Juicio de Desahucio
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Definición de Juicio de Desahucio en Derecho
El desahucio es el proceso civil por el que un propietario puede expulsar legalmente a un inquilino de su vivienda de alquiler. Un desahucio puede producirse cuando el inquilino deja de pagar el alquiler, cuando se incumplen las condiciones del contrato de alquiler o en otras situaciones permitidas por la ley.
El juicio de desahuicio es el dirigido a obtener el desalojo de una finca rústica o urbana por parte del ocupante o poseedor.
El Juicio de Desahucio en Derecho Americano
El juicio o proceso legal de desahucio, como sus normas, varían según el estado y el municipio, pero el proceso es bastante uniforme. Un propietario entrega un aviso de desahucio a su inquilino, dándole un número de días para pagar el alquiler, arreglar cualquier desperfecto o remediar de otro modo el problema que ha llevado al desahucio.
A continuación, el propietario puede presentar una demanda de desahucio contra el inquilino si ese plazo finaliza sin una resolución. El demandante/propietario puede solicitar una restitución económica por el impago del alquiler y los gastos de suministros, daños a la propiedad, recargos por demora y costas judiciales, además del desahucio.
Por lo general, los casos se juzgan en los tribunales de distrito, los tribunales de pequeñas reclamaciones o los tribunales de vivienda. Tanto los propietarios como los inquilinos están obligados a asistir y pueden buscar representación legal. Los tribunales exigen pruebas de las infracciones, como fotos, correos electrónicos, mensajes de texto, otros documentos y el testimonio de testigos que puedan apoyar el caso de cada parte.
Un juez escucha los testimonios y revisa las pruebas antes de decidir si desaloja o deniega la demanda de desahucio de un propietario. El juez también puede decidir si concede una indemnización monetaria por daños y perjuicios en el caso y, en caso afirmativo, de qué cuantía.
Por lo general, el inquilino recibirá automáticamente una sentencia de desahucio si no comparece ante el tribunal y el propietario o su representante legal están presentes en el proceso.
El desahucio express
Algunas ideas sobre el desahucio express en España:
- El procedimiento de desahucio siempre ha estado en constante mejoría, pues algunas personas se decantaban directamente por ocupar los inmuebles ajenos.
- Respecto al desahucio de inquilinos por impago de alquiler, los paíse suelen ir adaptando procesos de desahucio más rápidos.
- Y respecto al desahucio de okupas, en España, hasta 2018 se venía aplicando normalmente el proceso de desahucio por precario, y a partir de 2018 se creó un proceso exclusivamente para desalojar okupas.
- La introducción del desahucio express intentó: Acortar el plazo de espera del arrendador para desahuciar, permitir que el arrendatario se librara de sus deudas a cambio de abandonar voluntariamente el inmueble, y agilizar los procedimientos de reclamación de rentas debidas y de lanzamiento del desahuciado.
- En el momento en que el juzgado admite a trámite la demanda debe informar a los servicios sociales, por si se da una situación de vulnerabilidad.
- Esta demanda debe ir firmada necesariamente por abogado y procurador.
- En el caso del desahucio por impago del alquiler, si las partes así lo hayan pactado en el contrato de arrendamiento, ante instituciones arbitrales en lugar de hacerlo ante los tribunales.
- Muchas constituciones garantizan la inviolabilidad del domicilio. Es frecuente que los propietarios recurran a vía de hecho, por contraposición a la vía de derecho, por lo que puede incurrir en responsabilidad penal.
- Existe una situación de precario cuando el poseedor del inmueble, normalmente el propietario, presta a otra persona su inmueble.
- Si el inquilino opta por oponerse a la demanda, en la sentencia se ordenará el desahucio o no.
- Otra de las opciones que tiene el inquilino, en plazo, es enervar el desahucio (evitarlo) pagando las cantidades debidas hasta ese momento. En ese caso podrá seguir en el inmueble, pero será condenado a pagar las costas del proceso .
- Se produce, por ejemplo, en los casos de okupación ilegal, en los que una persona accede a una vivienda ajena y permanece sin el consentimiento del propietario. Su proliferación en algunos países ha conducido al desahucio express.
