Economía del Derecho de Propiedad

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Economía y Derecho de Propiedad

El concepto de propiedad es fundamental tanto para el derecho como para la economía. La ley define y protege el conjunto de derechos que constituyen la propiedad, creando así el marco legal en el que se produce la asignación de recursos y la distribución de la riqueza. El enfoque económico del derecho de propiedad hace hincapié en su función de promover una asignación eficiente de los recursos. La consecución de este objetivo implica, por lo general, la creación y protección de los derechos individuales sobre la propiedad para fomentar el intercambio y la inversión, aunque, en algunos casos, los costes de transacción, los efectos de escala u otros factores pueden favorecer el control de los derechos de propiedad por parte de terceros o de forma colectiva. El objetivo de esta entrada es mostrar cómo las normas jurídicas definen y protegen el régimen eficiente de los derechos de propiedad.

La discusión comienza con el problema fundamental de la asignación de los derechos de propiedad. A continuación, pasa a examinar las normas jurídicas que rigen las transferencias (intercambio voluntario) y las violaciones (intercambio involuntario) de los derechos de propiedad. El tema es que estas normas están diseñadas para minimizar el impacto de los costes de transacción y las incertidumbres sobre la propiedad. El último tema se refiere a la escala óptima de la propiedad: ¿cuándo sirve a la eficiencia la propiedad individual y cuándo la propiedad común o colectiva? El principal compromiso es entre los incentivos de la propiedad privada y las economías de escala de la propiedad común.

Origen y asignación de los derechos de propiedad

En un artículo seminal sobre el surgimiento y la función de los derechos de propiedad, Demsetz (1967) señaló el vínculo fundamental entre los derechos de propiedad y las externalidades. Las externalidades se definen como los costes o beneficios que una parte impone a otras mientras no las tiene en cuenta en su propia toma de decisiones. La presencia de externalidades implica la existencia de ganancias no realizadas en el comercio, una situación que los economistas denominan “fallo del mercado” (Buchanan y Stubblebine, 1962). Demsetz argumentó que estas ganancias seguirán sin realizarse mientras el coste de la internalización sea superior a las ganancias. Sin embargo, “los derechos de propiedad se desarrollan para internalizar las externalidades cuando las ganancias de la internalización son mayores que el coste de la misma” (Demsetz, 1967, p. 350). A menudo, la internalización se produce a través de la negociación, o de un intercambio mutuamente beneficioso. Sin embargo, cuando los costes de transacción son elevados, la internalización aún puede lograrse por medios coercitivos, con las salvedades que se señalan a continuación.

El teorema de Coase

Coase (1960) aportó la discusión seminal sobre la relación entre la asignación (o definición) de los derechos de propiedad, los costes de transacción y la internalización eficiente de las externalidades. (Coase enmarcó su discusión en el contexto de los costes externos, pero la misma lógica se aplica a los beneficios externos). Coase comenzó señalando que los economistas tradicionalmente consideraban que los costes externos requerían la intervención del gobierno (coerción) para garantizar el resultado eficiente. Según este punto de vista “pigouviano”, el gobierno identifica primero la “causa” del daño externo (por ejemplo, un ganadero cuyo ganado se desvía hacia las tierras de un agricultor y daña sus cultivos) y luego impone un impuesto o una multa a esa parte, induciéndola así a reducir sus actividades al nivel eficiente (por ejemplo, reduciendo el tamaño de su rebaño o cercando sus tierras).

El trabajo de Coase aportó una importante crítica a la visión pigouviana. En concreto, observó que se basa en una asignación particular de los derechos de propiedad, es decir, que se concede a la víctima del coste externo (el ganadero) el derecho a no sufrir el daño. Así, si el ganadero quiere permitir que su ganado se extravíe, debe “comprar” el derecho pagando el impuesto. Y, si el impuesto se fija igual a los daños del agricultor, el ganadero permitirá que se extravíe el número eficiente de reses, ya sea reduciendo su rebaño o levantando una valla, lo que resulte más barato.

Supongamos, por el contrario, que se concede al ganadero el derecho a permitir que su ganado se extravíe sin penalización (el caso de un “campo abierto”). El punto de vista tradicional sostendría que el ganadero ampliará su rebaño de forma ineficiente porque ignorará el coste sufrido por el agricultor. Sin embargo, Coase sostenía que si los costes de transacción entre el agricultor y el ganadero son lo suficientemente bajos, las partes entablarán una negociación por la que el agricultor pagará al ganadero para que reduzca el número de reses descarriadas hasta el número socialmente eficiente. En otras palabras, el agricultor comprará el derecho a estar libre de los daños causados por el ganado extraviado de forma ineficiente.

Este ejemplo muestra que, independientemente de cómo se asignen los derechos de propiedad iniciales en entornos de externalidad, se puede alcanzar el resultado eficiente sin la intervención del gobierno si los costes de transacción son bajos. Esta conclusión se conoce como el teorema de Coase. Otra forma de enunciar el teorema es que la asignación inicial de los derechos de propiedad, determinada, por ejemplo, por la norma de responsabilidad, es irrelevante para la asignación final de los recursos (Demsetz, 1972).

