Teoría General de los Derechos Reales

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Teoría General y Características de los Derechos Reales

Nota: Para traducir “derechos reales”, en inglés se utiliza la locución latina “ius in rem”. La anticresis sirve para asegurar el crédito, de forma análoga a la prenda (véase más detalles), y al mismo tiempo es una forma de pagar la deuda. La institución se remonta al derecho romano, en el que constituía un pacto que podía añadirse a la prenda, que por ese derecho era también aplicable a los bienes inmuebles, y tenía por objeto autorizar al acreedor a hacer suyos los frutos de la prenda en satisfacción de los intereses de la deuda. Véase también acerca del pacto comisorio en derecho civil.

Según la concepción predominante, un derecho es real aquel que atribuye al sujeto un señorío inmediato sobre una cosa: en el sentido, es decir, que este señorío no necesita de ningún intermediario para hacerse efectivo. En otras palabras, la consecución de la utilidad, que el derecho real asegura a su titular, no depende de la concurrencia de actividades ajenas, mientras que, por el contrario, la utilidad asegurada por el derecho de obligación sólo puede alcanzarse a través de la prestación de un determinado sujeto (deudor). Este poder inmediato del sujeto sobre la cosa fue, sin duda, exagerado y subrayado con cierta crudeza por algunos autores, que afirmaron que en el derecho real la relación jurídica discurre exclusivamente entre la persona y la cosa, mientras que en el derecho de obligación es entre persona y persona. Y pronto se produjo una animada reacción. Se señaló que era absurdo reconocer una relación jurídica entre un sujeto y una cosa, ya que las relaciones jurídicas sólo se dan entre sujetos, y son esencialmente bilaterales, en el sentido de que al derecho del sujeto activo corresponde necesariamente la obligación de uno o varios sujetos pasivos. Si en el derecho real tiene especial protagonismo el sujeto activo, el titular del derecho, esto no significa que falte un sujeto pasivo, cargado de un deber correspondiente: sólo que aquí el sujeto pasivo no es una persona concreta, sino que es toda la colectividad, y el deber no tiene como contenido una prestación positiva, sino sólo una abstención de todas o determinadas formas de intromisión en la cosa.

Hasta aquí, en efecto, no hay divergencia en la doctrina más reciente, pues la existencia de un deber general de abstención, correlativo al derecho real, es ahora también reconocida por quienes reconocen el carácter esencial de este derecho en la “inmediatez” del poder atribuido al sujeto sobre la cosa: pero, para esta corriente doctrinal, el deber general de abstención no es sino la consecuencia normal del poder inmediato sobre la cosa atribuido al titular del derecho. Por el contrario, una doctrina contraria sostiene que este deber agota la sustancia jurídica de la relación, y que el poder inmediato sobre la cosa que surge indirectamente para el titular del derecho debe considerarse como una mera consecuencia del mismo: el requisito de la “inmediatez” se sustituye así por el de la “absolutez”, lo que hace que el derecho real entre en la categoría más general de los derechos subjetivos absolutos, es decir, los ejercitables frente a cualquier persona, mientras que el derecho de obligación se contrapone a él como un derecho subjetivo relativo, porque puede ejercerse frente a una o varias personas concretas. Incluso en esta segunda forma de concebir el derecho real se ha excedido ciertamente, cuando se ha deducido que el contenido de ese derecho ha de buscarse sólo en su vertiente pasiva, cuando se ha afirmado que sólo contiene prohibiciones, que ha de considerarse como una “obligación pasivamente universal”; Y más aún cuando, siguiendo por este camino, se llegó a negar la distinción entre derechos reales y derechos de obligación; pues el elemento arbitrario de ésta y de cualquier otra clasificación científica no quita que sea científicamente necesaria, una vez que a las relaciones propias de una u otra categoría corresponde una disciplina jurídica profundamente diferente. Con independencia de ello, y sin dar demasiada importancia a la doble observación (en sí misma no del todo inmune a la crítica) de que no todos los derechos reales son siempre oponibles a cualquiera y de que ciertas relaciones obligatorias también participan del carácter de absoluto (por ejemplo, el derecho del arrendatario a ser arrendatario de un bien inmueble en determinadas condiciones), bajo ciertas condiciones, el derecho del arrendatario), quizá haya que reconocer que la doctrina del absolutismo considera la relación desde un punto de vista excesivamente formal, y que, si bien es cierto que también en los derechos reales existe una relación entre el sujeto titular y los demás sujetos (a menudo, pero no siempre, todos los demás sujetos), sin embargo no es posible definir el derecho real desde un punto de vista meramente negativo, sin caer en el grave inconveniente de privar al poder, que se tiene sobre la cosa, de su contenido positivo.

