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Especulación Inmobiliaria

Especulación Inmobiliaria

Nota: puede ser de interés la información respecto a la Especulación Desestabilizadora.

Historia: el Auge Inmobiliario en Florida en los Años 20

El auge económico inmobiliario es una época de rápido crecimiento de la riqueza en bienes raíces.

A principios del siglo XX, el sur de Florida vio uno de los mayores auges de construcción de la historia americana. Ligeramente poblada antes de la construcción de los ferrocarriles de finales del siglo XIX, Florida se convirtió en la última «última frontera» de América, con residentes e inversores que entraron en el estado. Numerosos desarrolladores, arquitectos y publicistas que ayudaron a construir y promover ciudades como Miami Beach, Palm Beach y Coral Gables. Historias coloridas de ambición escandalosa y excesos apenas eran atemperadas, en la época ya algo más tarde, por breves discusiones de las consecuencias ambientales del desarrollo, especialmente en los Everglades. El enfoque, sin embargo, seguía siendo principalmente en los desarrolladores y sus clientes ricos. Los lectores estaban interesados en las historias de los ricos y glamorosos de los años 20.

El argumento económico actual se proporciona por algún autor, como Knowlton, en que hace una comparación convincente entre la Florida de los años 20 y el auge de la especulación inmobiliaria de principios de la década de 2000 (Gran Depresión; véase más detalles).

Especulación Constructiva o de Desarrollo Inmobiliario

El término «construcción especulativa» (o desarrollo especulativo) describe un proceso en el que se compra un terreno no utilizado o se emprende un proyecto de construcción sin ningún compromiso formal de los usuarios finales.

En otras palabras, se desconoce el usuario final de la urbanización, pero el promotor confía no solo en que podrá encontrar una, sino también en que el tipo de urbanización que está llevando a cabo será adecuado. Esto contrasta con la construcción a medida, en la que un constructor es contratado para un desarrollo específico por un cliente que puede proporcionar un resumen de lo que quiere.

Algunos ejemplos de construcción especulativa son:

  • Construir casas para vender.
  • Convertir un edificio en apartamentos para vender.
  • Construir espacios comerciales como un centro comercial, para arrendar espacios o vender.
  • Construir un parque de negocios, o un espacio de oficinas para vender o alquilar.
  • «Tract homes» donde un promotor construye casas modelo para promover la construcción de más casas nuevas en un sitio.

Los promotores especulativos suelen beneficiarse de una cuidadosa planificación (véase más en esta plataforma general) de la compra y venta de terrenos. Los terrenos para oficinas o viviendas pueden comprarse a menudo a un precio más bajo durante una depresión del mercado, y luego venderse una vez urbanizados, cuando el mercado se haya recuperado.

Puntualización

Sin embargo, esto entraña un riesgo muy alto, ya que los costos (o costes, como se emplea mayoritariamente en España) son muy elevados, los plazos son largos y las consecuencias de juzgar mal el mercado y no encontrar un comprador son muy graves.

Es relativamente común que los desarrollos especulativos permanezcan vacíos, o parcialmente vacíos durante mucho tiempo después de su finalización, y que los propios desarrolladores entren en bancarrota.

La decisión de emprender o no un proyecto dependerá de una serie de condiciones, entre ellas:

  • La disponibilidad de sitios adecuados.
  • Valoración residual – el proceso de valoración de los terrenos con potencial de desarrollo.
  • La probabilidad de obtener las aprobaciones necesarias (como el permiso de planificación).
  • El tipo, el tamaño y la complejidad de la urbanización.
  • La cantidad de capital que debe invertirse.
  • Los acuerdos de financiación.
  • El período de tiempo necesario.
  • Las condiciones del mercado en ese momento y en el futuro.
  • El posible rendimiento (véase una definición en el diccionario y más detalles, en la plataforma general, sobre rendimientos) de la inversión.
  • Comparación con otros proyectos potenciales.

Es raro que los proyectos especulativos en gran escala, como las oficinas, sean emprendidos por alguien que no sea el mayor promotor, ya que el monto de la inversión y la duración pueden ser prohibitivos.

Puntualización

Sin embargo, son más comunes las empresas constructoras que especulan con desarrollos industriales en pequeña escala.

