Comunidad De Propietarios
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Comunidad De Propietarios en el Derecho Español
Comunidad De Propietarios a finales del Siglo XX
En el Diccionario Jurídico Espasa, Comunidad De Propietarios se define como:
Complejos inmobiliarios privados La Comunidad y la Agrupación de Comunidades
Mientras que para la propiedad horizontal de un edificio el legislador mantiene la existencia de la comunidad única, tal como resulta de los artículos 5 al 22 de la Ley vigente, en cuanto a los complejos inmobiliarios, comprendiendo en ellos a las urbanizaciones privadas, como conjuntos que son unos y otras de distintas parcelas o edificios, permite:
«Constituirse en una sola comunidad de propietarios» como el edificio único en propiedad horizontal, quedando sometidos a las disposiciones de la Ley «que les resultarán íntegramente de aplicación» (art 242a).
O bien «constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios» (íd b) Esto es, una supracomunidad de modo inverso, por suma y no por división, a como surgen subcomunidades en la comunidad única.
Pero si bien las subcomunidades, como las de cada zaguán de un edificio que tenga varios o los grupos de parcelas con elementos comunes propios, distintos de los generales, deben ser reguladas en el título constitutivo o su pertinente modificación, las supracomunidades, o «agrupación de comunidades de propietarios», precisan que se constituyan por el propietario único del complejo o por el presidente de todas ellas, lo cual presupone y requiere la previa existencia de cada una de las mismas, con su propia regulación, lo que no obsta para que en una sola escritura (su redacción) y por fases dentro de ella se creen y regulen al mismo tiempo las comunidades y la agrupación de las mismas
Más sobre Comunidad De Propietarios
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Para su constitución se requiere:
A) El título constitutivo, necesariamente la escritura (su redacción) pública, otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que la integren, con la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y la de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, así como la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, del siguiente modo como regula el art 242b:
1º El presidente de cada comunidad ha de estar previamente autorizado por acuerdo mayoritario de la misma, que no puede consistir en la facultad de actuar a su libre discreción, pues ésta implicaría la dejadez de sus derechos por los comuneros, sino en los términos y con las limitaciones que su Junta haya establecido Lo más apropiado será la aprobación por ésta del texto del acuerdo a tomar en la agrupación, transcribiéndolo en la certificación que justifique la actuación del presidente.
2º La agrupación de comunidades requiere el acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios de cada una Dudoso resulta entender que estamos ante una norma imperativa, superior a la del art 171, que permite la exigencia de la unanimidad o de mayorías cualificadas según el caso, y que para el nuestro pudiera entenderse aplicable, cuestión a decidir por la jurisprudencia en su día, si una norma reglamentaria no lo dilucida antes
Otros Aspectos
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3º Para la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, entendemos que bastará con la delimitación del perímetro dentro del cual se encuentran y las descripciones generales de los edificios o de las urbanizaciones privadas ya existentes, sin precisar la de las viviendas, locales o parcelas que las integran, pues no se trata de la agrupación de estas partes sino de lo que es objeto en su totalidad de cada comunidad agrupada.
No se ordena por esta ley el modo de inscribir en el Registro de la Propiedad la agrupación de comunidades, como la misma permite y necesario será La vía actual para la inscripción de los conjuntos hasta ahora más amplios, las urbanizaciones privadas, es la de practicarla en tres tipos de folios, a saber: uno general de toda la urbanización, otro separado de cada edificio o parcela y otro también separado por cada piso o local del edificio (o cada edificio unifamiliar en su caso por analogía con lo antedicho), como aceptó y detalladamente reguló la Dirección General de los Registros y del Notariado en su resolución de 2 de abril de 1980.
Estamos ante tres generaciones de la familia urbanística a la que ahora se añade otra por la parte superior No se trata de agrupar todas las fincas ya de por sí complejas, pues continúan siendo independientes, sin la trabazón propia de la propiedad horizontal y de las urbanizaciones, pero interesa su constatación registral así como la de los elementos comunes, si ex novo aparecieren Y esto podría hacerse con la descripción perimetral del conjunto, con referencia a las partes que lo componen, junto con la de los elementos comunes, aportados por sus propietarios si fincas separadas fueren, segregándolas de la comunidad agrupada de que se tomen fijando su relación de uso, a modo de servidumbre en su caso
También en el Diccionario Jurídico
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4º La Junta de propietarios de la agrupación solo tiene competencia sobre los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes de la misma Sus acuerdos podrán tomarse por simple mayoría, pues los presidentes de las comunidades integradas ostentan la representación del conjunto de propietarios de cada una de ellas Pero si se trata de aquellas para los que la Ley requiera mayores cualificaciones, precisarán del acuerdo favorable de las Juntas de cada una de las comunidades.
En cuanto a la contribución a los gastos generales a que se refiere el art 91e, continúan siendo de competencia de los órganos de la comunidad correspondiente, que no se altera por la agrupación y, por consiguiente, su Junta es la que podrá proceder contra el propietario moroso Los gastos de los elementos, viales e instalaciones comunes de la agrupación, aunque sean bienes de la competencia de su Junta, deberán repartirse entre las comunidades integradas conforme a su participación, y éstas responderán conjuntamente de las mismas, como una carga a distribuir entre los comuneros de cada una, por lo que a sus respectivas Juntas corresponderá la acción para su cobro, y así lo demuestra que no sea obligatoria la constitución del fondo de reserva creado por el artículo 91f.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):
Ciertamente que la innovación que supone la agrupación de comunidades, con una Junta de limitada competencia, sin personalidad jurídica, es algo que chirría en el concepto que de la figura comunitaria se tiene, pero fácilmente salvable con un adecuada ordenación en los estatutos que la Ley impone, aunque gramaticalmente solo los presuponga al tratar de la inscripción del título, y que son necesarios siquiera fuere para fijar la cuota de participación de cada comunidad en la agrupación [JST].
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Comunidad de Propietarios en el Derecho Civil Español
Para un análisis más detenido acerca de comunidad de propietarios y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española).
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Comunidad de Propietarios
Esta sección introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de comunidad de propietarios, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.[rtbs name=”derecho-civil”] [rtbs name=”derechos-reales”] [rtbs name=”derecho-de-propiedad”]
Recursos
Véase También
- Derechos Reales
- Derecho hipotecario
- Copropiedad
- Propiedad horizontal
- Derecho Privado
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