Arrendamiento
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Introducción al Arrendamiento
Concepto de Arrendamiento en el ámbito de la contabilidad, el derecho financiero y otros afines: Cesión de una persona (arrendadora) a otra (arrendatario), del uso de un bien mueble o inmueble, terreno, edificio, automóvil, maquinaria o de una parte de uno o de otro, durante un periodo especificado de tiempo a cambio de una renta u otra compensación.
Arrendamiento
Cesión de una persona (arrendadora) a otra (arrendatario), del uso de un bien mueble o inmueble, terreno, edificio, automóvil, maquinaria o de una parte de uno o de otro, durante un periodo especificado de tiempo a cambio de una renta u otra compensación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).
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Algunas Voces relacionadas con Arrendamiento en la Plataforma
- Arrendamiento (en esta referencia legal)
- Arrendamiento Financiero (en esta referencia legal)
- Arrendamiento Puro (en esta referencia legal)
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Arrendamiento en 1948
Decía Guillermo Díaz en su Diccionario Político que Arrendamiento es: Contrato de locación de un servicio o del uso o disfrute de una cosa determinada mediante el pago periódico de una suma de dinero o una compensación en especie o en servicios. El término se aplica preferentemente al uso y explotación de los predios rurales.Entre las Líneas En la República Argentina los arrendamientos agrícolas se rigen por la ley nº 11.627 de 28 de septiembre de 1932. Existen opiniones encontradas respecto a si los arrendamientos deben ajustarse a las condiciones aleatorias de la producción agrícola o ganadera o si deben estipularse a base de’ rentas fijas.Entre las Líneas En el primer caso el arrendador y el arrendatario comparten los riesgos de la explotación y en el segundo las pérdidas o beneficios son de la exclusiva cuenta del arrendatario. Las leyes permiten la libre estipulación de los contratos prohibiendo únicamente aquellas condiciones que se consideran lesivas a la libertad económica del locatario. .
Definición de ARRENDAMIENTO en Derecho español
Contrato por el que una de las partes se compromete, mediante precio, a que la otra se obliga a prestarle o procurar a ésta el uso o goce temporal de una cosa, o prestarle temporalmente sus servicios o hacer por cuenta de ella una obra determinada. Son las tres especies comprendidas en el art. 1.542 del CC. esto es, de cosas, de obras o de servicios.
Tipo de contrato por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto (arrendamiento de cosas) o a ejecutar una obra o a prestar un servicio por precio establecido (arrendamiento de obras o servicios).
El arrendamiento de cosas, según el tipo de bien que se arriende, puede ser de bienes corporales o de cosas incorporales o derechos y de entre los primeros, de bienes muebles (los más habituales son los de automóviles, algunos electrodomésticos y máquinas o dispositivos de alta tecnología) y de bienes inmuebles. El arrendamiento de inmuebles, que puede ser de fincas o propiedades rurales o urbanas, representa el de mayor trascendencia económica porque facilita el goce y disfrute de las mismas a quien las necesita, sin tener que desembolsar su valor total adquiriendo la propiedad. El de fincas rurales o terrenos consiste en la cesión temporal de una o varias fincas para su aprovechamiento agropecuario o forestal a cambio de precio o renta, siendo una forma de tenencia de la tierra para el labrador sin necesidad de comprarla. La relación entre finca y agricultor requiere cierta estabilidad, al tratarse de una profesión u oficio que exige conocimientos y habilidades, y a lograr ese fin suele orientarse la legislación especial de arrendamientos rurales en aquellos países donde existe.
El arrendamiento de fincas o propiedades urbanas engloba el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, implicando en estos últimos el de aquellas edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fines lucrativos. Debe recordarse que alquiler es una forma de acceso a una vivienda de muchas capas de la población por lo que en la mayoría de los estados existen regímenes especiales para remediar las necesidades de carácter social, articulados por leyes especiales protectoras, siendo muy habitual la instauración por un sistema de rentas y una prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario durante un cierto periodo de tiempo; por ejemplo, en España se prolonga cinco años y en algunos países Latinoamericanos que implementan políticas neoliberales se ha reducido de forma notable. La legislación intervencionista, para ser justa, debe evitar que se dilate en exceso la llamada prórroga forzosa y tener en cuenta que establecer precios bajos de una forma puede arruinar al propietario por una parte, pero también, que dejar toda la regulación a la autonomía contractual puede repercutir de un modo negativo en quienes carecen de los suficientes recursos para adquirir la propiedad.
