Principios del Arrendamiento

Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre los principios del arrendamiento.

Arrendamiento en General

Arrendamiento en el Derecho Italiano

El Código Civil de 1942 distinguía el alquiler del arrendamiento en función de la diversidad del objeto. El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una parte (arrendador) se compromete a dejar a la otra parte (arrendatario) disfrutar de una cosa productiva, mueble o inmueble, durante un tiempo determinado y a cambio de una contraprestación. El arrendatario está obligado a pagar la renta y a gestionar la propiedad de acuerdo con su finalidad económica y el interés de la producción, y al mismo tiempo adquiere el derecho a disfrutar de la propiedad, convirtiéndose en propietario de los frutos. El Código Civil regula el alquiler en general en los artículos 1615-1627, donde se concede al arrendador el derecho a comprobar en cualquier momento, incluso con acceso al local, si el inquilino cumple con sus obligaciones, y se establece que el inquilino -al contrario de lo que se estipula para el alquiler- no podrá subarrendar la cosa sin el consentimiento del arrendador. El Código Civil también dicta normas específicas para dos subtipos de arrendamiento: el arrendamiento de terrenos rústicos y el arrendamiento a un agricultor directo; sin embargo, en ambos ámbitos se han promulgado numerosas leyes especiales (en particular, la Ley nº 590/1965, la Ley nº 11/1971, la Ley nº 203/1982 y la Ley nº 29/1990), que han modificado profundamente las normas. En particular, el legislador asignó al arrendamiento un papel central en el sistema de contratos agrarios, estableciendo para ellos un procedimiento especial de conversión en. y previendo la aplicación automática de las normas sobre el arrendamiento a todos los contratos agrarios que tuvieran por objeto la concesión de tierras rústicas o entre cuyas prestaciones estuviera la de conferirlas, que se estipularan después de la entrada en vigor de la Ley 203. Las características más importantes de la nueva normativa son la duración mínima de 15 años del contrato a. (salvo en casos excepcionales, como el arrendamiento de parcelas, cuyo plazo mínimo es de 6 años), la prórroga tácita (en ausencia de preaviso) por el plazo mínimo, el derecho de tanteo del arrendatario en caso de transmisión de la finca a título oneroso y, en caso de fallecimiento del titular de la finca rústica gestionada o cultivada directamente por él o sus familiares, el derecho de los herederos que, en el momento de la sucesión, hayan ejercido y sigan ejerciendo la actividad agraria en la finca como empresarios principales: tendrán derecho a continuar la gestión o el cultivo de la misma tierra también en lo que respecta a las porciones incluidas en las acciones de los otros coherederos y serán considerados como arrendatarios de la misma.

Datos verificados por: Pavone

Arrendamiento en Derecho Europeo

1. El arrendamiento y el alquiler en el sistema del derecho privado
En virtud de un contrato de arrendamiento o alquiler, el propietario de una cosa (u otra persona con facultades equivalentes) puede conceder a la otra parte contratante el uso de esa cosa durante un cierto período de tiempo a cambio de una determinada cantidad de dinero. Al igual que los contratos de compraventa, los contratos de arrendamiento responden a necesidades económicas fundamentales y están previstos en la mayoría de los sistemas de derecho privado.

La terminología utilizada en este ámbito no siempre es coherente. En la tradición del derecho anglosajón, el acuerdo en virtud del cual una de las partes puede utilizar un terreno a cambio de dinero se denomina “arrendamiento”, mientras que “alquiler” es el término común para los acuerdos relativos a bienes muebles. El Grupo de Estudio sobre un Código Civil Europeo redactó unos Principios de Derecho Europeo para lo que denominó “arrendamiento de bienes”. En la presente entrada, los términos “arrendamiento”, “arrendador” y “arrendatario” se utilizarán, pues, indistintamente para los contratos relativos tanto a bienes muebles como inmuebles. Los términos ‘arrendador’ y ‘arrendatario’ se utilizarán ocasionalmente en lo que respecta a los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.

a) Derecho inglés
La distinción entre bienes muebles e inmuebles ha desempeñado un papel fundamental en el desarrollo del derecho inglés. La historia de los contratos para el uso temporal de la tierra es muy diferente de la historia de los contratos para el uso temporal de una cosa mueble.