La irrelevancia de la ley con respecto a la asignación de recursos cuando los costes de transacción son bajos fue una idea importante del análisis de Coase; otra tiene que ver con la noción de causalidad en entornos de externalidad. Como se ha señalado anteriormente, la visión tradicional de las externalidades identifica la causa del daño externo y grava o multa a esa parte. Esto implica una relación causal unidireccional desde el “causante del daño” (ganadero) a la “víctima” (agricultor). Coase señaló que la causalidad es en realidad recíproca en el sentido de que ambas partes causan simultáneamente el daño. Es decir, la presencia de ambas partes es necesaria para que se produzca el daño – la ausencia de cualquiera de ellas elimina el daño. (Así, ambas partes son “causas de hecho” del daño: ibíd., p. 25.)

De ello se desprende que la designación del “causante del daño” y de la “víctima” son, en cierto sentido, producto de la asignación inicial del derecho. Para ilustrar este punto, consideremos el caso de Spur Industries contra Del E. Webb Development Co. (1972). Se trataba de un caso de molestias presentado por un promotor residencial para cerrar un corral de engorde que emitía olores ofensivos. El tribunal ordenó el cierre del lote pero, como era preexistente, se exigió al promotor que pagara sus costes de reubicación. Así, el promotor sólo cerraría el cebadero si valorara la eliminación de las molestias más que el coste de reubicar el cebadero en su siguiente emplazamiento. Este es el criterio de reubicación eficiente, suponiendo que el cebadero no previó el desarrollo residencial cuando hizo su elección inicial de ubicación (Posner, 2003, pp. 62-3). Obsérvese que, en este caso, la concesión de una indemnización por daños y perjuicios al cebadero por sus pérdidas asignó implícitamente el papel de “víctima” al cebadero (por haber sido “el primero en llegar”) y de “perjudicador” al promotor.

Aunque los ejemplos anteriores han demostrado que la asignación inicial de derechos no importa para la asignación de recursos en un mundo de costes de transacción cero, sí importa para la distribución de la riqueza. Concretamente, la parte que está dotada del derecho de propiedad recibe algo de valor que la otra parte debe comprar si lo valora más. Así, la asignación inicial de derechos dicta la dirección de los pagos monetarios que se producirán al pasar a la asignación final (eficiente).

Hasta aquí hemos considerado un mundo en el que los costes de transacción son nulos o bajos. Sin embargo, en la mayoría de los escenarios del mundo real, existen costes de transacción significativos (véase, por ejemplo, los estudios de caso en Ellickson, 1991). En esos casos, la asignación de derechos puede tener efectos de asignación, lo que sugiere que el derecho de propiedad debe ser sensible a los costes de negociación de las partes en una disputa. Las normas jurídicas pueden elegirse a veces para minimizar el coste de la negociación en un esfuerzo por facilitar la resolución privada de las disputas. Por ejemplo, los derechos de propiedad pueden definirse en términos claros y sencillos, como cuando se asignan mediante la regla de la primera posesión (Wittman, 1980; Epstein, 1986; Lueck 1995). En otros casos, los costes de transacción pueden prohibir totalmente la negociación, independientemente de la claridad de los derechos de propiedad. En ese caso, el tribunal, cuando tenga la oportunidad de resolver una disputa sobre los derechos de propiedad, debería asignarlos inicialmente a la parte que los valore más (suponiendo que el tribunal pueda observar las valoraciones de las partes, un punto que se discute más adelante). Tal asignación imita el resultado de la negociación sin requerir el gasto de los costes de transacción. (Para una mayor discusión y extensiones del teorema de Coase, véase Frech, 1979; Coleman, 1982; Cooter, 1982; y Holderness, 1989).

Como último punto relativo a la asignación de los derechos de propiedad, obsérvese que el análisis de Coase, si bien hace hincapié en el papel de la negociación en contraposición a la intervención de terceros en los casos de externalidad, mantiene sin embargo la visión del Estado “como único creador de normas operativas de derechos entre los individuos” (Ellickson, 1991, p. 4). Este punto de vista ignora la importancia de las costumbres y normas sociales para definir los derechos y asignar los recursos en muchos escenarios. El análisis económico de estas situaciones suele apelar a la noción de “orden espontáneo” (u “orden sin ley”) para explicar la aparición de resultados socialmente deseables en ausencia de intervención estatal o legal (véase en general Barzel, 1989, y Ellickson, 1991).

La protección legal de los derechos de propiedad

La sección anterior se ha centrado en la asignación de los derechos de propiedad; ésta es una de las funciones de la ley. Otra es la de proporcionar normas que regulen tanto las transferencias voluntarias como proporcionar recursos legales para las violaciones (transferencias involuntarias) de esos derechos. Calabresi y Melamed (1972) desarrollaron una teoría económica de las reglas para la transferencia de derechos que es una extensión natural del análisis de Coase sobre el problema de la externalidad. Distinguieron dos reglas para la protección de los derechos legales o derechos: las reglas de propiedad, que permiten a los titulares de los derechos prohibir todos los intentos de adquirir el derecho en los términos que consideren inaceptables; y las reglas de responsabilidad, que sólo permiten a los titulares de los derechos pedir una compensación monetaria (fijada por un tribunal) por la confiscación del derecho.