- La inviolabilidad del domicilio se contempla como un derecho fundamental en muchas constituciones (en el caso de la Constitución Española, en el artículo 18.2
- Las “vía de hecho” o “realización arbitraria del propio derecho” son un delito. Se enfrentan a que el ocupante de la vivienda los denuncie por amenazas o coacciones. Estas conductas están tipificadas como delitos por el Código Penal de numerosos países, como Portugal y España. Así, existe el riesgo a terminar siendo reo por tal delito.
- La vía amistosa, si se opta por ella, ayudará a tener éxito con la demanda de desahucio.
- En los casos de “precario”, si se revoca este permiso y no abandona el inmueble, habrá que promover la acción de desahucio por precario.
- Si al finalizar un contrato de alquiler, el inquilino no abandona la vivienda, el propietario tendrá que acudir a la acción de desahucio por finalización de contrato para forzar su desalojo.
- Existen determinadas situaciones en las que un incumplimiento contractual permite resolver el contrato de arrendamiento. Se regula en la correspondiente legislación sobre arrendamientos urbanos (en España, por ejemplo, por la LAU). Estas causas por las que el arrendador podrá resolver el contrato son varias, incluyendo falta de pago de rentas u otras cantidades (incluyendo la fianza o su actualización), y el subarriendo o cesión inconsentido. Aquí existe la posibilidad de instar un desahucio por impago del arrendamiento.
Recursos
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Véase También
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Acababa de llegar un mensaje de una empresa que gestiona varias propiedades de alquiler en el extremo de la ciudad donde yo vivía.
“Lamentablemente, su solicitud de alquiler ha sido denegada por uno o varios de los siguientes motivos: Archivo judicial del propietario en el informe de selección de inquilinos”.
Dio la casualidad de que en ese mismo momento nos encontrábamos ante un juez que estaba celebrando una vista sobre esa presentación judicial: la demanda de desahucio de su casero. Poco después de que el alguacil entregara los papeles del juzgado en su puerta, la Sra. Jones y sus dos hijos (no utilizo aquí los nombres reales de los clientes) habían abandonado voluntariamente el apartamento. Pero eso no impidió que la “E Escarlata” de la demanda de desahucio la siguiera. Ella y los niños dormían en un motel de estancia prolongada, y la Sra. Jones salía de la habitación cada mañana para ir a trabajar. El coste de 85 dólares por noche era claramente insostenible. Pero los moteles no comprueban los informes de los inquilinos, y los caseros a los que se presentó la rechazaban a diestro y siniestro.
Tres de cada cuatro familias que pueden optar a una vivienda subvencionada por el gobierno federal -entre ellas Carmen Jones y sus hijos- no la reciben.
Cuando terminó la vista, una estudiante de derecho y yo salimos al pasillo para hablar unos minutos con la Sra. Jones. Pero el alguacil del tribunal no tardó en llegar, citándonos de nuevo en la sala para hablar con Natasha Green.
La policía había detenido recientemente al agresor de la Sra. Eso la protegió de sus palizas de borracho, pero también la dejó sin sus ingresos para ayudar a mantener a sus cinco hijos. Así que aceptó un empleo a 35 millas de casa, trabajando en un almacén en el turno de 6 de la tarde a 4 de la madrugada. Tiene un coche destartalado y tenues arreglos para el cuidado nocturno de los niños. Está luchando contra la falta de sueño; no tiene mucha ayuda para vigilar a los niños durante el día. Pero la esperanza es que pueda mantener todo esto el tiempo suficiente para conseguir algunos cheques que le permitan ponerse al día con el alquiler.
Tanya Lyons está sentada en el tribunal observando todo esto, esperando su turno. Amari, el hijo de cuatro años de la Sra. Lyons, está acurrucado en el pliegue de su brazo, dibujando con un rotulador fluorescente en un papel que le ha dado el taquígrafo del tribunal. Hace unos días, un abogado había defendido con éxito que se permitiera a la Sra. Lyons y a Amari permanecer en su casa un mes más antes del desahucio. Pero, a las 10 de la noche siguiente a la vista, la electricidad de la vivienda fue cortada misteriosamente, presumiblemente por el furioso propietario.
