Copropiedad

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Copropiedad

La copropiedad de los buques se rige por la Ley nº 67-5 de 3 de enero de 1967 y el Decreto de aplicación nº 67-967 de 27 de octubre de 1967. La copropiedad de edificios y complejos inmobiliarios se rige por disposiciones especiales que establecen tanto el régimen de las partes comunes como el de las partes privadas. Las personas que adquieren un inmueble en copropiedad, cada una por la mitad, adquieren la propiedad en la misma proporción, independientemente de las modalidades de financiación. El barco no es un activo de la copropiedad, como persona jurídica, sino que pertenece a cada uno de los copropietarios en proporción a su cuota.

En cuanto a la ley de copropiedad inmobiliaria, los copropietarios de un complejo inmobiliario nombran de entre ellos un consejo sindical para controlar las operaciones del administrador de la copropiedad. La Ley nº 65-557, de 10 de julio de 1965, establece el estatuto de la copropiedad de los inmuebles construidos y, de conformidad con la Ley nº 2020-290, de 23 de marzo de 2020, relativa a la respuesta de urgencia a la epidemia del Covi-19, la Orden nº 2020-304, de 25 de marzo de 2020, adapta las normas aplicables a los tribunales del ordenamiento jurídico que rigen los contratos de gestión de copropiedad. Regula el problema de la renovación del contrato de gestión.

La operación de fusión-absorción de la sociedad que ejerce las funciones de agente gestor no tiene como efecto la sustitución automática del agente gestor. Dado que la ley de 10 de julio de 1965 excluye toda sustitución del fiduciario sin el voto de la junta general de copropietarios, la fusión-absorción que afecta a la sociedad que cumple las funciones de fiduciario, no puede tener el efecto de despojar a esta última de su poder. Además, si cada cuestión debe ser sometida individualmente por el orden del día a la votación de la asamblea, por otra parte, si se trata de una votación sobre la adopción por los copropietarios de un nuevo reglamento de copropiedad, el artículo 49 de la ley de 10 de julio de 1965 no excluye que se proceda a una única votación sobre el conjunto de dicho proyecto.

En cuanto a los edificios en régimen de copropiedad, se trata de una propiedad indivisa destinada a organizar las relaciones entre los distintos propietarios. Están gestionadas por un sindicato: las decisiones se toman en una junta general de copropietarios y su ejecución se confía a un síndico, eventualmente bajo el control de un consejo de sindicato; la junta general sólo puede nombrar un síndico.

Cualquier copropietario puede, mediante una acción oblicua, ejercer los derechos y acciones del copropietario-arrendador para obtener la rescisión de un contrato de arrendamiento cuando el arrendatario desatiende las estipulaciones del reglamento de copropiedad contenidas en el mismo.

La Ordenanza nº 2019-1101 de 30 de octubre de 2019 reforma la ley de copropiedad. Entró en vigor el 1 de junio de 2020. Especifica el alcance de la copropiedad y aclara el régimen jurídico de las partes comunes, regula el contenido del reglamento de copropiedad. Cada copropietario tiene acceso a las zonas privadas incluidas en su parcela. Utilizará y disfrutará libremente de las partes privadas y comunes siempre que no infrinja los derechos de los demás copropietarios ni el objeto del edificio, decidirá el reparto de cargas y gastos entre los copropietarios y establecerá las normas aplicables a las comunidades de propietarios. La ordenanza aclara la relación contractual entre el síndico y el sindicato de copropietarios, establece las normas relativas a la remuneración del síndico y refuerza los poderes del consejo sindical. Entre las nuevas normas aplicables, la Ordenanza especifica que cuando la junta general de copropietarios no haya decidido por la mayoría de los votos de todos los copropietarios, de acuerdo con el artículo 25 u otra disposición, pero el proyecto haya obtenido al menos un tercio de estos votos, la misma junta decidirá por la mayoría prevista en el artículo 24 realizando inmediatamente una segunda votación. La Ordenanza introduce la posibilidad de que los copropietarios voten por correspondencia.

La representación de los copropietarios indivisos por medio de un apoderado no priva a los copropietarios indivisos de acciones, que tienen la condición de socios, del derecho a obtener la comunicación de documentos en virtud del artículo 1855 del Código Civil.

La junta general de copropietarios es el órgano autorizado para modificar el reglamento de copropiedad, que el citado artículo 43 no excluye la facultad de esta junta de reconocer el carácter no escrito de una cláusula del reglamento de copropiedad y que cualquier copropietario o el sindicato de copropietarios puede, en cualquier momento que la falta de conformidad con las disposiciones del artículo 10, párrafo 1, de la ley de 10 de julio de 1965, de la cláusula de distribución de las cargas, ya sea que resulte del reglamento de copropiedad, de un acto de modificación posterior o de una decisión de la junta general, y que se establezca una nueva distribución de conformidad con estas disposiciones.