También es común con las viviendas ocupadas por sus propietarios, en las que el tiempo de construcción es relativamente corto, el capital limitado está atado a las obras de construcción en curso y puede haber una mayor disposición de los bancos comerciales a conceder créditos sobre la seguridad de las propiedades inmobiliarias.

La notoriedad del desarrollo especulativo aumentó en particular en el decenio de 1980, cuando la desregulación del sector financiero y el crecimiento de la financiación (o financiamiento) internacional dieron lugar a un auge de la propiedad especulativa, y se emprendieron varios desarrollos comerciales muy importantes en la Ciudad de Londres, Canary Wharf, Leeds y Manchester.

Más recientemente, los promotores especulativos han sido objeto de críticas por retener terrenos que aún no han sido construidos. Esta llamada «bancarización» ha suscitado críticas políticas y públicas, especialmente en relación con la escasez de viviendas, con la creencia de que los promotores regulan la oferta de terrenos para inflar artificialmente los precios.

Los «bancos de tierras» pueden proporcionar a los promotores especulativos un cierto grado de poder de mercado, ya que no se ven obligados a comprar terrenos en momentos o lugares específicos para construir y pueden, en cambio, agotar su cartera existente hasta que las condiciones del mercado sean más favorables.Entre las Líneas En ciudades como Londres en particular, el rápido aumento del valor de los terrenos puede hacer que la banca de tierras sea una inversión lucrativa.

Sin embargo, los promotores inmobiliarios han rebatido repetidamente la acusación de banca de tierras, alegando que muchos sitios no urbanizados son en realidad propiedad de propietarios-ocupantes, propietarios de tierras históricas, el gobierno y los fondos de inversión. (Tal vez sea de interés más investigación sobre el concepto). Ver Landbanking para más información.

Revisor: Lawrence

Especulación Inmobiliaria en la Economía y Burbuja Económica

El derecho y la economía han tenido una larga y fructífera relación intelectual. Adam Smith (1723-1790) dio una conferencia sobre jurisprudencia mucho antes de escribir La riqueza de las naciones (1776). En muchas universidades europeas, los departamentos de economía surgieron de las facultades de derecho. Sin embargo, el papel de la economía en la educación jurídica de otros países, como los Estados Unidos, y en la jurisprudencia contemporánea de dichos países, ha sido a menudo sorprendentemente limitado. Desde la aparición de la economía como una disciplina distinta en los Estados Unidos en 1885, cuando se fundó la Asociación Americana de Economía, se han producido dos grandes (y distintos) movimientos que integran el análisis jurídico y económico. El primer movimiento comenzó a finales del siglo XIX y se extendió al New Deal. El segundo movimiento, del que se dice que se originó con la publicación de "El problema del costo social" de Ronald Coase (1960) y "Algunas reflexiones sobre la distribución de riesgos y el derecho de daños" de Guido Calabresi (1961), continúa a principios del siglo XXI. Ambos movimientos tuvieron una influencia sustancial en el pensamiento jurídico de su época; como se examina más adelante, es difícil determinar el alcance de su influencia en la jurisprudencia de los Estados Unidos y de otros países.

Ningún momento definitorio marca el comienzo o el establecimiento del movimiento progresista del derecho y la economía. Más bien, surgió espontáneamente de los debates dentro de la economía sobre la metodología y la temática que comenzaron en el decenio de 1870 en los Estados Unidos. La economía neoclásica en esa época estaba emergiendo de su antecesor clásico; sus rasgos distintivos eran la dependencia de un razonamiento marginalista y (lo que los economistas modernos considerarían) una metodología técnica incipiente.

El movimiento progresista del derecho y la economía surgió como reacción a estos acontecimientos. Era institucionalista en cuanto a la metodología y rechazó la dependencia exclusiva del análisis marginal. Favorecía los estudios de casos extensos y los análisis históricos para entender el comportamiento económico. En general, los economistas progresistas reclamaron una mayor justificación económica para la regulación gubernamental de la economía
que los nacientes neoclásicos. Estos argumentos los colocaron así en fuerte oposición a la jurisprudencia sustantiva del debido proceso del Tribunal anterior al New Deal. Por el contrario, sus ideas proporcionaron una justificación para las intervenciones del New Deal en la economía.