Originalmente, los contratos de arrendamiento implicaban una relación contractual entre el arrendador y el arrendatario. Sin embargo, ya en la Edad Media, los juristas ingleses idearon remedios para proteger a los arrendatarios con derecho a la posesión de un terreno durante un plazo de años contra la injerencia del arrendador o de cualquier tercero. La acción de expulsión, que era el recurso del arrendatario contra el desalojo por terceros, permitía la recuperación del terreno en especie y no se limitaba a daños y perjuicios. De este modo, la posición del termor (arrendatario) se fue asemejando gradualmente a la de un terrateniente. El arrendatario pasó a ser considerado como el titular de un derecho real. A pesar de que incluso hoy en día el derecho de posesión del arrendatario conserva algunas características de la propiedad personal, entonces se clasificaba como un patrimonio en tierras. Por lo tanto, se clasifica oximorónicamente como un bien mueble real.

Debido al hecho de que el arrendatario tiene un derecho real, su posición no se ve afectada cuando el arrendador vende la propiedad. El derecho del arrendatario vale también contra el comprador. Así, la ley inglesa desde la Edad Media ha seguido la máxima emptio non tollit locatum-la venta no rompe el alquiler.

Mientras que desde hace tiempo se reconoce que el arrendamiento de un terreno implica la transmisión de un derecho real al arrendatario, el arrendamiento de cosas muebles es una relación puramente obligatoria. Así pues, el alquiler no es más que un caso de comodato. El bailment, según el derecho inglés, abarca todos los contratos que implican una transferencia de control sobre una cosa mueble. Esto incluye los contratos para la realización de un trabajo sobre una cosa puesta bajo el control del comodatario por el comodante, o los contratos para la custodia de una cosa.

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b) La tradición civil
Los juristas romanos no tenían un término especial para los contratos según los cuales el uso temporal de una cosa se transfería a la parte contratante a cambio de dinero. Según la tradición jurídica romana (derecho romano), el arrendamiento y el alquiler -ya fueran relativos a bienes muebles o inmuebles- eran casos de locatio conductio. Este tipo contractual comprendía no sólo el arrendamiento y el alquiler, sino también los contratos de obra y de servicios. Para los juristas romanos, la característica común de todos estos contratos era que una parte contratante (el locator) ponía algo a disposición de la otra parte (el conductor). En el caso de los contratos de arrendamiento y alquiler, el locador era el arrendador que transfería la posesión de una cosa para que fuera utilizada por el conductor (arrendatario). En el caso de un contrato de obra, el localizador proporcionaba al conductor el material con el que trabajar. En el caso de un contrato de servicios, el localizador se ponía a disposición del conductor.

Los romanos debían de ser conscientes de que se enfrentaban a tres tipos de contratos económicamente diferentes. Sin embargo, persistieron en tratar conjuntamente las tres formas de locatio conductio. Así, sólo los juristas del ius commune introdujeron los términos locatio conductio rei (arrendamiento y alquiler), locatio conductio operis (contrato de trabajo) y locatio conductio operarum (contrato de servicios).

Dado que los juristas romanos se sentían cómodos con este concepto amplio de locatio conductio y no percibían la necesidad de encontrar un término especial para los contratos de arrendamiento y alquiler, estaban aún menos inclinados a introducir términos diferentes para las distintas formas de arrendamiento y alquiler. Un contrato se consideraba una locatio conductio independientemente de si se refería a bienes muebles o inmuebles. Otra distinción ausente en las fuentes romanas es la que existe entre, por un lado, los contratos que permiten al arrendatario disfrutar de los frutos de un terreno (arrendamientos usufructuarios) y, por otro, los contratos según los cuales el derecho a los frutos lo conserva el propietario mientras que a la otra parte sólo se le permite utilizar el terreno o la cosa en cuestión.

La locatio conductio romana era un contrato puramente obligatorio. No implicaba la transmisión de un derecho real al arrendatario. Por lo tanto, era conceptualmente diferente del derecho de usufructo (ususfructus) y de otros derechos limitados de uso sobre una cosa, como por ejemplo las superficies y la enfiteusis. Aunque estos derechos tienen una finalidad económica similar, se mantuvieron separados de la locatio conductio en las fuentes romanas.

Debido a que el arrendatario no tenía ningún derecho real, no disponía de ningún recurso contra un tercer comprador. Si el arrendador transmitía la propiedad a un tercero, y éste no estaba dispuesto a dejar que el arrendatario siguiera utilizando la cosa, éste sólo podía interponer una acción contractual contra el arrendador. Sin embargo, no tenía defensa contra la acción reivindicatoria del comprador. Así, en el derecho romano, la regla era la “venta a plazos” (emptio tollit locatum).

