Propiedad Fraccionada: Adquisión de una Parte de la Vivienda
Este elemento es una expansión del contenido de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre la propieda fraccionada, especialmente en la adquisión de partes de vivienda (Urbana o No). Véase una análisis sobre la vivienda urbana y sus aspectos económicos. [aioseo_breadcrumbs]
Adquisión de Partes de Vivienda: Propiedad Fraccionada
¿No puede permitirse una casa? Compre una parte. En un mercado inmobiliario caótico que ha dejado fuera a muchos compradores, las tendencias de inversión y propiedad fraccionaria de viviendas están despegando.
La asequibilidad, en la década de 1980-90, se convirtió en un problema de vivienda (véase máa información y detalles) con resultados materiales negativos para un número creciente de hogares. La situación, en 2024, no es mejor.
La casa de María (nombre ejemplificativo) tiene una cocina de chef con elegantes electrodomésticos, un salón con una moderna chimenea, un balcón con vistas a la montaña y cuatro dormitorios con capacidad para 10 invitados. Pero cuando Maria hace las maletas para volver a su casa en la capital, vuelve a guardar las fotos familiares en los armarios que tiene asignados; la ropa y los esquís van al trastero de su familia. Esto se debe a que ella y su marido no son realmente propietarios de la casa: compraron una parte de ella y pasan allí seis semanas al año. Una vez que se van, borran todo rastro de ellos de la propiedad. Nunca ha conocido a ninguno de sus copropietarios.
María compró una parte de la casa a través de Pacaso, una empresa de corretaje que compra lo que muchos consideran segundas residencias de lujo o vacacionales, las vende en fracciones y las gestiona. La empresa compró la casa de Vail en 2022, y al compartirla, dice, pudo conseguir una casa de lujo en un destino vacacional de alto nivel por un precio con el que sólo habría comprado un condominio en la zona.
“Cuando salgo, siento que es nuestra”, dice María. Está tan prendada del modelo que incluso ha invertido en Pacaso, dice. Tiene todas las ventajas de una casa de vacaciones sin tener que preocuparse de reparaciones ni mantenimiento. “Cuando nos vamos, nuestra huella desaparece”.
Pacaso es sólo una de las formas en que la gente está añadiendo partes de una casa a su cartera inmobiliaria. Otras empresas, como Arrived, Lofty, Landa y Mogul, permiten a la gente pagar unos pocos dólares o unos pocos cientos de dólares para comprar participaciones en una propiedad que se alquila a inquilinos o veraneantes; los inversores cobran entonces dividendos y se benefician a medida que el valor de la vivienda se revaloriza.
La tendencia fraccionaria es la respuesta inmediata de la tecnología a la prolongada crisis inmobiliaria. Los elevados tipos de interés hipotecarios (que ahora superan el 7% en Estados Unidos) y la escasa oferta de viviendas nuevas y asequibles han causado estragos en el mercado y excluido a muchos posibles compradores. Según un reciente análisis de Zillow publicado en 2024, actualmente hay 550 ciudades en EE.UU. en las que la vivienda típica cuesta un millón de dólares o más. La mayoría están en California, Nueva York y Nueva Jersey. El precio medio de una vivienda unifamiliar existente se acerca a los 400.000 dólares y sigue subiendo en la mayoría de las ciudades, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos. La mayoría de los que compran una vivienda por primera vez lo hacen con otra persona, y más de una cuarta parte de los compradores de vivienda lo hacen con amigos, hermanos o padres, en lugar de con una pareja sentimental, según muestra una encuesta de Opendoor. También hay empresas en Europa que ofrecen tanto la propiedad fraccionada como la inversión fraccionada a bajo coste, lo que sugiere que la tendencia se está imponiendo en otros lugares.
Las empresas de propiedad e inversión inmobiliaria fraccionada afirman que democratizan la inversión inmobiliaria, abriéndola a puntos de entrada bajos a medida que se dispara el coste de la vivienda. Pero también añaden más competencia a un mercado saturado. Los futuros compradores de vivienda compiten no sólo con las generaciones de más edad, sino también con los fondos de cobertura, los propietarios familiares y, ahora, con un número creciente de empresas fraccionarias que aprovechan el poder de un puñado o unos cientos de inversores en una sola propiedad.
