Prescripción Adquisitiva o Usucapión Ordinaria

Este elemento es una ampliación de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre la usucapión/prescripción adquisitiva ordinaria.

Ocupación y Usucapión en el Derecho Europeo

Adquisición de la propiedad a un no propietario

Casi todos los sistemas jurídicos permiten la adquisición de la propiedad a no propietarios en determinadas circunstancias. La adquisición a un no propietario (a non domino), como se analiza aquí, es una adquisición inmediata, en contraste con la prescripción adquisitiva que, por lo general, sólo tiene lugar tras un periodo de tiempo. La adquisición a non domino también está estrechamente relacionada con la transmisión de la propiedad; deben cumplirse todos los requisitos previos para la transmisión ordinaria de la propiedad (a excepción del pleno poder de disposición). De hecho, los requisitos de publicidad -transferencia de la posesión o inscripción registral- sirven como requisitos para una transferencia legal de la propiedad y simultáneamente como base para la adquisición de la propiedad de los no propietarios y, por lo tanto, proporcionan una doble protección al comercio.

Con frecuencia, el debate se centra en la adquisición de la propiedad de bienes muebles a no propietarios. Pero la propiedad de bienes inmuebles también puede adquirirse en determinadas circunstancias, al igual que las reclamaciones, las acciones y los derechos de garantía. La adquisición de la propiedad a non domino abarca la adquisición al propietario legítimo libre de derechos preexistentes de terceros.

Doctrinalmente, la adquisición al no propietario se interpreta de diferentes maneras. En el modelo alemán, el adquirente adquiere la plena propiedad sustantiva; las opiniones difieren en cuanto a si la adquisición debe categorizarse como derivada y, por tanto, similar a la transferencia de la propiedad, o como adquisición de la titularidad por ministerio de la ley. En el modelo francés, la posesión del adquirente se equipara a la propiedad y se protege como tal frente a terceros, aunque sólo cuando el poseedor actuó de buena fe. Por último, según el modelo inglés, la propiedad no puede, en principio, adquirirse de no propietarios, pero el antiguo propietario está impedido, en determinadas circunstancias, de hacer valer sus derechos contra el adquirente. Estas diferencias constructivas no impiden la comparación, pero muestran los problemas para una posible unificación.

Desarrollo histórico y funciones

Tres principios históricamente separados caracterizan tradicionalmente el derecho de adquisición de buena fe. El primero es el principio de que es imposible transferir los derechos de otra persona sin su autorización. Por este motivo, el derecho romano rechazó completamente la adquisición de buena fe (D. 50, 17, 54: Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet D. 41, 1, 20 pr). Sin embargo, los plazos relativamente cortos para la prescripción adquisitiva produjeron un equivalente funcional parcial para el poseedor de buena fe. Tras la recepción del derecho romano en la Europa continental, el plazo para la prescripción adquisitiva se acortó aún más.

Un segundo principio es que quien entrega voluntariamente sus cosas debe soportar el riesgo de una pérdida posterior. Este principio subyacía sobre todo en el derecho germánico: el propietario que entregaba libremente una cosa de su propia mano sólo podía responsabilizar al adquirente directo (Hand muss Hand wahren). Esto significaba al principio que incluso un tercero adquirente de mala fe estaba protegido; a raíz de David Mevius (1609-70), la protección empezó a limitarse a los adquirentes que actuaban de buena fe.

Por último, un tercer principio, originado especialmente en el comercio, gira en torno a la necesidad de proteger a los adquirentes de buena fe y a la seguridad de las relaciones jurídicas y, hoy en día, constituye el fundamento más importante del derecho de adquisición a no propietarios. La posibilidad de comprar a no propietarios ahorra al adquirente tener que realizar investigaciones exhaustivas y potencialmente prohibitivas, y asegura su posición jurídica frente a posibles reclamaciones del propietario original. Al mismo tiempo, se disuade al antiguo propietario, que puede controlar más fácilmente el riesgo, de colocar descuidadamente su propiedad fuera de su posesión. Sin embargo, el riesgo de pérdida involuntaria de la propiedad representa una limitación de su derecho de propiedad que debe justificarse. Por lo tanto, la ley de adquisición a un no propietario requiere un difícil equilibrio entre el interés del propietario en conservar su propiedad, el interés del comprador en adquirir un título limpio y la conveniencia requerida por el comercio.