El arrendamiento de obra tiene por objeto la ejecución de una obra, pudiendo quien la ejecuta aportar tan solo su trabajo e industria o también los materiales, y tiene como ejemplo paradigmático la construcción de edificios. Por su parte, el de servicios ha sido sustituido por el contrato de trabajo en multitud de casos que antes entraban en su esfera y hoy se reduce a la contra
Arrendamiento: Consideraciones Generales
1. Arrendamiento en general. Los romanistas definían el arrendamiento como contractos consensuales de rej uso, vel operes pro certa mercede praestandis, cobijando en su ámbito la cesión del uso de una cosa y la prestación de una obra o un servicio. Y los códigos inspirados en el Derecho romano siguen englobando en él la locatio rerum, la locatio operes y la locatio operarum. Para Zacariae es «contrato por el cual una de las partes se compromete, mediante un precio que la otra se obliga a pagarle, o a procurar a ésta el uso o goce temporal de una cosa, o a prestarle temporalmente sus servicios, o a hacer por cuenta de ella una obra determinada». La tendencia moderna busca separar estas tres figuras, por su distinta naturaleza. Limitaremos esta voz al arrendamiento de cosas.
El arrendamiento será siempre un derecho personal, que se perfecciona por el mero consentimiento. No resulta tan claro, recayendo sobre bienes inmuebles, para Fadda y Bensa, Troplong y De Buen, que lo califican como un verdadero derecho real a favor del arrendatario, ante la imposibilidad del arrendador de disponer libremente de ellos, por la prórroga forzosa. Valverde, Sánchez Román y De Diego distinguen entre los arrendamiento inscribibles y los no inscribibles, otorgando a los primeros los efectos de un propio derecho real.
El arrendamiento se caracteriza: 1) Por la prestación del uso que una de las partes hace a la otra de una cosa o un bien; 2) Por la existencia de un precio determinado o determinable, como contraprestación; y 3) Por la temporalidad de aquella prestación, que, por regla general, sirve para fijar dicho precio.
El arrendamiento se diferencia del contrato de depósito (véase este término en la presente plataforma), en que éste es real, constituyéndose cuando se recibe la cosa ajena con obligación de guardarla y restituirla. De la compraventa (véase este término en la presente plataforma), en que el objeto de ésta es la transmisión de la propiedad. Del usufructo (véase este término en la presente plataforma), en que es un derecho real, en él no interviene precio o se paga de una vez, y solo obliga al nudo propietario a dejar gozar al usufructuario. De la enfiteusis (véase este término en la presente plataforma), en que su duración es generalmente indefinida o a 50 años, tendiendo al mejoramiento de la propiedad. Del precario, en que el uso de la finca resulta por mera concesión graciosa del propietario o sin su voluntad, pero sin mediar precio.
2. Legislación española. El Código Civil español dedica al con. trato de arrendamiento el tít. VI, libro IV (en el derecho español, art. 1.5421.603), en el que engloba el de cosas y el de obras y servicios, en los que encaja el de criados, el de empresa y el de transportes. Estos artículos han de entenderse complementados, cuando no sustituidos, por leyes especiales.
A) Arrendamiento de cosas. «En el arrendamiento de cosas dice el art. 1.543 una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto».
Requisitos esenciales: 1) El tiempo determinado, al tener que pactarse por un periodo fijo, o ser ésta, al menos, la intención de las partes; 2) El precio cierto, surgido de una estipulación expresa o deducido de los términos del contrato, sea en dinero, en signo que lo represente, e incluso en prestaciones de servicios si éstos tienen una equivalencia en dinero y las partes lo quieren así (sent. 22 oct. 1936 y 18 oct. 1950). No es necesario una forma determinada para la validez del arrendamiento, permitiéndose el verbal.Si, Pero: Pero habrán de constar en documento público los de inmuebles por más de seis años, siempre que deban perjudicar a terceros. Cuando el arrendamiento recaiga sobre cosas, podrán ser éstas muebles, derechos, semovientes e inmuebles. A las primeras les son aplicables las normas previstas para éstos, excepto aquellas que sean típicas, como el desahucio (sent. 3 jul. 1911). El arrendamiento de semovientes adopta generalmente la forma de aparcería (véase este término en la presente plataforma). El de inmuebles, si recae sobre una finca urbana se llamará inquilinato, y, si de tipo rústico, colonato.
