Inquilino

Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre el inquilino. Véase también las relaciones propietario-inquilino. [aioseo_breadcrumbs]

Relación de Inquilino y Propietario

Un arrendador es un propietario de bienes inmuebles que renuncia a su derecho de posesión, y un inquilino es una persona que acepta pagar por el uso de bienes inmuebles. La relación entre ambos implica la posesión, el uso y el control de un bien inmueble por parte del inquilino a cambio del pago de un alquiler. Un arrendamiento transfiere al arrendatario el derecho de posesión. Una licencia no transfiere la posesión, sino que otorga al licenciatario únicamente el derecho a utilizar la propiedad inmobiliaria y puede ser cancelada a voluntad por el propietario, de acuerdo con el derecho mercantil de Estados Unidos. Los pactos son promesas del propietario o del inquilino de hacer ciertas cosas. Las condiciones son restricciones al uso de la propiedad.

Los cuatro tipos de intereses del arrendatario en bienes inmuebles son los siguientes:

• arrendamiento periódico (un interés de posesión en el que el arrendamiento continúa durante el mismo periodo de tiempo),
• arrendamiento por años (un arrendamiento por un periodo de tiempo específico),
• arrendamiento a voluntad (un interés de posesión en el que no se acuerda un tiempo específico del arrendamiento), y
• arrendamiento a expensas (cuando un arrendatario prolonga indebidamente su arrendamiento más allá del plazo acordado).

La ley impone al arrendador la garantía de habitabilidad y el deber de mitigar los daños si se incumple el contrato de arrendamiento, de acuerdo con la legislación de Estados Unidos. A cambio, el arrendador tiene derecho a alquilar, recuperar la posesión, desalojar y conservar las instalaciones y mejoras permanentes de la propiedad. Los inquilinos tienen derecho a que la propiedad sea razonablemente apta y segura para su ocupación; al disfrute tranquilo de los locales; y a adquirir, poseer, ceder o subarrendar los locales con sujeción a los términos del contrato de arrendamiento.

La razón más común por la que se pone fin a un contrato de arrendamiento es por expiración. Los arrendamientos también pueden rescindirse por abandono o por incumplimiento de los términos del arrendamiento.

La responsabilidad se determina generalmente en función de quién tenga el control de los locales en el momento y lugar de la lesión. El inquilino es responsable de las lesiones que se produzcan en sus propios locales arrendados. El arrendador es responsable de las lesiones que se produzcan en las zonas comunes.

Un arrendador tiene derecho, sujeto a las limitaciones de los estatutos estatales y las ordenanzas locales, a desahuciar a un inquilino por impago del alquiler, uso ilegal de las instalaciones u otras violaciones materiales de los términos del contrato. Por último, en determinadas circunstancias, el propietario tiene derecho a retener el depósito de seguridad del inquilino. El arrendador cobra un depósito de seguridad para compensar sus pérdidas derivadas de daños a la propiedad causados por el inquilino o del impago del alquiler. La mayoría de los estados exigen a los propietarios que proporcionen a los inquilinos una relación por escrito de los daños y de los costes de reparación subsiguientes en un plazo de 30 días a partir de la finalización del contrato de alquiler. Si un propietario no proporciona al inquilino dicha cuenta por escrito, el inquilino podrá cobrar su fianza, aunque haya dañado la propiedad alquilada.

Tenencia por Sufragio

La tenencia por sufrimiento (también denominada tenencia por aplazamiento) sólo existe en una situación limitada: cuando un inquilino prolonga indebidamente su tenencia más allá del plazo acordado. La tenencia con derecho a roce no es en realidad una verdadera tenencia porque la situación del inquilino en esta situación es incierta. El propietario puede elegir entre desalojar al inquilino y tratarlo como un intruso o hacer que el inquilino cumpla otro plazo del contrato. Por lo tanto, es importante tener en cuenta que si un inquilino prolonga su arrendamiento tan sólo unos días, el propietario puede retener al inquilino a un nuevo arrendamiento, aunque éste no sea deseado por el inquilino.

Derecho del Arrendador a mantener los Arreglajes y las Mejores Permanentes

Un inquilino puede desear realizar mejoras fijando accesorios al terreno o al local.

Dos cuestiones que plantean estas acciones son ¿Tiene el inquilino derecho a realizar accesorios? 2. ¿Tiene el inquilino derecho a retirar los accesorios que haya adosado al finalizar el contrato de arrendamiento?
Por lo general, la ley otorga al inquilino el derecho a realizar modificaciones razonables en la propiedad arrendada con el fin de hacerla apta para su uso dadas las circunstancias. Por ejemplo, podría ser bastante razonable que un inquilino con un contrato de alquiler a largo plazo añadiera un patio. Por otro lado, podría no ser razonable para un inquilino con un contrato de arrendamiento de un año añadir un nuevo cableado. Que un inquilino tenga derecho a retirar las instalaciones al final del contrato depende en gran medida de si su retirada perjudicaría los intereses del propietario.