La distinción clave entre las dos reglas es que el consentimiento del titular de los derechos es necesario para una transferencia bajo una regla de propiedad, pero el consentimiento no es necesario bajo una regla de responsabilidad. La contrapartida es que, por un lado, el consentimiento garantiza que cualquier intercambio que se produzca será mutuamente beneficioso y, por tanto, eficiente, pero, por otro lado, los costes de transacción que conlleva la obtención del consentimiento serán a veces lo suficientemente grandes como para impedir la realización de intercambios que, de otro modo, serían eficientes. Esta compensación sugiere que las reglas de propiedad son el remedio preferido cuando los costes de transacción son bajos porque facilitan la negociación mutuamente beneficiosa entre las partes privadas. Por el contrario, las reglas de responsabilidad pueden ser preferidas cuando los costes de transacción son altos porque permiten al tribunal coaccionar los intercambios cuando la negociación no es posible. Sin embargo, la elección de las reglas de responsabilidad en contextos de costes de transacción elevados no es incondicional, porque el tribunal no suele ser capaz de observar los valores subjetivos, lo que puede dar lugar a algunas transferencias ineficientes, si, por ejemplo, el tribunal fija una cuantía de daños equivocada. Así, el coste de los intercambios potencialmente ineficientes bajo las reglas de responsabilidad debe sopesarse frente al coste de las transacciones perdidas bajo las reglas de propiedad. Esta proposición relativa a la elección entre las reglas de propiedad y las reglas de responsabilidad, junto con el teorema de Coase y sus corolarios expuestos anteriormente, forman el núcleo de la teoría económica del derecho de propiedad. (Para más detalles sobre la elección económica entre las normas de propiedad y las de responsabilidad, véase Polinsky, 1980; Coleman, 1988, cap. 2; Kaplow y Shavell, 1996).

El control de las externalidades invasión, molestia y regulación

Las externalidades son una forma de invasión o adquisición involuntaria de los derechos de propiedad propios. La teoría anterior sugiere que la ley debería proporcionar remedios para estas invasiones con el fin de resolverlas de la manera más eficiente. Los principales remedios del derecho consuetudinario para las externalidades están plasmados en las leyes de invasión y molestias. En virtud de la invasión, un propietario puede tratar de prohibir las invasiones no deseadas de su propiedad, mientras que, en virtud de las molestias, un propietario tiene derecho a una reparación (daños y perjuicios o una orden judicial) sólo si el daño es sustancial y se considera que la actividad creadora de molestias no es razonable (ineficiente).

En consonancia con la teoría anterior, Merrill (1985) ha argumentado que los costes de transacción explican ampliamente esta distinción. En concreto, ha argumentado que cuando los costes de transacción entre las partes en litigio son bajos, suele regir el allanamiento, mientras que cuando los costes de transacción son altos, suele regir la molestia. El allanamiento es eficiente cuando los costes de transacción son bajos porque, al igual que una norma de propiedad, obliga a las partes a negociar la asignación de los derechos de propiedad. Por el contrario, se prefiere la molestia cuando los costes de transacción son elevados porque las partes pueden no ser capaces de resolver la disputa por sí mismas. Así pues, el tribunal dicta las condiciones en las que se concede el alivio realizando una prueba de razonabilidad para determinar si la actividad que crea molestias está o no justificada por los costes. Al hacerlo, el tribunal impone en principio un resultado de valorización. El caso de Boomer contra Atlantic Cement Co. (1970), que se refería a una empresa cementera que imponía costes a varios propietarios de terrenos vecinos, ilustra el argumento económico para elegir una reparación de daños impuesta por el tribunal en entornos de externalidades que implican altos costes de transacción entre los causantes y las víctimas.

Las externalidades se resuelven a menudo, no mediante la invasión y la molestia (remedios privados), sino mediante la regulación gubernamental directa (un remedio público). De la misma manera que la elección entre allanamiento y molestia puede explicarse en términos de costes de transacción, también puede explicarse la decisión de utilizar un remedio público en lugar de uno privado (Ellickson, 1973). En algunas situaciones de externalidad, los costes se dispersarán entre un gran número de víctimas, como en el caso de muchos tipos de daños medioambientales. (Tales daños se denominan generalmente molestias públicas.) El problema en estos casos es que puede que ninguna víctima sufra un daño suficiente que justifique el coste de buscar un remedio privado, aunque el daño agregado supere el beneficio de la actividad (es decir, una demanda por molestias habría logrado obtener un remedio). En ese caso, el gobierno actúa como agente de las víctimas al regular la actividad infractora (Landes y Posner, 1987, cap. 2). La justificación de la regulación gubernamental es, por tanto, los elevados costes de transacción entre las víctimas, que impiden un remedio privado.

Se prefiere un remedio privado cuando los costes de transacción entre las víctimas son bajos, y un remedio público cuando estos costes son altos. También muestra que, en el caso de un remedio privado, se prefiere el allanamiento cuando los costes de transacción entre el causante y la(s) víctima(s) son bajos, y se prefiere la molestia cuando estos costes son altos.

