La enfiteusis es un derecho real (véase derecho subjetivo) sobre un terreno ajeno que otorga a su titular (enfiteuta) los mismos derechos que tendría el propietario (concedente) sobre los frutos, el tesoro y los usos del subsuelo; el derecho del enfiteuta se extiende a las accesiones (art. 959 del Código Civil). El enfiteuta está sujeto básicamente a dos obligaciones: la de pagar una renta periódica (que puede consistir en una suma de dinero o en una cantidad fija de productos naturales) al concedente y la de mejorar la tierra. La enfiteusis también soporta los impuestos y otras cargas del terreno, salvo que las leyes especiales o la escritura de constitución dispongan otra cosa. La enfiteusis puede constituirse por contrato, testamento o usucapión y puede ser perpetua o temporal, pero en este último caso su duración no puede ser inferior a veinte años. Se extingue por la perdición total del fondo, por la expiración del plazo (en el caso de la enfiteusis temporal), por la prescripción tras veinte años de no utilización y por la usucapión por parte del enfiteuta del derecho de propiedad (no obstante, hay que recordar que, según el artículo 969 del Código Civil italiano, el concedente puede solicitar el reconocimiento de su derecho por parte de la persona que esté en posesión del fondo de enfiteusis, un año antes de la expiración del plazo de veinte años).
Además, dos causas de extinción propias de la enfiteusis son, respectivamente, la devolución (que puede ser solicitada por el propietario si el enfiteuta deteriora el fondo o incumple su obligación de mejorarlo o se retrasa en el pago de dos anualidades de renta) y la enfranquización (que puede ser iniciada por el enfiteuta, quien, mediante el pago de una cantidad resultante de la capitalización de la renta anual en base al interés legal, adquiere la propiedad del fondo). La enfiteusis se rige por los artículos 957 a 977 del Código Civil italiano, pero este marco jurídico ha sufrido profundas modificaciones a lo largo del tiempo como consecuencia de leyes especiales (ley 607 de 22 de julio de 1966; ley 1138 de 18 de diciembre de 1970; ley 270 de 14 de junio de 1974) y de sentencias del Tribunal Constitucional (21 de marzo de 1969, nº 37; 18 de julio de 1973, nº 145; 6 de marzo de 1974, nº 53; 15 de enero de 1976, nº 2; 7 de abril de 1988, nº 406; 23 de mayo de 1997, nº 143).
Enfranquecimiento y usos cívicos
En derecho civil, la enfiteusis es el acto por el cual el enfiteuta, previo pago al concedente de una suma resultante de la capitalización de la renta anual sobre la base del interés legal, puede adquirir la propiedad del bien enfiteustico (art. 971 del Código Civil). El término “enfiteusis” es la expresión de un derecho potestativo del enfiteuta que no puede ser excluido en ningún caso y que se ejerce mediante el recurso al tribunal en composición monocrática, pero que también puede ejercerse de forma consensuada.
Enfranquecimiento de los beneficios perpetuos
Acto por el que el propietario de un bien gravado por una importante obligación real de pagar a un tercero, periódicamente o a perpetuidad, una renta o anualidad en dinero o en mercancías, puede liberar el bien del correspondiente gravamen (arts. 1865-1869 del Código Civil).
Exención de usos cívicos
Liberación del fondo gravado por los usos cívicos mediante compensación en especie, consistente en la atribución en propiedad al municipio o a la asociación agraria titular del uso de una parte del propio fondo, determinada por el liquidador de usos cívicos de acuerdo con la Ley 1766/1927.
Datos verificados por: Pavone
Definición de Enfiteusis en Derecho Español
Contrato y a la vez derecho real de censo. Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio (Art. 1.605 del CC). Regulado en los Arts. 1.628 y sig. del CC.
A continuación se examinará el significado.
¿Cómo se define? Concepto y Caracteres de Enfiteusis
Definición y descripción de Enfiteusis ofrecido por el Diccionario Jurídico Mexicano (1994), de la Suprema Corte de Justicia de México: (escrito por Carmen García Mendieta) (Del latín, emphyteusis, y éste del griego, plantación). Derecho real, generalmente vitalicio, sobre un fundo ajeno, que concede las facultades de enajenar, usar, gozar y gravar el dominio útil del bien, a cambio del pago de una pensión anual al dueño, consistente en dinero o en un porcentaje de los frutos obtenidos en la explotación del predio.