Aunque los juristas romanos no idearon nombres diferentes para los distintos tipos de locatio conductio, desarrollaron reglas muy afinadas para los contratos que hoy entrarían dentro de la definición de arrendamiento y alquiler: Ulpiano afirmaba que todo arrendador tenía el deber general de entregar la propiedad al arrendatario en buenas condiciones y de mantenerla en ese estado durante toda la vigencia del contrato. Si el locador no cumplía con este deber, tenía derecho a reducir el alquiler o -si el locador era culpable- a reclamar daños y perjuicios. Para los arrendamientos de terrenos, los juristas romanos seguían la regla de que se presume que el contrato ha sido renovado tácitamente si -tras la expiración de su plazo- el arrendatario permanece en posesión del terreno con la aquiescencia del arrendador (relocatio tacita). Otra norma desarrollada por los juristas romanos para los arrendamientos de tierras era que el arrendador tenía un derecho de prenda sobre los bienes que el arrendatario introdujera en el terreno. Originalmente, este derecho de prenda debía ser concedido expresamente por el arrendatario. Más tarde, se pensó que se concedía implícitamente incluso cuando no había indicios de concesión expresa. Por último, los juristas romanos desarrollaron la regla de la remissio mercedis (reducción de la renta). Cuando la tierra se arrendaba para uso agrícola y se permitía al arrendatario disfrutar de los frutos, la renta debida se reducía por ministerio de la ley en caso de malas cosechas.

Muchas de las características de la locatio conductio romana se mantuvieron en el ius commune. Sin embargo, se tendió a establecer una distinción más clara entre los distintos tipos de locatio conductio. El hecho de que se acuñara el nombre de locatio conductio rei para los contratos de arrendamiento y alquiler es la prueba más evidente de esta tendencia. En lo que respecta a los arrendamientos de bienes inmuebles, la seguridad de la tenencia se convirtió en una cuestión importante. Además, los juristas del ius commune buscaron formas de reforzar la posición del arrendatario. En la Edad Media, ya se había aceptado que el arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento superior a diez años adquiría una posición similar a la de los arrendatarios que poseían en virtud de una enfiteusis o una superficie; en efecto, se le concedía un derecho real. Los estudios jurídicos medievales conceptualizaron este derecho como un tipo de propiedad inferior: el dominium utile. A partir del siglo XVII, bajo la influencia del derecho consuetudinario no romano, se impuso la opinión de que incluso un arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento por un plazo más corto tenía un derecho real que podía invocar contra un tercer comprador. Así, se abandonó la antigua regla de emptio tollit locatum. Al igual que en el derecho inglés, la regla pasó a ser que la venta no rompe el alquiler.

2. Tendencias del desarrollo legal
El desarrollo del derecho en este ámbito en el siglo XX se caracteriza por los esfuerzos por reforzar aún más la posición del arrendatario. Aparte de la norma “la venta no rompe el alquiler”, que se adoptó en todas partes, aunque a veces sólo para los bienes inmuebles, se establecieron varias disposiciones especiales para proteger a los arrendatarios. También hubo una tendencia omnipresente a establecer distinciones entre los distintos tipos de arrendamientos de terrenos basándose en las características y la función económica del terreno o edificio objeto del arrendamiento.

Las leyes promulgadas en consecuencia no siguieron las distinciones tradicionales. Independientemente de la tradición jurídica en la que se basen, prácticamente todos los ordenamientos jurídicos de Europa cuentan con regímenes especiales para los arrendamientos de vivienda, un tipo de arrendamiento que anteriormente no estaba sujeto a disposiciones particulares ni en el derecho anglosajón ni en la tradición jurídica continental. El derecho alemán, francés e inglés también tienen normas especiales para los arrendamientos agrícolas. Muchos sistemas tienen además un régimen especial para los arrendamientos comerciales.

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Sin excepción, estas normas especiales están diseñadas para proteger al arrendatario. A menudo, esta protección conlleva severas restricciones a la libertad contractual de las partes. Esto se justifica por la difícil situación del arrendatario que, una vez finalizado su contrato, necesita encontrar una nueva ubicación para su vida privada o empresarial. El coste de la reubicación supone un fuerte incentivo para que los inquilinos de los arrendamientos residenciales, agrícolas y comerciales por igual acepten las exigencias monetarias y de otro tipo por parte del arrendador, incluso si esas exigencias no serían sostenibles de otro modo en el mercado.

