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Historia de las Políticas de Incremento de Oferta de Viviendas Asequibles
Este elemento es una expansión del contenido de los cursos y guías de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y análisis sobre este tema.
Historia de las Políticas de Incremento de Oferta de Viviendas Asequibles en América
La vida en la ciudad
En los años anteriores a la Guerra Civil, la creciente industrialización y la inmigración estimularon el crecimiento urbano. Más de 500.000 inmigrantes llegaron a Estados Unidos en la década de 1830, seguidos por 1,5 millones en la década de 1840 y 2,6 millones en la de 1850. A medida que las ciudades crecían, también lo hacían los problemas urbanos: viviendas inadecuadas, malas condiciones sanitarias, enfermedades y pobreza.
En la ciudad de Nueva York, donde la población pasó de 79.000 habitantes en 1800 a 391.000 en 1840, se crearon asilos para pobres en los que los sin techo podían trabajar a cambio de alojamiento.
En 1865, la Asociación de Ciudadanos de Nueva York presionó a los dirigentes de la ciudad para que mejoraran las condiciones de vida. Según el grupo, más de la mitad de los residentes de la ciudad vivían hacinados en casas de vecindad deterioradas o en áticos o desvanes estables.
En 1866, la legislatura estatal creó la Junta Metropolitana de Salud, que trabajó para mejorar el saneamiento de la ciudad de Nueva York y reducir el riesgo de cólera. La junta ordenó a los residentes que retiraran 160.000 toneladas de estiércol de los terrenos baldíos y que desinfectaran 6.418 letrinas. También presionó a los propietarios para que limpiaran sus viviendas.Entre las Líneas En 1879, una ley de inquilinato limitó el porcentaje del espacio del lote que podía ser cubierto por una nueva construcción y estableció estándares mínimos de plomería y ventilación.
Durante la Edad Dorada -el periodo de finales del siglo XIX en el que se produjo una gran riqueza entre la élite, una enorme pobreza y una corrupción masiva- la industrialización duplicó con creces la población urbana del país, pasando de 9,9 millones en 1870 a más de 42 millones en 1910.45 Las ciudades volvieron a luchar para hacer frente a un aumento de la población, ya que los pobres y las clases trabajadoras se hacinaban en los barrios bajos mientras los ricos construían mansiones.
La reforma de la vivienda
A principios del siglo XX, los legisladores municipales y estatales intentaron mejorar las condiciones de los centros urbanos regulando aún más el desarrollo y el uso del suelo.
La Ley de Casas de Inquilinato de la ciudad de Nueva York de 1901 limitaba el número de familias en los edificios. El Ayuntamiento de Los Ángeles aprobó en 1908 una ordenanza que iniciaba la regulación de la zonificación como forma de “mantener las zonas industriales separadas de las residenciales”, según el analista de política urbana Mark Vallianatos.
En 1909, 43 urbanistas y líderes de la reforma de la vivienda se reunieron en Washington, D.C., para celebrar la primera conferencia de planificación urbana, en la que sentaron las bases de las normas de zonificación y subdivisión que pretendían acabar con el desarrollo fortuito de las comunidades.
La ciudad de Nueva York promulgó el primer código de zonificación del país en 1916, estableciendo normas sobre los retranqueos de los edificios y el tamaño de los lotes.
Sin embargo, el hacinamiento empeoró cuando Estados Unidos entró en la Primera Guerra Mundial en 1917, y los trabajadores de la guerra acudieron a las ciudades industriales de la costa este. Al mismo tiempo, el gobierno destinó materiales y mano de obra a la producción bélica, y la construcción de viviendas se resintió. La ralentización de la construcción agravó la escasez de viviendas y provocó un aumento de los alquileres.
Más de 150 ciudades crearon paneles para escuchar las quejas de los inquilinos y presionar a los propietarios para que bajaran los alquileres y evitaran los desalojos. Hacia el final de la guerra, la administración de Woodrow Wilson autorizó 100 millones de dólares para que la U.S. Ship-Building Corp. construyera viviendas para los trabajadores de guerra. El gobierno acabó subvencionando 83 proyectos en 26 estados.
