Contrato de Arras

Este elemento es una expansión del contenido de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs]

Nota: En algunos casos, las arras se incluyen en otros contratos. Por ejemplo, una cláusula que diga lo siguiente: “A más tardar tres (3) Días Hábiles después de la Fecha del Contrato, el Cesionario depositará el Arras en el Agente de Depósito en Garantía. Las partes reconocen que, salvo que se disponga lo contrario en el presente documento, las Arras se aplicarán al Cierre a la Contribución del Cesionario. La falta de depósito oportuno de las Arras de acuerdo con esta x hará que este Contrato pueda ser rescindido inmediatamente en cualquier momento por el Cedente mediante notificación escrita al Agente de Depósito en Garantía, a menos que antes de dicha rescisión el Cesionario realice las Arras en mora y reciba la aceptación por escrito de las mismas por parte del Cedente.” En las transacciones crediticias internacionales, se suele utilizar el término inglés “down payment” en lugar de la palabra española “arras”, la francesa “Arrhes”, la italiana “Caparra” o la alemana “Anzahlung”, y la garantía de anticipo se denomina, en consecuencia, fianza de prepago o fianza de anticipo.

Autor: ST

Cómo funcionan las arras

Un ejemplo común de las arras es el de una casa. El comprador de la vivienda puede pagar por adelantado entre el 5% y el 25% del precio total de la misma, mientras que contrata una hipoteca con un banco u otra institución financiera para cubrir el resto. Las arras en la compra de coches funcionan de forma similar.

En algunos casos, las arras no son reembolsables si la operación fracasa por culpa del comprador.

Las arras también pueden denominarse depósito, sobre todo en Inglaterra, donde no son infrecuentes las hipotecas con un depósito del 0% al 5% para los compradores de viviendas.

Ejemplos de Arras

Compra de viviendas
En los Estados Unidos, la norma tradicional ha sido una arras del 20% para la compra de una vivienda. Sin embargo, también existen hipotecas con un 10% o un 15% de entrada, y hay formas de comprar una casa con tan sólo un 3,5% de entrada, como con un préstamo, en el caso de Estados Unidos, de la Administración Federal de la Vivienda (FHA).

Una situación en la que suele ser necesaria una mayor cantidad de arras es en el caso de las cooperativas de apartamentos, que son comunes en algunas ciudades. Muchos prestamistas insisten en que se dé un 25% de entrada, y algunas cooperativas de alto nivel pueden exigir incluso un 50% de arras, aunque no es la norma.

Por supuesto, también se puede dar un pago inicial superior al mínimo si se desea. Las arras del 20% o más pueden hacer que consiga un tipo de interés más bajo en un préstamo para automóviles.

Compra de automóviles

Para la compra de automóviles, las arras del 20% o más pueden facilitar la aprobación de un préstamo para el comprador y obtener un mejor tipo de interés y otras condiciones. Los concesionarios de automóviles también pueden ofrecer condiciones promocionales de 0% de enganche para los compradores que cumplan los requisitos. Si bien esto significa que no es necesario dar una arras, también puede significar que el prestamista cobrará un tipo de interés más alto por el préstamo.

Ventajas de unas arras grandes

Hacer unas arras tan grandes como puedas permitirte disminuirá la cantidad de intereses que pagarás durante la vida del préstamo, reducirá tus pagos mensuales y, en algunos casos, hará innecesario el seguro. Aquí tienes los detalles:

Interés

Cuanto mayor sean las arras, menos tendrás que pedir prestado y menos pagarás en intereses. Por ejemplo, si pides 100.000 dólares en un préstamo con un tipo de interés del 5%, pagarás 5.000 dólares en intereses sólo el primer año. Sin embargo, si da un anticipo de 20.000 dólares adicionales y pide un préstamo de sólo 80.000 dólares, los intereses del primer año serán de sólo 4.000 dólares, lo que supone un ahorro de 1.000 dólares.

La diferencia es aún más dramática a largo plazo. Por ejemplo, pedir prestados 100.000 dólares a un interés del 5% le costaría 93.256 dólares de intereses en un periodo de 30 años. Si pide prestados sólo 80.000 dólares, el coste total de los intereses será de 74.605 dólares, casi 20.000 dólares menos.

Además, un prestamista puede ofrecerle un tipo de interés más bajo en su préstamo si puede poner más dinero de entrada porque representa menos riesgo.