B) Arrendamientos de fincas urbanas. Cabe hacer dos grupos en estos arrendamiento: los que se rigen exclusivamente por las normas del CC; y aquellos otros todos los demás a los que se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos, en primer lugar.
1) Arrendamientos excluidos del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los excluidos son: los de tipo complejo, por la singularidad de los pactos (sent. 29 mayo 1950), por asumir el arrendatario como obligación principal la de mejorar la finca, sustituyéndose el precio total o parcialmente por esta obligación (sent. 3 jul. 1941 y 21 abr. 1951), o por ir acompañados de una opción de compra (sent. 27 feb. 1950); los que recaigan sobre solares; los de temporada; los de locales para casinos o círculos de recreo; los de industria, cuando el arrendatario recibiere, además del local, ésta como organización; los de espectáculos que en 1 en. 1947 no excedieren de dos años de duración o antes de 1 jul. 1964 se hubieren celebrado por plazo (véase más en esta plataforma general) inferior a esos dos años.
Son sus características: 1) Terminar al cumplirse el plazo (véase más en esta plataforma general) pactado; 2) La libertad de fijación de rentas; 3) El desahucio por incumplimiento de condiciones, sin causas de resolución taxativas. Sus elementos personales serán el arrendador y el arrendatario. Arrendador es el que se obliga a ceder el uso de la cosa. Habrá de tener la capacidad mínima necesaria para contratar, sin que deba ser dueño de la cosa. La tendrán los emancipados o habilitados de edad, los usufructuarios y los que lleven la administración legal o voluntaria de los bienes de otro. El marido respecto a los de su mujer, el padre o tutor respecto a los del hijo menor, el concursado o el quebrado, y el administrador sin poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años, o que sean inscribibles en el Reg. de la Propiedad por anticipo de rentas o pacto expreso. Tampoco los condueños si no existe unanimidad (sent. 1 jul. 1909). Arrendatario es el que adquiere el uso y se obliga a pagar el precio. Su capacidad ha de ser la general para contratar, teniéndola el copropietario (sent. 8 nov. 1956).
Los elementos reales del arrendamiento serán la finca urbana y el precio. La jurisprudencia ha declarado (sent. 8 mayo 1944 y 6 nov. 1947) respecto a la primera, que el predio rústico se distingue del urbano por la situación o emplazamiento en el campo o en la población, por el aprovechamiento o destino agrícola, pecuario o forestal, frente a vivienda, industria o negocio; y por la preponderancia de uno de estos elementos, o la razón de dependencia que entre ellos exista, como principal una y accesorio el otro. Precio. No existirá limitación en el mismo, pudiendo pactarse libremente, y siendo válidas las cláusulas de estabilización.
En cuanto a la duración se estará al plazo (véase más en esta plataforma general) pactado, concluyendo al expirar éste, sin necesidad de requerimiento. Si no se fijó plazo, o fuere indefinido, ha de entenderse por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario. Procederá la tácita reconducción por este tiempo, si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada con aquiescencia (aceptación) del arrendador, a menos que haya precedido requerimiento.
Son derechos y obligaciones del arrendador: obligaciones del saneamiento, al tener que responder de los vicios o defectos que afecten al uso o goce de la cosa; entregar ésta al arrendatario en buen estado y en condiciones para que pueda servir al uso previsto; hacer las reparaciones necesarias; mantener a aquél en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato; pagar, salvo pacto, todas las cargas y tributos que recaigan sobre la propiedad, y abonar los gastos necesarios; y, por último, el derecha a dar por terminado el arrendamiento vigente en caso de compra de la finca.
Serán derechos y obligaciones del arrendatario: el de subarrendar, si en el contrato no se prohíbe expresamente; la de consentir las reparaciones urgentes; la de comunicar al propietario toda usurpación o novedad dañosa que otro realice o prepare en la cosa arrendada, así como la necesidad de las reparaciones; la de responder por ello, así como en caso de deterioro o pérdida, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya; la de devolver la finca al concluir el arriendo, tal como la recibió; la de respetar el ejercicio de los derechos que correspondan al propietario; la de pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, debiendo estarse en otro caso, en cuanto al lugar, al domicilio del deudor, y en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra; la de usar de lo arrendado como un diligente padre de familia, según el uso pactado o el que se infiera de su naturaleza; la de pagar los gastos del contrato.