Tendencias del desarrollo legal

Las leyes sobre la adquisición a un no propietario difieren ampliamente. En toda Europa, sólo existe acuerdo en que la adquisición a no propietarios no está permitida cuando el adquirente conoce la falta de titularidad. Por lo demás, existe un amplio espectro de soluciones. Por un lado, la ley portuguesa rechaza completamente la adquisición de bienes no registrados a no propietarios. Por otro, la ley italiana permite incluso la adquisición de bienes que el anterior propietario perdió involuntariamente (con la excepción de los bienes culturales). Otros sistemas jurídicos se sitúan entre estos extremos y difieren entre sí en numerosos detalles.

La convergencia se hace aún más difícil por las diferencias entre los distintos sistemas jurídicos en lo que respecta a la transmisión de la propiedad, especialmente si se requiere o no el traspaso de la posesión. Sin embargo, incluso los sistemas (como el francés) que exigen un mero consenso para la transferencia de la propiedad desde el propietario exigen, no obstante, la posesión real para la adquisición a un no propietario. En ocasiones, estas diferencias doctrinales determinan si la adquisición se produce realmente desde el propietario o desde un no propietario. El caso de una doble venta es instructivo: A primero acuerda vender a B sin entregar realmente la cosa vendida y luego vende y transfiere a C. En los sistemas jurídicos con el principio de consenso, B ya ha adquirido la propiedad y, por tanto, C sólo puede comprar a A como no propietario y, por tanto, sólo puede adquirir sobre la base de la buena fe. Por el contrario, en los sistemas jurídicos que exigen la transmisión de la posesión para transferir la propiedad, B aún no ha adquirido la propiedad y, por tanto, C puede adquirir al propietario. Sin embargo, si C conocía la venta previa a B, todos los sistemas limitan su posición jurídica invocando, por ejemplo, la doctrina del fraude o, en Escocia, una “regla contra los goles en fuera de juego”.

Históricamente, la adquisición de buena fe podía vincularse fácilmente a la posesión porque, por lo general, estaba justificada la absorción de que la posesión normalmente va unida a la propiedad. En la economía crediticia moderna, sin embargo, la propiedad y la posesión están frecuentemente separadas (como ocurre regularmente en situaciones de retención de la titularidad y de propiedad transferida como garantía). La propiedad libre de cargas también se ha vuelto más rara. Por lo tanto, la posesión ya no puede utilizarse fácilmente como prueba de la propiedad; en su lugar, los registros públicos o los documentos autorizados cumplen cada vez más esta función. Al mismo tiempo, los requisitos exactos de la buena fe adquieren mayor importancia, y existen grandes diferencias para los distintos tipos de objetos, con un nivel especialmente elevado para las obras de arte. La tendencia es regular la adquisición de buena fe en diferentes ámbitos por separado (especialmente los bienes culturales), lo que hace más difícil lograr un enfoque global.

En el derecho internacional privado, la adquisición de la propiedad a no propietarios se caracteriza correctamente como una cuestión de derecho de propiedad. La caracterización como una cuestión de procedimiento (porque prescribe la reclamación del antiguo propietario para la devolución del objeto) o como derecho de daños es inadecuada. Tradicionalmente, existía un amplio acuerdo en que la ley del lugar del objeto en el momento de la compra determinaba la eficacia y las consecuencias de la compra de buena fe. Apartándose de ese punto de vista, el art. 12 Dir 93/7 sobre la restitución de bienes culturales designa la ley del Estado miembro que exige la restitución y protege así especialmente los intereses de ese Estado. Cuando existen registros públicos, también puede regir el lugar del registro y no el del objeto, aunque esto no siempre favorece los intereses del comercio.

Efectos de la legislación de la UE

Antes de la entrada en vigor del Tratado de Lisboa, las disposiciones nacionales sobre la adquisición a un no propietario raramente infringirían el Derecho de la UE, ya que el art. 345 TFUE/295 CE deja la regulación del régimen de la propiedad en manos de los Estados miembros (propiedad). En consecuencia, el Art 4(1) Dir 2000/35 deja en manos de la legislación nacional la forma en que se aborda la reserva de dominio y, por tanto, permite a los Estados miembros supeditar los efectos frente a terceros de la reserva de dominio a su publicación (TJCE Asunto C-302/05 – Comisión contra Italia [2006] REC I-1059). Las sugerencias de que las diferencias significativas entre los sistemas jurídicos de los Estados miembros crean restricciones injustificadas al libre comercio que violan la legislación de la UE han tenido hasta ahora poca influencia.