Pagos mensuales

Del mismo modo, unas arras mayores reducirán su desembolso mensual. Utilizando el mismo ejemplo anterior, un préstamo de 100.000 dólares requeriría pagos mensuales de 537 dólares, mientras que un préstamo de 80.000 dólares lo reduciría a 429 dólares.

Seguro hipotecario

En el caso de la compra de una vivienda, una mayor cantidad de arras puede ayudarle a evitar tener que pagar el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que reembolsa a su prestamista si no cumple con los pagos del préstamo. Si puedes dar una cuota inicial del 20% o más, tu prestamista no suele exigir el seguro hipotecario privado. (Si no puedes permitirte unas arras del 20% y te ves obligado a contratar el seguro hipotecario privado, ten en cuenta que puedes pedir a tu prestamista que elimine ese requisito una vez que tu patrimonio neto en la vivienda alcance el 20%).

¿Cuánto es necesario para las arras?

Su prestamista, o el vendedor si no está financiando la compra, puede establecer un mínimo para las arras. Por lo general, será un porcentaje del precio de compra. Aunque la cantidad puede ser negociable en algunos casos, es probable que esa sea la cantidad que tendrá que reunir para seguir adelante con la transacción.

Sin embargo, más allá de eso, poner más dinero de entrada puede reducir los pagos mensuales y los costes totales, como se ha descrito anteriormente. Por lo tanto, si necesita mantener su presupuesto mensual por debajo de un determinado límite, es posible que tenga que hacer unas arras mayores por ese motivo.

Alternativas a las arras

Si unas arras grandes están fuera de tu alcance, hay alternativas. Como ya se ha mencionado, existen préstamos con unas arras inferiores a las habituales, aunque pueden ser más costosas con el tiempo.

Una táctica para ahorrar dinero si no puede conseguir una gran cuota para una casa es pedir un préstamo por la cantidad que necesite pero planear hacer pagos adicionales para el capital de la hipoteca a medida que pase el tiempo. Eso reducirá la cantidad que debe y también le permitirá pagar su hipoteca más rápidamente si ese es su objetivo. Puede hacerlo, por ejemplo, si sus ingresos aumentan con el paso de los años. A esto se le suele llamar hacer pagos acelerados o amortización acelerada.

Otra medida para ahorrar dinero es refinanciar la hipoteca cuando estés en condiciones económicas de hacerlo y hacer unas arras mayores en el nuevo préstamo.

En resumen, las arras son una cantidad de dinero que un comprador paga en las primeras etapas de la compra de un bien o servicio caro. Las arras representan una parte del precio total de la compra, y el comprador suele pedir un préstamo para financiar el resto.

Datos verificados por: Brian

El Contrato de Arras en Derecho Comparado

El Contrato de Arras en Derecho Francés

En Francia, las arras se rigen por el artículo 1590 del Código Civil, que establece que si la promesa de venta se ha hecho con arras, cada una de las partes contratantes tiene derecho a disponer de ellas, perdiendo el que las dio y devolviendo el doble el que las recibió; un texto similar al del Código civil español.

El Contrato de Arras en Derecho Alemán

Desde el punto de vista jurídico, las arras o el anticipo representa un cumplimiento parcial por parte del deudor, que en principio no tiene derecho a realizar (art. 266 del BGB), ya que normalmente todo el precio de compra se debe pagar en una sola suma. Dado que el contrato de compraventa en virtud del derecho de obligaciones también permite acuerdos de desviación, el anticipo representa el acuerdo de un cumplimiento parcial. Puede ser un signo de la celebración del contrato (art. 336 (1) BGB), pero no puede caducar como una pena contractual. Está pensado para servir de prueba y no para ser una condición previa o una forma acordada de la celebración del contrato. El anticipo debe ser devuelto si se rescinde el contrato de compraventa (artículo 337 (2) BGB). Además, los anticipos, sobre todo en los contratos de compraventa de todos los días, suponen una infracción del principio Zug-um-Zug, que exige que ambas partes contratantes cumplan la totalidad de sus obligaciones al mismo tiempo (artículo 320 del BGB).

En los casos de la vida cotidiana, el contrato de compraventa (celebrado verbalmente) se estructurará de forma que el vendedor permita al comprador realizar el pago inicial, pero la transferencia de la propiedad y la entrega del objeto de la compra sólo se producirá tras el pago completo del precio de compra. También es posible que, en el marco de una reserva de dominio, la entrega se produzca ya en el momento del pago inicial. En ambos casos, el pago inicial otorgará al comprador un derecho de reserva sobre el objeto de la compra, con la consecuencia de que el vendedor no venderá la mercancía de otro modo. En este caso, el pago inicial convierte al comprador en un prestamista con los típicos riesgos de crédito, incluido el riesgo de insolvencia. En este caso, el pago inicial constituye un préstamo del comprador al vendedor (artículo 488 del BGB). Sin embargo, si la mercancía ya ha sido transferida y entregada en el momento del anticipo, el vendedor realiza un pago anticipado y concede un crédito al proveedor.

