Superficie

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Superficie en el Sistema de Derecho Civil

El concepto de derecho de superficie nació como remedio al principio de la propiedad romana, según el cual lo que se añadía e incorporaba a la propia propiedad pertenecía necesariamente (ratione naturali) al terreno: por tanto, también la edificación. En los terrenos del Estado y de las ciudades, primero, y luego de los particulares, se introdujo la costumbre de conceder la construcción y el disfrute del edificio en el tiempo o a perpetuidad por una cuota anual (pensio; o, de solum concesso, solarium). El propietario de la superficie, es decir, del edificio, era el propietario del terreno, el superficiario era un conductor soli: la relación era de locatio-conductio. Para una protección más intensa de esta relación especial, que podía durar in perpetuum, mientras se pagara el solarium anualmente, el pretor concedía un interdicto para mantener al superficiario en el disfrute (frui ex lege locationis): es dudoso que concediera también, causa cognita, una acción calcada de la rei vindicatio, como se desprende del fr. 1, pr., en Dig., XLIII, 18, de superficie. En el derecho justinianeo, la superficie se configura claramente como un derecho real, y al superficial se le conceden los recursos legales otorgados al propietario y al poseedor inhabilitado. El derecho del superficiario es también más absoluto que el del enfiteuta. El solario se paga anualmente si la superficie procede de un arrendamiento; pero puede proceder de una venta o donación. La superficie no cesa por caducidad, como puede cesar la enfiteusis (véase más detalles).

Debido a la influencia del derecho intermedio, la construcción en terreno ajeno en el derecho italiano no accede necesariamente al terreno y, por lo tanto, no pertenece necesariamente al propietario del mismo; existe, a este respecto, una simple presunción, que puede ser superada mediante prueba en contrario (art. 448 del Código Civil italiano): la propiedad puede dividirse por planos horizontales. Por ello, y por el silencio del código sobre la institución, se discute si el derecho de superficie existe en el ordenamiento jurídico italiano. Algunos lo niegan, argumentando que al no tener que configurar la superficie como ius in re aliena, habría dos propiedades distintas, una propiedad del edificio y otra del suelo. Otros sostienen que lo que tenemos aquí es una relación compleja, en la que, junto a la propiedad del edificio, existe un derecho real de servidumbre a favor del propietario del propio edificio, que obliga al propietario del suelo a soportar el peso del edificio ajeno. En general, y respecto a la posesión, véase aquí.

Una relación compleja, de importancia no sólo teórica sino también práctica, especialmente para las construcciones que se conceden a los particulares en terrenos públicos; una relación compleja, que sirve para definir el derecho debido a los concesionarios de ferrocarriles por las vías instaladas en las carreteras públicas, a los particulares sobre las tumbas y monumentos en los cementerios, a los propietarios y concesionarios de palcos en los teatros, etc.

Datos verificados por: Pavone

Superficie

Superficie en el Derecho Civil Español

Para un análisis más detenido acerca de superficie y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española).

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Regulación, Clases, y Caracteres de la Superficie en relación a los derechos reales de goce

Dentro del contenido de Derechos reales y derecho hipotecario, la presente sección hará una breve referencia a las siguientes cuestiones: regulación, clases, y caracteres de la superficie, en el contexto de algunos derechos reales de goce (servidumbres, censos, superficie y aprovechamiento por turno).

En España

Parte de lo dispuesto en esta sección sobre regulación, clases, y caracteres de la superficie, puede aplicarse al derecho civil español. Explórese, en caso de interés.

Superficie

Esta sección introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de superficie, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.[rtbs name=”derecho-civil”] [rtbs name=”derechos-reales”]

Recursos

Véase También

• Derechos Reales
• Derecho hipotecario
• Derechos Reales de goce
• Derecho Privado

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