Usufructo

Este texto se ocupa del usufructo como el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos. Surgida la instituci√≥n en el Derecho romano como derecho temporal de car√°cter alimenticio, se define por el jurisconsulto Paulo como ¬ęel derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas, dejando a salvo su sustancia¬Ľ. El moderno Derecho comparado, donde la figura va siendo desplazada por otras que sirven a la misma finalidad, recoge, en general, la noci√≥n romana. As√≠, el art. 578 del C√≥digo Civil franc√©s define el usufructo como ¬ęel derecho de gozar las cosas ajenas, como el propietario mismo, pero con la obligaci√≥n de conservar la sustancia¬Ľ. El par√°grafo 1.030 del C√≥digo Civil alem√°n se√Īala que ¬ęlas cosas podr√°n ser gravadas con el derecho de percibir sus productos √ļtiles¬Ľ y el 1.036 que ¬ęel usufructuario tendr√° derecho a poseer la cosa. En el ejercicio de su derecho de disfrute, deber√° conservar el destino econ√≥mico anterior del predio y ajustarse a las reglas de una explotaci√≥n regular¬Ľ, a√Īadiendo en el primer apartado del 1.037 que ¬ęel usufructuario no tendr√° derecho a transformar o modificar esencialmente la cosa¬Ľ. El C√≥digo Civil italiano de 1942 dice, en su art. 981, que ¬ęel usufructuario tiene el derecho de gozar de la cosa, pero debe respetar su destino econ√≥mico¬Ľ. Declarando el art. 467 del C√≥digo Civil espa√Īol que el usufructo ¬ęda derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligaci√≥n de conservar su forma y sustancia, a no ser que el t√≠tulo de su constituci√≥n o la ley autoricen otra cosa¬Ľ. Esta √ļltima f√≥rmula, introducida en la edici√≥n reformada del C√≥digo, permite disfrutar de los bienes objeto del usufructo sin la limitaci√≥n que supone el deber de conservar su forma y sustancia, cuando as√≠ se convenga o lo autorice la ley. Surge as√≠ el usufructo con facultad de disposici√≥n, en el cual, de ejercitarse √©sta, resultar√° imposible la restituci√≥n de los bienes, lo que ha llevado a alg√ļn autor a negar que la figura de que se trata sea un verdadero y propio usufructo, si bien la doctrina dominante le asigna tal car√°cter. En general, se critica la f√≥rmula del art. 467 por utilizar, para tipificar la instituci√≥n, una nota que seguidamente queda desdibujada con la salvedad que establece. La obligaci√≥n de conservar, como l√≠mite al disfrute del usufructuario, se ha interpretado con distinto alcance, seg√ļn revelan las f√≥rmulas recogidas. As√≠, en el Derecho romano, la expresi√≥n salva rerum substantia se entiende por unos que significaba una restricci√≥n objetiva del usufructo a las cosas no consumibles; por otros, la obligaci√≥n de no destruir la cosa ni alterar su destino; pensando Justiniano, al parecer, que la expresi√≥n demostraba que la p√©rdida de la cosa extingu√≠a el usufructo.

Derecho de Subsuelo

Los derechos de uso del subsuelo se describen, en los c√≥digos civiles y otras normas de numerosas jurisdicciones, como una oportunidad protegida por la ley aplicable (el C√≥digo civil, por ejemplo) para hacer uso de una parcela espec√≠fica del subsuelo con fines comerciales durante un per√≠odo determinado, a cambio de un precio o una cuota. En derecho internacional, cualquier recurso que se encuentre bajo esa superficie llamada subsuelo ser√≠a propiedad de la propia naci√≥n y estar√≠a controlado por quien dispusiera su gobierno, o por la propia administraci√≥n p√ļblica, general o local, del pa√≠s. Se hace aqu√≠ referencia a los derechos reales de vuelo y de subsuelo.