Adquisición gubernamental de derechos e indemnización

El argumento anterior proporciona una justificación económica para que el gobierno actúe como agente de los particulares al regular o adquirir la propiedad privada de un propietario que valora la propiedad menos que el grupo en su conjunto. Sin embargo, esta justificación no explica por qué el gobierno tiene derecho a coaccionar dicho intercambio en lugar de tener que negociar con el propietario. En otras palabras, una vez que el gobierno resuelve el problema de la acción colectiva entre los que buscan un derecho de propiedad actuando como su agente en el trato con el propietario del derecho, ¿por qué el gobierno no está obligado a negociar con el propietario un intercambio mutuamente beneficioso?

La respuesta es que los costes de transacción entre el gobierno y el dueño de la propiedad pueden ser elevados, lo que impide el éxito de la negociación. Esta es la justificación económica del poder de dominio eminente del gobierno, como muestra la entrada inferior derecha de la tabla 15.1 (Epstein, 1985; Posner, 2003, p. 55). La fuente típica de los costes de transacción cuando el gobierno adquiere una propiedad es el problema del hold-out. Consideremos una situación en la que el gobierno está reuniendo un gran número de propiedades con el fin de construir un bien público como una autopista. Una vez iniciado el montaje de las propiedades, resulta muy costoso buscar una vía alternativa. El conocimiento de este hecho confiere un poder de monopolio a los propietarios individuales cuyos terrenos se encuentran en el camino del proyecto. Por tanto, tienen un incentivo para aguantar precios superiores al coste de oportunidad de sus tierras. Este problema (una forma de búsqueda de rentas) crea la posibilidad de que se produzcan costes de transacción muy elevados si el gobierno tiene que negociar con cada propietario individualmente (es decir, si cada propietario tiene la protección de las normas de propiedad). La sustitución del derecho de consentimiento de los propietarios por un derecho de compensación (es decir, la sustitución de la protección de la regla de la propiedad por la de la responsabilidad) reduce los costes de transacción y permite que salgan adelante los proyectos públicos beneficiosos. Sin embargo, esto ocurre con el riesgo de infra-compensar a los propietarios por sus tierras, lo que puede dar lugar a una adquisición excesiva de propiedad privada para uso público (Munch, 1976).

Esta discusión implica que cuando el gobierno no se enfrenta a un problema de hold-out, debería estar obligado a negociar con los propietarios individuales. (Esto se indica en la entrada etiquetada como “adquisición en el mercado” en la tabla 15.1.) El requisito de uso público puede ser una de las formas en que los tribunales limitan el uso por parte del gobierno de su poder de toma de posesión en estos casos (Epstein, 1985). Además, Fischel señala que el dominio eminente es “autolimitante” en el sentido de que, cuando no existe el problema de la retención, los costes de transacción de utilizar el mercado suelen ser inferiores al coste de utilizar el dominio eminente (Merrill, 1986a; Fischel, 1995, p. 74).

El argumento de los costes de transacción también proporciona una base para la regulación coercitiva de la propiedad por parte del gobierno (a diferencia de las adquisiciones). En concreto, los costes de transacción que conlleva la adquisición por parte del gobierno de derechos de propiedad individuales que son más valiosos para el público que para el propietario (por ejemplo, el derecho a realizar usos de la tierra que degradan el medio ambiente o que amenazan a una especie en peligro de extinción) impedirán normalmente la adquisición mediante un intercambio mutuamente beneficioso. Así, los propietarios no tienen derecho a bloquear la adquisición por parte del gobierno de aquellos palos de su paquete de derechos que impondrían costes generalizados a los demás.

Sin embargo, a diferencia de las adquisiciones físicas, los tribunales no han concedido en general a los propietarios el derecho a una indemnización por estas “adquisiciones parciales”, excepto cuando la reducción del valor de la tierra es total o sustancial. (Véase Pennsylvania Coal Co. contra Mahon (1922) y Lucas contra el Consejo Costero de Carolina del Sur (1992). Las regulaciones no compensadas han sido justificadas por los tribunales como acciones legítimas del poder policial destinadas a proteger la seguridad y el bienestar públicos (Mugler v. Kansas, 1887). El problema es que la falta de compensación crea la amenaza de un exceso de regulación por parte del gobierno (Fischel y Shapiro, 1988). Al mismo tiempo, los economistas han demostrado que la compensación total por la pérdida de valor crea un problema de riesgo moral por el que los propietarios ignoran los costes externos que pueden imponer ciertos usos de su propiedad, lo que les lleva a invertir en exceso en esos usos (Blume et al., 1984). Los enfoques económicos de la cuestión de la compensación proponen reglas de compensación que equilibran estos y otros factores.

Aseguramiento de los títulos y cesión de la propiedad

El origen y la asignación de los derechos de propiedad es un primer paso necesario para promover el intercambio. A continuación, el proceso de intercambio transmite los derechos de propiedad a los propietarios posteriores, incluido el derecho de disposición futura. Sin embargo, un impedimento potencial para las transacciones es la incertidumbre sobre la propiedad. Por ejemplo, la posibilidad de un robo, una transferencia fraudulenta o un error en el registro de la propiedad crea la posibilidad de que se rompa la cadena de titularidad, en cuyo caso el “propietario” y el “poseedor” no serán la misma persona. Como resultado, un poseedor que adquirió la propiedad en una transferencia legítima puede encontrar sus derechos de propiedad impugnados por un propietario previamente defraudado. En ese caso, el derecho de propiedad debe decidir a quién favorecer: al último propietario legítimo o al actual poseedor. Las normas legales para establecer y asegurar la titularidad proporcionan la respuesta a esta cuestión (Baird y Jackson, 1984).