Tal día como hoy de 1889, el Primero de Mayo -tradicionalmente una celebración del retorno de la primavera, marcada por el baile en torno a un mayo- se celebró por primera vez como fiesta del trabajo, designada como tal por el Congreso Socialista Internacional. (Imagen de Wikimedia)
Más de dos millones de militares regresaron del extranjero después de la guerra, lo que agravó la escasez de viviendas. Según un informe del comité selecto del Senado de EE.UU. de 1920, la proporción de familias por vivienda era de 121 a 100, y los alquileres habían aumentado hasta un 150% desde 1917.
En Nueva York, la tasa de vacantes de la ciudad había descendido a una fracción del 1 por ciento y los alquileres se dispararon, lo que llevó a los inquilinos a organizar huelgas. El estado aplicó leyes de emergencia sobre los alquileres en 1920, y varias ciudades siguieron su ejemplo. Illinois, Arizona, Connecticut, Delaware, Oregón y Maine instituyeron protecciones a los inquilinos para prohibir los desalojos.
En 1926, el gobernador de Nueva York, Alfred E. Smith, firmó el primer programa de financiación (o financiamiento) pública del país para viviendas urbanas por debajo del precio de mercado, concediendo exenciones del impuesto sobre bienes inmuebles a los promotores si limitaban sus beneficios al 6% anual. Con el apoyo a la vivienda de inversores privados como John D. Rockefeller, pronto se produjo un boom inmobiliario.
En su punto álgido, en 1925, la economía produjo unas 900.000 viviendas nuevas al año.Entre las Líneas En 1930, el 94% de las viviendas del condado de Los Ángeles eran unifamiliares.
Pero el desplome del mercado de valores en octubre de 1929 condujo a la Depresión y a una tasa de desempleo del 25 por ciento. Millones de personas perdieron sus casas debido a ejecuciones hipotecarias o desahucios. La industria de la vivienda se derrumbó; en 1933, sólo se construyeron 100.000 viviendas nuevas, un descenso de casi el 90% respecto a los ocho años anteriores.
Muchas personas sin hogar empezaron a vivir en chabolas hechas de cartón u otros materiales recuperados. Los barrios de chabolas aparecieron por todo el país y fueron denominados burlonamente Hoovervilles, en honor al presidente republicano Herbert Hoover.
Cuando el demócrata Franklin D. Roosevelt llegó a la presidencia en 1933, puso en marcha sus programas de recuperación del New Deal. La Ley Nacional de la Vivienda de 1934 creó la Administración Federal de la Vivienda (FHA) para asegurar las viviendas unifamiliares y el Fondo Mutual de Seguros Hipotecarios para financiar nuevos programas de seguros hipotecarios. Para hacer más asequible la propiedad de la vivienda, la FHA respaldó una reforma radical: hipotecas a 20 años, en lugar de hipotecas a tres o cinco años.
La FHA consideraba que los nuevos suburbios eran una inversión más segura que el centro de la ciudad, y su preferencia por conceder seguros hipotecarios a los solicitantes de estas comunidades fomentó la huida de la clase media de la ciudad, acelerando la decadencia urbana. Para ayudar a alojar a los pobres en las ciudades, el Congreso autorizó en 1937 la construcción de proyectos de vivienda pública de bajo alquiler a través de un programa administrado por las autoridades locales de vivienda.
Y para reforzar el sector bancario, el Congreso creó en 1938 la Federal National Mortgage Association, conocida como Fannie Mae, para comprar hipotecas a los prestamistas y liberar capital para otras inversiones.
El aumento de la demanda
Después de la Segunda Guerra Mundial, la rápida reconversión de la industria a la producción en tiempos de paz, el regreso de millones de veteranos y el baby boom aceleraron la crisis de la vivienda en las ciudades y provocaron el continuo crecimiento de las comunidades suburbanas.