2) Arrendamiento de fincas urbanas amparadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si el arrendamiento no está entre los excluidos, se entenderá amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (texto articulado 24 dic. 1964) y sujeto a las especialidades de la misma, aparte de las de tipo general compatibles con ella. Su régimen jurídico será, en síntesis: 1) Recaer sobre edificación habitable: vivienda, local de negocio o asimilados; 2) No gozar de sus beneficios los arrendatarios extranjeros (referido a las personas, los migrantes, personas que se desplazan fuera de su lugar de residencia habitual, ya sea dentro de un país o a través de una frontera internacional, de forma temporal o permanente, y por diversas razones) si no prueban la reciprocidad en sus respectivos países a favor de los españoles; 3) Libertad de renta en los arrendamiento posteriores al 1 jul. 1964, aunque, una vez pactada, no quepa aumentarla al mismo inquilino, hasta que lo decrete el Gobierno; 4) Incremento de los alquileres, en los arrendamiento anteriores al 1 jul. 1964, por una serie de causas: creación o elevación de impuestos o arbitrios, cesación de la exención tributaria de que goce la finca, cesión o traspaso autorizados, aumento en el coste (o costo, como se emplea mayoritariamente en América) de servicios o suministros, etc.; 5) Prórroga obligatoria para el arrendador, con excepciones de caso de necesidad, derribo para nueva construcción, no uso sin justa causa, o tenencia de otra vivienda; 6) A la muerte del arrendatario, subrogación (véase este término en la presente plataforma) en la vivienda del cónyuge o ciertos parientes conviventes; en el local profesional, del cónyuge e hijos que ejerzan la misma profesión; y en el de negocio, del heredero o, a falta de éste, del socio; 7) Prohibición del subarriendo en locales de negocio, o el que exceda de dos subarrendatarios en las viviendas; 8) Reconocimiento del derecho de traspaso en locales de negocio, o del tanteo o el retracto caso de transmisión de la vivienda o ese local; 9) Resolución del arrendamiento por destrucción o siniestro si el coste (o costo, como se emplea mayoritariamente en América) de la reconstrucción excede del 50% de su valor real, y por causas taxativas como falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, aunque pueda enervarse consignando las debidas, como regla general; el subarriendo o la tenencia de huéspedes, la cesión o el traspaso contra lo previsto en la ley; la transformación de la vivienda en local de negocio, o viceversa; los daños dolosos en la finca o la realización de obras que modifiquen su configuración o debiliten su naturaleza y resistencia; el ejercicio de actividades inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres; la expropiación forzosa; la declaración de ruina; las excepciones a la prórroga, y la extinción del usufructo si las condiciones pactadas por el usufructuario fueren notoriamente gravosas para la propiedad. 10) Haber de regirse las viviendas de protección oficial por el Decr. 24 jul. 1963 y el Regl. 24 jul. 1968, en primer lugar.
C) Arrendamiento de fincas rústicas. Será preciso distinguir, para saber si está regido por la legislación especial refundida en el Regl. de 28 abr. 1959 o por las normas del CC, quienes sean los contratantes. Sólo se aplicarán estas últimas si no hubiere sometimiento expreso a dicha legislación y el contrato se celebrare exclusivamente entre ascendientes y descendientes, por consanguinidad, afinidad o adopción, o entre colaterales del segundo grado.Entre las Líneas En otro caso, que engloba prácticamente todos los arrendamiento, separaremos los ordinarios, los protegidos y los especialmente protegidos.
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Arrendamientos protegidos serán aquellos cuya renta anual no exceda de 40 q. de trigo, realizándose el cultivo de modo directo y personal por el arrendatario. Su duración será la pactada, con prórrogas por periodos de tres años hasta un máximo de cuatro. Quedará sin efecto cuando el propietario se proponga el cultivo directo y personal, comprometiéndose a explotarlos en esta forma por un plazo (véase más en esta plataforma general) mínimo de seis años.
