Derecho de Subsuelo

Los derechos de uso del subsuelo se describen, en los códigos civiles y otras normas de numerosas jurisdicciones, como una oportunidad protegida por la ley aplicable (el Código civil, por ejemplo) para hacer uso de una parcela específica del subsuelo con fines comerciales durante un período determinado, a cambio de un precio o una cuota. En derecho internacional, cualquier recurso que se encuentre bajo esa superficie llamada subsuelo sería propiedad de la propia nación y estaría controlado por quien dispusiera su gobierno, o por la propia administración pública, general o local, del país. Se hace aquí referencia a los derechos reales de vuelo y de subsuelo.

Principios del Arrendamiento

El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una parte (arrendador) se compromete a dejar a la otra parte (arrendatario) disfrutar de una cosa productiva, mueble o inmueble, durante un tiempo determinado y a cambio de una contraprestación. El arrendatario está obligado a pagar la renta y a gestionar la propiedad de acuerdo con su finalidad económica y el interés de la producción, y al mismo tiempo adquiere el derecho a disfrutar de la propiedad, convirtiéndose en propietario de los frutos. En otras jurisdicciones se aplica el principio germánico «kauf bricht nicht miete» -venta no quita renta-, dispone que el adquirente de una finca rústica arrendada quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador De esta forma, sea o no el adquirente de la finca un tercero protegido por el principio de fe pública registral, y con independencia de que el arrendamiento rústico se encuentre o no inscrito, aquél soportará el arrendamiento por todo el tiempo que corresponda Lógicamente si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad es el arrendatario el que deberá probar que la relación arrendaticia fue constituida con anterioridad a la transmisión de la finca; prueba que no planteará mayores dificultades si el arrendamiento se formalizó en escritura pública.

Superficie

El concepto de derecho de superficie nació como remedio al principio de la propiedad romana, según el cual lo que se añadía e incorporaba a la propia propiedad pertenecía necesariamente (ratione naturali) al terreno: por tanto, también la edificación. En los terrenos del Estado y de las ciudades, primero, y luego de los particulares, se introdujo la costumbre de conceder la construcción y el disfrute del edificio en el tiempo o a perpetuidad por una cuota anual (pensio; o, de solum concesso, solarium). El propietario de la superficie, es decir, del edificio, era el propietario del terreno, el superficiario era un conductor soli: la relación era de locatio-conductio. Para una protección más intensa de esta relación especial, que podía durar in perpetuum, mientras se pagara el solarium anualmente, el pretor concedía un interdicto para mantener al superficiario en el disfrute (frui ex lege locationis): es dudoso que concediera también, causa cognita, una acción calcada de la rei vindicatio, como se desprende del fr. 1, pr., en Dig., XLIII, 18, de superficie. En el derecho justinianeo, la superficie se configura claramente como un derecho real, y al superficial se le conceden los recursos legales otorgados al propietario y al poseedor inhabilitado. El derecho del superficiario es también más absoluto que el del enfiteuta. El solario se paga anualmente si la superficie procede de un arrendamiento; pero puede proceder de una venta o donación. La superficie no cesa por caducidad, como puede cesar la enfiteusis (véase más detalles).

Enfiteusis

También es denominado derecho real de censo. Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. La enfiteusis es un derecho real (véase derecho subjetivo) sobre un terreno ajeno que otorga a su titular (enfiteuta) los mismos derechos que tendría el propietario (concedente) sobre los frutos, el tesoro y los usos del subsuelo; el derecho del enfiteuta se extiende a las accesiones. El enfiteuta está sujeto básicamente a dos obligaciones: la de pagar una renta periódica (que puede consistir en una suma de dinero o en una cantidad fija de productos naturales) al concedente y la de mejorar la tierra. La enfiteusis también soporta los impuestos y otras cargas del terreno, salvo que las leyes especiales o la escritura de constitución dispongan otra cosa. La enfiteusis puede constituirse por contrato, testamento o usucapión y puede ser perpetua o temporal, pero en este último caso su duración no puede ser inferior a veinte años. Se extingue por la perdición total del fondo, por la expiración del plazo (en el caso de la enfiteusis temporal), por la prescripción tras veinte años de no utilización y por la usucapión por parte del enfiteuta del derecho de propiedad (no obstante, el concedente puede solicitar el reconocimiento de su derecho por parte de la persona que esté en posesión del fondo de enfiteusis, como se explica con más detalles en este texto).

Usufructuario

Usufructuario es el que tiene derecho a usufructuar una cosa, el que tiene el usufructo de una propiedad o el que tiene el uso o disfrute de algo. Usufructuario es la persona o agente que tiene el usufructo de una propiedad en particular (por el transcurso del tiempo requerido) En términos más estrictos, es un término del Derecho Civil que se refiere al derecho de un individuo a usar y disfrutar de la propiedad de otro, siempre que su sustancia no se vea perjudicada ni alterada. Esta parte de la plataforma introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de usufructuario, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.

Usufructo

Este texto se ocupa del usufructo como el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos. Surgida la institución en el Derecho romano como derecho temporal de carácter alimenticio, se define por el jurisconsulto Paulo como «el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas, dejando a salvo su sustancia». El moderno Derecho comparado, donde la figura va siendo desplazada por otras que sirven a la misma finalidad, recoge, en general, la noción romana. Así, el art. 578 del Código Civil francés define el usufructo como «el derecho de gozar las cosas ajenas, como el propietario mismo, pero con la obligación de conservar la sustancia». El parágrafo 1.030 del Código Civil alemán señala que «las cosas podrán ser gravadas con el derecho de percibir sus productos útiles» y el 1.036 que «el usufructuario tendrá derecho a poseer la cosa. En el ejercicio de su derecho de disfrute, deberá conservar el destino económico anterior del predio y ajustarse a las reglas de una explotación regular», añadiendo en el primer apartado del 1.037 que «el usufructuario no tendrá derecho a transformar o modificar esencialmente la cosa». El Código Civil italiano de 1942 dice, en su art. 981, que «el usufructuario tiene el derecho de gozar de la cosa, pero debe respetar su destino económico». Declarando el art. 467 del Código Civil español que el usufructo «da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa». Esta última fórmula, introducida en la edición reformada del Código, permite disfrutar de los bienes objeto del usufructo sin la limitación que supone el deber de conservar su forma y sustancia, cuando así se convenga o lo autorice la ley. Surge así el usufructo con facultad de disposición, en el cual, de ejercitarse ésta, resultará imposible la restitución de los bienes, lo que ha llevado a algún autor a negar que la figura de que se trata sea un verdadero y propio usufructo, si bien la doctrina dominante le asigna tal carácter. En general, se critica la fórmula del art. 467 por utilizar, para tipificar la institución, una nota que seguidamente queda desdibujada con la salvedad que establece. La obligación de conservar, como límite al disfrute del usufructuario, se ha interpretado con distinto alcance, según revelan las fórmulas recogidas. Así, en el Derecho romano, la expresión salva rerum substantia se entiende por unos que significaba una restricción objetiva del usufructo a las cosas no consumibles; por otros, la obligación de no destruir la cosa ni alterar su destino; pensando Justiniano, al parecer, que la expresión demostraba que la pérdida de la cosa extinguía el usufructo.

Derechos Reales

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Derecho Real de Censo

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Derecho Real de Subsuelo

Derecho Real de Subsuelo en el Derecho Civil Español Para un análisis más detenido acerca de derecho real de subsuelo y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española).

Aprovechamientos

Aprovechamientos en el Derecho Civil Español Para un análisis más detenido acerca de aprovechamientos y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española). Recursos Véase También Bibliografía Cortina, Alfonso, […]