Lo que los expertos llaman los determinantes sociales de la salud seguían asomando en la vida de nuestros clientes. Recortes burocráticos de los cupones de alimentos para hogares hambrientos, empresarios sospechosos que no pagaban a los techadores y camareros de restaurantes que trabajaban duro, prestaciones de desempleo bloqueadas por un sistema aparentemente diseñado para impedir que los trabajadores despedidos obtuvieran una ayuda provisional.
Y, por supuesto, la vivienda.
Puede que no exista un determinante social de la salud más crítico que el hecho de que una persona viva en un hogar seguro y protegido. Con la pérdida masiva de ingresos laborales durante la pandemia de Covid y el alquiler ocupando una parte enorme de las obligaciones financieras de las familias con ingresos bajos, una cosa quedó cada vez más clara a medida que avanzaba 2021: se avecinaba un tsunami de desahucios, incluso cuando la moratoria de los Centros de Control de Enfermedades de EE.UU. lo estaba frenando temporalmente. Ahora, a finales de año, casi seis millones de hogares estadounidenses están atrasados en el pago del alquiler.
Los estudiantes de derecho y los abogados no podemos arreglar todo esto. Pero a veces podemos ralentizar el proceso de desahucio para los inquilinos, dándoles tiempo para buscar una entrada temporal de dinero para pagar el alquiler o encontrar un lugar seguro al que mudarse. Y podemos presionar para que haya justicia en un proceso que es notoriamente desdeñoso con los derechos de los inquilinos. Como los bomberos que llegan a una casa ya envuelta en llamas, llegamos demasiado tarde para evitar que se produzcan daños. Pero tenemos las herramientas para mitigarlo, al menos en parte.
Se trata de una vivienda asequible. Sylvia es una mujer gravemente discapacitada que se enfrenta a unos gastos de alquiler que superan la totalidad de su cheque mensual por discapacidad. Jasmine es madre primeriza de un bebé de 11 días y ella misma aún se está recuperando de un embarazo y un parto difíciles. Para clientes como Sylvia y Jasmine, a menudo nos encontramos sin ningún truco legal que pueda conseguir por arte de magia que sus familias tengan un hogar seguro y protegido. Como han pedido nuestra clínica y otras, necesitamos el derecho a un abogado para los inquilinos, un proceso de desahucio que deje de expulsar a la gente de sus casas por la vía rápida y el sellado de los expedientes judiciales de desahucio. Pero hacer que el sistema de desahucios sea más justo no es el objetivo final. Si Sylvia y Jasmine pudieran simplemente permitirse el coste de una vivienda estable, nunca tendrían que acudir a los tribunales en primer lugar.
Pero, para ellas y decenas de millones de otros estadounidenses, las matemáticas simplemente no funcionan. Aquí en Indiana, incluso los alquileres modestos cobran una cantidad mensual que se lleva un porcentaje insostenible del salario de muchos trabajadores. El alquiler justo de mercado de un apartamento de dos dormitorios en Indiana es de unos 850 dólares. Para nuestros clientes que trabajan en la atención domiciliaria, el comercio minorista y los servicios de alimentación, donde luchan por ganar un salario digno y que les asignen un horario fijo, el alquiler se lleva una parte enorme de su sueldo. Y estos trabajadores son relativamente acomodados en comparación con nuestros clientes que viven de un cheque por discapacidad.
El término que utilizan los expertos para referirse a los inquilinos que pagan un alto porcentaje de sus ingresos por el alquiler es “sobrecargados de gastos”. Calculan que más de 37 millones de estadounidenses entran en esa categoría. He aquí cómo se traduce “cost-burdened’ en la vida real: nuestros clientes son capaces de alguna manera de hacer malabarismos para pagar el sesenta, el setenta, incluso el ochenta por ciento de sus ingresos mensuales en alquiler… hasta que no pueden. Ocurre una crisis de salud, se estropea el coche del que dependen para ir al trabajo, una escuela ordena que un niño se quede en casa por enfermedad o exposición a Covid. Las nóminas se reducen o cesan por completo. Vence el alquiler. Y entonces los vemos en los tribunales.