Cada copropietario utiliza y disfruta libremente de las zonas comunes a condición de no atentar contra los derechos de los demás copropietarios ni contra el destino del edificio. Las decisiones relativas a la autorización de algunos de los copropietarios para realizar, a su cargo, obras que afecten a las zonas comunes o al aspecto exterior del inmueble, de acuerdo con la finalidad del mismo, deberán adoptarse por mayoría de votos de todos los copropietarios. De conformidad con el artículo 25 b) de la Ley de 10 de julio de 1965, la sustitución de ventanas francesas que modifiquen el aspecto exterior del edificio debe, en principio, someterse a la autorización previa de la junta general. Sin embargo, la obra puede ser ratificada a posteriori. Es potestad soberana de la asamblea general valorar si el interés colectivo de la copropiedad justifica la convalidación de las obras ya realizadas o el requerimiento a los propietarios que han realizado las obras de restauración de las partes comunes. La asamblea general sólo debe verificar si dichas obras respetan el aspecto exterior del edificio. Salvo en el caso de un posible abuso de la mayoría por parte de la asamblea general, ni la ausencia de autorización, ni el daño a las partes comunes, ni el incumplimiento de una norma administrativa constituyen, por sí mismos, un motivo de nulidad de la decisión de validación por parte de la asamblea general.

Según el artículo 14-1 de la ley del 10 de julio de 1965, a reserva de la fijación de diferentes modalidades por la asamblea general, los copropietarios abonan al sindicato provisiones, equivalentes a una cuarta parte del presupuesto provisional votado, debidas el primer día de cada trimestre. Según el artículo 6-2, 1°, del decreto del 17 de marzo de 1967, cuando se transmite un lote a título oneroso, el pago de la provisión, debida en aplicación del artículo anterior, es responsabilidad del vendedor. De estos textos se desprende que, con ocasión de la venta en subasta de un lote en copropiedad, el pago de este anticipo corresponde al copropietario embargado.

Dado que el reglamento de copropiedad tiene la naturaleza de un contrato, cada copropietario tiene derecho a exigir a los demás su cumplimiento (Sala 3ª de lo Civil, 22 de marzo de 2000, Recurso nº 98-13345, Boletín 2000, III, nº 64). Por su parte, el sindicato de copropietarios tiene derecho, en caso de incumplimiento por parte del copropietario-arrendador, a interponer una acción oblicua de resolución del contrato de arrendamiento si el arrendatario contraviene las obligaciones derivadas del mismo y si su actuación, contraria al reglamento de copropiedad, causa un perjuicio a los demás copropietarios (Civ. 3ª, 14 de noviembre de 1985, Recurso nº 84-15577, Bol. 1985, III, nº 143). Asimismo, cualquier copropietario puede, al igual que el sindicato de copropietarios, ejercitar los derechos y acciones del copropietario-arrendador para obtener la resolución de un contrato de arrendamiento cuando el arrendatario desatiende las estipulaciones del reglamento de copropiedad contenidas en el mismo.

Del artículo 21 de la ley de 10 de julio de 1965, en su versión resultante de la ley n° 2014-366 de 24 de marzo de 2014, se desprende que en caso de que la asamblea general deba decidir sobre el nombramiento de un síndico, éste será precedido, salvo cuando el mercado local de síndicos no lo permita, por una licitación de varios proyectos de contratos de síndicos realizada por el consejo sindical. A falta de una disposición en este sentido, el incumplimiento por parte del consejo sindical de su obligación de licitar el contrato no está sancionado por la nulidad del nombramiento del síndico por la junta general.

Sobre la aplicación del derecho a una toma de corriente para vehículos eléctricos en los edificios, véase el Decreto nº 2020-1720 de 24 de diciembre de 2020 para la aplicación de los artículos L. 111-3-8 y L. 111-3-9 del Código de la Construcción y la Vivienda.

El hecho de que el reglamento de copropiedad prevea zonas comunes especiales y que se exijan cargas especiales que sólo los copropietarios afectados están llamados a deliberar no es suficiente para caracterizar la creación de un sindicato secundario de copropietarios.

Es contrario al criterio de utilidad un reparto por partes iguales de los gastos de ascensor entre lotes situados en diferentes plantas. Tenga en cuenta que, desde los hechos, se ha aprobado la Ordenanza n° 2019-1101 de 30 de octubre de 2019 que reforma la ley de copropiedad de zonas edificadas.

El derecho real vinculado a un lote de copropiedad que confiere el beneficio del disfrute especial de otro lote es perpetuo. Los derechos controvertidos, que se han establecido a favor de otros lotes del condominio, constituyen una carga impuesta a determinados lotes para el uso y beneficio de otros lotes pertenecientes a otros propietarios. Se trata de derechos reales sui generis que tienen su origen en el reglamento de copropiedad.

La oponibilidad al consorcio de copropietarios de la transmisión de una fracción de un lote dividido no está sujeta a la aprobación de la nueva asignación de cargas por la junta general. A partir de la notificación al administrador de la transmisión de la propiedad, la transmisión es oponible al sindicato de copropietarios y, por tanto, otorga a los compradores la condición de copropietarios, responsables del pago de las cargas de copropiedad.
La anulación de una asamblea general o de una decisión de la asamblea surte efecto con respecto a todos los copropietarios. Sin embargo, si una parte era copropietaria en el momento de la junta general, a falta de indivisibilidad del litigio, la inadmisibilidad de las conclusiones notificadas fuera de plazo en la junta general no beneficia a todos los copropietarios.