Además, está la cuestión de hasta qué punto la adquisición a no propietarios puede conciliarse con el Art 1 del Primer Protocolo Adicional al Convenio Europeo de Derechos Humanos, y ahora con el Art 17(1) de la Carta Europea de Derechos Fundamentales. En el derecho constitucional nacional de varios Estados (como la República Checa, en la que la adquisición no fue introducida por el poder legislativo, sino por el Tribunal Constitucional), se discute con frecuencia la constitucionalidad de tales disposiciones. En cambio, el art. 1 del Primer Protocolo Adicional al CEDH no ha desempeñado hasta ahora un papel importante en el derecho privado. Además, el CEDH permite a los Estados individuales una amplia discrecionalidad en este ámbito.

Proyectos de unificación

Las diferencias entre las legislaciones nacionales y las complicadas cuestiones políticas dificultan la unificación. La adquisición a no propietarios sólo ha sido abordada recientemente por los proyectos europeos de unificación. El DCFR (Marco Común de Referencia (MCR)) sólo contiene normas para los bienes muebles en el Art VIII.-3:101 y 3:102. Anteriormente, UNIDROIT, bajo la dirección de Jean Georges Sauveplanne, elaboró un proyecto de ley uniforme sobre la protección del comprador de buena fe de bienes muebles corporales (1968), basado en la Ley Uniforme sobre la Compraventa Internacional de Mercaderías (ULIS 1964) (compraventa de mercaderías, internacional (ley uniforme)). Un borrador posterior (1974), en reacción a las críticas al primer borrador, era más independiente de la ULIS y reforzaba la posición de los propietarios frente a la de los compradores. Ninguno de los dos borradores fue aprobado.

Existen más normas para el ámbito de los bienes culturales. La Directiva 93/7 concede a los Estados miembros la posibilidad de reclamar la devolución de los bienes culturales sustraídos ilícitamente de su territorio soberano, pero concede al adquirente la indemnización que el tribunal considere justa según las circunstancias del caso, siempre que esté convencido de que el poseedor ejerció la diligencia debida al adquirir el objeto. La cuestión de si se adquiere la propiedad se deja en manos de la legislación nacional. Los artículos 3 y 4 del Convenio de UNIDROIT sobre los Bienes Culturales Robados o Exportados Ilícitamente (1995) también ordenan la devolución de los bienes culturales robados o exportados ilícitamente, al tiempo que prevén una indemnización para los compradores de buena fe. Sin embargo, el Convenio sólo se aplica cuando el objeto se introduce en otro Estado después de haber sido robado. Una regulación similar figura en el Art 7(b)(ii) de la Convención de la UNESCO sobre la Protección de los Bienes Culturales de 14 de noviembre de 1970.

El Convenio de Ciudad del Cabo relativo a garantías internacionales sobre elementos de equipo móvil (2001) contiene, en su Art 29, normas sobre la posición de un adquirente o de un bien gravado con una garantía internacional.

Cuestiones individuales

Para la adquisición de la propiedad a no propietarios, deben cumplirse todos los requisitos de la adquisición a propietarios (a excepción de la autorización del propietario) (Art VIII.-3:101(a) DCFR). En general, el vendedor y el comprador deben ser, de hecho, personas diferentes. Según el Borrador de UNIDROIT de 1974 y el Art VIII.-3:101 (1)(c) DCFR, la adquisición debe producirse a título oneroso; esto concuerda con la inmensa mayoría de los sistemas jurídicos europeos y responde al objetivo de extender una protección especial a las transacciones comerciales.

La posesión desempeña un papel especial. Normalmente, el adquirente debe obtener la posesión real de la propiedad o un documento de identificación (Art 10(1) Borrador UNIDROIT 1974; Art VIII.-3:101(1)(b) DCFR). La simple transferencia consensuada ni siquiera es suficiente en los sistemas que siguen el principio del consenso; el acuerdo sobre la posesión constructiva (Besitzkonstitut) tampoco suele ser suficiente. Por el contrario, si un tercero tiene la posesión del objeto, debería ser suficiente cuando el transmitente renuncia efectivamente a su reclamación contra el poseedor real, siempre que el tercero posea el objeto en beneficio del adquirente (Art 10(2) UNIDROIT Draft 1974; Art VIII.-3:101 (b), 2:101(1)(e), 2:101, 2:105(2) DCFR).

En el caso de los bienes registrados, la situación jurídica varía. Cuando un registro, como el Grundbuch alemán, tiene fuerza legal, la inscripción en el registro es necesaria y suficiente como base para la adquisición; sin embargo, si el adquirente sabe afirmativamente que el registro es falso, puede ser responsable ante el antiguo propietario. Por el contrario, cuando el registro sólo afecta a los efectos frente a terceros de una transferencia legal o sólo es declarativo, el adquirente no puede confiar automáticamente en el contenido del registro. En general, siguen existiendo diferencias considerables entre los distintos sistemas jurídicos y registros.