La posesión frente al registro público del título

En un mundo de incertidumbre, existen dos métodos para asegurar el título. Uno es simplemente conferir el título al poseedor de una propiedad. La ventaja de este tipo de sistema es que el coste de verificar el título es bajo, ya que un posible comprador no necesita preocuparse por la secuencia de transacciones por las que el actual poseedor adquirió la propiedad: el hecho de la posesión en sí mismo asegura el título. El coste es que los propietarios corren el riesgo de perder su propiedad sin su consentimiento, como por ejemplo por robo, lo que fomenta la inversión improductiva en seguridad y, en el caso de la tierra, desalienta la inversión productiva en mejoras.
El otro sistema para asegurar la titularidad de una propiedad es un registro público en el que se inscriben todas las transacciones legítimas relacionadas con la propiedad. Así, cualquier aspirante a comprador puede, en teoría, rastrear la titularidad de la propiedad hasta el momento en que se transformó por primera vez en propiedad privada. La búsqueda en el registro de títulos de propiedad garantiza así al comprador que está tratando con el propietario legítimo y que no aparecerá ningún reclamante para impugnar su propiedad. De este modo, protege a los propietarios de la pérdida no consentida del título y desalienta el robo, ya que un propietario desplazado por error puede reclamar el título.

Sin embargo, un sistema de registro es costoso de administrar, lo que lo hace poco práctico para la mayoría de los tipos de propiedad. El sistema eficiente, por tanto, equilibra el riesgo de transferencia involuntaria en un sistema basado en la posesión con el coste de verificar la propiedad a través de un registro público. En vista de este equilibrio, un sistema de registro es comparativamente mejor para los bienes que son valiosos, que no se transfieren con frecuencia, que son relativamente inmóviles o fáciles de identificar, y cuando la capacidad de dividir o compartir la propiedad del bien es valiosa (Baird y Jackson, 1984). La propiedad inmobiliaria es el ejemplo paradigmático de este tipo de bienes. (El Estatuto de Fraudes, que exige contratos escritos en lugar de orales para la transferencia de tierras, representa la contrapartida contractual del sistema de registro: Friedman, 1985, p. 278).

En cambio, se prefiere un sistema basado en la posesión para los bienes que se transfieren con frecuencia y que no son fáciles de describir o identificar. El ejemplo clásico es el dinero. La mayoría de las formas de propiedad personal son intermedias entre la tierra y el dinero y, por lo tanto, podrían ser protegidas por un sistema de registro. Así, cuando los bienes personales son lo suficientemente valiosos (los coches, por ejemplo), un sistema de registro está justificado en términos de costes.

Una combinación interesante de sistemas de registro y de posesión para la tierra es el sistema de registro Torrens, según el cual el gobierno, tras una investigación sobre el título, certifica el título del propietario contra cualquier reclamación futura (Janczyk, 1977; Shick y Plotkin, 1978). Por lo tanto, los reclamantes legítimos no pueden solicitar la recuperación de la tierra, sino sólo una indemnización con cargo a un fondo gubernamental financiado por las tasas de registro. En cambio, los propietarios suelen adquirir un seguro de título privado en el marco de un sistema de registro para protegerse del riesgo de perder su propiedad a manos de un reclamante legítimo. El registro de la propiedad ha tenido éxito en Inglaterra, pero no se ha utilizado ampliamente en Estados Unidos (Cribbet, 1975; Friedman, 1985, p. 434; Bostick, 1987).

La protección de los títulos y el desarrollo económico

Varios estudios económicos han examinado la relación entre la protección formal de los títulos y el desarrollo económico. De Soto (2000), por ejemplo, ha afirmado que la falta de un sistema de títulos de propiedad respaldado por el gobierno en la mayoría de los países en desarrollo es la causa de que no puedan igualar el crecimiento económico de las economías de mercado occidentales. Las pruebas empíricas apoyan en gran medida la hipótesis de que la titularidad formal aumenta el valor de la tierra y promueve la inversión .

Transferencias involuntarias: la posesión adversa

Lo anterior ha puesto de relieve el papel de la garantía de la titularidad en la promoción de un intercambio eficiente de la propiedad. En general, esto implicaba la eliminación de los impedimentos al intercambio voluntario, como la propiedad incierta. Sin embargo, el debate sobre las normas de propiedad frente a las de responsabilidad sugirió que, en algunos casos, la eficiencia puede promoverse mejor mediante el intercambio involuntario. Esto es así cuando los costes de transacción del intercambio voluntario son tan elevados que se renuncia a transacciones que de otro modo serían eficientes. Por ejemplo, la doctrina de la posesión adversa proporciona un medio por el que un intruso puede adquirir el título sin el consentimiento del propietario ocupando la tierra de forma continuada durante un periodo de tiempo determinado por la ley (normalmente diez o más años). En efecto, la posesión adversa pone un límite de tiempo al derecho del propietario a excluir a los intrusos de su propiedad. Representa, por tanto, una norma de propiedad limitada en el tiempo.