Por tanto, no parece correcto decir, en referencia al deber general de abstención que incumbe a los terceros, que el derecho real sólo lo es por esta vertiente externa, por esta dirección hacia los terceros, por la posibilidad en caso de violación de forzar la remisión y el restablecimiento del daño: porque, en primer lugar, la determinación del agravio depende la mayoría de las veces de la del poder sobre la cosa, que a través de la prohibición dirigida a terceros se asegura al propietario; y en segundo lugar, no es cierto que la sustancia jurídica del derecho real se agote en la posibilidad de defensa frente a terceros, ya que, por el contrario, la forma normal en que se manifiesta y se concreta es precisamente el ejercicio indiscutible, por parte del propietario, del poder sobre la cosa. Por tanto, parece preferible la doctrina que ve en la inmediatez de esta facultad la esencia del derecho real, aunque hay que reconocer que esta facultad es legal en la medida en que se protege frente a terceros.

Además de estas dudas sobre la naturaleza del derecho real, también se discute sobre cuál puede ser el objeto del derecho real: es decir, si el derecho puede tener como objeto sólo bienes corporales o también bienes incorporales. El código alemán ha adoptado la primera solución; el código italiano no contiene ninguna determinación explícita al respecto, aunque tiene disposiciones aparentemente inspiradas más bien en la segunda, que es la que prevalece en la doctrina italiana. A diferencia de los derechos de obligación, que pueden ser válidamente constituidos por los particulares con cualquier contenido que cumpla los requisitos generales establecidos por la ley, los derechos reales sólo pueden constituirse según los tipos individuales permitidos por el ordenamiento jurídico positivo vigente. En el Derecho italiano, además del derecho de propiedad, que es el más pleno y perfecto de los derechos reales, se reconocen y regulan los siguientes derechos reales sobre la propiedad ajena: a) derechos reales de goce: servidumbres previas; usufructo, uso y habitación (a menudo todavía agrupados en la categoría de servidumbres personales); enfiteusis (a veces considerada como un derecho real de propiedad que puede ser resuelto y limitado por ciertas obligaciones positivas): por algunos se añade el derecho de superficie, que, sin embargo, no es más que el derecho de propiedad sobre un objeto limitado horizontalmente; por otros (pero en contra de la doctrina dominante), en determinadas condiciones, el derecho del arrendatario sobre la cosa arrendada; b) derechos reales de garantía: prenda e hipoteca.

El carácter absoluto del derecho real tiene una manifestación concreta y particular en la posibilidad que tiene el titular de hacerlo valer frente a cualquier poseedor de la cosa: al igual que el propietario puede reclamar la cosa a cualquiera que la posea en contra de su voluntad, el titular de un derecho real sobre una cosa ajena puede hacerlo valer frente a cualquiera que posteriormente adquiera la propiedad o tenga la posesión de la cosa de otra manera. Esta posibilidad, que en la terminología tomada de la doctrina francesa se denomina “derecho de secuestro”, está sin embargo sujeta en ciertos casos a determinadas condiciones que la ley establece por separado para objetos individuales (por ejemplo, para los bienes inmuebles y ciertas categorías de muebles, ciertas formas de publicidad), de modo que se proteja la seguridad del comercio.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Otra manifestación del mismo principio, totalmente correlativa a la anterior, es la superioridad de las compras según el orden temporal en que se produjeron, siempre que su eficacia frente a terceros se haya perfeccionado en la forma establecida por la ley, de modo que el comprador anterior prevalece sobre el posterior; a diferencia de lo que ocurre con los derechos de obligación, respecto de los cuales, sin perjuicio de los privilegios establecidos por la ley, se aplica el principio de concurrencia; es decir, en caso de ejecución forzosa sobre los bienes del deudor, sólo puede obtenerse la satisfacción proporcional del producto de la ejecución, con independencia de la fecha respectiva de su creación.

Por otra parte, algunas diferencias entre los derechos reales y los derechos de obligación en cuanto a su objeto dependen de la inmediatez del poder sobre la cosa: En primer lugar, mientras que, en sentido estricto, el objeto de este último es siempre una prestación, es decir, una acción voluntaria del deudor, y en todo caso el contenido mismo de la prestación puede consistir en una actividad del mismo, por el contrario, con un derecho real la persona o la actividad de otra persona nunca puede estar sometida al poder inmediato del titular, sino que sólo pueden estarlo las cosas. , una cierta suma de dinero, un cierto peso de grano, etc.), el objeto del derecho real es, por necesidad lógica, una cosa individualmente determinada; finalmente, mientras que la obligación puede tener también por objeto el cumplimiento de cosas futuras, el derecho real sólo puede tener por objeto cosas existentes en el momento mismo en que nace el derecho.

También hay que mencionar que los modos de adquisición de los derechos reales no son todos comunes a los derechos de obligación; en particular, la usucapión o prescripción adquisitiva sólo se admite para el derecho de propiedad y para la mayoría de los derechos reales de goce.

Datos verificados por: Pavone

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