Arrendamientos especialmente protegidos serán los que, reuniendo el carácter de protegidos, sean anteriores al 1 ag. 1942, y por imperativo legal se hallaren subsistentes al promulgarse la de 15 jul. 1954. La prórroga forzosa se decretó a partir del 1 oct. 1954, por seis, siete, ocho, nueve, diez, once o doce años, según que, respectivamente, la renta en 16 jul. 1954 fuere superior a 30, 25, 20, 10 6 5 q. de trigo, o inferior a esta cantidad, ampliando la prórroga por tres años el DL de 22 jul. 1966. Al finalizar la prórroga el arrendador podrá optar entre consentir la continuación del arrendamiento por tres años más, o recabar la finca para cultivarla directamente. El módulo de quintal de trigo que sirva para el canon arrendatacio experimentará un incremento anual equivalente al 10% hasta llegar al límite máximo del 50%. El colono podrá, durante la prórroga, y si no se hubiere recabado la entrega del predio para cultivo directo, ejercitar el derecho de acceso a la propiedad; pero el arrendador puede enervarlo mediante el pago de una cantidad comprendida entre el 25 y el 50% de la suma que, como capitalización de la renta, correspondiere satisfacer al colono para ejercitar dicho derecho de acceso.
Arrendamientos rústicos ordinarios. Aquellos que no sean protegidos o especialmente protegidos. Destacan como características: 1) La inderogabilidad de las normas legales por pacto; 2) Considerar como finca rústica aquella cuyo disfrute o aprovechamiento se ceda para una explotación agrícola, pecuaria o forestal. No lo serán los solares edificables en núcleos urbanos o en vías de urbanización, las explotaciones forestales, industriales o comerciales, y otras que se especifican. 3) Prohibir y declarar nulos los subarriendos y la cesión total o parcial de aprovechamientos principales, sin consentirlo el arrendador. 4) Dejar la fijación de la renta anual al arbitrio de los contratantes, pero siempre fijada necesariamente en una cantidad de trigo.
Detalles
Los arrendamiento anteriores en que se hubiere fijado en numerario o en otra especie, harán la conversión a trigo. 5) Autorizar la revisión de la renta transcurrido un año agrícola de vigencia del contrato. 6) Señalar como plazos mínimos de duración de los arrendamiento, en fincas de aprovechamiento agrícola, si la renta anual es igual o superior a 5.000 pts., seis años, con derecho a prórroga por otros seis; y si no alcanzare esa cifra, tres años, con prórrogas sucesivas durante 15.Entre las Líneas En fincas de aprovechamiento ganadero, cualquiera que sea la renta, plazo (véase más en esta plataforma general) mínimo de tres años. 7).Posibilidad de desahucio por cultivo directo y personal y por cultivo más beneficioso para la economía nacional. 8) Retracto del arrendatario caso de transmisión a título ‘oneroso de la finca, de una porción determinada o de una participación indivisa de la misma. 9) Extinción del arrendamiento por fallecimiento del arrendatario, sin cónyuge o parientes que según la ley pudieran continuar; terminación del plazo (véase más en esta plataforma general) o de las prórrogas; resolución por incumplimiento de obligaciones, falta de pago de la renta, subarriendo, cesión o aparcería, daños en la finca o en las cosechas, cultivo no pactado, o abandono.
3. El arrendamiento en la legislación comparada. La idea que preside el régimen jurídico español en materia arrendaticia distinguiendo al lado de las normas comunes del CC, en las que predomina la autonomía de la voluntad,, otras especiales impuestas por las circunstancias y en continuo cambio, es la que priva también en la generalidad de los demás países, con unas u otras variantes, consecuencia del momento por el que, social y políticamente, atraviesen. La penuria de viviendas, con más o menos intensidad, existe en todas las grandes ciudades a pesar de los esfuerzos de los gobernantes para atenuarla. Y el egoísmo humano impedirá, por muchos años aún, volver a la libertad contractual, sobre todo tratándose de viviendas modestas, que son las que más intensamente han de estar protegidas por el legislador. De todas formas, se nota últimamente una tendencia a la liberalización de los alquileres en viviendas de lujo, establecimientos industriales y comerciales de cierta categoría, y, desde luego, en las que no tienen razón de protección, como las de temporada o los de recreo.