Los beneficios económicos que generalmente se atribuyen a la posesión adversa son dobles. En primer lugar, despeja la titularidad de la tierra una vez transcurrido el plazo legal, reduciendo así los costes para los posibles compradores de descubrir al titular legítimo y eliminando el riesgo de una futura reclamación (Epstein, 1986; Merrill, 1986b; Netter et al. 1986). En segundo lugar, la posesión adversa evita que la tierra quede ociosa durante largos periodos de tiempo. Sin embargo, hay que ser prudente al invocar estas justificaciones, en primer lugar, porque los registros de la propiedad modernos suelen ser fácilmente accesibles para los posibles compradores y, en segundo lugar, porque las tierras que se dejan ociosas no se utilizan necesariamente de forma ineficiente, dado el valor de opción del desarrollo futuro.
Una explicación más satisfactoria de la posesión adversa es que minimiza los costes de los errores de deslinde, que son la principal fuente de reclamaciones. Si suponemos que la valoración del terreno erróneamente ocupado por un usurpador crece con el tiempo, una norma que otorgue el título al ocupante después de un determinado periodo de tiempo limita la pérdida que tendría que soportar si fuera expulsado (Stake, 1995). Como contrapartida, existe el riesgo de que fijar el periodo estatutario demasiado corto fomente la invasión intencionada. Así, el periodo estatutario óptimo equilibra estos dos efectos.

-La escala óptima de propiedad: la propiedad privada frente a la común El debate hasta ahora se ha centrado principalmente en la propiedad privada, o individual, de los derechos de propiedad. Sin embargo, hay ciertas circunstancias en las que la propiedad común, o pública, de los derechos podría ser óptima. La diferencia entre la propiedad privada y la común es que, en esta última, todos los individuos de la comunidad pueden ejercer los derechos de propiedad. Es decir, los miembros de la comunidad no pueden ser excluidos, mientras que los miembros ajenos a la comunidad sí. (La propiedad común es, por tanto, un régimen de propiedad de “acceso restringido”, a diferencia de un régimen de “acceso abierto” en el que nadie queda excluido: Lueck, 1994; Anderson y Swimmer, 1997). En cambio, en la propiedad privada, el individuo tiene derecho a excluir a todos los demás del uso de su propiedad. (La propiedad privada es, por lo tanto, un caso extremo de acceso restringido.) La principal desventaja de la propiedad común se deriva de las externalidades: el hecho de que los usuarios individuales no tendrán plenamente en cuenta los efectos de sus actividades sobre otros usuarios. Al mismo tiempo, la propiedad común puede ofrecer ventajas asociadas a las economías de escala y al reparto de riesgos… Véase también:

• Riesgo Legal
• Riesgo País
• Aversión al Riesgo
• Riesgo Subjetivo
• Riesgo Percibido
• Riesgo Objetivo
• Riesgo Funcional
• Riesgo Comparativo
• Conductas de Riesgo
• Caracteres del Riesgo
• Riesgo Moral

La escala óptima de la propiedad implica un equilibrio de estos efectos.

Propiedad privada versus propiedad común de la tierra

Demsetz (1967) presentó el argumento fundamental a favor de la propiedad privada. Cuando la tierra es de propiedad comunal, cada miembro del grupo tendrá un incentivo para trabajarla en exceso porque no soporta todos los costes de hacerlo. Como resultado, el valor de los recursos de la tierra (su fertilidad, su reserva de caza o su depósito de minerales) disminuirá demasiado rápido. La negociación entre los miembros del grupo y/o los esfuerzos por limitar el número de usuarios pueden frenar esta tendencia (Ostrom, 1990), pero eso implica el coste de negociar múltiples acuerdos y de vigilar esos acuerdos. Por el contrario, la propiedad individual de la tierra da lugar a un uso eficiente de las parcelas, ya que los propietarios internalizarán completamente los costes y beneficios de sus actividades. (Véanse Anderson y Lueck, 1992, y Besley, 1995, para obtener pruebas empíricas en apoyo de esta proposición).

Por supuesto, las externalidades siguen existiendo bajo la propiedad privada, como cuando las acciones de los propietarios individuales se extienden a las parcelas vecinas. De nuevo, estos efectos pueden resolverse mediante la negociación coaseana. Sin embargo, cabe esperar que los costes de la negociación sean considerablemente menores bajo la propiedad individual, ya que sólo necesitan negociar los propietarios cuyas parcelas se ven afectadas por el desbordamiento. En cambio, todos los miembros del grupo deben participar en cualquier negociación bajo la propiedad común, ya que ninguno puede ser excluido del uso de la propiedad. Además, la propiedad privada permite otra solución a las externalidades, a saber, la consolidación de las parcelas afectadas por los efectos secundarios. En algunos casos, ésta será una forma menos costosa de internalizar las externalidades en comparación con la negociación; depende de los costes de la negociación en comparación con las economías de escala y los costes de gobernanza asociados a la consolidación (Coase, 1937).
Aun así, la propiedad común ofrece algunas ventajas sobre la propiedad privada. Esto es cierto para los bienes cuyo consumo no es rival o es público y para las externalidades a gran escala (Ellickson, 1993, pp. 1334-5). En estas situaciones, la negociación multilateral es prohibitivamente costosa y la escala de la externalidad es demasiado grande para hacer deseable la consolidación en la propiedad única. Por lo tanto, cierto nivel de propiedad pública puede ser la opción menos costosa. Esto suele requerir la coerción por parte del órgano de gobierno para evitar el parasitismo de los miembros del grupo (costes de gobernanza), como cuando se recaudan impuestos para proporcionar bienes públicos, y el gasto de recursos para hacer cumplir los límites de lo común (costes de exclusión).

