente a las nuevas estructuras de venta y a los productos que se ofrecen. Esto ha sido el catalizador de un proceso de reforma a nivel supranacional, esbozado en el apartado 3. a continuación.

Nota: Está vigente la Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009 , relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio. Su objetivo es “contribuir al correcto funcionamiento del mercado interior y lograr un elevado nivel de protección de los consumidores mediante la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros -dice su artículo 1- con respecto a determinados aspectos de la comercialización, venta y reventa de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y de productos vacacionales de larga duración, así como a los contratos de intercambio.”

2. Disposiciones de la Directiva sobre Tiempo Compartido
Siguiendo la definición legal del Art. 2 (1er guión) y el considerando 3, la directiva de 1994 cubre cualquier arquitectura contractual de tiempo compartido, ya sea bajo las normas de la obligación contractual, la propiedad efectiva o el derecho de sociedades. El contrato debe referirse a la adquisición de un derecho de utilización de un bien inmueble en el sentido del Art 2 (2º guión) en régimen de tiempo compartido durante al menos tres años, cuando el período anual de utilización no sea inferior a una semana. El ámbito de aplicación personal se establece si el contrato se celebra entre un “vendedor” y un “comprador” (véanse las definiciones legales en el Art 2 (3º y 4º guiones)); las transacciones estrictamente privadas entre consumidores no entran dentro del ámbito de aplicación de la directiva.

En particular, el legislador comunitario impone numerosos deberes de información al vendedor. Éstas se recogen en el Art 4 (1er guión) y se enumeran como requisitos mínimos en el anexo de este instrumento de armonización. El artículo 3 obliga además al vendedor a proporcionar un prospecto con un contenido específico. En este punto falta claridad sobre la necesidad de que transcurra un cierto periodo entre la entrega de este documento y la firma del contrato, y no está del todo claro si el derecho a la entrega de un prospecto en virtud del Art 3(1) es recurrible. Según el art. 3(2)1, la información del folleto forma parte integrante del contrato; según el art. 3(2)2 y 3, sólo pueden introducirse cambios sin acuerdo expreso si se deben a circunstancias ajenas a la voluntad del vendedor y se comunican al cliente antes de la celebración del contrato. Aunque no se establece ninguna disposición que conlleve consecuencias jurídicas específicas para la información defectuosa, el art. 10 pide a los Estados miembros que promulguen sus propias sanciones efectivas. El artículo 4 formula normas sobre la lengua que debe utilizarse en el contrato y el folleto, aunque no a efectos de comunicación durante la vigencia del contrato. Este mismo artículo exige que el contrato se redacte por escrito.

El apartado 1 del artículo 5 concede al comprador un “derecho de retractación”, es decir, un derecho de rescisión. En el lenguaje de la disposición, este derecho de desistimiento existirá además de las posibilidades de que disponga el comprador en virtud de las leyes nacionales sobre la nulidad de los contratos. El comprador puede desistir del contrato de aprovechamiento por turno sin alegar motivo alguno en un plazo de 10 días a partir de la firma del contrato (preliminar). Este plazo se ampliará si el contrato no contiene la información obligatoria descrita en el Art. 5 (2º guión 1º s). El artículo 5 (2º guión 2º s) estipula que el periodo de reflexión de 10 días comenzará a partir del momento en que el vendedor facilite retrospectivamente la información en cuestión. (Según el artículo 5, apartado 1 (3º guión), el periodo será de tres meses más otros 10 días si el comprador no ejerce el derecho de rescisión dentro del periodo de tres meses y el contrato no incluye la información en cuestión). Dado que el comprador sólo puede reconocer la importancia comercial de la transacción y ejercer con sentido el derecho de desistimiento una vez que ha adquirido toda la información pertinente, el modelo parece en conjunto convincente. El apartado 2 del artículo 5 describe cómo se pone en práctica el derecho de rescisión. La legislación de la Unión no prevé ningún formato de notificación particular en este caso. Sin embargo, las normas de los Estados miembros sí exigen que se disponga de pruebas de que se ha producido. Según el art. 5(2) (2ª ss), se considera que se ha respetado el plazo si la notificación -si es por escrito- se envió antes de que expirara el plazo. Esto permite concluir que el vendedor no necesita necesariamente, en aras del Derecho de la Unión, confirmar la cancelación por escrito. El apartado 3 del artículo 5 establece las condiciones para finalizar la anulación de la transacción (anulación del contrato).