Un copropietario no puede solicitar la anulación de una junta general cuando ha votado a favor de algunas de las decisiones adoptadas y ha constatado que la SCI ha votado a favor de varios acuerdos, sin que la mención de que la junta general estaba viciada de ilegalidad por no haberse respetado el plazo de convocatoria le confiera la condición de opositor o moroso a todas las decisiones adoptadas.
El objeto del sindicato es la conservación del edificio y la administración de las zonas comunes. Esta competencia es restrictiva. Así, aunque una junta general decida que una adquisición de participaciones en un LIC es de interés colectivo de los copropietarios, que asegura la conservación del edificio y que entra dentro del fin y objeto del sindicato de copropietarios no forma parte del objeto del sindicato de copropietarios la adquisición de acciones de una sociedad civil inmobiliaria, propietaria de bienes inmuebles al margen de la copropiedad.

Aunque los edificios estén servidos por equipos o instalaciones comunes, el artículo 27 de la Ley de 10 de julio de 1965 permite la constitución de un sindicato secundario, que implica la presencia de varios edificios entendidos como materialmente distintos e independientes entre sí para permitir una gestión particular sin que resulte difícil para el conjunto del condominio.

Cuando se solicita el nombramiento de un administrador provisional sobre la base del artículo 47 del Decreto de 17 de marzo de 1967, alegando que el mandato del síndico es nulo de pleno derecho, debido a la falta de apertura de una cuenta bancaria independiente a nombre del sindicato al final del período de tres meses siguiente a su nombramiento, esta nulidad debe haberse establecido previamente al final de un procedimiento contradictorio. La solicitud de anulación de la junta general que no se persigue contradictoriamente contra el administrador debe ser rechazada.

Sólo se puede nombrar un administrador provisional sobre la base del artículo 47 del decreto de 17 de marzo de 1967 si no hay ningún mandato de síndico en vigor. Si el sindicato de copropietarios, así como un copropietario, habían solicitado, ante el riesgo de ausencia de un síndico, el nombramiento de un administrador provisional a partir de la expiración del mandato en curso y el presidente del tribunal de grande instance accedió a la solicitud, se deduce que el mandato del síndico había expirado cuando el administrador provisional tomó posesión.

Cuando un fiduciario es objeto de un procedimiento colectivo, el sindicato de copropietarios, al que no se le han devuelto las cantidades o valores recibidos en su nombre o por su cuenta por el fiduciario, puede declarar su reclamación de restitución como responsabilidad del fiduciario y solicitar su admisión (véase qué es, su definición, o concepto jurídico), sin perjuicio de la ejecución de la garantía financiera.

En cuanto a la adaptación del reglamento de copropiedad a los nuevos textos que se han promulgado desde la ley n°65-557 de 10 de julio de 1965, las últimas disposiciones que regulan la materia sólo prevén una simple opción, de modo que los copropietarios deudores de estas cargas no pueden invocar la falta de adaptación de su reglamento de copropiedad para eximirse de su pago. El sindicato de copropietarios tiene derecho a solicitar y obtener una orden de pago de los gastos impagados y el pago de daños y perjuicios.

En cuanto a la indemnización por daños y perjuicios sufridos por los copropietarios, el sindicato de copropietarios es responsable de los daños y perjuicios causados a los copropietarios o a terceros por los defectos de construcción o la falta de mantenimiento de las zonas comunes, sin perjuicio de la acción de repetición. Pero la asociación sindical no tiene derecho a reclamar una indemnización por la pérdida de valor de reventa de las viviendas de los copropietarios y la privación del disfrute del canal y de los solares privados durante más de diez años. Esta reclamación debe ser formulada y justificada por cada uno de los copropietarios afectados. Sólo el sindicato de copropietarios puede confiar en la falta de poder de su representante.

La comunidad de copropietarios se constituye como un sindicato que tiene personalidad civil. Cada copropietario tiene derecho a emprender acciones legales, tanto como demandante como demandado, incluso contra algunos de los copropietarios, ya sea conjuntamente o no con uno o más copropietarios, con el fin de salvaguardar los derechos correspondientes al inmueble. Pero si es necesario, después de haber hecho designar judicialmente a su representante, el copropietario que ejerce una acción a título individual para la restitución de las porciones comunes debe llamar al sindicato de copropietarios al caso. En relación con la acción de recuperación de las cargas de copropiedad, el sindicato de copropietarios, representado por su síndico, es el único legitimado para actuar. Si el poder de la persona que se pretende apoderada de un sindicato de copropietarios es irregular, siendo la nulidad incurrida sólo relativa, sólo el sindicato de copropietarios y no la persona que trató con éste puede invocar la ausencia de poder.

En cuanto a la copropiedad de los edificios, se rige en particular por el artículo 1, párrafo 2, de la ley de 10 de julio de 1965. En ausencia de un acuerdo en contrario que cree una organización diferente, la ley es aplicable a los complejos inmobiliarios que, además de los terrenos, instalaciones y servicios comunes, incluyen parcelas, construidas o no, sujetas a derechos de propiedad privada. El tribunal que conoce no puede aplicar otras normas sin constatar la creación de una organización diferente, en el sentido de la ley, para la gestión de los elementos comunes del conjunto inmobiliario.