Por el contrario, la ley que regula los arrendamientos de bienes muebles fue menos dinámica. Los contratos de arrendamiento surgieron en todos los sistemas europeos como tipos especiales de arrendamientos que afectaban principalmente a bienes muebles. Aparte de esta importante evolución, la tendencia a prever regímenes especiales para determinados tipos de objetos de arrendamiento puede detectarse igualmente en el ámbito de los bienes muebles. Así pues, la póliza de fletamento se desarrolló independientemente del derecho general de arrendamiento y alquiler y como un tipo especial de contrato comercial. La póliza de fletamento ocupa un lugar intermedio entre el arrendamiento estándar y el contrato de servicios. Su lugar dentro de la taxonomía contractual es discutible en muchos sistemas. En la actualidad, algunos ordenamientos jurídicos cuentan también con regímenes especiales para el arrendamiento de aeronaves. Sin embargo, mientras que los regímenes especiales para los arrendamientos de bienes inmuebles tienden invariablemente a reforzar la posición del arrendatario, la finalidad de los regímenes especiales en el ámbito de los objetos muebles de arrendamiento no es beneficiar a una de las partes a expensas de la otra, sino ofrecer una solución equilibrada para las cuestiones específicas que se plantean en el marco de dichos contratos.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2024 o antes, y el futuro de esta cuestión):

La gama de objetos posibles no siempre se limita a una única entidad corpórea. Muchos sistemas europeos aceptan el arrendamiento de una empresa como tal o de otros agregados de cosas y activos intangibles. Dichos arrendamientos se rigen -al menos en principio- por las disposiciones estándar de los contratos de arrendamiento. Con frecuencia, los derechos de propiedad intelectual y posiciones jurídicas similares también se aceptan como objeto de los contratos de arrendamiento.

3. El régimen del leasing y el alquiler en detalle
En la medida en que los sistemas jurídicos modernos se basan en la tradición civil, comparten rasgos comunes derivados de dicha tradición. Así, la obligación del arrendador de mantener el objeto del arrendamiento en buen estado durante toda la vigencia del contrato, la posibilidad de reducir el alquiler en caso de defectos del objeto, la posibilidad de una renovación tácita del contrato y el derecho de prenda del arrendador sobre los bienes del arrendatario pueden encontrarse en muchos sistemas jurídicos. A excepción del derecho de prenda del arrendador, estas normas suelen aplicarse por igual a los arrendamientos de bienes muebles e inmuebles. Ya se han mencionado las diversas disposiciones especiales que regulan los arrendamientos de bienes inmuebles. Algunas de ellas ya se habían introducido a principios del siglo XX.

Además, un fuerte nivel de protección para los inquilinos residenciales forma parte del núcleo común del derecho privado europeo. Las normas pertinentes suelen prever cierta protección contra la rescisión del contrato de arrendamiento y contra las demandas de aumento del alquiler.

a) Protección contra la rescisión del contrato de arrendamiento
En lo que respecta a la protección del inquilino contra la rescisión del contrato de arrendamiento por parte del propietario, existen notables diferencias tanto en el nivel de protección como en los medios empleados para proteger al inquilino. En el Reino Unido, se hace una distinción importante entre los arrendamientos de propietarios privados y los arrendamientos de autoridades locales o Registered Social Landlords. La protección de los inquilinos de arrendadores privados es relativamente débil. Un arrendador privado tiene derecho a rescindir un contrato de arrendamiento de vivienda tras una duración mínima de sólo seis meses. En Alemania, no suele haber un plazo fijo para los arrendamientos residenciales. El contrato de arrendamiento puede rescindirse mediante preaviso, pero sólo cuando la rescisión pueda justificarse por uno de los motivos fijados por ley. Dichos motivos son, por ejemplo, la necesidad del arrendador de utilizar la propiedad residencial para sí mismo o la violación de las condiciones contractuales por parte del arrendatario. Otros países tienen normas similares, pero a menudo pueden eludirse celebrando un contrato de arrendamiento por un plazo fijo. Esto no es posible en la legislación alemana porque para celebrar un contrato de arrendamiento de duración determinada se requieren motivos especiales similares a los necesarios para la rescisión válida de un contrato de arrendamiento de duración indefinida. La legislación francesa sigue un paradigma diferente: los contratos de arrendamiento de vivienda se celebran siempre por un plazo fijo. La duración del plazo fijo está prescrita por la ley. Es de tres años si el arrendador es una persona física. Si es una persona jurídica, el plazo es de seis años. Transcurrido ese tiempo, el arrendamiento finaliza a menos que se renueve -expresa o tácitamente-. Sólo se requiere un motivo especial si el arrendador desea rescindir el contrato antes de que finalice el plazo fijado. También en Italia existe un plazo fijo obligatorio (de dos o cuatro años). Si al final del plazo no hay motivos que justifiquen la rescisión del arrendamiento, éste se renueva por otros dos o tres años. Tras este segundo plazo fijo, el arrendador es libre de rescindir el contrato.