Dada la agenda intelectual del movimiento progresista del derecho y la economía, la influencia de los economistas progresistas en el Tribunal Supremo residía principalmente en las áreas de la fiscalidad y la regulación de los servicios públicos. En un sentido intelectual, su influencia en el Tribunal fue masiva ya que, con la llegada del New Deal y la desaparición de la doctrina sustantiva del debido proceso en 1937, triunfó su opinión sobre el papel apropiado del gobierno en la economía, específicamente su capacidad de regular la actividad económica. Por supuesto, es difícil seguir la cadena causal desde las ideas de los economistas jurídicos en el movimiento progresista del derecho y la economía hasta esta transformación masiva del papel del gobierno en la economía. Muchas fuerzas y muchas ideas contribuyeron al cambio revolucionario de las opiniones doctrinales.

La doctrina y las opiniones del Tribunal Supremo muestran menos signos directos de la influencia del movimiento progresista del derecho y la economía. Utilizando el recuento de citas como medida de influencia, el economista E. R. Seligman (1861-1939) tuvo claramente la mayor influencia en la Corte Suprema, que hasta 2007 lo había citado ocho veces, siete veces por la mayoría y una vez por el juez Benjamin Cardozo en disidencia. Todos estos casos plantean cuestiones de tributación, sobre las que Seligman había escrito un tratado en 1914. Las citaciones sustantivas a Seligman apoyan las afirmaciones sobre la incidencia de los impuestos o la valoración adecuada de los activos, sobre las que sus opiniones eran claramente significativas.

El economista James C. Bonbright (1891-1985) fue citado dos veces en disidencia por el juez Louis Brandeis, ambas veces por la proposición de que el Estado tiene un interés legítimo en regular o gravar la actividad económica. En el caso Louis K. Liggett Co. c. Lee, 288 U.S. 517 (1933) (nota 32), la Corte Suprema anuló las disposiciones de un estatuto de Florida que exigía mayores derechos de licencia a las tiendas minoristas de varios condados que a las tiendas minoristas que operaban en un solo condado. Brandeis también citó un libro fundamental sobre la separación de la propiedad y el control de Thorstein Veblen (1857-1929), así como de Adolf Berle (1895-1971) y de Gardiner Means (1896-1988), la ya clásica "Modern Corporation and Private Property" (1932).

En el caso "St. Louis y O'Fallon Ry. Co. v. United States" (1929), el Tribunal Supremo interpretó un estatuto federal que regía la regulación de los ferrocarriles. Brandeis citó a Bonbright en el contexto de una crítica de las opiniones del Tribunal sobre el método apropiado de valoración de la propiedad ferroviaria. Brandeis había citado anteriormente al economista Robert Lee Hale (1884-1969) sobre una cuestión similar de valoración en el caso State of Missouri ex rel. Southwestern Bell Telephone Co. v. Public Service Commission of Missouri, 262 U.S. 276 (1923).

Más allá de estas citas, es difícil encontrar rastros específicos del movimiento progresista de la ley y la economía en la Corte Suprema. El tribunal se refirió a "Veblen" (1923) y a "Berle and Means" (1932) sobre la separación de la propiedad y el control. Sin embargo, la escasez de referencias explícitas no hace sino subrayar la dificultad de atribuir influencia. Las políticas económicas del New Deal reflejaban la influencia de los progresistas, y la eventual aquiescencia de la Corte a la legitimidad de la intervención económica indica una influencia indirecta pero masiva en la Corte.

El comienzo del movimiento neoclásico en el derecho y la economía, que en esta entrada se llamará análisis económico del derecho, se remonta en general a la publicación casi simultánea de Coase (1960) y Calabresi (1961). Ambos autores, en tratamientos verbales más que formales, aplicaron los principios de la teoría microeconómica neoclásica al estudio de las doctrinas fundamentales del derecho consuetudinario. Coase estudió la doctrina de las molestias, mientras que Calabresi estudió la ley que rige los accidentes entre desconocidos. Los análisis económicos se extendieron luego rápidamente a prácticamente todas las áreas de la doctrina del derecho civil y penal, y finalmente al derecho público.