El Decreto n°2015-1090 de 28 de agosto de 2015 establece las normas que constituyen el código deontológico aplicable a las personas contempladas en el artículo 1 de la ley n° 70-9 de 2 de enero de 1970 a las que se refiere el artículo 1 de la ley n° 70-9 de 2 de enero de 1970 que ejercen las actividades de transacción y gestión de bienes inmuebles y empresariales. Estas normas son aplicables tanto a las personas jurídicas como a sus representantes legales y estatutarios, que están sujetos a las mismas normas éticas. El Decreto incluye en sus disposiciones a los fideicomisarios de copropiedad cuyas actividades se desarrollan en el marco de la Ley 65-557 de 10 de julio de 1965 que establece el estatuto de copropiedad de los edificios construidos. La acción disciplinaria a la que pueden someterse estas personas tiene lugar ante la comisión de control de las actividades de transacción y gestión inmobiliaria mencionada en el artículo 13-5 de la ley de 2 de enero de 1970 antes citada.

Una residencia con vocación parahotelera está sujeta a la aplicación del artículo 10 de la ley de 10 de julio de 1965, que estipula que los copropietarios están obligados a participar en las cargas de los servicios colectivos y los equipamientos comunes en función de la utilidad de estos servicios y equipamientos para cada lote. Cuando el contrato de reserva cae bajo la aplicación del reglamento de copropiedad, la función de recepción es de carácter comercial, el contrato de recepción firmado con la empresa no presenta ninguna utilidad objetiva para los lotes cuya explotación los copropietarios no han confiado a la empresa con la que han firmado un contrato de puesta a disposición de su lote. En consecuencia, las tasas relativas a los servicios comunes específicos se distribuyen según el criterio de utilidad objetiva.

La ocupación en precario de las zonas comunes exteriores por parte de un arrendatario de un solar destinado a restaurantes de comida rápida está sujeta a la mayoría prevista en el artículo 24 de la ley de 10 de julio de 1965.

Un reglamento de copropiedad puede prever una cláusula de solidaridad entre el nudo propietario y el usufructuario: dicha cláusula es llícita y, con independencia de que la notificación de la desmembración de la propiedad se haya realizado al fiduciario, el nudo propietario y el usufructuario son responsables solidarios del pago de las cargas de copropiedad al sindicato de copropietarios.

La asamblea general solo puede deliberar válidamente sobre los asuntos incluidos en el orden del día y que a falta de nombramiento del síndico por la asamblea de copropietarios debidamente convocada al efecto, el presidente del tribunal lo nombra por orden a petición de uno o varios copropietarios o de uno o varios miembros del consejo sindical.

Sin embargo, el orden del día de una junta general convocada a petición de copropietarios que representen al menos una cuarta parte de los votos de todos los copropietarios no se limita únicamente a los asuntos cuya inclusión hayan solicitado dichos copropietarios. El síndico puede añadir una resolución no prevista en el orden del día.

Cuando, a petición del sindicato de copropietarios, un administrador provisional ha sido nombrado por el tribunal, y se le ha encomendado la tarea de administrar la propiedad tanto activa como pasivamente, y en particular la de liquidar las deudas fiscales y las cargas de copropiedad, este administrador tiene la facultad, como resultado de su mandato judicial, de perseguir por sí solo el desalojo de un ocupante sin derecho ni título y el pago de una indemnización por ocupación. El Presidente del Tribunal de Gran Instancia fijará en el auto de nombramiento de un administrador provisional el plazo en el que éste debe hacer que se le entreguen los fondos, documentos y archivos del sindicato y convocar la asamblea general con el fin de nombrar un síndico y, salvo que la misión del administrador provisional haya sido prorrogada o renovada judicialmente, esta misión terminará necesariamente en la fecha prevista en el auto de nombramiento.

El carácter imperativo del mandato no es oponible al sindicato de copropietarios y sólo debe tenerse en cuenta el voto expresado por el mandatario. El mandatario no tiene la facultad de impedir que un apoderado emita un voto contrario a las instrucciones expresadas en un mandato.

Si los daños resultan de las obras realizadas por el sindicato y afectan a las porciones privadas pertenecientes a un copropietario, sólo son aplicables las disposiciones del artículo 9, apartado 4, de la ley n°65-557 de 10 de julio de 1965. La indemnización, a cargo de todos los copropietarios, se distribuye, con respecto a las obras decididas en las condiciones previstas por a y b del II del artículo 24, f, g y o del artículo 25 y por el artículo 30, en proporción a la participación de cada uno en el coste de las obras.

No puede existir una copropiedad entre propietarios de terrenos no urbanizados. Del mismo modo, el estatuto de copropiedad no es aplicable a los condominios en volúmenes: la aplicación del estatuto de copropiedad se caracteriza por la existencia de partes comunes Contrariamente a una idea ampliamente difundida, el derecho de disfrute exclusivo de una o varias plazas de aparcamiento no confiere a su titular la condición de copropietario, que se beneficia de un derecho real y perpetuo que constituye la parte privada de un terreno.

Un copropietario no tiene derecho a interponer una demanda contra el otro u otros copropietarios por el deslinde de su lote de copropiedad. El comprador de un lote en condominio sólo puede actuar contra el vendedor alegando un déficit de superficie y solicitando una reducción del precio, basando su acción en las disposiciones del artículo 46 de la ley de 10 de julio de 1965 y no en el artículo 1604 del código civil.