b) Control del alquiler
Existen diferencias similares en el ámbito del control de alquileres. En algunos países, las leyes de control de alquileres sólo son aplicables a los arrendamientos de viviendas financiadas por el gobierno, o restringen el alquiler permitido sólo durante un plazo fijo de años. En algunos casos, las leyes de control de los alquileres rigen únicamente los aumentos del alquiler durante el arrendamiento (por ejemplo, en Inglaterra, en lo que respecta a los propietarios privados); en otros países, el acuerdo inicial sobre el alquiler entre el propietario y el inquilino también está sujeto al control gubernamental (es el caso de Alemania, aunque las disposiciones relativas a los aumentos posteriores son mucho más rígidas que las relativas a los acuerdos contra alquileres excesivamente elevados que se realizan al inicio de la relación contractual). Los mecanismos utilizados para calcular el alquiler admisible también varían enormemente. En algunos países, no existen directrices legales detalladas y la determinación se deja en manos del juez (Francia) o de un organismo gubernamental. En otros países, los factores relevantes se fijan legalmente con diversos grados de precisión. Con frecuencia, la ley exige que el alquiler se sitúe dentro de los límites fijados por un índice de alquiler local.

c) Otras disposiciones para la protección de los inquilinos residenciales
Existen también algunas características comunes de la ley de arrendamientos residenciales que no se refieren a las áreas de seguridad de la tenencia y control de alquileres. Estas características comunes son el reflejo de un desarrollo social similar en toda Europa. En muchos ordenamientos jurídicos, los inquilinos tienen ahora derecho a compartir su casa o piso con una pareja homo o heterosexual con la que no estén casados, incluso sin el consentimiento del propietario. También son frecuentes las disposiciones que permiten a la pareja no casada de un inquilino fallecido intervenir y continuar con el contrato de arrendamiento. Estas normas están diseñadas para garantizar que los inquilinos puedan organizar su vida privada como mejor les parezca. Si el inquilino desea acoger a más habitantes en virtud de un contrato de subarriendo, se aplican normas más estrictas. El arrendador tiene derecho -al menos en determinadas circunstancias- a prohibir el subarriendo o a denegar su consentimiento.

d) Protección para los arrendatarios fuera del ámbito de los arrendamientos residenciales
Muchos ordenamientos jurídicos contienen disposiciones para los arrendatarios agrícolas y comerciales que ofrecen un nivel de protección similar al concedido a los arrendatarios residenciales. En el caso de los arrendamientos comerciales, la protección contra la rescisión del contrato y contra las demandas injustificadas de aumento del alquiler es tan importante como en el contexto de los arrendamientos residenciales. Además, en algunos sistemas el inquilino puede reclamar una indemnización al propietario incluso cuando éste tiene derecho legal a rescindir el contrato. Sin embargo, existen grandes diferencias en cuanto a los requisitos previos y el contenido de dichas reclamaciones.

En el ámbito de los arrendamientos agrícolas existen disposiciones similares que limitan el derecho del arrendador a rescindir el contrato, así como el importe admisible del alquiler, y que permiten reclamar una indemnización en caso de rescisión. En muchos sistemas jurídicos, la antigua institución de la remissio mercedis (reducción del alquiler) en caso de malas cosechas ha sobrevivido como medio adicional para proteger a los arrendatarios agrícolas.

4. Hacia un derecho europeo del arrendamiento
Hasta ahora, las áreas centrales del derecho de arrendamiento y alquiler apenas han sido tocadas por los diversos proyectos de unificación del derecho privado europeo. Los reglamentos y directivas europeos existentes no tienen casi ningún impacto directo sobre el derecho del leasing y del alquiler. La única excepción es la letra h) del apartado 1 del artículo 3 de la Directiva contra la discriminación (Dir 2000/43), que prohíbe toda discriminación basada en la raza y el origen étnico en el marco de la celebración de contratos de arrendamiento de vivienda. Aparte de esta disposición especial, las disposiciones generales sobre derecho contractual, incluidas por ejemplo las normas de la Dir 93/13 sobre cláusulas abusivas en los contratos de consumo, son aplicables a los contratos de arrendamiento. Lo mismo ocurre con el Convenio Europeo de Derechos Humanos y, en particular, con su art. 8. Las medidas europeas de fomento de la construcción de viviendas sólo tienen un efecto indirecto en la ley de arrendamientos de viviendas.