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

El carácter público representa una base tecnológica para la propiedad del grupo. Otras dos razones se basan en las preferencias. La primera es el deseo de los propietarios de repartir el riesgo de que sus tierras puedan resultar dañadas o improductivas (Ellickson, 1993, pp. 1342-4). Un único propietario soporta todo el riesgo, mientras que en la propiedad colectiva el riesgo se reparte entre todos los miembros, ya que ningún rendimiento individual está ligado a una parcela concreta. Por supuesto, este enfoque del reparto de riesgos no es ideal porque puede crear un equilibrio entre el reparto de riesgos y los incentivos. Por lo tanto, cabría esperar que la propiedad colectiva perdiera importancia a medida que se desarrollaran otros métodos para compartir los riesgos, como los mercados de seguros.
Una última razón para la propiedad comunal de la tierra es la preferencia del grupo por el igualitarismo, o el reparto equitativo de la riqueza entre sus miembros. Esto representa un caso en el que los bienes privados (así como los públicos) son de propiedad pública. Como consecuencia, Ellickson (ibíd., p. 1351) señala que la búsqueda del igualitarismo “aumenta la necesidad de controles generalizados contra el escaqueo, y puede incitar a los trabajadores más hábiles a considerar mayores recompensas fuera de la comuna”. De hecho, Cosgel et al. (1997) sostienen que la escala óptima para el reparto equitativo de la riqueza dentro de las sociedades comunales puede estar limitada por la consideración de estos factores.

División temporal de la propiedad

La propiedad común es una forma de propiedad dividida en la que todos los miembros del grupo poseen derechos sobre el objeto en un momento dado. Los derechos de propiedad también pueden dividirse en el tiempo, como en el caso de los arrendamientos. Sin embargo, los incentivos para el uso ineficiente existen también bajo la división temporal. Por ejemplo, los arrendatarios no internalizarán todos los costes y beneficios de sus acciones, ya que sus derechos sobre la propiedad están limitados en el tiempo (y posiblemente en su alcance). Sin embargo, los costes de asignación de la división de la propiedad pueden verse compensados por los beneficios, uno de los cuales es la especialización. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento permite a los propietarios especializarse en soportar el riesgo de los cambios en el valor de mercado de la propiedad, y a los inquilinos especializarse en combinar los insumos de trabajo y capital con la tierra para producir el producto.

La ley moderna de arrendadores e inquilinos ha redefinido las obligaciones de las partes en los arrendamientos residenciales aumentando los derechos de los inquilinos en relación con los de los propietarios (Hirsch y Law, 1979; Rabin, 1984). El teorema de Coase y sus corolarios sugieren que esta tendencia puede mejorar la eficiencia (en lugar de ser meramente redistributiva) si los costes de transacción entre propietarios e inquilinos en entornos residenciales se han vuelto lo suficientemente elevados como para impedir la negociación y si los inquilinos valoran los derechos más que los propietarios (Posner, 2003, pp. 484-5).

Derechos de propiedad sobre la información

La información tiene las características de un bien público porque el coste de producirla no aumenta en proporción al número de consumidores. Por lo tanto, la información parecería ser idónea para la propiedad pública o común. Sin embargo, esta asignación de derechos conduciría probablemente a una producción demasiado escasa de nueva información porque los productores tendrían dificultades para apropiarse de todo su valor social. En el otro extremo, la asignación de derechos exclusivos sobre la información a su productor limitaría su uso si resulta costoso para quienes valoran la información localizar y negociar con el productor. Este es el compromiso básico que implica la asignación de derechos de propiedad sobre la información.

La ley de patentes aborda esta disyuntiva concediendo a los innovadores derechos exclusivos sobre una invención durante un periodo de tiempo limitado (17-20 años) (Kitch, 1977). Del mismo modo, se concede un derecho de autor al creador de una idea original, pero ese derecho también tiene una duración limitada (la vida del creador más 50 años en Estados Unidos) y un alcance (las citas y las copias limitadas para usos educativos y no comerciales suelen estar permitidas en virtud del uso justo) (Landes y Posner, 1989).

Revisor de Hechos: Witmann
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También de interés para Economía del Derecho de Propiedad: [rtbs name=”analisis-economico-del-derecho”]

En Europa

Según el Art. 119 ss TFUE/4(1), 98 CE, la política económica de la Unión y de sus Estados miembros se llevará a cabo de conformidad con el principio de una economía de mercado abierta y de libre competencia (Constitución Económica Europea; Competencia (Mercado Interior)). Tal orden económico requiere necesariamente la propiedad privada de los medios de producción (propiedad). Por lo tanto, la propiedad privada debe protegerse contra las injerencias (desproporcionadas) de los particulares, de la Unión Europea y de sus Estados miembros.