Más sobre el Significado de Enfiteusis
La enfiteusis (o censo enfitéutico), en Grecia significaba “plantación” y consistía en un contrato de arrendamiento a plazo (véase más en esta plataforma general) muy largo, tendiente a que los particulares cultivasen las tierras incultas y las mejorasen. De allí el instituto pasó al derecho romano.Entre las Líneas En la parte occidental del Imperio Romano, la enfiteusis se conocía como el jus in fundo vectigali y presentaba algunas diferencias con la del Imperio Romano de Oriente. Fue con Justiniano que tomó sus caracteres definitivos, refundiéndose ambas formas y creándose un derecho enajenable y transmisible. La institución justinianea es una combinación de la enfiteusis griega y del arrendamiento público romano. Primeramente era un derecho personal, hasta que el pretor le acordó una acción real; en esto se basó la jurisprudencia para atribuirle naturaleza de derecho real.Entre las Líneas En la Edad Media, la forma de explotación de la tierra de los señores feudales por los siervos de la gleba derivó hacia la enfiteusis; pero ésta tenía un contenido distinto al romano.Entre las Líneas En el medioveo el dominio se dividía en “directo”, el del señor feudal, y “útil”, el del vasallo. De modo que la función económica que la enfiteusis desempeñaba en el derecho romano se transformó en un privilegio del señor feudal, quien tenía derecho a percibir un tributo de parte del siervo. La filosofía de la Revolución Francesa era contraria a toda forma de vasallaje y de tributo personal; por ley de 18 de diciembre de 1790, redujo la duración máxima de la enfiteusis a 99 años y prohibió establecerla con carácter perpetuo. Leyes francesas posteriores la asimilaron al usufructo, hasta que la ley de 25 de junio de 1902 reglamentó nuevamente la institución, ante la necesidad de promover el fenómeno de la agricultura.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):
Enfiteusis: Consideraciones Generales
La Enfiteusis y el Censo Enfitéutico en relación a los derechos reales de goce
Dentro del contenido de Derechos reales y derecho hipotecario, la presente sección hará una breve referencia a las siguientes cuestiones: la enfiteusis y el censo enfitéutico, en el contexto de algunos derechos reales de goce (servidumbres, censos, superficie y aprovechamiento por turno).
Esta sección introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de enfiteusis, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.[rtbs name=”derecho-civil”] [rtbs name=”derechos-reales”]
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Gomis, José y Muñoz, Luis, Elementos de derecho civil mexicano, tomo II. Derechos reales, México, sin editorial, 1943.
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Usufructo: Este texto se ocupa del usufructo como el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos. Surgida la institución en el Derecho romano como derecho temporal de carácter alimenticio, se define por el jurisconsulto Paulo como «el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas, dejando a salvo su sustancia». El moderno Derecho comparado, donde la figura va siendo desplazada por otras que sirven a la misma finalidad, recoge, en general, la noción romana. Así, el art. 578 del Código Civil francés define el usufructo como «el derecho de gozar las cosas ajenas, como el propietario mismo, pero con la obligación de conservar la sustancia». El parágrafo 1.030 del Código Civil alemán señala que «las cosas podrán ser gravadas con el derecho de percibir sus productos útiles» y el 1.036 que «el usufructuario tendrá derecho a poseer la cosa. En el ejercicio de su derecho de disfrute, deberá conservar el destino económico anterior del predio y ajustarse a las reglas de una explotación regular», añadiendo en el primer apartado del 1.037 que «el usufructuario no tendrá derecho a transformar o modificar esencialmente la cosa». El Código Civil italiano de 1942 dice, en su art. 981, que «el usufructuario tiene el derecho de gozar de la cosa, pero debe respetar su destino económico». Declarando el art. 467 del Código Civil español que el usufructo «da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa». Esta última fórmula, introducida en la edición reformada del Código, permite disfrutar de los bienes objeto del usufructo sin la limitación que supone el deber de conservar su forma y sustancia, cuando así se convenga o lo autorice la ley. Surge así el usufructo con facultad de disposición, en el cual, de ejercitarse ésta, resultará imposible la restitución de los bienes, lo que ha llevado a algún autor a negar que la figura de que se trata sea un verdadero y propio usufructo, si bien la doctrina dominante le asigna tal carácter. En general, se critica la fórmula del art. 467 por utilizar, para tipificar la institución, una nota que seguidamente queda desdibujada con la salvedad que establece. La obligación de conservar, como límite al disfrute del usufructuario, se ha interpretado con distinto alcance, según revelan las fórmulas recogidas. Así, en el Derecho romano, la expresión salva rerum substantia se entiende por unos que significaba una restricción objetiva del usufructo a las cosas no consumibles; por otros, la obligación de no destruir la cosa ni alterar su destino; pensando Justiniano, al parecer, que la expresión demostraba que la pérdida de la cosa extinguía el usufructo. Véase también: Contenidos Básicos, Derecho Civil, Derecho Hipotecario.