Cada copropietario indiviso tiene un derecho de tanteo cuando uno de ellos pretende transferir sus derechos a título oneroso a una persona ajena a la copropiedad. Cuando un lote de copropiedad incluye, en particular, las vías de acceso a los demás lotes y se asigna al disfrute exclusivo de todos los copropietarios, tiene el carácter de accesorio indispensable para que esté en indivisión forzosa y perpetua y no pueda ser objeto de un derecho de tanteo.

El sindicato está representado por un “síndico” que es el único que puede actuar en nombre del sindicato en todos los actos civiles. En cambio, el síndico, su cónyuge, el socio ligado a él por un pacto civil de solidaridad y sus empleados no pueden presidir la junta ni recibir un mandato para representar a un copropietario . Responde ante el sindicato de copropietarios en la ejecución de su mandato, independientemente de que la falta que haya cometido sea “separable” de sus funciones. El administrador puede exigir el pago del anticipo que constituye la reserva prevista en el reglamento de copropiedad; que los anticipos sean reembolsables. La reserva o anticipo de tesorería previsto en el reglamento de copropiedad es reembolsable en su totalidad al vendedor y el administrador puede exigir su pago al comprador del lote. Mientras el nuevo síndico no haya tomado posesión de su cargo, su antecesor, cuyo mandato se extinguió por decisión de la junta general, no puede ampararse en la aplicación de las normas de gestión empresarial. El sindicato de copropietarios puede actuar contra un copropietario sobre la base de una perturbación vecinal anormal.

Los acreedores han hecho embargos contra una sociedad de responsabilidad limitada (SARL), una agencia inmobiliaria y gestora de condominios, que posteriormente fue puesta en liquidación judicial. Esta SARL solicitó a un juez de ejecución el levantamiento de las medidas, argumentando, en particular, que los fondos depositados en la cuenta bancaria pertenecían a un sindicato de copropietarios: la SARL fue desestimada. La 2ª Sala de lo Civil dictaminó que si un contrato de cuenta profesional relativo a la cuenta bancaria sobre la que se había practicado el embargo-atribución no incluye ninguna mención a la tenencia de fondos por cuenta de la copropiedad y si la SARL no establece que la cuenta se dedica exclusivamente a esta copropiedad y sólo opera para el sindicato de copropietarios, es correcto que los fondos depositados en la cuenta puedan ser embargados por los acreedores de la SARL.

Sin embargo, no podrá emprender acciones legales en nombre del sindicato sin haber sido autorizado para ello por una decisión de la asamblea general. Sin embargo, se admite que la junta general pueda dar una autorización a posteriori siempre que no se haya dictado una resolución definitiva y que la autorización se haya dado antes de que el sindicato perdiera su derecho a actuar, independientemente de que dicha autorización se haya dado mientras el procedimiento estaba pendiente ante el Tribunal de Apelación, ya que el plazo de prescripción se interrumpió. La citación es entonces perfectamente válida. Por el contrario, si la regularización del procedimiento se produjo después de la prescripción, no pudo llevarse a cabo. Dado que el artículo 18 de la ley de 10 de julio de 1965 sólo prevé que el voto de la junta general exima al agente gestor de su obligación de abrir una cuenta bancaria o postal separada a nombre del sindicato, el agente gestor puede abrir dicha cuenta sin haber sido autorizado para ello por la junta general de copropietarios.

El comprador de un lote de un edificio vendido en estado de futura terminación sólo está obligado a pagar las cuotas de condominio a partir de la terminación de los lotes adquiridos. La acción de recuperación de los pagos indebidos corresponde a la persona que realizó el pago, a sus causahabientes o subrogados o a la persona por cuya cuenta y en cuyo nombre se efectuó, un Tribunal de Apelación infringió los artículos 1235 y 1377 del Código Civil, al declarar inadmisible la solicitud de un sindicato de copropietarios de reembolsar una fracción de los cargos indebidamente pagados, a pesar de haber realizado él mismo el pago de los mismos. Este sindicato no fue privado del derecho a actuar.

La adhesión de un sindicato a una unión de sindicatos es una prerrogativa de la asamblea general de copropietarios, se decide por la mayoría fijada por el artículo 26 de la ley del 10 de julio de 1965.

Si una acción judicial es introducida por una persona que no tiene las facultades del síndico, queda que se debe aplicar el principio de procedimiento según el cual en el caso en que sea susceptible de ser cubierto, la nulidad no será pronunciada si su causa ha desaparecido en el momento en que el juez se pronuncie. Este es el caso si, en el curso del procedimiento, el mandatario autorizado a ejercer la acción, regulariza el procedimiento que había sido introducido en nombre del sindicato por otra persona que no podía actuar como su representante.

A reserva de disposiciones especiales, la junta general es convocada por el agente gestor. El presidente de la junta no está obligado a verificar los poderes de los copropietarios ausentes convocados a la junta general y el hecho de que se haya convocado a terceros a la junta no influye en la validez de las deliberaciones si estos terceros no han votado.

