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Préstamo Hipotecario
Este elemento es un complemento de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre “Préstamo Hipotecario”. Puede interesar el contenido acerca de la Historia del Sector Hipotecario Americano.
Préstamo Hipotecario
Se llaman así los préstamos otorgados con la garantía de un bien inmueble, que es hipotecado a favor del acreedor (Ver: Hipoteca).
Los préstamos hipotecarios más comunes son los que otorgan los bancos a clientes que desean comprar una casa o un departamento para utilizarlo como vivienda propia.
En algunos países se permite la constitución de multibancos que, entre otras actividades crediticias, otorgan préstamos hipotecarios; en otros países, solo los bancos hipotecarios o las cajas de ahorros y préstamos están autorizados a concederlos.
Los préstamos hipotecarios suelen ser a largo plazo (véase más en esta plataforma general) (de 5 a 30 años).
Generalmente son reembolsables en cuotas mensuales, que incluyen amortización del capital y los intereses.
A su vez, los intereses pueden ser fijos, o ajustables periódicamente.
Finalmente, los préstamos pueden ser otorgados en moneda local o en una moneda considerada estable, como el dólar.
En países con alta tasa de inflación o con hiperinflación, es prácticamente imposible obtener préstamos a largo plazo, y menos a intereses fijos. Por ende, es muy difícil conseguir un préstamo hipotecario.
Sólo recientemente, con la gradual estabilización de las economías de América Latina, se está desarrollando otra vez con fuerza esta actividad en la zona.
Planificación con préstamos hipotecarios y refinanciación de hipotecas
Nota: Esta sección analiza este tipo de planificación financiera y tributaria en el marco del derecho americano.
Los propietarios de viviendas no deben pasar por alto la oportunidad de generar flujo de caja utilizando el capital de su residencia. Los préstamos sobre el capital inmobiliario no sólo son una fuente de financiación relativamente barata (teniendo en cuenta el tipo deudor efectivo después de impuestos), sino que además los plazos de amortización suelen ser más generosos que los de los préstamos sin garantía.
Ventajas de los préstamos con garantía hipotecaria
El endeudamiento Home-equity genera intereses de residencia cualificados totalmente deducibles. El endeudamiento con garantía hipotecaria es una deuda, distinta de la deuda de adquisición, que está garantizada por una residencia cualificada y no supera la cantidad menor de 100.000 $ (50.000 $ para los casados que declaran por separado) o el valor justo de mercado (FMV) de la residencia menos la deuda de adquisición (incluida la deuda de adquisición protegida anterior al 14 de octubre de 1987) (Sec. 163(h)(3)(C)). Sin embargo, los intereses de la deuda de adquisición de vivienda no son deducibles si los ingresos se utilizan para adquirir valores exentos de impuestos y, por lo general, no son deducibles a efectos del impuesto mínimo alternativo (Sec. 56(e)).
Nota: La Oficina del Asesor Jurídico Jefe del IRS concluyó en el CCA 200940030 que los intereses de hasta 1,1 millones de dólares de deuda hipotecaria de dinero de compra contraída para adquirir, construir o mejorar una residencia personal pueden clasificarse como intereses de residencia cualificados deducibles, incluso cuando la totalidad de 1,1 millones de dólares proceda de una única primera hipoteca. Efectivamente, el primer millón de dólares de la primera hipoteca puede tratarse como endeudamiento de adquisición, y los siguientes 100.000 dólares pueden tratarse como endeudamiento de adquisición de vivienda, aunque sólo haya una deuda (Rev. Rul. 2010-25).
Este día de 1872, la reformista estadounidense Victoria Woodhull se convirtió en la primera mujer candidata a la presidencia cuando el Partido por la Igualdad de Derechos la eligió como candidata.
(En 2020, Kamala Harris fue también candidata por el partido demócrata, y se convirtió en la primera mujer vicepresidenta de Estados Unidos).