Derecho del Inquilino a Adquirir y Retener la Posesión

Cuando se acuerda arrendar una propiedad, el arrendador promete que el arrendatario tendrá la posesión del local en la fecha acordada. Si el local está ocupado por el inquilino anterior o en construcción, el arrendador debe tomar medidas razonables para garantizar que el local esté disponible en la fecha especificada. El inquilino tiene derecho a la posesión del local arrendado mientras dure el contrato. Si el propietario interfiere en el derecho de posesión del inquilino desalojándolo sin una orden judicial de desahucio, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato. Un desahucio es una acción legal que niega al inquilino el uso del local. Un desahucio real se produce cuando se niega al inquilino el uso físico de las instalaciones, independientemente de que dicho desahucio haya sido aprobado o no por un tribunal.

Un desalojo constructivo se produce cuando el uso o disfrute de la propiedad por parte del inquilino se ha visto sustancialmente disminuido como resultado de ciertas acciones, condiciones o comportamiento por parte del propietario o de otros inquilinos. El uso o disfrute de un inquilino se vería sustancialmente mermado, por ejemplo, por ruidos excesivos, malos olores o el uso de locales cercanos para fines ilegales. Cuando el inquilino reclama un desalojo constructivo, y no real, no puede rescindir el contrato ni dejar de pagar el alquiler a menos que abandone el local.

Abandono del inquilino

Si el inquilino ha abandonado el local, no queda exento de la obligación de pagar el alquiler acordado. Sin embargo, si el propietario ha incumplido su deber expreso o implícito de proporcionar al inquilino un disfrute tranquilo, el inquilino puede abandonar el local en virtud de la doctrina del desalojo constructivo, y esta acción pondrá fin al contrato de alquiler.

Rescisión por Incumplimiento

La mayoría de los contratos de alquiler contienen una disposición que otorga al propietario el derecho a rescindir el contrato si el inquilino no paga el alquiler o incumple cualquier otra disposición importante del contrato; por ejemplo, hacer ruido excesivo, molestar a otros inquilinos o utilizar las instalaciones residenciales con fines comerciales. Sin embargo, el incumplimiento del inquilino debe ser material, es decir, implicar un asunto importante, de acuerdo con el derecho mercantil de Estados Unidos. Es poco probable que un tribunal permita la rescisión si el inquilino sólo se retrasa unos días en el pago del alquiler.

Responsabilidad por Agravios

Cuando una persona resulta herida en un local arrendado, se plantea la cuestión de la responsabilidad. Generalmente, se considera responsable a la persona que controla la zona en la que se ha producido la lesión. El arrendador sigue teniendo el control de las zonas comunes, como pasillos, escaleras y lavanderías.

Ejemplo de este tema: Bonder, un nuevo inquilino de un edificio de apartamentos propiedad de Mei, sufrió lesiones graves al caerse sobre un escalón roto mientras bajaba una escalera de su edificio de apartamentos. El propietario fue considerado responsable de las lesiones de Bonder porque fue negligente al no mantener la escalera en buen estado. El inquilino es responsable de las lesiones que se produzcan en sus propios locales arrendados. Por este motivo, las pólizas de seguro de los inquilinos de apartamentos se venden para proteger al tomador del seguro contra las pérdidas por responsabilidad civil resultantes de lesiones que se produzcan en las instalaciones del inquilino, pero no contra las pérdidas resultantes de lesiones que se produzcan en las zonas comunes o en la propia estructura física.

Revisor de hechos: Mix

Definición de INQUILINO en Derecho

Arrendatario de una vivienda. Persona que ha tomado una casa o parte de ella en alquiler para habitarla.

Historia de la Participación de los Inquilinos en el Reino Unido

Nota: relacionado con ello, puede interesar consultar la Historia de las Viviendas Públicas en el Reino Unido.