En cuanto al poder del administrador, cuando el reglamento del condominio prevea un procedimiento que implique garantías adicionales para el personal del condominio, como la obligación de que el administrador obtenga la autorización de la junta general de copropietarios antes de despedir a los vigilantes, Tal disposición no se limita a regular las relaciones entre el síndico y la junta general de copropietarios, sino que se considera que constituye una garantía material cuya inobservancia tiene como efecto que el despido carezca de causa real y grave (Asamblea Plenaria de 5 de marzo de 2010, Recurso nº 08-42843 08-42844). Constituye una falta que el síndico financie la cuenta del sindicato de copropietarios que gestiona con su propio dinero. Esta falta está sancionada por la no devolución de este saldo ya que permitió al síndico gestionar sin mostrar el pasivo real de la copropiedad.

Si, en ausencia de litigio, la aprobación de las cuentas sólo implica el reconocimiento de la regularidad contable y financiera de las cuentas del sindicato, hace sin embargo exigibles las cuotas de los cargos de las obras cuyo importe dio lugar a la aprobación.

Sobre el contenido de las actas de las juntas generales que dictaminan las cuentas de una copropiedad, el Tribunal de Casación dictamina que los gastos relativos a la celebración de una junta general, aunque haya sido convocada a petición de un copropietario, constituyen una carga personal de este copropietario, y si le fueron facturados como tales, deben figurar en el estado de gastos de la copropiedad. Si no incluye todos los gastos e ingresos del ejercicio, la decisión de una junta general que aprueba dichas cuentas es irregular y debe ser anulada

El abuso de la mayoría susceptible de conducir a la nulidad de la decisión de una asamblea general, sólo se caracteriza cuando la decisión impugnada afecta a los derechos de los copropietarios minoritarios; corresponde al juez decir de qué manera la decisión de la junta general es contraria a los intereses colectivos de los copropietarios o fue tomada con el único objetivo de favorecer los intereses personales de los copropietarios mayoritarios en detrimento de los copropietarios minoritarios.

Según una respuesta ministerial de 26 de julio de 2007 (Rép. min. Masson, n° 113 : JO Sénat Q 26 de julio de 2007, p. 1344), cuando los tribunales fallan definitivamente a favor del copropietario que ha interpuesto una demanda contra la copropiedad y condenan a ésta al pago de las costas judiciales así como a determinados gastos, el copropietario está obligado, como miembro de la copropiedad, a participar económicamente en el pago de las cantidades correspondientes, el Ministro de Vivienda y Urbanismo respondió que, en virtud de los párrafos segundo y tercero del artículo 10-1 de la ley nº 65-557, de 10 de julio de 1965, por la que se establece el estatuto de copropiedad de los inmuebles edificados, “el copropietario que, al final de un procedimiento judicial que se le oponga al sindicato, vea su demanda declarada fundada por el juez, está exento de toda participación en los gastos comunes del procedimiento, cuyo coste se reparte entre los demás copropietarios”. No obstante, el tribunal puede decidir lo contrario en consideración a la equidad o a la situación económica de las partes en litigio.

Los copropietarios hacen valer sus derechos a través de los votos que emiten en las juntas a las que son invitados. Disponen de una acción individual para anular las decisiones colectivas que se hayan tomado de forma irregular. Las acciones de impugnación de las decisiones de las juntas generales deberán ser interpuestas, bajo pena de caducidad, por los copropietarios contrarios o morosos en el plazo de dos meses a partir de la notificación de dichas decisiones que les haya hecho el administrador judicial. Un copropietario no está obligado a justificar un agravio para poder actuar por la nulidad de una decisión de la junta general en violación de la regla de la reducción de votos, prevista por el artículo 22, párrafo 2, de la ley n° 65-557 de 10 de julio de 1965. Sin embargo, un copropietario que haya votado a favor de una decisión y no demuestre que ha sido víctima de un fraude no puede alegar que ha cometido un error para actuar con el fin de que se anule la decisión.

A petición del sindicato de una copropiedad, el Presidente del tribunal podrá ser requerido en virtud del artículo 19-2, de la ley de 10 de julio de 1965 en la redacción resultante de la ley n° 2000-1208 de 13 de diciembre de 2000. El objetivo de este procedimiento es garantizar que se ha votado el presupuesto provisional, que se ha enviado el requerimiento al copropietario moroso por carta certificada con acuse de recibo, que ha transcurrido un plazo de 30 días y que el requerimiento ha quedado sin efecto. Una vez realizadas estas observaciones, el presidente del tribunal podrá condenar a este copropietario al pago de las provisiones previstas en el artículo 14-1 que hayan vencido. Sin embargo, este procedimiento sólo se refiere al presupuesto provisional del año en curso y no al presupuesto de los años anteriores.

Los derechos indivisos de los copropietarios se recogen en el reglamento de copropiedad. El reglamento de copropiedad convencional, que puede incluir o no la declaración descriptiva de división, determina el destino de las partes privadas y comunes del edificio, así como las condiciones de su disfrute. La publicación de un nuevo inventario descriptivo de división no impugnado tras el reglamento de copropiedad no le da valor contractual.

Los artículos 6 a 37, 41-1 a 42 y 46 de la ley del 10 de julio de 1965 y el decreto del 17 de marzo de 1967 tomado para su aplicación son de orden público, todas las cláusulas contrarias a las disposiciones anteriores se consideran no escritas. El sindicato de copropietarios establece, si es necesario, y modifica el reglamento de copropiedad; sus decisiones se toman en la junta general de copropietarios. Véase la nota del Sr. Vigneron a la que se hace referencia en la Bibliografía. Mientras una decisión judicial no haya declarado la nulidad de esta disposición, debe aplicarse. Pero el juez puede conocer al mismo tiempo una solicitud para obtener, por un lado, la declaración de la nulidad de esta cláusula y, por otro, la nulidad de la decisión de la asamblea de copropietarios tomada en ejecución de la cláusula nula.