La inversión fraccionl o fraccionada es sólo una pequeña parte del mercado de la vivienda, pero está creciendo y nuevas empresas siguen entrando en el mercado. La subida de los tipos de interés ha perturbado el mercado de la vivienda, lo que “ha llevado a la gente a buscar opciones diferentes, a ser creativos” en la forma de invertir en bienes inmuebles, afirma Casey Berman, fundador y socio gestor de la empresa de capital riesgo Camber Creek, que ha invertido en Fundrise, otra plataforma de inversión que permite a la gente comprar bienes inmuebles, créditos privados y capital riesgo.
Pero estas inversiones fraccionadas conllevan riesgos, sobre todo para quienes compran participaciones en viviendas en lugar de una fracción de la propiedad en sí, afirma Berman. “El inversor minorista tiene que entender realmente el activo que está comprando. ¿Es la casa subyacente, o es algún tipo de valor propiedad de una startup respaldada por una casa?”. Los accionistas no siempre pueden opinar sobre cómo se gestiona la propiedad o cuándo se vende, y si las condiciones del mercado cambian o se queda sin inquilino, su inversión podría caer en números rojos.
Los elevados tipos de interés han perjudicado recientemente a una empresa fraccionaria. Here.co, una plataforma con sede en Miami que trabajaba en la propiedad fraccionada de alquileres a corto plazo, anunció su cierre en enero, citando “el actual entorno de tipos de interés y las condiciones económicas”. La empresa dijo que vendería las propiedades en un plazo de seis meses, pero que no distribuiría los fondos a los inversores hasta que todas sus propiedades se hubieran vendido. Here.co no respondió a una solicitud de comentarios sobre el estado de la venta de sus propiedades.
Se trata de un modelo diferente al de Pacaso, que se sitúa en el extremo superior del mercado y permite a los usuarios poseer una parte de una casa, en lugar de una acción. Si un propietario quiere salirse, puede vender su parte individual a un nuevo comprador. En un reciente impulso, Pacaso aumentó su oferta de viviendas en un 200%, con algunas a partir de 200.000 dólares por una octava parte de la casa. La empresa se centra en “hacer posible una segunda vivienda para más gente”, afirma Austin Allison, Consejero Delegado de Pacaso. Algunas viviendas son mucho más caras: Por ejemplo, un octavo de una casa en Cape Cod cuesta casi 1,6 millones de dólares. Pero Allison argumenta que, al repartir estas segundas residencias entre varias personas, están ocupadas más días al año, lo que beneficia a las economías locales que dependen de los turistas.
Hay otro grupo de empresas que atienden al inversor minorista. Arrived, Lofty y Mogul ofrecen participaciones o fichas en viviendas a partir de unos 50 o 100 dólares. Muchas de las casas compradas y vendidas en acciones por estas empresas son más modestas; son las típicas casas unifamiliares para principiantes, alquiladas a inquilinos a tiempo completo, y otras pueden ser casas más grandes acondicionadas para plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb. En Lofty, la gente puede comprar tokens de viviendas a partir de unos 50 dólares, y luego usar esos tokens para votar sobre las decisiones de gestión de sus propiedades, incluidas las reparaciones. Fundrise, posiblemente la mayor de las empresas, está impulsando las comunidades de “construcción para alquiler” con más de 700 millones de dólares de respaldo de JP Morgan.
En Arrived, respaldada por Jeff Bezos, los altos tipos de interés son “una razón importante por la que cada vez más personas se han unido”, dice el director ejecutivo Ryan Frazier. Por un precio bajo, los inversores minoristas pueden cosechar los beneficios de poner dinero en el mercado inmobiliario: Arrived vende acciones en casas, muchas valoradas entre 200.000 y 400.000 dólares, y atraen a unos 100 inversores cada una. Los precios de las acciones en muchas son bajos, algunas por 12 dólares, otras por 25 dólares. Pero algunos invierten más, y ahora hay 150 millones de dólares invertidos en unas 400 propiedades en Arrived, dice Frazier. El número de inversores y la cantidad invertida casi se han duplicado en el último año, y los elevados tipos de interés hipotecarios, unidos a la escasa oferta de viviendas asequibles, no hacen sino aumentar el atractivo de la oferta, ya que la gente lucha por permitirse una vivienda, afirma Frazier. La rentabilidad de algunas de las propiedades más antiguas de la empresa ha superado el 70%, aunque otras se encuentran en números rojos.