El proceso de planificación y diseño se alejó aún más en la década de 1960 porque los gobiernos, los arquitectos y las empresas comerciales impusieron una visión muy diferente en forma de soluciones construidas en fábrica. Sin embargo, al mismo tiempo estaba surgiendo una ciudadanía más sensible y asertiva a los derechos del bienestar y del consumidor. Esto se puso de manifiesto en la década de 1980 con la política de derecho a la compra de Thatcher, que representó una puesta al día política parcial con esta ciudadanía cambiada, pero, por supuesto, no abordó los problemas del parque de viviendas sociales de la nación. Cualquier nueva iniciativa de Brown de construcción masiva para abordar este problema debe evitar un programa de arriba a abajo e impulsado por el gobierno central y debe respetar los derechos de participación de los ciudadanos. Aunque en los años 20 era posible salirse con la suya, la reacción a la iniciativa de los 60 demuestra que ahora es necesario consultar a los ciudadanos. Las lecciones del City Challenge, al menos en Hulme, subrayan que, aunque es un proceso difícil, también conlleva sus propias recompensas a largo plazo. El gobierno debe emular este modelo reciente y no caer en la tentación de intentar hacer las cosas más rápidamente. La principal lección de la historia reciente es que no hay ningún atajo que evite la necesidad de una consulta y participación paciente y genuinamente local en materia de vivienda.

Acción y participación de los inquilinos

Desde finales de la década de 1960, algunos inquilinos, que habían confiado en gran medida en que sus ayuntamientos se pusieran manos a la obra para construir una Gran Bretaña mejor para todos, empezaron a mostrar signos de creciente insatisfacción y enfado. Nunca se había recabado su opinión de forma significativa, pero con la creciente decepción de los nuevos desarrollos, unida a una serie de propuestas de aumento de los alquileres y, a partir de 1968, a la posibilidad de obtener subvenciones para modernizar las propiedades existentes, algunos inquilinos empezaron a expresar su sentimiento de frustración, bien de forma espontánea o en pequeños grupos organizados.

El descontento de los inquilinos no era, por supuesto, un fenómeno totalmente nuevo. La huelga de los muelles de Londres de 1891 había sido apoyada por una huelga de alquileres en el East End, mientras que Glasgow tenía una historia de acción y organización de inquilinos que databa de más de ochenta años. Asimismo, en Leeds los residentes habían formado una Liga de Defensa de los Inquilinos para luchar contra la explotación de los propietarios en 1913 y 1914. Más tarde, en 1934, el sistema radical de descuentos del consejo laborista de Leeds había provocado otra huelga de alquileres.

A finales de la década de 1930 hubo una serie de campañas de organizaciones de trabajadores desempleados contra los altos alquileres y los desahucios. Después de la guerra, se habían creado asociaciones de inquilinos en nuevas urbanizaciones y nuevas ciudades de todo el país. Esto llevó a la creación de la Asociación Nacional de Inquilinos y Residentes en 1948. Los nuevos aumentos de los alquileres en la década de 1950 llevaron a los inquilinos a actuar en todo el país. La Asociación de Inquilinos Unidos, por ejemplo, se formó en St. Pancras para luchar contra el plan de alquileres diferenciales del consejo conservador.

A pesar de estos ejemplos de actividad temprana, antes de finales de la década de 1960 la acción de los inquilinos era la excepción más que la norma. Los planes de reconstrucción de la posguerra nunca se cuestionaron ni desafiaron de forma efectiva. Esto empezó a cambiar a partir de finales de los años 60 y a lo largo de los 70 con el aumento de los derechos de los consumidores, las promesas del asistencialismo y con la gente más preparada y dispuesta a cuestionar las decisiones tomadas en su nombre. Estos cambios fueron paralelos al aumento de las acciones de los inquilinos en todo el país.Entre las Líneas En Sheffield, se formaron al menos 23 grupos de inquilinos para protestar por todo tipo de cuestiones, desde la falta de instalaciones recreativas hasta los cambios en los planes de reembolso del alquiler.

Detalles

Los aumentos de alquileres propuestos fueron el mayor punto de discordia.Entre las Líneas En Londres, Glasgow, Sheffield y Liverpool se produjeron varias huelgas de alquileres.Entre las Líneas En Sheffield, la oposición al plan de descuentos en los alquileres dominó la política de los ayuntamientos desde 1967 hasta principios de los años setenta. Miles de inquilinos se unieron a la campaña, lo que obligó al ayuntamiento a modificar su plan y provocó la jubilación de muchos antiguos miembros del consejo.

A finales de la década de 1960, los residentes de algunas zonas de liquidación se organizaron en un intento de influir en la política de vivienda en general.Entre las Líneas En Sheffield, por ejemplo, los planes de reurbanización de Walkley condujeron a la creación del Walkley Action Group, que exigía la reconstrucción y la mejora parciales. Otros grupos similares, como el Grupo de Acción por la Vivienda de Manchester y Salford, ofrecían organizaciones paraguas bien organizadas y profesionales para ayudar a los residentes a luchar contra las autoridades locales para conseguir recursos para la mejora y evitar el desalojo. Aunque estos grupos podían presumir de algunos logros notables, no todos tuvieron éxito.Entre las Líneas En el distrito de Beckton, en Newham, en 1968, los residentes alarmados ante la amenaza de ser realojados en nuevos pisos altos se unieron para formar una petición contra las propuestas. Organizaron un comité de lucha y una serie de reuniones y manifestaciones. Sin embargo, el ayuntamiento se negó a tratar con el comité. Los inquilinos no tenían otra opción. No tenían ninguna de las “opciones” indicadas en el reciente informe del profesor Hills.