Richard Posner fue quizás el más infatigable promotor del análisis económico del derecho. El Análisis Económico del Derecho de Posner (1973) ofrece una visión económica de la doctrina jurídica. También hizo dos afirmaciones que generaron una enorme controversia en la academia jurídica. En primer lugar, Posner afirmó que las normas jurídicas del derecho anglosajón son de hecho eficientes, la afirmación positiva. En segundo lugar, Posner afirmó que las normas del common-law, tal vez todas las normas, deberían ser eficientes, es decir, la afirmación normativa. A finales del decenio de 1970 y principios del de 1980, se produjo un debate principalmente sobre la reivindicación normativa, y Posner se vio acosado por críticos tanto internos como externos.

Parte del debate giró en torno a la definición de eficiencia. Había al menos dos criterios de bienestar social diferentes en juego: el criterio de Pareto y el criterio de Kaldor-Hicks. Las asignaciones que son mejores en términos del criterio se denominan eficientes; así pues, tenemos las ideas de eficiencia de pareto y eficiencia de Kaldor-Hicks.

Un criterio de bienestar descansa los juicios de valor exclusivamente en el bienestar de los individuos en la sociedad. Los criterios asistencialistas difieren en sus concepciones del bienestar y en sus métodos de agregar el bienestar de todos los individuos en una valoración social. El utilitarismo bentámico es el ejemplo clásico de criterio asistencialista; evalúa los estados y acciones sociales exclusivamente en términos de bienestar de los individuos; interpreta el bienestar como la cantidad de placer experimentado por los individuos y agrega el bienestar individual por simple adición.

La eficiencia de Pareto, aunque difícil de definir formalmente, es la concepción más intuitivamente plausible de la optimización. Intuitivamente, una asignación x es pareto eficiente, si un cambio propuesto a cualquier otra posible asignación se opone por lo menos a un individuo. Formalmente, una asignación x es pareto eficiente cuando cualquier asignación y en la que el bienestar de un individuo j es mayor en la asignación y que en la asignación x implica que hay algún individuo k cuyo bienestar en la asignación y es menor que su bienestar en la asignación x. El criterio de pareto se define formalmente de manera similar y tiene una intuición similar; una asignación x es pareto superior a una asignación y si el bienestar de cada individuo en la asignación x es al menos tan alto como su bienestar en la asignación y y hay al menos una persona cuyo bienestar en la asignación x es mayor que su bienestar en la asignación y. Intuitivamente, la asignación x es pareto superior a la asignación y si nadie se opondría a un cambio a x desde y. El criterio de pareto es formal; puede desplegarse para cualquier concepción de bienestar aunque los economistas suelen interpretar el bienestar individual de manera subjetiva. El criterio de pareto permite entonces un juicio social entre dos asignaciones sólo en aquellas circunstancias en las que todos los individuos clasifican las dos asignaciones de forma idéntica. Si todos piensan que x es mejor que y, entonces el criterio de Pareto concluye que la sociedad tiene una clasificación x más alta que y; si todos piensan que x es peor que y, entonces el criterio de Pareto concluye que la sociedad tiene una clasificación y más alta que x. En todas las demás circunstancias, cuando algunos individuos están mejor en x que en y mientras que otros están peor en x que en y, el criterio de Pareto no hace ningún juicio; se dice que las dos asignaciones son pareto no comparables.

Por lo tanto, el criterio de pareto es incompleto; no permite emitir juicios entre muchos estados sociales o políticas sociales diferentes porque una política social generalmente hace que algunas personas estén en mejor situación y perjudica a otras. El criterio de pareto establece que esta política y el statu quo son pareto no comparables. El criterio de Kaldor-Hicks se introdujo para resolver este problema de incompletitud y facilitar así la evaluación de las políticas sociales que tenían tanto ganadores como perdedores.