Las empresas con ánimo de lucro van a tener ánimo de lucro. James tiene 82 años y lleva 30 viviendo en su apartamento. Una corporación compró su edificio a principios de este año y enseguida presentó una demanda de desahucio contra él. El caso era falso: la alegación de que James se había retrasado en el pago del alquiler fue fácilmente refutada por los recibos cuidadosamente organizados de James. Estaban fechados, lo que demostraba que el otro argumento de la empresa, que alegaba cuotas atrasadas impagadas, era también completamente injustificado. Cuando confrontamos al abogado de la empresa con estas pruebas, se encogió de hombros. “Bueno, de todas formas su contrato termina el mes que viene y la empresa no quiere renovarlo”.
Eso fue todo. No importaba que James hubiera estado pagando el alquiler y renovando los contratos en su casa durante décadas. Su barrio se estaba aburguesando a su alrededor y la empresa estaba decidida a cosechar los beneficios. Echaron a James junto con otros ancianos con ingresos fijos. Repintaron y cambiaron de marca, y empezaron a atraer a inquilinos más jóvenes y ricos.
Se trataba de dinero, y no hubo ninguna duda a la hora de echar a un anciano de su casa del tercer siglo. Pero, ¿podíamos esperar algo diferente? En nuestros casos, es habitual que el casero o su abogado nos digan alguna variación de: “Lamento que su cliente no tenga un lugar donde vivir, pero no es mi responsabilidad”. Y tienen razón. Si realmente consideramos que la vivienda es un derecho humano, y las encuestas muestran que la mayoría de los estadounidenses lo hacen, es una locura confiar a una empresa que busca dinero, normalmente una empresa con ánimo de lucro, la garantía de ese derecho.
Pero, para más de tres de cada cuatro estadounidenses que viven con unos ingresos lo suficientemente bajos como para poder optar a una vivienda subvencionada por el gobierno federal, James incluido, no hay ninguna ayuda disponible. Las agencias de vivienda pública pasan años y años sin siquiera abrir sus listas de espera para vales o unidades subvencionadas. Aquí en Indianápolis, una familia que cumpla los requisitos espera una media de más de cuatro años para obtener un vale. En algunas ciudades, el tiempo de espera es de ocho años. Para casi todos nuestros clientes, su única opción es reunir una renta suficiente para asegurarse de que una corporación considera que le interesa mantener la operación en marcha. Como aprendió James, en el momento en que el arrendador considera que el acuerdo no es lo bastante rentable, les dice a nuestros clientes que se vayan a la calle.
Los caseros son criaturas mitológicas. Bueno, casi. Todos los ejemplos que he mencionado aquí implican a un propietario corporativo con un abogado privado de alto precio contratado para desahuciar al inquilino. Esto no es una coincidencia. Prácticamente todos los casos que vemos implican a una corporación que echa a un inquilino con bajos ingresos.
Usted no lo sabría por los lamentos públicos sobre las luchas pandémicas de los propietarios de viviendas familiares. Considere el lamento de la Asociación Nacional de Apartamentos (“Los pequeños propietarios-sus ingresos son las propiedades de alquiler que tienen. Son las personas que están soportando el mayor dolor y sufrimiento por lo peor de esta experiencia”), o la revista Time destacando la queja de un propietario (“Aquí se espera que yo absorba las penas de todos los demás, y nadie está ahí para resolver mis penas”) e incluso el Tribunal Supremo de EE.UU. cuando anuló la moratoria de desahucios (“A pesar de la determinación del CDC de que los propietarios deben soportar un coste financiero significativo de la pandemia, muchos propietarios tienen medios modestos”).
Esos propietarios endebles que apenas llegan a fin de mes son difíciles de encontrar en un tribunal de desahucios. O, según parece, en cualquier lugar del mercado del alquiler. Un informe de la Brookings Institution publicado en septiembre pretendía levantar la difícil situación del pequeño propietario. Pero incluso su análisis mostró que casi 9 de cada 10 unidades son propiedad de empresas o de personas que viven en hogares que ganan más de 90.000 dólares al año. Un informe del periódico más importante de un estado reveló que el 88% de los desahucios presentados en nuestros tribunales locales este año fueron interpuestos por arrendadores corporativos.