Especulación Inmobiliaria

Este elemento es una ampliación de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema.

Nota: puede ser de interés la información respecto a la Especulación Desestabilizadora.

Historia: el Auge Inmobiliario en Florida en los Años 20

El auge económico inmobiliario es una época de rápido crecimiento de la riqueza en bienes raíces.

A principios del siglo XX, el sur de Florida vio uno de los mayores auges de construcción de la historia americana. Ligeramente poblada antes de la construcción de los ferrocarriles de finales del siglo XIX, Florida se convirtió en la última “última frontera” de América, con residentes e inversores que entraron en el estado. Numerosos desarrolladores, arquitectos y publicistas que ayudaron a construir y promover ciudades como Miami Beach, Palm Beach y Coral Gables. Historias coloridas de ambición escandalosa y excesos apenas eran atemperadas, en la época ya algo más tarde, por breves discusiones de las consecuencias ambientales del desarrollo, especialmente en los Everglades. El enfoque, sin embargo, seguía siendo principalmente en los desarrolladores y sus clientes ricos. Los lectores estaban interesados en las historias de los ricos y glamorosos de los años 20.

El argumento económico actual se proporciona por algún autor, como Knowlton, en que hace una comparación convincente entre la Florida de los años 20 y el auge de la especulación inmobiliaria de principios de la década de 2000 (Gran Depresión; véase más detalles).

Especulación Constructiva o de Desarrollo Inmobiliario

El término “construcción especulativa” (o desarrollo especulativo) describe un proceso en el que se compra un terreno no utilizado o se emprende un proyecto de construcción sin ningún compromiso formal de los usuarios finales.

En otras palabras, se desconoce el usuario final de la urbanización, pero el promotor confía no solo en que podrá encontrar una, sino también en que el tipo de urbanización que está llevando a cabo será adecuado. Esto contrasta con la construcción a medida, en la que un constructor es contratado para un desarrollo específico por un cliente que puede proporcionar un resumen de lo que quiere.

Algunos ejemplos de construcción especulativa son:

Construir casas para vender.
Convertir un edificio en apartamentos para vender.
Construir espacios comerciales como un centro comercial, para arrendar espacios o vender.
Construir un parque de negocios, o un espacio de oficinas para vender o alquilar.
“Tract homes” donde un promotor construye casas modelo para promover la construcción de más casas nuevas en un sitio.

Los promotores especulativos suelen beneficiarse de una cuidadosa planificación (véase más en esta plataforma general) de la compra y venta de terrenos. Los terrenos para oficinas o viviendas pueden comprarse a menudo a un precio más bajo durante una depresión del mercado, y luego venderse una vez urbanizados, cuando el mercado se haya recuperado.

Puntualización

Sin embargo, esto entraña un riesgo muy alto, ya que los costos (o costes, como se emplea mayoritariamente en España) son muy elevados, los plazos son largos y las consecuencias de juzgar mal el mercado y no encontrar un comprador son muy graves.

Es relativamente común que los desarrollos especulativos permanezcan vacíos, o parcialmente vacíos durante mucho tiempo después de su finalización, y que los propios desarrolladores entren en bancarrota.

La decisión de emprender o no un proyecto dependerá de una serie de condiciones, entre ellas:

La disponibilidad de sitios adecuados.
Valoración residual – el proceso de valoración de los terrenos con potencial de desarrollo.
La probabilidad de obtener las aprobaciones necesarias (como el permiso de planificación).
El tipo, el tamaño y la complejidad de la urbanización.
La cantidad de capital que debe invertirse.
Los acuerdos de financiación.
El período de tiempo necesario.
Las condiciones del mercado en ese momento y en el futuro.
El posible rendimiento (véase una definición en el diccionario y más detalles, en la plataforma general, sobre rendimientos) de la inversión.
Comparación con otros proyectos potenciales.

Es raro que los proyectos especulativos en gran escala, como las oficinas, sean emprendidos por alguien que no sea el mayor promotor, ya que el monto de la inversión y la duración pueden ser prohibitivos.

Puntualización

Sin embargo, son más comunes las empresas constructoras que especulan con desarrollos industriales en pequeña escala.

También es común con las viviendas ocupadas por sus propietarios, en las que el tiempo de construcción es relativamente corto, el capital limitado está atado a las obras de construcción en curso y puede haber una mayor disposición de los bancos comerciales a conceder créditos sobre la seguridad de las propiedades inmobiliarias.

La notoriedad del desarrollo especulativo aumentó en particular en el decenio de 1980, cuando la desregulación del sector financiero y el crecimiento de la financiación (o financiamiento) internacional dieron lugar a un auge de la propiedad especulativa, y se emprendieron varios desarrollos comerciales muy importantes en la Ciudad de Londres, Canary Wharf, Leeds y Manchester.

Más recientemente, los promotores especulativos han sido objeto de críticas por retener terrenos que aún no han sido construidos. Esta llamada “bancarización” ha suscitado críticas políticas y públicas, especialmente en relación con la escasez de viviendas, con la creencia de que los promotores regulan la oferta de terrenos para inflar artificialmente los precios.

Los “bancos de tierras” pueden proporcionar a los promotores especulativos un cierto grado de poder de mercado, ya que no se ven obligados a comprar terrenos en momentos o lugares específicos para construir y pueden, en cambio, agotar su cartera existente hasta que las condiciones del mercado sean más favorables.Entre las Líneas En ciudades como Londres en particular, el rápido aumento del valor de los terrenos puede hacer que la banca de tierras sea una inversión lucrativa.

Sin embargo, los promotores inmobiliarios han rebatido repetidamente la acusación de banca de tierras, alegando que muchos sitios no urbanizados son en realidad propiedad de propietarios-ocupantes, propietarios de tierras históricas, el gobierno y los fondos de inversión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Ver Landbanking para más información.

Revisor: Lawrence