Tanto en virtud del derecho civil como del derecho consuetudinario, el propietario tiene derecho a recuperar su propiedad del infractor, ya sea en virtud del derecho de propiedad y/o del derecho de responsabilidad civil. En general, los sistemas jurídicos de los Estados miembros otorgan al propietario el derecho a oponerse a la privación de su propiedad y a la injerencia física en ella.

Sin embargo, las normas sobre la prueba de la propiedad varían considerablemente de un Estado miembro a otro, especialmente en el caso de la tierra. Mientras que en Alemania el registro de la propiedad (Grundbuch) indica el propietario de un terreno, otros Estados miembros, en particular Francia (con la excepción de Alsacia-Lorena), carecen de tal registro o tienen uno con una función meramente declarativa.

El derecho derivado de la Unión incluye cada vez más normas con una dimensión de derecho de propiedad, pero las normas que protegen específicamente la propiedad de los particulares siguen siendo una excepción. Según la letra c) del apartado 2 del artículo 5 del Reglamento europeo sobre insolvencia (Reg 1346/2000), la apertura de un procedimiento de insolvencia no afectará, entre otras cosas, al derecho del (tercer) propietario de un bien a reclamarlo a cualquier persona que lo posea. La Directiva sobre responsabilidad por productos defectuosos (Dir 85/374) establece el derecho a una indemnización por daños materiales causados por un producto defectuoso.

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Por lo que se refiere al conflicto de leyes, los Estados miembros y el Reglamento europeo de insolvencia aplican generalmente la lex rei sitae a las reclamaciones patrimoniales o, cuando la titularidad de un bien debe inscribirse en un registro público, la ley del Estado miembro donde se lleve el registro. Para las normas armonizadas de conflicto de leyes en materia de responsabilidad extracontractual, véase obligaciones extracontractuales.

La protección de la propiedad tiene sus límites. Las interferencias en lo alto o en lo profundo de un terreno (derecho minero) generalmente no pueden ser prohibidas por el propietario del terreno. Otras limitaciones se derivan del derecho que rige las relaciones entre vecinos (véase más adelante para más detalles), las normas de derecho privado de necesidad y el principio de buena fe. Las consideraciones de carácter social y constitucional se reflejan en diversos grados en las leyes de propiedad de los Estados miembros.

Privación de la propiedad. Según las leyes de todos los Estados miembros, el propietario tiene derecho, previa constatación de la culpa, a una indemnización por la pérdida (daño) resultante de la privación de un objeto o de la posibilidad de utilizarlo, al menos cuando dicho uso no era imposible en cualquier caso y el objeto en cuestión no es un bien de lujo.

Daños físicos a la propiedad. Los daños físicos a la propiedad causados por una falta también dan derecho a una indemnización según las leyes de todos los Estados miembros. Sin embargo, la noción de daño físico puede dar lugar a dificultades de interpretación, por ejemplo cuando se modifica el estado de agregación de un objeto o se ensucia un objeto.

(Otras) infracciones de los derechos de propiedad. Algunos regímenes de responsabilidad objetiva, como la Directiva sobre responsabilidad por productos defectuosos, sólo prevén indemnizaciones en caso de daños físicos a la propiedad y no para otras infracciones del derecho de propiedad. Sin embargo, fuera de estos regímenes específicos, la protección de la propiedad no se limita a la protección contra la interferencia física, ni en el continente ni en el derecho anglosajón. Otras infracciones del derecho de propiedad también pueden dar lugar a la responsabilidad del infractor por los daños causados. Además de los casos de privación comentados anteriormente, las infracciones del derecho de propiedad sin interferencia física con la integridad del objeto se producen, entre otras cosas, cuando la infracción da lugar a la adquisición de la propiedad por parte de un tercero. Otros ejemplos incluyen la interferencia con el uso previsto de un objeto (sin privación) y, en relación con la propiedad de la tierra, el ruido fuerte o la obstrucción del flujo de luz a la propiedad.

La protección de la propiedad frente a vecinos y ocupantes de buena fe de una propiedad ajena. Sólo existe una protección limitada de los derechos de propiedad frente a determinados terceros. Los ordenamientos jurídicos de los Estados miembros suelen prever regímenes especiales de responsabilidad por el uso del suelo que cause daños a los terrenos vecinos. En virtud de estos regímenes, el propietario del terreno sólo está protegido contra interferencias sustanciales y, en ocasiones, sólo tiene derecho a una indemnización, pero no a medidas cautelares. En general, los regímenes de responsabilidad extracontractual por daños importantes prevén una responsabilidad objetiva, a veces a través de una legislación específica de responsabilidad medioambiental.

La protección del propietario tiende a ser limitada incluso contra los intrusos de buena fe. En el continente, el poseedor de buena fe de un objeto tiende a tener sólo una responsabilidad limitada frente al propietario por la pérdida y el daño físico del objeto. Sin embargo, las condiciones de este privilegio varían de un Estado miembro a otro, tanto en lo que se refiere al nivel de diligencia exigido en la toma de posesión como en caso de pérdida o daño del bien. En el derecho anglosajón, en cambio, el poseedor de buena fe es responsable en caso de conversión, independientemente del nivel de diligencia ejercido al tomar posesión del bien o interferir en él.

Revisor de hechos: Mix

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Recursos

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Véase También</h3

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