A) Países iberoamericanos. Los Código Civil de estos países se inspiran en general en el Código Civil español al definir y regular el arrendamiento, llegando el cubano (en el derecho español, art. 1.5421.603) y el panameño (1.2941.355) a transcribirlo.Entre las Líneas En el primero de estos países, la LeyDecr. de 9 oct. 1952 impuso la prórroga forzosa en los arrendamiento de ciertas fincas urbanas. El argentino (en el derecho español, art. 1.4931.647) prevé la subsistencia de la locación durante el tiempo convenido aunque se enajene la finca; la posibilidad del subarriendo o la cesión; la prohibición de pactar plazos superiores a 10 años; si el arrendamiento fuere de una heredad cuyos frutos se recojan cada año, y no se hubiere determinado plazo, que deba reputarse por un año, y si se recogieren en varios, por el tiempo necesario para percibir los frutos; otorgar al arrendatario de casas y locales comerciales, no existiendo contrato escrito, opción para considerarlo realizado por dos años, y por año y medio si a habitación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto).Entre las Líneas En dicho país, la Ley de 31 jul. 1958 prorrogó los arrendamiento y las aparcerías rurales hasta el 31 mayo 1962; y la de 6 abr. 1956 impuso la prórroga forzosa en las locaciones de casa, con ciertas excepciones. El Código Civil chileno en el tít. XXVI (1.9152.021) destaca que, si no se ha fijado duración o ésta se deduce del destino o la costumbre, será precisa una previa notificación, según la forma de pago, para hacerlo cesar; y que en los arrendamiento rústicos ha de avisarse con un año de antelación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). C11timamente se dictaron leyes especiales para evitar alzas en las rentas. Los Código Civil de Colombia (1.9532.078) y El Salvador (1.703 ss.) contienen normas análogas al chileno.Entre las Líneas En el primero de estos países, por Decr. n° 1.070 de 1956 se impuso la prórroga forzosa en los arrendamiento de fincas urbanas de las capitales, y en ciudades de más de 50.000 hab., con excepciones, y se congelaron los precios de los alquileres de 31 dic. 1955.Entre las Líneas En El Salvador, la Ley de 14 jun. 1948 reguló el arrendamiento de viviendas o establecimientos comerciales e industriales cuyo capital no exceda de 6.000 colones, si sus dueños habitaren en ellos en trastiendas o piezas interiores, congelando los alquileres en las construidas antes de la Ley e imponiendo la prórroga forzosa.
En México dedica el Código Civil al arrendamiento el tít. VI (2.3982.496), destacando que no puede exceder de 10 años en fincas para habitación, de 15 para las dedicadas al comercio, y de 20 para las de industria; que ha de ser por escrito si la renta pasa de 100 pesos anuales, y en escritura (su redacción) si fuera rústica y la renta de 5.000; y que en los arrendamiento de más de cinco años, cuando el arrendatario haya hecho mejoras de importancia, tendrá éste, estando al corriente en el pago de la renta, derecho a que se le prefiera a otro, y al tanteo en caso de venta. La Ley de 25 dic. 1948 prorrogó los arrendamiento de casas para habitación y renta inferior a 300 dólares anuales, y los de locales comerciales o industriales, cualquiera que sea aquélla, con excepción de los centros de diversión.
El Código Civil de Costa Rica trata del arrendamiento de cosas en el tít. V (1.1241.168) y del de obras en otro distinto.Entre las Líneas En Venezuela se destaca (en el derecho español, art. 1.6221.707) que los inmuebles no pueden arrendarse por más de 15 años, que las casas para habitación pueden cederse para toda la vida del arrendatario, y los terrenos incultos, para desmontarlos y cultivarlos, a más de 15, sin sobrepasar los 50; que el arrendamiento subsiste durante el plazo (véase más en esta plataforma general) convenido, aunque se enajene la finca; y que el de un predio rústico, si no se fija su duración, se entiende por un año, salvo que se precise más tiempo para recoger los frutos.