Esto es lo que creó gran parte de la frustración subyacente. Los inquilinos sabían dónde querían residir y el tipo de viviendas en las que les gustaría vivir, pero fueron ignorados. Una vez más, la magnitud del problema al que se enfrentaban las autoridades locales dificultaba la consulta, pero este enfoque descendente estaba creando problemas a largo plazo. Las personas se vieron obligadas a vivir en viviendas que no habían decidido diseñar en zonas con las que no tenían ninguna relación. Los inquilinos fueron ubicados en zonas según los criterios de las autoridades locales. Si un inquilino rechazaba una oferta, podía ser colocado al final de la lista de espera o se le hacían ofertas cada vez peores, que finalmente tenía que aceptar por la amenaza de desalojo de su vivienda condenada. Incluso podrían ser retirados de la lista. Para las familias que no cumplían los requisitos para un realojamiento inmediato en el marco de un plan de liquidación, la situación era aún peor. La gente trataba directamente con los departamentos de vivienda y los concejales, pero eran figuras solitarias y, como tales, incapaces de organizarse y actuar. El poder reside en el consejo.

Esta autoridad se vio socavada por los errores de los años 60 y 70. Las políticas, la gestión y los registros de mantenimiento deficientes dañaron la confianza del público en el consejo. Los inquilinos nunca habían participado en el proceso de toma de decisiones, pero tenían que vivir con las consecuencias. El cambiante clima político hizo que se escucharan las protestas de varios grupos, algunos de los cuales pertenecían a la izquierda o al centro político, otros a la derecha (especialmente los que exigían el derecho a la compra a principios de los años 70), y muchos de los cuales no estaban interesados en la política tradicional, sino que simplemente querían una vivienda y un servicio decentes.

Algunas autoridades locales reconocieron que no se trataba necesariamente de una cuestión ideológica y fueron mucho más conscientes de los posibles beneficios de desarrollar planes de participación. Desde finales de la década de 1960 y principios de la de 1970, algunos departamentos de vivienda de Londres mostraron un verdadero interés por desarrollar planes de participación de los inquilinos.

Las investigaciones realizadas por Anne Richardson a mediados de los años 70 condujeron a la publicación de un manual sobre la participación de los inquilinos en la gestión de las viviendas municipales, respaldado por el gobierno. El manual, Getting Tenants Involved, fue diseñado para promover los planes de participación de los inquilinos en todo el país y, en consecuencia, mejorar la calidad del servicio. Richardson reconoció que los programas de participación constituían un puente vital entre el ayuntamiento y el inquilino, permitiendo a las autoridades locales calibrar y absorber las opiniones de los inquilinos. Algunas autoridades locales experimentaron con los planes celebrando reuniones de debate, incluyendo a los inquilinos en los comités consultivos o dándoles un lugar en los comités de vivienda. Fue un proceso lento y fragmentado en todo el país.Entre las Líneas En 1975, un total de 46 autoridades locales contaban con al menos un plan de participación de los inquilinos, incluido el 70,6% de todos los distritos de Londres, pero sólo el 27,8% de los consejos metropolitanos. Sólo 11 programas existían antes de 1970.

Aun así, muchas autoridades locales siguieron resistiéndose a desarrollar cualquier plan o, en el mejor de los casos, se limitaron a defender de boquilla el ideal de la participación. Sin embargo, a lo largo de la década de 1980, el clima político siguió cambiando. Una moratoria en la construcción de viviendas municipales marcó el fin de la construcción de viviendas a gran escala por parte de las autoridades locales. La responsabilidad de la vivienda social se trasladó a otras organizaciones sin ánimo de lucro, como las asociaciones de vivienda. Se protegieron más derechos de los inquilinos, ya que la legislación y la financiación (o financiamiento) del gobierno central exigían a menudo mayores niveles de consulta. El valor y los beneficios de una amplia consulta y participación se pusieron de manifiesto en los años 90 con el City Challenge.Entre las Líneas En 1991, el Secretario de Estado de Medio Ambiente de aquel entonces dio a conocer el plan que garantizaría 7,5 millones de libras esterlinas al año durante cinco años, concedidos a diez autoridades locales con el fin de regenerar un área urbana degradada. Quince ciudades debían competir entre sí para obtener el dinero.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