Los derechos de cada uno de los copropietarios en cuanto al uso de las partes comunes no pueden ejercerse sin respetar el libre ejercicio de los derechos de los demás miembros de la copropiedad. Así, la instalación de un sistema de videovigilancia sin el consentimiento de los copropietarios comprometía de manera intolerable los derechos de cada uno de ellos en el libre ejercicio de sus derechos sobre las zonas comunes, el juez pudo decidir, sin violar el artículo 9 del Código Civil ni los artículos 6 y 8 del Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales, que esta instalación constituía una perturbación manifiestamente ilícita que justificaba su retirada.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Sin embargo, la ausencia de redacción y publicación de un reglamento de copropiedad no impide la venta de los lotes de copropiedad siempre que estén individualizados y no haya confusión con los lotes de cada uno de los otros copropietarios. Véase la nota de M. Rouquet citada en la Bibliografía más abajo. Cuando se quejan de los trastornos causados a las partes comunes por otros copropietarios, son inadmisibles para iniciar una acción contra el sindicato de copropietarios del edificio para obtener la aplicación de todas las medidas necesarias para restaurar las partes comunes. Las decisiones relativas a estas obras son prerrogativa de la asamblea general de copropietarios. Deben dirigirse a la junta general y solicitar la inclusión de este asunto en el orden del día. El recurso interpuesto por uno o varios copropietarios, no para impugnar la decisión de una junta general, sino para obtener una autorización judicial para realizar las obras previstas a pesar de la denegación, no está sujeto al plazo de dos meses del artículo 42, apartado 2, de la ley de 10 de julio de 1965.

El hecho de que la junta general de copropietarios haya decidido realizar unas obras y que éstas no se hayan realizado no confiere ningún derecho individual al beneficio del lote de un copropietario para exigir su ejecución y obtener el pago de daños y perjuicios. Además, la decisión de la asamblea puede ser revocada en caso de nuevas circunstancias mediante una nueva decisión, dictada por el interés colectivo.

En cuanto a las facultades del fiduciario, y salvo que el desescombro de los sótanos responda a una exigencia de seguridad o conservación, el fiduciario no podrá proceder a la retirada de los objetos almacenados en el interior de un sótano de propiedad privada de un copropietario. Dicha iniciativa está comprendida en las disposiciones del artículo 9 de la ley de 10 de julio de 1965, si la ejecución de esta medida ha sido decidida regular y expresamente por la junta general de copropietarios y si el copropietario contra el que se adopta dicha medida ha sido advertido mediante una notificación que le fue entregada con una antelación mínima de ocho días. En caso de copropiedad o usufructo de un lote, los interesados deben, salvo disposición contraria del reglamento de copropiedad, estar representados por un mandatario común que será, a falta de acuerdo, designado por el presidente del tribunal a petición de uno de ellos o del fiduciario.

Sin embargo, los desórdenes que afectan a las jardineras, al alicatado y a la impermeabilización de las terrazas de los pisos individuales de los copropietarios, cuando causan las mismas perturbaciones de disfrute a todos los copropietarios, son desórdenes colectivos que hacen admisible al sindicato de copropietarios la acción judicial para su reparación.

El artículo 18 de la ley del 10 de julio de 1965 y el artículo 62-1 del decreto del 17 de marzo de 1967 prevén que en caso de que el administrador se vea impedido de ejercer sus derechos y acciones por cualquier motivo, o en caso de que no los ejerza, y a falta de una estipulación en los estatutos del condominio, o por cualquier otro motivo que impida el funcionamiento normal del condominio, el presidente del tribunal de distrito podrá nombrar un administrador provisional, resolviendo como en un procedimiento sumario. Como sólo está abierta la vía del recurso, cualquier oposición de terceros es inadmisible.

Participar en los gastos es la principal obligación de los copropietarios. No basta con que el juez declare conforme a lo dispuesto en el artículo 10, apartado 1, de la ley de 10 de julio de 1965 la cláusula de un reglamento de copropiedad que prevé un reparto de los gastos de reparación y mantenimiento del ascensor por parte de los copropietarios de los pisos, El tribunal debe determinar si esta distribución es coherente con la utilidad de este equipo para cada lote.

Los gastos de copropiedad relativos a la ocupación privada y personal por parte de uno de los copropietarios indivisos de un edificio indiviso y relativos, en particular, al mantenimiento ordinario, al agua y a la calefacción colectiva, incumben al ocupante y sólo los demás gastos de copropiedad deben figurar en el pasivo de la cuenta de copropiedad indivisa. (1er Civ. 12 de diciembre de 2007, BICC n°679 de 1 de abril de 2008). Ya sea que la distribución de los gastos resulte del reglamento de copropiedad, de un acto modificatorio posterior o de una decisión de una junta general, cualquier copropietario puede, en cualquier momento, hacer que se declare la falta de conformidad de esta redistribución con las disposiciones del artículo 10, párrafo 2, de la ley de 10 de julio de 1965, y hacer que se establezca una nueva distribución de acuerdo con estas disposiciones. Los copropietarios no pueden negarse a pagarlas oponiéndose a la no ejecución de obras previamente decididas por una asamblea general.