B) Otros países.Entre las Líneas En Estados Unidos rige en cada Estado, como principio general, el de libertad de contratación. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Sólo en el de Nueva York subsiste el control de rentas. El reciente Código Civil portugués de 25 nov. 1966 dedica a la locación el cap. IV, tít. II (1.022 ss.), siendo sus características: 1) Imponer una duración máxima de 30 años; 2) Prohibir los arrendamiento rurales por menos de seis; 3) Someter a un régimen especial, de que se ocupa el propio CC, los arrendamiento para habitación, comercio o ejercicio de una profesión liberal, sobre la base de un plazo (véase más en esta plataforma general) de seis meses si no se pactase otro; renta en escudos; renovación obligatoria a voluntad del arrendatario; prohibición de subarriendo; actualización de rentas; subrogación en el arrendamiento de viviendas a favor del cónyuge o parientes en línea recta; derecho de traspaso de locales comerciales, y normas especiales para los locales de habitaciones, comercio o ejercicio de profesiones liberales. 4) Regular los arrendamiento rurales (en el derecho español, art. 1.0641.082), que no pueden ser celebrados por menos de seis años, con renovación por otros tres, sucesivamente, finido el plazo (véase más en esta plataforma general) legal o el pactado si fuere superior, al no ser denunciado por una de las partes; no pueden ser subarrendados. Se permite que la renta sea en una cuota de frutos, y se fija la del arrendamiento rural explotado por el arrendatario como «cultivador directo» en un año como mínimo, con renovación por otro, sin que el señor pueda oponerse a tres renovaciones.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):
El Código Civil francés dedica a este contrato el tít. VIII (artículos 1.709 ss.), partiendo de un concepto análogo al español. Distingue el «ball a loyer» o arrendamiento de cosas y muebles; el «ball a ferme» o de predios rústicos; el de «loyer» o contrato de trabajo o servicios; el «ball a chepter» o aparcería de ganados. Deja a salvo las reglas particulares sobre colonatos parciarios. Declara la no resolución del contrato por muerte del arrendador o del arrendatario ni por la venta de la cosa arrendada, existiendo fecha cierta, salvo pacto, y aun así indemnizándole. Y da normas particulares para los «baux a loyer» y los «baux a ferme». Como legislación especial ha de citarse: 1) El Código rural de 16 abr. 1955, que impone una duración mínima de nueve años a los arrendamiento rústicos; 2) La Ley de 1 sept. 1949, con modificaciones posteriores, sobre arrendamiento de viviendas y locales profesionales, aplicable en París, departamento del Sena y radio de 50 Km., y en ciertos municipios, y en la que se proclama la prórroga forzosa en favor de los ocupantes de buena fe, con excepciones por nuevas construcciones y necesidad; la subrogación, caso de abandono o muerte, de la familia a su cargo que conviviera habitualmente seis meses antes por lo menos; la posibilidad de determinar el valor locativo y las rentas por acuerdo o, en su caso, por los tribunales; y la permisión de aumentos de renta a partir de 1 en. 1959, y repercusiones por servicios. 3) La Ley de 5 en. 1957, refundiendo el Decr. de 30 sept. 1953 con otros posteriores, sobre renovación de los arrendamiento de inmuebles y locales para uso comercial, industrial y artesano, en el que se establece una duración del arrendamiento renovado por nueve años, salvo acuerdo de las partes; se faculta al arrendador para negar la renovación pagando una indemnización llamada de evicción (calculada según el fondo comercial, gastos de mudanza, reinstalación y traslado) u ofreciendo otro local adecuado; se declara que el total de la renta de los arrendamiento renovados o revisados corresponderá al valor locativo, determinado por la superficie, destino, conservación, cargas, estado, instalaciones, ciudad, barrio o calle en que se encuentre, y ubicación; y se autoriza la revisión de rentas a los tres años de entrada en el local o de la fecha inicial de la renovación.
En Bélgica, desde 1951, los arrendamiento de locales comerciales son libres, aunque se concede al arrendatario un derecho de prioridad y de indemnización al expirar éstos.Entre las Líneas En Inglaterra, el control de alquileres existe desde hace más de 40 años. Por la RentAct de 1957 se tiende a su libertad.Entre las Líneas En Gran Bretaña, con excepción de Escocia e Irlanda del Norte, se ha promulgado en 1968 una Ley de alquileres que establece un sistema de prórrogas forzosas, con causas de excepción que se dejan con un amplio margen al arbitrio judicial.