La remodelación de Hulme en Manchester

Una de las solicitudes más exitosas fue la de la regeneración de Hulme, en Manchester. La idea de crear asociaciones entre el gobierno central y el local, los inversores privados, las empresas constructoras, las asociaciones de viviendas y los inquilinos era fundamental para este nuevo enfoque. El ayuntamiento ya no fabricaba las viviendas, sino que se encargaba de hacer posible que el proceso funcionara eficazmente entre una serie de organismos. La creación de asociaciones eficaces no estuvo exenta de dificultades. Sin embargo, todas las partes tenían mucho que perder. Además de la financiación (o financiamiento) gubernamental (o, en ocasiones, de la Administración Pública, si tiene competencia) de 7,5 millones de libras, la inversión del sector privado en Hulme al final del periodo inicial era de 81,5 millones de libras y se esperaba que superara los 200 millones de libras al final de la década.

La idea de forjar alianzas se basaba en el compromiso de consultar a los inquilinos y hacerles partícipes. Formaba parte de la creencia del gobierno en la potenciación del consumidor como individuo capaz de tomar decisiones con conocimiento de causa. Las respuestas de los inquilinos fueron en sí mismas problemáticas, pero la participación de los inquilinos se convirtió en una parte exitosa del proyecto. El ayuntamiento llegó a reconocer que la participación era vital para dar a los residentes un sentimiento de propiedad, lo que proporcionaba a todo el proyecto muchas más posibilidades de éxito.

La participación adoptó diversas formas, como el diseño de las casas, la gestión de las viviendas, las escuelas, las tiendas, los espacios abiertos y la planificación de otras instalaciones. Las reuniones públicas, los talleres de diseño semanales y los boletines informativos mantuvieron el compromiso de los residentes. Las Asociaciones de Vivienda promovieron la participación de los inquilinos en la gestión de las nuevas viviendas, mientras que el gobierno desarrolló planes de autoayuda, proporcionando apoyo financiero a organizaciones como el Proyecto de Fincas Prioritarias.

Un objetivo primordial de la estrategia era hacer que los inquilinos se sintieran responsables del mantenimiento de su comunidad. Había que incluir a todas las partes para que el plan fuera un éxito a largo plazo. La elección de los inquilinos se llevó a un nivel nuevo y en gran medida sin precedentes. No sólo pudieron participar en el proceso de diseño, en la elección de las instalaciones y en la gestión de las propiedades, sino que incluso se les ofreció la posibilidad de elegir las propiedades, a quién querían como vecinos y en qué dirección querían que estuvieran sus nuevas viviendas. Se les dio hasta 1.500 libras para el nuevo mobiliario y se les ayudó con los gastos de mudanza. Mientras que la reurbanización de Hulme en la década de 1960 había sido planificada en despachos por profesionales y políticos alejados del distrito, la nueva Hulme se diseñó en un ámbito mucho más público y local. La remodelación de Hulme pretendía ser más sensible a las aspiraciones de los residentes.

Detalles

Las encuestas de seguimiento llevadas a cabo por el Proyecto de Seguimiento Independiente mostraron un alto nivel de satisfacción de los inquilinos y un fuerte nivel general de compromiso futuro para permanecer en la zona.

El City Challenge de Manchester ha puesto de manifiesto los preceptos básicos sobre los que puede surgir una nueva política de mayor éxito, aprovechando los puntos fuertes de una sociedad y una política dominadas por los consumidores. La asociación es ahora la clave. El gobierno local estaba en el centro del proceso, pero para asegurar el éxito tenía que trabajar con el sector privado, las asociaciones de vivienda y los inquilinos. La gente participó en todas las partes del proceso, un enfoque que en general resultó exitoso y que no debe ser ignorado. Se trata de un proceso que permite a las personas sentirse capacitadas, ser partes interesadas, poder tomar las decisiones que repercuten en sus vidas y con las que, posteriormente, es más probable que se sientan vinculadas y responsables.

Datos verificados por: Brian
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Recursos

Véase También

Bibliografía

Estudios Urbanos, Geografía Urbana, Planificación urbana, Política de la vivienda, Problema social, Urbanismo y construcción, Vida Social, Viviendas, Promociones inmobiliarias, Servicios públicos, Políticas públicas, Programas sociales, Renovación urbana, Programas de ayuda gubernamental, Derecho a la vivienda
Urbanización
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Viviendas subvencionadas en Estados Unidos
Estado de bienestar
Tavros
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