El apartado 4 del artículo 5 establece que el comprador no tendrá que sufragar ningún gasto si el vendedor no incluyó en el contrato la información obligatoria descrita en el apartado 1 del artículo 5 (2º guión). El artículo 6 establece una prohibición de anticipos vinculada al plazo definido en el art. 5(1) (1er guión) y destinada a evitar que el cliente se abstenga de desistir por temor a perder un pago ya efectuado. El art. 7 se refiere a la rescisión de contratos vinculados y se basa en el art. 11 de la antigua Directiva sobre crédito al consumo (Dir 87/102) (Ley comunitaria sobre crédito al consumo). De la combinación de los arts. 8 y 11 de la Directiva sobre tiempo compartido se desprende que las disposiciones de este instrumento constituyen un nivel mínimo de protección que no puede ser erosionado, lo que significa que cualquier desviación de las normas mínimas sólo es permisible si favorece al comprador. Los Estados miembros pueden, si lo desean, adoptar normas más estrictas, siempre que el refuerzo de la protección se ajuste a lo dispuesto en el Tratado CE. Dado que los contratos de aprovechamiento por turno conllevan diversas implicaciones transfronterizas, el derecho internacional en materia de procedimiento privado y civil desempeña un papel extremadamente importante. Para garantizar unas normas mínimas de protección también en los procedimientos transfronterizos, el artículo 9 impone a los Estados miembros la obligación de instituir normas de conflicto de leyes en las que la privación de protección sea un criterio definitorio.

Hay una serie de lagunas e imprecisiones que aconsejan la reforma de la Directiva sobre tiempo compartido. Así lo admitió la Comisión Europea durante su primera revisión en 1999. En 2005, la Comisión expresó una opinión más sustancial sobre la necesidad de mejorar la directiva en su Primer informe anual de situación sobre el Derecho contractual europeo y la revisión del acervo. A éste le siguió un informe de un taller desde el punto de vista del legislador europeo.

3. Proyecto de armonización en curso: Dir 2008/122
El 8 de febrero de 2007, la Comisión presentó su Libro Verde sobre la revisión del acervo en materia de consumo (COM(2006) 744 final), que contiene varias opciones para revisar esta sección del acervo comunitario. A raíz del libro verde, se ha propuesto la reforma de la Directiva sobre régimen de tiempo compartido con el objetivo de reforzar la protección de los consumidores. El Libro Verde de la Comisión persigue un enfoque mixto en este frente. La reforma propuesta implicaría un instrumento horizontal que contuviera disposiciones generales o abordara cuestiones comunes, flanqueado por directivas, que seguirían siendo necesarias para tratar diferentes tipos de contrato y situaciones transaccionales, como instrumentos verticales. Entre los instrumentos verticales afectados figuraría la Directiva sobre el régimen de tiempo compartido tras su consolidación: el 7 de junio de 2007, la Comisión presentó una propuesta de directiva sobre la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos del aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, los productos vacacionales de larga duración, la reventa y el intercambio (COM(2007) 303 final), que sustituiría a la directiva anterior. Esta propuesta forma parte de un programa de la Comisión para actualizar y simplificar la legislación de la Unión y de su propio Programa Legislativo y de Trabajo (Comunicación de la Comisión al Consejo, al Parlamento Europeo, al Comité Económico y Social Europeo y al Comité de las Regiones de 24 de octubre de 2006, COM (2006) 629 final). Además de modificar las definiciones, la propuesta también prevé ampliar el ámbito de aplicación de la directiva en respuesta a la reciente evolución del mercado del aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y con el fin de generar una mayor transparencia en relación con las normas vigentes. En última instancia, la Dir 2008/122 se adoptó el 14 de enero de 2009 y entró en vigor el 23 de febrero de 2009, según lo dispuesto en el art. 19, derogando la antigua Directiva sobre tiempo compartido en virtud de su art. 18. El art. 16.1 obliga a los Estados miembros a transponer la nueva directiva antes del 23 de febrero de 2011.