Principios del Arrendamiento

El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una parte (arrendador) se compromete a dejar a la otra parte (arrendatario) disfrutar de una cosa productiva, mueble o inmueble, durante un tiempo determinado y a cambio de una contraprestaci√≥n. El arrendatario est√° obligado a pagar la renta y a gestionar la propiedad de acuerdo con su finalidad econ√≥mica y el inter√©s de la producci√≥n, y al mismo tiempo adquiere el derecho a disfrutar de la propiedad, convirti√©ndose en propietario de los frutos. En otras jurisdicciones se aplica el principio germ√°nico ¬ękauf bricht nicht miete¬Ľ -venta no quita renta-, dispone que el adquirente de una finca r√ļstica arrendada quedar√° subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador De esta forma, sea o no el adquirente de la finca un tercero protegido por el principio de fe p√ļblica registral, y con independencia de que el arrendamiento r√ļstico se encuentre o no inscrito, aqu√©l soportar√° el arrendamiento por todo el tiempo que corresponda L√≥gicamente si el arrendamiento no est√° inscrito en el Registro de la Propiedad es el arrendatario el que deber√° probar que la relaci√≥n arrendaticia fue constituida con anterioridad a la transmisi√≥n de la finca; prueba que no plantear√° mayores dificultades si el arrendamiento se formaliz√≥ en escritura p√ļblica.

Superficie

El concepto de derecho de superficie naci√≥ como remedio al principio de la propiedad romana, seg√ļn el cual lo que se a√Īad√≠a e incorporaba a la propia propiedad pertenec√≠a necesariamente (ratione naturali) al terreno: por tanto, tambi√©n la edificaci√≥n. En los terrenos del Estado y de las ciudades, primero, y luego de los particulares, se introdujo la costumbre de conceder la construcci√≥n y el disfrute del edificio en el tiempo o a perpetuidad por una cuota anual (pensio; o, de solum concesso, solarium). El propietario de la superficie, es decir, del edificio, era el propietario del terreno, el superficiario era un conductor soli: la relaci√≥n era de locatio-conductio. Para una protecci√≥n m√°s intensa de esta relaci√≥n especial, que pod√≠a durar in perpetuum, mientras se pagara el solarium anualmente, el pretor conced√≠a un interdicto para mantener al superficiario en el disfrute (frui ex lege locationis): es dudoso que concediera tambi√©n, causa cognita, una acci√≥n calcada de la rei vindicatio, como se desprende del fr. 1, pr., en Dig., XLIII, 18, de superficie. En el derecho justinianeo, la superficie se configura claramente como un derecho real, y al superficial se le conceden los recursos legales otorgados al propietario y al poseedor inhabilitado. El derecho del superficiario es tambi√©n m√°s absoluto que el del enfiteuta. El solario se paga anualmente si la superficie procede de un arrendamiento; pero puede proceder de una venta o donaci√≥n. La superficie no cesa por caducidad, como puede cesar la enfiteusis (v√©ase m√°s detalles).

Enfiteusis

Tambi√©n es denominado derecho real de censo. Es enfit√©utico el censo cuando una persona cede a otra el dominio √ļtil de una finca, reserv√°ndose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensi√≥n anual en reconocimiento de este mismo dominio. La enfiteusis es un derecho real (v√©ase derecho subjetivo) sobre un terreno ajeno que otorga a su titular (enfiteuta) los mismos derechos que tendr√≠a el propietario (concedente) sobre los frutos, el tesoro y los usos del subsuelo; el derecho del enfiteuta se extiende a las accesiones. El enfiteuta est√° sujeto b√°sicamente a dos obligaciones: la de pagar una renta peri√≥dica (que puede consistir en una suma de dinero o en una cantidad fija de productos naturales) al concedente y la de mejorar la tierra. La enfiteusis tambi√©n soporta los impuestos y otras cargas del terreno, salvo que las leyes especiales o la escritura de constituci√≥n dispongan otra cosa. La enfiteusis puede constituirse por contrato, testamento o usucapi√≥n y puede ser perpetua o temporal, pero en este √ļltimo caso su duraci√≥n no puede ser inferior a veinte a√Īos. Se extingue por la perdici√≥n total del fondo, por la expiraci√≥n del plazo (en el caso de la enfiteusis temporal), por la prescripci√≥n tras veinte a√Īos de no utilizaci√≥n y por la usucapi√≥n por parte del enfiteuta del derecho de propiedad (no obstante, el concedente puede solicitar el reconocimiento de su derecho por parte de la persona que est√© en posesi√≥n del fondo de enfiteusis, como se explica con m√°s detalles en este texto).

Usufructuario

Usufructuario es el que tiene derecho a usufructuar una cosa, el que tiene el usufructo de una propiedad o el que tiene el uso o disfrute de algo. Usufructuario es la persona o agente que tiene el usufructo de una propiedad en particular (por el transcurso del tiempo requerido) En términos más estrictos, es un término del Derecho Civil que se refiere al derecho de un individuo a usar y disfrutar de la propiedad de otro, siempre que su sustancia no se vea perjudicada ni alterada. Esta parte de la plataforma introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de usufructuario, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.

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