Derechos Reales: Derechos Reales en el Derecho Definición de Derechos Reales del Diccionario de Términos de Seguros, Reaseguros y Financieros: Antigua denominación de un impuesto (de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), que grava tales transmisiones y otros actos civiles. Nota: Véase [...] Véase también: Contenidos Básicos, Derecho Civil, Derecho Hipotecario.
Usufructuario: Usufructuario es el que tiene derecho a usufructuar una cosa, el que tiene el usufructo de una propiedad o el que tiene el uso o disfrute de algo. Usufructuario es la persona o agente que tiene el usufructo de una propiedad en particular (por el transcurso del tiempo requerido) En términos más estrictos, es un término del Derecho Civil que se refiere al derecho de un individuo a usar y disfrutar de la propiedad de otro, siempre que su sustancia no se vea perjudicada ni alterada. Esta parte de la plataforma introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de usufructuario, con el objetivo de examinar su desarrollo actual. Véase también: Derecho Civil, Derecho Hipotecario, Derechos Reales.
Tipología de los Derechos Reales: Tipología de los Derechos Reales en el Derecho Civil Español Para un análisis más detenido acerca de tipología de los derechos reales y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española). Tipología de los [...] Véase también: Derecho Civil, Derecho Hipotecario, Derechos Reales.
Superficie: El concepto de derecho de superficie nació como remedio al principio de la propiedad romana, según el cual lo que se añadía e incorporaba a la propia propiedad pertenecía necesariamente (ratione naturali) al terreno: por tanto, también la edificación. En los terrenos del Estado y de las ciudades, primero, y luego de los particulares, se introdujo la costumbre de conceder la construcción y el disfrute del edificio en el tiempo o a perpetuidad por una cuota anual (pensio; o, de solum concesso, solarium). El propietario de la superficie, es decir, del edificio, era el propietario del terreno, el superficiario era un conductor soli: la relación era de locatio-conductio. Para una protección más intensa de esta relación especial, que podía durar in perpetuum, mientras se pagara el solarium anualmente, el pretor concedía un interdicto para mantener al superficiario en el disfrute (frui ex lege locationis): es dudoso que concediera también, causa cognita, una acción calcada de la rei vindicatio, como se desprende del fr. 1, pr., en Dig., XLIII, 18, de superficie. En el derecho justinianeo, la superficie se configura claramente como un derecho real, y al superficial se le conceden los recursos legales otorgados al propietario y al poseedor inhabilitado. El derecho del superficiario es también más absoluto que el del enfiteuta. El solario se paga anualmente si la superficie procede de un arrendamiento; pero puede proceder de una venta o donación. La superficie no cesa por caducidad, como puede cesar la enfiteusis (véase más detalles). Véase también: Derecho Civil, Derecho Hipotecario, Derechos Reales.
Sujetos del Usufructo: Sujetos del Usufructo en el Derecho Civil Español Para un análisis más detenido acerca de sujetos del usufructo y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española). Sujetos y Objeto del Usufructo en relación a [...] Véase también: Derecho Civil, Derecho Hipotecario, Derechos Reales.
Servidumbres Prediales: Servidumbres Prediales en el Derecho Civil Español Para un análisis más detenido acerca de servidumbres prediales y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española). Servidumbres Prediales Servidumbres Prediales Véase también: Derecho Civil, Derecho Hipotecario, Derechos Reales.
Servidumbres Personales: Servidumbres Personales en el Derecho Civil Español Para un análisis más detenido acerca de servidumbres personales y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española). Las Servidumbres Personales en relación a [...] Véase también: Derecho Civil, Derecho Hipotecario, Derechos Reales.
Registro de la Propiedad: El Registro de la propiedad es dispositivo oficial de publicidad de los inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos. Tiene una importancia extraordinaria en cualquier sistema jurídico, pues la certificación del Registro de la propiedad constituye la mejor manera de conocer el [...] Véase también: Contenidos Básicos, Derecho Civil, Derecho Hipotecario.
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