En lo que respecta al ámbito de aplicación personal -y tal y como prevé la propuesta de la Comisión-, los términos “vendedor” y “comprador” dejan paso a “comerciante” y “consumidor”. La reventa queda así integrada. Como consecuencia, se logra una mayor alineación con las definiciones legales de la Dir 2005/29 sobre prácticas comerciales desleales. Pero, sobre todo, este derecho derivado abarca un contenido y un marco temporal más amplios. En el futuro, también abarcará los contratos de alojamiento en caravanas, barcos de canal y cruceros. Los artículos 1(1) y 2(1)(b) de la Dir 2008/122 establecen cómo se aplicarán las disposiciones a los productos vacacionales de “larga duración”, como los “clubes de descuentos en viajes”, que ofrecen a los consumidores el derecho a un descuento u otro beneficio en relación con el alojamiento. En términos funcionales, los productos de tiempo compartido y los productos vacacionales de larga duración son iguales a este respecto. Al igual que en la propuesta de la Comisión, la letra c) del apartado 1 del artículo 2 deja claro ahora que la nueva directiva se aplica no sólo a la adquisición de primera mano de derechos de aprovechamiento por turno, sino también, bajo la apariencia de “reventa”, a los contratos con un agente de aprovechamiento por turno si éste actúa como agente o asesor del consumidor en la venta o compra de productos de aprovechamiento por turno. Además, la letra d) del apartado 1 del artículo 2 del instrumento derivado establece que los negocios jurídicos realizados a título oneroso mediante la adhesión a un sistema de intercambio entran en el ámbito de aplicación de la directiva.

En virtud de las letras a) y b) del apartado 1 del artículo 2 de la nueva directiva, el periodo mínimo de validez del contrato se reduce a un año, lo que significa que la directiva cubre los “paquetes vacacionales de prueba” de hasta 35 meses. Tal y como preveía la propuesta de la Comisión, se ha suprimido el periodo mínimo de una semana de uso al año para combatir los intentos de eludir la ley. Las reformas mantienen el derecho de desistimiento y la prohibición de los pagos por adelantado. En la actualidad, los Estados miembros aplican periodos de reflexión muy diferentes, por lo que el legislador comunitario ha armonizado este aspecto en el apartado 1 del art. 6 de la nueva directiva, ampliándolo a 14 días. Este periodo se hace eco de la disposición del Art 12(1) de la propuesta de nuevo instrumento horizontal. Un plazo de 28 días o, incluso, de hasta tres meses habría sido concebible, dado que el contrato se firma a menudo durante las vacaciones y el consumidor no suele comprender todas sus ramificaciones hasta que regresa a casa. Los autores de este derecho derivado son más específicos sobre la prohibición de los pagos por adelantado durante el periodo de reflexión, afirmando sin ambigüedad en el art. 9 de la Dir 2008/122 que éstos incluyen los pagos a terceros. La nueva directiva establece además en sus arts. 11(1) y (2) que un contrato de crédito celebrado con el fin de financiar una transacción de tiempo compartido se rescindirá sin coste alguno para el consumidor si éste ejerce su derecho de desistimiento. Esta nueva norma se aplica igualmente a los contratos accesorios, como la adhesión a un sistema de intercambio. Según el art. 8(2) de la Dir 2008/122, el consumidor ya no deberá sufragar los gastos de certificación por un notario en caso de desistimiento. Los deberes de información se han actualizado y simplificado para reflejar los diferentes tipos de productos de tiempo compartido. En particular, el nuevo texto contiene ahora anexos separados que estipulan obligaciones específicas relacionadas con las transacciones. Se prescriben ciertos grupos de datos clave para evitar desconcertar al consumidor con una sobrecarga de información.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Hay una modificación de la norma lingüística en el sentido de que, según el apartado 3 del artículo 4 y el apartado 1 del artículo 5 de la nueva directiva, el paquete informativo y el contrato deben redactarse en la lengua oficial comunitaria elegida por el consumidor en función de su propia residencia o nacionalidad; esto significa que los Estados miembros ya no pueden exigir una versión lingüística adicional. Por otro lado, los Estados miembros tienen ahora derecho a expresar requisitos adicionales sobre la lengua del propio contrato de conformidad con el art. 5(1) de la Dir 2008/ 122. Sin embargo, al igual que en la Directiva sobre tiempo compartido original, no se dice nada sobre la lengua en la que debe realizarse la comunicación durante la vigencia del contrato, ni sobre la lengua en la que debe ejecutarse el contrato.