Además, el adquirente debe actuar de buena fe. Algunos sistemas jurídicos exigen buena fe respecto a la titularidad real del vendedor. Por el contrario, el Proyecto de UNIDROIT 1974 (Art 7(1)) y el DCFR Art VIII.-3:102(1)(d) exigen simplemente buena fe respecto a la autoridad del vendedor para transferir. Según la Guía legislativa de la CNUDMI sobre operaciones garantizadas (2007), la adquisición libre de cargas en el curso de los negocios del cedente sólo queda excluida cuando el adquirente tiene conocimiento afirmativo de la garantía real de un tercero. Esto sitúa la protección del comercio por encima de muchos ordenamientos jurídicos nacionales. En cuanto a la norma precisa de diligencia requerida para la buena fe, existen enormes diferencias no sólo entre los sistemas jurídicos sino también entre los distintos objetos. Los estándares son más elevados para objetos como los automóviles y las obras de arte que para otros objetos. En gran parte, se trata de leyes creadas por los jueces; sería deseable una elaboración sistemática de criterios con base empírica.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Según la mayoría de los ordenamientos jurídicos, la adquisición al no propietario suele excluirse cuando el propietario perdió la posesión involuntariamente. El propietario sólo debe cargar con la pérdida de la titularidad cuando él mismo creó el riesgo al renunciar a la posesión del bien. Por lo tanto, normalmente no se puede adquirir la propiedad sobre bienes robados (excepto en Italia) (Art 11 Borrador UNIDROIT 1974; Art VIII.-3:101(2) DCFR). En algunos ordenamientos jurídicos nacionales existen excepciones, especialmente para las transacciones comerciales y la adquisición en subastas. El DCFR, emulando la ley holandesa, sólo protege las compras realizadas en el curso normal de los negocios del vendedor. Sin embargo, al igual que el Proyecto de UNIDROIT de 1974 y la ley holandesa, el DCFR no protege al propietario que haya perdido la posesión de cualquier forma que no sea por robo. Esto es bastante extremo para situaciones en las que el propietario perdió la posesión sin tener culpa alguna.

Históricamente, ciertos objetos estaban exentos de la compra de buena fe, especialmente los bienes públicos y los bienes eclesiásticos. Actualmente existe una tendencia similar para los objetos culturales; véase el Art VIII.-3:101(2) s 2 DCFR.

Si se cumplen los requisitos previos para la adquisición a no propietarios, el comprador adquiere la totalidad de los derechos sobre el bien libre de los derechos de terceros (Art 5(2) Borrador UNIDROIT 1974; Art VIII.-3:102 DCFR). En algunos ordenamientos jurídicos, el derecho adquirido está no obstante, en determinadas circunstancias, gravado con el derecho del propietario anterior a reclamar al comprador la restitución de la propiedad siempre que éste proporcione una compensación por el precio de compra. En leyes recientes, sin embargo, se ha rechazado tal derecho. El Proyecto de UNIDROIT de 1974 y el DCFR se oponen a ello. Sin embargo, en el caso de los bienes únicos, especialmente las obras de arte, tal derecho de devolución contra compensación puede establecer un equilibrio más justo entre el interés del propietario en conservar la propiedad y los intereses económicos del comprador. En algunos casos, una solución de este tipo puede fomentar la cooperación del comprador porque sabe que su interés negativo estaría protegido. Por este motivo, este derecho de devolución a cambio de una indemnización se encuentra en varias normativas modernas relativas a la protección de bienes culturales.

Revisor de hechos: Schmidt

Usucapión Ordinaria

Usucapión Ordinaria en el Derecho Civil Español

Para un análisis más detenido acerca de usucapión ordinaria y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española).

Buena fe y Justo Título Como Requisitos Particulares de la Usucapión Ordinaria en relación a Ocupación, accesión y usucapión

Dentro del contenido de Derechos reales y derecho hipotecario, la presente sección hará una breve referencia a las siguientes cuestiones: buena fe y justo título como requisitos particulares de la usucapión ordinaria, en el contexto de Ocupación, accesión y usucapión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).

En España

Parte de lo dispuesto en esta sección sobre buena fe y justo título como requisitos particulares de la usucapión ordinaria, puede aplicarse al derecho civil español. Explórese, en caso de interés.

Esta sección introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de usucapión ordinaria, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.[rtbs name=”derecho-civil”] [rtbs name=”derechos-reales”]

Recursos

Véase También

• Derechos Reales
• Derecho hipotecario
• Ocupación
• accesión
• usucapión
• Derecho Privado

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