Para proteger al comprador del riesgo de no entrega, que podría suponer la pérdida de su anticipo, el vendedor suele ofrecer garantías de anticipo de una entidad de crédito a favor del comprador.

Arras para viajes combinados

Es habitual que se paguen anticipos o pagos por adelantado, especialmente en el caso de los viajes combinados. Para no transferir unilateralmente el riesgo de insolvencia, o bancarrota, en derecho (véase qué es, su concepto jurídico; y también su definición como “insolvency” o su significado como “bankruptcy”, en inglés) del operador turístico al viajero a través de dichas cláusulas de anticipos y para mantener el principio de la ejecución escalonada en principio, pero por otra parte también para reconocer el interés legítimo de los operadores turísticos en cubrir al menos parcialmente sus anticipos, el artículo 651t del BGB establece una garantía jurídicamente vinculante del anticipo. Esto puede hacerse mediante un aval/garantía de las compañías de seguros o de las instituciones de crédito en forma de nota de seguridad (Reiseicherungsschein). La jurisprudencia del Tribunal Federal de Justicia (BGH) reconoce que las cláusulas que establecen una obligación de pago por adelantado están sujetas al control del contenido con arreglo al artículo 307 del BGB. El BGH considera adecuadas las fianzas de hasta el 20% del precio del viaje, habida cuenta de la modificación de la distribución del riesgo que supone el artículo 651t del BGB.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

El Contrato de Arras en Derecho Canadiense

En la legislación de Quebec, el acuerdo de arras o depósito se rige por el artículo 1711 del Código Civil de Quebec (a contrario): Se presume que toda suma pagada con motivo de una promesa de venta es un depósito sobre el precio, salvo que el contrato disponga lo contrario.

El Contrato de Arras en Derecho Italiano

En el derecho italiano, las arras (“caparra”) es de dos tipos: la caparra confirmatoria y la caparra penitenziale.

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria, regulada en el art. 1385 del Código Civil, establece que “Si la parte que ha dado las arras está en mora, la otra parte puede rescatar el contrato, reteniendo las arras; si la parte que ha recibido las arras está en mora, la otra parte puede rescatar el contrato y exigir el doble de las arras. Sin embargo, si la parte incumplidora prefiere solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato, los daños y perjuicios se rigen por las normas generales” (art. 1385.2).

Hay que tener en cuenta que la entrega de una fianza debe ser explícita: la norma en su primer párrafo subraya que lo pagado debe ser entregado “en concepto de fianza”, excluyendo así la posibilidad de inferir o deducir la naturaleza de una fianza de otras circunstancias no expresadas.

Este depósito se denomina “caparra confirmatoria” porque en el pasado constituía un medio de prueba de la formación del contrato y, por tanto, “confirmaba” su existencia. El nombre se mantiene, a pesar de que hoy en día hay tantos medios de prueba de la existencia del contrato que ya no es tan central, incluso marginal, en la prueba de la evidencia.

La fianza o depósito penitencial

La fianza penitencial, regulada en el artículo 1386 del Código Civil, contiene en sí misma la función de contraprestación por el desistimiento. De hecho, el código establece que “si el contrato estipula el derecho de desistimiento para una o ambas partes, el depósito tiene la única función de consideración para el desistimiento. En este caso, la parte que se retira pierde el depósito o debe devolver el doble de la cantidad que ha recibido”.

El nombre no deriva, como podría parecer, de una “pena” a cumplir, sino del ius poenitendi, el derecho a arrepentirse de haber firmado el contrato, y configura el precio por ejercer este derecho.

Anticipo y derecho de desistimiento

Por lo que respecta a los contratos a distancia o fuera del establecimiento en los que una de las partes es un consumidor, el artículo 67 del Decreto Legislativo nº 206/2005 (“Código del Consumidor”) establece que, en caso de que el consumidor ejerza el derecho de desistimiento, el comerciante está obligado a reembolsar las cantidades abonadas por el consumidor, incluidas las pagadas en concepto de depósito.

Datos verificados por: Henry Ger y Mix

Véase También