Exactamente 122 años después, Nelson Mandela toma posesión como Presidente de Sudáfrica. A pesar de sus inicios violentos, sus esfuerzos por acabar con el apartheid le llevaron a la cárcel (1962-90) le valieron una parte (con F.W. de Klerk) del Premio Nobel de la Paz de 1993, y se convirtió en presidente de Sudáfrica este día de 1994. Sobre el apartheid, véase su definición, el apartheid en Sudáfrica y la Convención Internacional sobre la Represión y el Castigo del Crimen de Apartheid, adoptada en Nueva York el 30 de noviembre de 1973.
El límite de la deuda y el requisito de que la deuda esté garantizada por una residencia cualificada son las únicas restricciones que se aplican al endeudamiento para adquisición de vivienda; el uso real de los ingresos de la deuda es irrelevante, a menos que se utilicen para adquirir obligaciones exentas de impuestos. La categoría de endeudamiento para la adquisición de vivienda representa una excepción a la norma general prevista en Temp. Regs. Sec. 1.163-8T, que establece que el seguimiento del uso de los ingresos de la deuda determina el tratamiento fiscal de los gastos por intereses. Además, no existe ninguna restricción en cuanto al número de préstamos cualificados sobre el capital de la vivienda que puede tener el contribuyente.
El uso de un préstamo sobre el valor de la vivienda para financiar gastos personales suele dar como resultado un coste de endeudamiento después de impuestos mejor que el de una tarjeta de crédito o un préstamo bancario no garantizado. Los ingresos del préstamo sobre el capital de la vivienda también pueden utilizarse para comprar un automóvil. Aunque los tipos de interés de los préstamos para automóviles suelen ser más bajos que los de otros préstamos no garantizados, los intereses no suelen ser deducibles a efectos fiscales.
Con una planificación prudente, los propietarios de viviendas pueden consolidar parte o la totalidad de su endeudamiento personal obteniendo un préstamo sobre el capital de la vivienda. Si se estructura adecuadamente, esto recaracteriza los gastos de intereses personales no deducibles en intereses de residencia cualificados deducibles, generando así un ahorro fiscal para los contribuyentes. Sin embargo, hay que tener en cuenta los costes iniciales de la obtención del préstamo.
Renunciar al tratamiento de la deuda de vivienda para maximizar las deducciones de intereses
Aunque los contribuyentes pueden tratar los gastos por intereses de hasta 100.000 $ de deuda de capital inmobiliario como intereses cualificados de la residencia, a veces los ingresos de la deuda se utilizan de forma que los intereses son totalmente deducibles aparte de ser intereses cualificados de la residencia (por ejemplo, cuando se utilizan en una actividad empresarial del Anexo C, Ganancias o pérdidas de la empresa (empresario individual) ,.) En estos casos, es mejor tratar el gasto por intereses bajo las reglas generales de rastreo en lugar de bajo las reglas de deuda de vivienda. Los posibles beneficios incluyen una reducción de los impuestos sobre el trabajo por cuenta propia y de la renta bruta ajustada (AGI), a efectos, por ejemplo, de la desgravación por pérdidas pasivas para el alquiler de bienes inmuebles, la eliminación gradual de las deducciones detalladas y otras partidas sensibles a la AGI.
En virtud del Temp. Regs. Sec. 1.163-10T(o)(5), los contribuyentes pueden elegir irrevocablemente tratar la deuda como no garantizada por una residencia cualificada. El efecto de esta elección es que las normas generales de rastreo de Temp. Regs. Sec. 1.163-8T se aplican para determinar el tratamiento fiscal del gasto por intereses. La elección no tiene que hacerse en el año en que se contrae la deuda, sino que puede hacerse en ese año o en cualquier año posterior en que la deuda esté pendiente. Sin embargo, una vez hecha, la elección es vinculante para todos los años futuros (en cuanto a esa deuda) a menos que el IRS consienta en revocar la elección. La elección se realiza adjuntando una declaración debidamente cumplimentada a la declaración correspondiente al año de la elección.
Ejemplo 1: H obtiene un préstamo sobre el valor de la vivienda por 50.000 $. Deposita los fondos del préstamo en una cuenta utilizada por su empresa unipersonal, un negocio en el que participa activamente. El dinero se gasta inmediatamente en nuevo equipamiento para el negocio. Como se explica en el párrafo siguiente, H debe optar por tratar el préstamo de 50.000 $ como no garantizado por una residencia cualificada.