En Alemania federal el Código Civil distingue en el tít. III (en el derecho español, art. 535 ss.) entre el arrendamiento «de uso» y el «de disfrute», que incluye el goce de los frutos y se aplica a las fincas agrícolas. Existen, sin embargo, disposiciones que controlan las rentas, aunque la tendencia sea hacia la liberación progresiva. El arrendamiento de locales de negocio podrá ser objeto de rescisión, existiendo libertad de rentas.
En Italia, el Código Civil trata de «la locación» en el cap. VI del tít. III (1.5711.654) previendo: 1),Que su duración no podía ser superior á 30 años, y, si no se hubiere determinado, estimando que es por un año en caso de locales para el ejercicio de una profesión, una industria o un comercio; por la unidad de tiempo en que haya de efectuarse el pago, si se trata de habitaciones o departamentos amueblados; y por la correspondiente a la que haya de abonarse el precio, si de muebles. 2) Que en el arrendamiento de fundos rústicos, la duración de los destinados a la repoblación puede llegar a 99 años; y si fuere indeterminado, y el fundo estuviere sujeto a una rotación de cultivo, por el tiempo necesario a fin de que el arrendatario pueda desenvolver el ciclo normal de producción. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Y el canon puede consistir en una cantidad fija o variable de frutos. Como disposiciones especiales hay que citar: El DL de 27 jul. 1967, en el que se establece: 1) que los arrendamiento de viviendas ya prorrogados por la Ley de 23 dic. 1966, lo serán hasta el 31 dic. 1967 o vencimientos sucesivos para los alojamientos compuestos de tres o más piezas con índice de ocupación inferior a 1, y hasta el 30 jun. 1969 para los demás. 2) Que serán en todo caso prorrogados hasta ese 30 de junio los contratos inscritos en el Reg. municipal de pobres, o cuando los arrendatarios se encuentren en grave situación económica, como ciegos, mutilados, inválidos, etc.; 3) Que asimismo se prorroga el bloqueo de rentas establecido en la Ley de 6 nov. 1963. 4) Que el vínculo arrendaticio hotelero, ya prorrogado por el art. 3 del DL de 23 dic. 1964, se extiende hasta el 31 dic. 1969.
V. t.: APARCERÍA.[1]
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Arrendamiento en el Ámbito Económico-Empresarial
En el Contexto de: Arrendamientos
Véase una definición de arrendamiento en el diccionario y también más información relativa a arrendamiento. [rtbs name=”arrendamiento”]
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- Locación o arrendamiento Financiero
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Bibliografía
J. V. FUENTES,L~oto, Suma de arrendamientos urbanos, Barcelona 1956; G. GAMBVN ALIX y J. MARTÍNEZ VALENCIA, Arrendamientos rústicos, Barcelona 1963; F. PUIG PEÑA, Compendio de Derecho civil español, Barcelona 1966.
Recursos
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- Información sobre Arrendamiento en la Enciclopedia Online Encarta
Véase También
Guía sobre Arrendamiento
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No necesidad de segregar para inscribir el arrendamiento de parte de una finca y la Finca Registal
Nota: existe una entrada en la Enciclopedia Jurídica española (en relación a la finca registral) que desarrolla este tema en el caso del Derecho registral español, y está ubicada bajo la misma voz que en esta referencia legal.
Guía sobre Requisitos referentes a la finca en la División y Segregación
Con el ánimo de ofrecer un contexto a este tema de la publicidad registral, creemos que estos son algunas de las principales cuestiones jurídicas de interés relacionadas con Requisitos referentes a la finca en la División y Segregación:
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- División y Segregación: Identificación de las fincas
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- ¿Se da vinculación ob rem a las parcelas segregadas sobre el resto del solar de la finca matriz?
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- Fincas Especiales
- Derecho Urbanístico
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Bibliografía
Diez Picazo, Luis y Gullón, Antonio, Sistema de derecho civil, tomo II, Teoría general del contrato, Madrid, Tecnos, 1977; Lozano Noriega, Francisco, Cuarto curso de derecho civil, Contratos; 2ª. edición, México, Asociación del Notariado Mexicano, Asociación Civil, 1970; Pérez Duarte y N., Alicia Elena, “Las nuevas relaciones arrendador-arrendatario”, Revista Mexicana de Justicia, México, volumen III, número 3, julio-septiembre de 1985.
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