En el nuevo instrumento no existe una disposición equivalente al artículo 11 de la Directiva sobre tiempo compartido. Más bien, al igual que la propuesta de la Comisión y el argumento general del Libro Verde, el nuevo instrumento tiene como objetivo la plena armonización. En consecuencia, el poder legislativo y judicial de cada Estado miembro no podrá superar el nivel de protección de los consumidores definido en la próxima directiva. El apartado 2 del artículo 1 de la propuesta de la Comisión había dejado cierto margen de maniobra en cuanto al punto de partida del derecho de desistimiento y las modalidades y efectos jurídicos de su ejercicio. El considerando 13 de la Dir 2008/122 se refiere a este respecto a un cálculo estándar basado en el Reglamento 1182/71 del Consejo, de 3 de junio de 1971, por el que se determinan las normas aplicables a los plazos, fechas y términos. Algunos Estados miembros han utilizado en el pasado este margen de maniobra para ampliar el alcance de sus leyes de aplicación más allá del de la Directiva sobre tiempo compartido. Esto significó, por ejemplo, prescindir de los periodos mínimos de contratación (como en Chipre, Finlandia y Hungría) o privilegiar a determinadas personas jurídicas como consumidores. A menudo, los Estados miembros superaron los requisitos mínimos establecidos en la directiva al crear obligaciones adicionales de información o requisitos relativos a la información a los compradores sobre sus derechos de desistimiento o un periodo de reflexión más largo o requisitos lingüísticos más exigentes. Los comentarios señalan correctamente que, en algunos ordenamientos jurídicos nacionales, la armonización total podría dar lugar a un nivel de protección inferior o a una “carrera a la baja”. Algunos críticos objetan además que el calendario de la reforma está aislado de la revisión del acervo comunitario general en materia de protección de los consumidores. La propuesta de la Comisión contraataca señalando la urgencia individual de medidas legislativas sobre los productos de tiempo compartido.

Por último, en el artículo 12, apartado 2, de la Dir 2008/122, el legislador comunitario consagra un imperativo de conflicto de leyes más amplio que el de la directiva anterior: en los casos en que la ley aplicable a una transacción sea la de un tercer país, es irrelevante que el factor de conexión sea subjetivo u objetivo. A la luz del enfoque de armonización plena, a diferencia de lo que ocurre en el artículo 3, apartado 4, del Reglamento Roma I (Reg 593/2008), la cuestión no es si deben imponerse en el contexto internacional normas de protección más estrictas en la legislación nacional del Estado miembro del foro. Para los contratos que no se refieren directamente a bienes inmuebles, el instrumento comunitario prevé en el Art 12(2) 2º guión de la Dir 2008/122 un imperativo de conflicto de leyes diferente que presenta similitudes con el Art 6(1) Roma I.

Revisor de hechos: Schmidt

Aprovechamiento por Turno

Aprovechamiento por Turno en el Derecho Civil Español

Para un análisis más detenido acerca de aprovechamiento por turno y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española).

Concepto, Características y Régimen Normativo del Aprovechamiento por Turno en relación a los derechos reales de goce

Dentro del contenido de Derechos reales y derecho hipotecario, la presente sección hará una breve referencia a las siguientes cuestiones: concepto, características y régimen normativo del aprovechamiento por turno, en el contexto de algunos derechos reales de goce (servidumbres, censos, superficie y aprovechamiento por turno).

En España

Parte de lo dispuesto en esta sección sobre concepto, características y régimen normativo del aprovechamiento por turno, puede aplicarse al derecho civil español. Explórese, en caso de interés.

Recursos

Véase También

• Derechos Reales
• Derecho hipotecario
• Derechos Reales de goce
• Derecho Privado

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