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Si H utiliza las reglas generales de rastreo, el gasto por intereses del préstamo de 50.000 $ es totalmente deducible como interés empresarial en su Anexo C. El gasto por intereses reduce su impuesto regular y de autoempleo. También disminuye el AGI, lo que puede aumentar las deducciones y créditos sensibles al AGI. Si H trata el préstamo de 50.000 $ como una deuda de capital de vivienda, el interés será deducible como una deducción detallada para el impuesto regular (sujeto a las reglas de eliminación gradual de la deducción detallada). Además, H habrá utilizado 50.000 $ de su desgravación fiscal de 100.000 $ por deuda de vivienda.
El hecho de que un contribuyente que, de otro modo, podría deducir los intereses por encima de la línea (a través del Anexo C, E, Ingresos y Pérdidas Suplementarias , o F, Ganancias o Pérdidas de la Explotación Agrícola ) elija no acogerse al tratamiento de la deuda sobre el capital de la vivienda permite al contribuyente “ahorrar” los 100.000 $ de la deuda sobre el capital de la vivienda para otro uso. Además, una deducción por encima de la línea permite a los contribuyentes que no detallan las deducciones beneficiarse de una deducción que de otro modo sería inutilizable. También puede cambiar la deducción de una deducción detallada a una que disminuya los ingresos por trabajo por cuenta propia y el impuesto por trabajo por cuenta propia.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2024 o antes, y el futuro de esta cuestión):
Precaución: Los reglamentos no indican si la elección puede hacerse para una parte de una deuda sin empañar la deuda restante. Parece que una elección para tratar la deuda como no garantizada por una residencia cualificada impide al contribuyente reclamar una deducción por intereses de residencia cualificada por cualquier interés relacionado con la deuda. Así, una elección realizada para una deuda de vivienda utilizada en un 70% para una actividad empresarial del Anexo C y en un 30% para muebles para el hogar provocaría que el interés asignable a los muebles (30%) fuera un gasto de interés personal no deducible. Para evitar este tratamiento desfavorable, el contribuyente debe considerar la posibilidad de contraer dos préstamos sobre el capital de la vivienda y hacer la elección para el que se utilice con fines empresariales.
Refinanciación de la deuda de adquisición
Cuando se refinancia una hipoteca sobre una vivienda principal, el gasto por intereses de la nueva deuda es deducible en la medida en que la nueva deuda no supere el importe de la deuda de adquisición que se refinanció. Por lo general, el importe agregado de toda la deuda de adquisición no puede superar el millón de dólares.
Los puntos pagados en relación con la refinanciación hipotecaria no suelen ser deducibles en el momento de su pago, sino que deben capitalizarse y amortizarse a lo largo del plazo del nuevo préstamo (Rev. Rul. 87-22). La amortización se computa de forma proporcional en función del número de pagos periódicos del préstamo efectuados en el ejercicio fiscal respecto al total de pagos periódicos durante el plazo del préstamo (Rev. Proc. 87-15).
Ejemplo 2: Supongamos que F refinanció su hipoteca de 150.000 $ sobre su residencia principal en 2014. Pagó dos puntos (3.000 $) de sus propios fondos en el momento del cierre para hacerlo (es decir, no se retuvieron de los ingresos de la deuda). El producto del nuevo préstamo se utilizó para cancelar el préstamo antiguo. Dado que el antiguo préstamo representaba una deuda de adquisición, el nuevo préstamo también se trata como una deuda de adquisición.
Dado que el producto del préstamo se utilizó para fines distintos de la adquisición o mejora de la residencia, los puntos F pagados en el nuevo préstamo hipotecario no cumplen los requisitos del art. 461(g)(2) y, por lo tanto, no son deducibles actualmente (Rev. Proc. 87-15). En su lugar, pueden amortizarse a lo largo del plazo de la nueva hipoteca.