El cambio de gestor de una copropiedad suele dar lugar a conflictos. El antiguo fiduciario está obligado a pagar al nuevo fiduciario el saldo de los fondos disponibles después de la liquidación de las cuentas del sindicato. Dispone de un plazo total de tres meses a partir de la fecha de cese de sus funciones para presentar el estado de cuentas de los copropietarios y del sindicato. La posibilidad que da el artículo 18-2 de la ley de 10 de julio de 1965 al nuevo gestor o al presidente del consejo sindical de actuar contra el antiguo gestor para obtener la entrega de los documentos del sindicato no excluye la iniciativa que puede tomar el sindicato de copropietarios.

En cuanto a la titularidad de los fondos en poder de un administrador de fincas, fiduciario de una copropiedad declarada en liquidación judicial, si este fiduciario ha abierto cuentas separadas en los libros de un banco relativas a las copropiedades que gestionaba, la subcuenta abierta en los libros del banco a nombre de la copropiedad constituye una entidad que no puede confundirse con las otras cuentas abiertas en el mismo banco por este mismo fiduciario En este caso, a excepción del caso en que el liquidador del síndico reclame un derecho sobre estos fondos en nombre del procedimiento colectivo, nada impide la remisión al síndico de la copropiedad de los fondos que figuran en la subcuenta.

El decreto nº 2019-502, de 23 de mayo de 2019, relativo a la lista mínima de documentos desmaterializados relativos a la copropiedad accesibles en un espacio seguro en línea, tomado para la aplicación del último párrafo de I del artículo 18 de la ley nº 65-557, de 10 de julio de 1965, por la que se establece el estatuto de copropiedad de los edificios construidos, prevé un acceso diferenciado, según la naturaleza de los documentos en cuestión, para los copropietarios y los miembros del consejo sindical. Determina la lista mínima de documentos relativos a la gestión del edificio y de los lotes gestionados que deben ponerse a disposición de los copropietarios, por un lado, y de los miembros del consejo sindical, por otro.

La Ordenanza nº 2019-1101, de 30 de octubre de 2019, por la que se reforma el derecho de copropiedad de los inmuebles construidos, fue completada por el Decreto nº 2020-834, de 2 de julio de 2020, tomado para la aplicación de la Ordenanza nº 2019-1101, de 30 de octubre de 2019, por la que se reforma el derecho de copropiedad de los inmuebles construidos y relativo a diversas medidas relativas al funcionamiento de la copropiedad.

Datos verificados por: Louisse

A continuación se examinará el significado.

¿Cómo se define? Concepto de Copropiedad

Véase la definición de Copropiedad en el diccionario. Condominio. Comunidad. La copropiedad es el régimen jurídico al que pueden someterse todo tipo de bienes, incluidos los edificios, las empresas, las embarcaciones de recreo y los barcos, los caballos de carreras o las aeronaves. Cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas. Existe cuando una cosa pertenece en común a varias personas, a las que corresponde sin dividir, esto es, proindiviso.

Comunidad, Copropiedad y Propiedad Dividida en relación a la copropiedad y la propiedad horizontal

Dentro del contenido de Derechos reales y derecho hipotecario, la presente sección hará una breve referencia a las siguientes cuestiones: comunidad, copropiedad y propiedad dividida, en el contexto de la copropiedad y la propiedad horizontal.

En España

Parte de lo dispuesto en esta sección sobre comunidad, copropiedad y propiedad dividida, puede aplicarse al derecho civil español. Explórese, en caso de interés.Copropiedad

Características de Copropiedad

Copropiedad

Esta sección introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de copropiedad, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.[rtbs name=”derecho-civil”] [rtbs name=”derechos-reales”] [rtbs name=”derecho-de-propiedad”]

La Copropiedad

Esta sección introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de la copropiedad, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.[rtbs name=”derecho-civil”]

Recursos

Traducción de Copropiedad

Inglés: Joint ownership
Francés: Copropriété
Alemán: Miteigentum
Italiano: Comproprietà
Portugués: Copropriedade
Polaco: Współwłasność

Tesauro de Copropiedad

Derecho > Derecho civil > Propiedad de bienes > Copropiedad
Asuntos Sociales > Urbanismo y construcción > Vivienda > Vivienda colectiva > Copropiedad

Véase También

• Vivienda colectiva
• Condominio
• Propiedad
• Copropiedad
• Derecho Civil
• Derechos Reales
• Derecho hipotecario
• Copropiedad
• Propiedad horizontal
• Derecho Privado

“Indivisión”
Venta.
Asociación Sindical de Propietarios (ASP)
Carrez (Derecho -)
Propiedad conjunta

Bibliografía

Aguilar Carbajal, Leopoldo, Segundo curso de derecho civil; bienes, derechos reales y sucesiones, 3ª edición, México, Porrúa, 1975; Branca, Giuseppe, Instituciones de derecho civil; traducción de Pablo Macedo, México, Porrúa, 1978; Rojina Villegas, Rafael, Derecho civil mexicano, tomo III, Bienes, derechos reales y posesión; 4ª edición, México, Porrúa, 1976.

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