Arrived provocó la ira del congresista Ro Khanna el año pasado, cuando lanzó su Single Family Residential Fund, que reúne más de una docena de propiedades en un paquete y permite a la gente invertir en la clase de activos, como un REIT moderno. “Lo último que necesitan los estadounidenses es una empresa de inversión respaldada por Bezos que consolide aún más las viviendas unifamiliares y ponga la propiedad de la vivienda fuera del alcance de cada vez más personas”, dijo Khanna en diciembre. “La vivienda debería ser un derecho, no una mercancía especulativa”. En respuesta a estas críticas, Frazier sostiene que el modelo Arrived democratiza la inversión inmobiliaria. En lugar de que unos pocos cientos de personas posean estas 400 propiedades, argumenta, ahora 38.000 personas tienen una parte.
- Informativa: Este tipo de investigación suele consistir en la recopilación rutinaria de datos. Un ejemplo de ello es un censo regular de viviendas. Estos datos pueden constituir una base inicial para la formulación de políticas.
- Conceptual: En conjunto, las funciones anteriores pueden contribuir a modificar las perspectivas de los responsables políticos en materia de vivienda. Las pruebas de investigación acumuladas pueden demostrar la importancia de la vivienda en las políticas urbanas generales, por ejemplo, o pueden mostrar cómo los enfoques limitados al ladrillo son menos eficaces que otros más amplios que también reconocen la importancia social, política y económica de la vivienda, estableciendo así paradigmas políticos básicos.
- Evaluadora: Esta investigación, que a menudo se lleva a cabo en forma de encuestas diseñadas a propósito, tiene como objetivo ofrecer una evaluación de un programa o política concretos. Los gobiernos también pueden emprender proyectos de demostración para poner a prueba iniciativas experimentales.
- Seguimiento: Algunas investigaciones se realizan para ayudar a supervisar el funcionamiento ordenado del sistema de vivienda. Este trabajo suele realizarse a nivel nacional en forma de estadísticas sencillas que se recogen y calculan periódicamente para hacer un seguimiento de las tendencias básicas. Algunos ejemplos son las viviendas iniciadas y terminadas, el precio medio de venta, los índices de asequibilidad y diversas estadísticas de préstamos.
- Pronóstico: Antes de poner en marcha un programa concreto, los gobiernos pueden llevar a cabo evaluaciones prospectivas de las probabilidades de éxito y anticipar los ajustes que puedan ser necesarios. Dicha investigación se basa en supuestos sobre el comportamiento de los consumidores y productores de vivienda.
En Mogul, que lanzó ampliamente su plataforma en otoño de 2023 tras una beta privada, la gente puede invertir tan sólo 250 dólares en viviendas repartidas por todo el Sunbelt estadounidense. Normalmente, estas viviendas se alquilan a corto plazo, como una elegante casa de cinco dormitorios en el sur de California que se alquila por 800 dólares la noche en Airbnb. Mogul sólo tiene cuatro propiedades disponibles en la actualidad, pero su CEO, Alex Blackwood, afirma que la empresa planea tener entre 20 y 30 en el próximo mes. Pero no todos son inversores minoristas, sino que algunos invierten decenas de miles de dólares en las propiedades. Es una forma de que los que tienen más dinero encuentren formas pasivas de invertir en bienes inmuebles en lugar de convertirse en propietarios a tiempo completo o en anfitriones de alquileres a corto plazo, afirma Blackwood.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):
Sostiene que la tendencia de la inversión fraccionaria está cobrando fuerza porque la gente sigue buscando la sensación del sueño americano de la vivienda en propiedad. En un mercado inmobiliario caótico, los inversores ven el vaso medio lleno. Puede que las perspectivas del mercado inmobiliario sean sombrías, pero, según Blackwood, los jóvenes excluidos del mercado inmobiliario “quieren comprar una parte de algo en lugar de nada en absoluto.”
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Datos verificados por: Henneben.
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Vivienda Urbana en Sociología
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- Basado parcialmente en el concepto y descripción sobre vivienda en sociología en la Enciclopedia Rialp (f. autorizada), Ediciones Rialp, 1991, Madrid, España
Véase También
Asuntos Sociales, Derecho Social, Urbanismo y construcción, Viviendas
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