Si F hubiera pedido prestados 200.000 $ y hubiera utilizado 50.000 $ para mejoras en su residencia y los 150.000 $ restantes para refinanciar su antiguo préstamo, el 25% (50.000 ÷ 200.000 $) de los puntos serían deducibles. Los puntos restantes serían amortizables durante el plazo del préstamo.
📬Si este tipo de historias es justo lo que buscas, y quieres recibir actualizaciones y mucho contenido que no creemos encuentres en otro lugar, suscríbete a este substack. Es gratis, y puedes cancelar tu suscripción cuando quieras:Si el nuevo préstamo se cancela antes de su vencimiento (por ejemplo, se vende la residencia y se cancela el préstamo, o se refinancia el préstamo), el saldo restante no amortizado de los puntos puede deducirse en ese ejercicio fiscal, a menos que el préstamo hipotecario se refinancie con el mismo prestamista, en cuyo caso los puntos no amortizados deben deducirse generalmente a lo largo del plazo del nuevo préstamo (Letter Ruling 8637058; IRS Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction ). Los puntos de la deuda refinanciada están entonces sujetos a las reglas normales para los puntos. Así, si la deuda refinanciada se cancela anticipadamente, los puntos no amortizados pueden deducirse ese año.
Asimismo, siempre que el prestatario haya pagado una cantidad al menos igual a los puntos al cierre de la primera refinanciación, si ese préstamo se refinancia posteriormente con un prestamista diferente, parece que los puntos no amortizados relacionados con la primera refinanciación pueden deducirse en el año de la refinanciación posterior. Esto es similar a la norma que permite a los contribuyentes que pagan en efectivo deducir los gastos que se pagan con fondos prestados, siempre que los fondos no se tomen prestados del proveedor de los bienes o servicios que dan lugar al gasto.
Algunas refinanciaciones pueden tratarse como una continuación de la compra original, de modo que los puntos pagados serían deducibles en el año en que se pagan, en lugar de amortizarse a lo largo de la vida del préstamo. En Huntsman , 905 F.2d 1182 (8th Cir. 1990), se pagaron puntos para refinanciar un pagaré a tres años utilizado para comprar una vivienda principal. Como era obvio que el contribuyente tendría que refinanciar, el tribunal consideró que la operación de refinanciación estaba relacionada con la compra de la residencia. Este razonamiento debería aplicarse también a los contribuyentes que refinancian un préstamo puente o un préstamo para la construcción, al menos dentro de la jurisdicción del Octavo Circuito. Sin embargo, el IRS ha declarado que no seguirá la decisión Huntsman fuera del Octavo Circuito (Acción sobre la Decisión 1991-02 (2/11/91)).
Revisor de hechos: Hellen
¿Su hipoteca le está dejando sin casa? La calculadora Real Life Ratio
El Ratio de la Vida Real de Rob Carrick es una guía, una calculadora en verdad, para saber qué hipoteca puede permitirse y seguir cumpliendo con estas otras importantes obligaciones financieras.
The Real Life Ratio es una respuesta a las calculadoras interesadas de asequibilidad de la vivienda que ofrecen los bancos y otros prestamistas, así como el sector inmobiliario. Sus herramientas se fijan en la cantidad de hipoteca que puede permitirse sin que suponga un riesgo de impago significativo. No tienen en cuenta en absoluto lo bien que podrá hacer malabarismos con los costes de la vivienda, además de gastos como la guardería, los fondos de emergencia y el ahorro para la jubilación o la educación de sus hijos.
El Ratio de la Vida Real es una guía para saber “cuánta vivienda” puede permitirse y, aun así, cumplir con estas otras importantes obligaciones financieras. Tanto si está buscando casa como si ya es propietario, el Ratio de la Vida Real le mostrará cuál es su situación real.
Este Ratio de la Vida Real está en inglés y pensado para Canadá, pero le puede servir de orientación. Está disponible en theglobeandmail.com/globe-investor/personal-finance/genymoney/is-your-mortgage-leaving-you-house-poor/article32454366/
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Préstamo Hipotecario en el Ámbito Económico-Empresarial
En el Contexto de: Préstamos
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