Los Principios de Derecho Europeo sobre el Arrendamiento de Bienes -mencionados al principio de este artículo- deben considerarse como el primer conjunto de normas modelo en el ámbito del derecho de arrendamiento. Aunque estos Principios, que ahora se han integrado en el Marco Común de Referencia (MCR) como Libro IV.B, no abordan cuestiones relativas a los arrendamientos de bienes inmuebles, muchas de las disposiciones tradicionales desarrolladas originalmente para los arrendamientos de bienes inmuebles han encontrado su lugar en este texto. La regla de la relocatio tacita se incorporó al Art 2:103, mientras que el deber del arrendador de mantener el objeto del arrendamiento en condiciones adecuadas encontró su lugar en el Art 3:104. El Art. 4:104 otorga al arrendatario el derecho a reducir el alquiler en caso de defectos. El Art. 7:103 establece que es necesario el acuerdo del arrendador para celebrar un subarriendo. La venerable regla “la venta no rompe el alquiler” está consagrada en el Art 7:101.

Revisor de hechos: Schmidt

Arrendamiento Rústico – Principios en el Derecho Español

En el Diccionario Jurídico Espasa, Arrendamiento Rústico – Principios se trata de la siguiente forma:

Arrendamiento rústico: Principios inspiradores de la normativa especial

Del examen de los artículos 8 a 11 de la LAR resultan dos características generales inspiradoras de esta normativa: su imperatividad y su función tuitiva, protectora de la posición del arrendatario Esta tendencia se manifiesta de forma expresa en el artículo 9 al decir que son nulas y se tendrán por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de la presente Ley, salvo los casos en que ésta expresamente lo autorice No pueden imponerse al arrendatario condiciones o prestaciones diferentes de las que le son propias, conforme a lo establecido en esta Ley, ni gastos por reparaciones u otros conceptos que por Ley no le corresponder Además, y de forma análoga a la establecida en el artículo 64 del Código Civil, se establece en el artículo 8 que son nulos los actos realizados en fraude de esta ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir.

También la buscada protección del arrendatario es el fundamento del artículo 10 que reconoce a aquél el derecho de determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de su obligación de devolver la finca, al terminar el arriendo, en el estado que la recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en la propia ley Por ello son nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los cultivos o sobre el destino de los productos salvo los que tengan por finalidad evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de disposiciones legales o reglamentarias Cuando la determinación de destino solo podrá hacerse de acuerdo con el artículo 61.

A la misma finalidad responde la exclusión de la renuncia preventiva de los derechos del arrendatario de modo que solo se admite la renuncia a los derechos del arrendatario desde el momento que puedan ser ejercitados; renuncia que según el artículo 11 deberá constar en documento público Por el contra, los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a las normas generales

El principio germánico «kauf bricht nicht miete»

También parece procedente hacer una referencia en este punto a lo dispuesto en el artículo 74 de la LAR que, consagrando el principio germánico «kauf bricht nicht miete» -venta no quita renta-, dispone que el adquirente de una finca rústica arrendada, aun cuando estuviere amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador De esta forma, sea o no el adquirente de la finca un tercero protegido por el principio de fe pública registral, y con independencia de que el arrendamiento rústico se encuentre o no inscrito, aquél soportará el arrendamiento por todo el tiempo que corresponda Lógicamente si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad es el arrendatario el que deberá probar que la relación arrendaticia fue constituida con anterioridad a la transmisión de la finca; prueba que no planteará mayores dificultades si el arrendamiento se formalizó en escritura pública con arreglo al artículo 1218 CC Si el contrato de arrendamiento se celebró verbalmente o en simple documento privado -como es el contrato-tipo al que después se hará referencia- entonces habrá que acudir a los medios generales de prueba admitidos en nuestro Derecho y prestar especial atención a lo dispuesto en el artículo 1227 CC, sobre todo si el contrato privado fue inscrito en el Registro Especial de Arrendamientos rústicos (rurales).

Recursos

Véase También

• Residencia habitual
• Domicilio
• Derecho de las obligaciones
• Deberes de información
• Contrato
• Cláusualas contractuales
• (Derecho del) enriquecimiento injusto
• Derecho de propiedad

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