Uno podría dividir las resoluciones de este problema en dos clases. Una clase de soluciones, llamada pruebas de compensación real, establece que se prefiere el status quo cuando hay perdedores pero la solución sugiere una modificación de la política original: Implementar la política original pero requerir además que los ganadores compensen a los perdedores. (Los ganadores, después de pagar la compensación, deben seguir siendo ganadores.) Esta nueva política modificada, por supuesto, sólo es posible si los ganadores ganan más de lo que los perdedores pierden. En esta circunstancia, la política enmendada en la que los ganadores compensan a los perdedores es pareto superior al status quo y la sociedad debería preferir la política enmendada.

Las pruebas de compensación potenciales comienzan de manera similar. Preguntan primero si los ganadores pueden compensar a los perdedores (y aún así siguen siendo ganadores). Si la respuesta es afirmativa, concluyen que la política inicial es socialmente preferible al status quo. El criterio de Kaldor-Hicks es una prueba de compensación potencial más que una prueba real. Considere un poco de status quo Q y una nueva política P. P es Kaldor-Hicks superior a Q si, bajo la nueva política, los ganadores podrían compensar a los perdedores -es decir, hacer transferencias que dejen a cada "perdedor" en P al menos tan bien como estaba bajo Q- incluso si no se paga tal compensación.

Considere la implementación de la política antimonopolio. Dejemos a Qbe el estado del mundo en el que M tiene un monopolio en algún mercado y por lo tanto obtiene beneficios de monopolio. P es la política que disuelve el monopolio de M dando un mercado competitivo. M está peor bajo P que en Q; pierde su retorno de monopolio. Pero P es Kaldor-Hicks superior a Q porque los ganadores bajo P, es decir, los consumidores, podrían compensar a M por sus pérdidas, aunque M de hecho no recibe ninguna compensación. En la medida en que el Tribunal Supremo persigue la eficiencia en la legislación antimonopolio, entonces, busca la eficiencia de Kaldor-Hicks.

El criterio de Kaldor-Hicks, al igual que el criterio de Pareto, es un criterio formal. Es neutral con respecto a la concepción subyacente de bienestar. Agrega el bienestar individual a través del dispositivo de la compensación potencial, una idea destinada a imitar la agregación utilitaria. Este procedimiento se enfrenta a algunas dificultades técnicas -Lewis Korn-hauser (1998) proporciona algunos detalles.

Las reivindicaciones de Otber que las normativas y las positivas fueron articuladas más tarde (para un análisis, véase Kornhauser 1984, 2006). La reivindicación conductual, la más básica de las reivindicaciones, afirma simplemente que los ciudadanos responden a las normas legales "económicamente". En el caso más directo, los ciudadanos tratan las normas primarias, como las obligaciones extracontractuales o la obligación de pagar impuestos para realizar determinadas actividades, como precios o como incentivos. En otros contextos, las normas jurídicas pueden servir de señales.

Véase También

Construido para adaptarse.
Un caso de negocios.
Desarrollo financiado por el comprador.
Financiación de proyectos de construcción.
Construcción a medida.
Promotor.
Evaluación del desarrollo.
Gerente de desarrollo.
Valor de uso existente.
Valor de esperanza.
Propiedad de inversión.
Valor de la tierra.
Banco de la tierra.
Propiedad sobre plano.
Sobreconstrucción.
PFI.
Financiación basada en proyectos.
Financiación del desarrollo de la propiedad.
Fideicomiso de inversión inmobiliaria.
Valoración residual de la tierra.
Tipos de edificios.
Tipos de riesgo.

Visualización Jerárquica de Especulación inmobiliaria

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Especulación inmobiliaria

A continuación se examinará el significado.

¿Cómo se define? Concepto de Especulación inmobiliaria

Véase la definición de Especulación inmobiliaria en el diccionario.

Características de Especulación inmobiliaria

Asuntos Sociales
Este recurso incluye lo siguiente: familia, movimientos migratorios, demografía, población, marco social, vida social, cultura y religión, protección social, sanidad, urbanismo y construcción.

Recursos

Traducción de Especulación inmobiliaria

Inglés: Building speculation
Francés: Spéculation immobilière
Alemán: Bodenspekulation
Italiano: Speculazione immobiliare
Portugués: Especulação imobiliária
Polaco: Spekulacja nieruchomościami

Tesauro de Especulación inmobiliaria

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Véase También

  • Especulación del suelo

La invasión rusa de Ucrania

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