El 22 de mayo de 1946, el Congreso declaró la emergencia nacional en materia de vivienda y otorgó al poder ejecutivo poderes especiales para afrontarla. El Programa de Vivienda de Emergencia para Veteranos exigía la construcción de 2,7 millones de viviendas nuevas de coste bajo y moderado para finales de 1947, pero sólo se crearon 1,5 millones de unidades nuevas en los dos años siguientes.Entre las Líneas En abril de 1947, casi 2,3 millones de parejas casadas no agrícolas vivían “en pareja” con otras personas. La escasez de viviendas provocó guerras de alquileres en muchas ciudades, y varios gobiernos locales impusieron controles de alquileres.
La construcción de viviendas se puso en marcha a finales de la década de 1940, cuando millones de veteranos se acogieron a la Ley de Reajuste de los Militares de 1944, que les garantizaba préstamos hipotecarios. La construcción pasó de 114.000 viviendas en 1944 a 1,7 millones en 1950.Entre las Líneas En 1947, el constructor William Levitt convirtió 4.000 acres de granjas de patatas en Long Island en la primera subdivisión estadounidense de viviendas: Levittown.
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La Ley de Vivienda de 1949 reinició el programa de viviendas públicas, amplió el programa de seguros hipotecarios del gobierno y proporcionó ayuda para la vivienda rural. La ley también autorizó 1.000 millones de dólares en préstamos federales para que las localidades pudieran limpiar los barrios marginales para su reurbanización, así como dinero para construir viviendas públicas de gran altura.
En 1959, el aumento de los costes de los proyectos de vivienda llevó al Congreso a ofrecer incentivos a los promotores privados para que construyeran viviendas asequibles para los hogares con ingresos bajos y moderados. Dos años más tarde, el Congreso creó un programa para asegurar las hipotecas y conceder préstamos a bajo interés a los promotores privados de viviendas multifamiliares.Entre las Líneas En 1965, el Congreso añadió un programa que limitaba los alquileres cobrados a determinados inquilinos al 20% de sus ingresos y pagaba a los propietarios de los edificios la diferencia.
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2024 o antes, y el futuro de esta cuestión):
A pesar de una sentencia del Tribunal Supremo en 1948 contra el uso de prácticas inmobiliarias que discriminaban a los afroamericanos, estas prácticas habían continuado. Una de ellas era la “redlining”, en la que los prestamistas clasificaban los barrios en función de su composición racial. Los mapas de los barrios marcados en rojo tenían mayoritariamente ocupantes minoritarios.
El líder de los derechos civiles, el reverendo Martin Luther King Jr., emprendió en 1966 una campaña de “vivienda abierta” para acabar con las restricciones raciales en Chicago y en otros lugares. Un año después, estallaron más de 100 disturbios raciales en Detroit, Newark, N.J., y otras ciudades.Entre las Líneas En respuesta, el presidente Lyndon B. Johnson nombró una comisión para estudiar las causas. El “Informe Kerner” resultante, que vendió 2 millones de copias y se convirtió en un bestseller, decía que las políticas de vivienda federales y estatales contribuían a la segregación, y advertía que la nación estaba “avanzando hacia dos sociedades, una negra y otra blanca, separadas y desiguales”.
Días después de la publicación del informe, un asesino mató a King. La conmoción de la nación permitió a Johnson impulsar un proyecto de ley de vivienda justa en el Congreso que exigía la igualdad de oportunidades en materia de vivienda, independientemente de la raza, la religión o el origen nacional.
Auge y caída
En 1974, el Congreso creó el Programa de Subvenciones en Bloque para el Desarrollo de la Comunidad con el fin de ayudar a las comunidades a desarrollar viviendas de precio bajo y moderado. Una nueva ley también ofrecía ayudas al alquiler a personas con bajos ingresos para alquilar unidades en el sector privado, lo que se conoció como el programa de la Sección 8.68
En la década de 1980, con el aumento de la pobreza y de los costes de la asistencia social, el presidente republicano Ronald Reagan fomentó la creación de asociaciones público-privadas para desarrollar más viviendas para personas con bajos ingresos. Muchos de los grandes proyectos de viviendas públicas de hormigón de gran altura se habían hecho tristemente célebres por los altos índices de delincuencia y la concentración de la pobreza.Entre las Líneas En 1993, el Congreso autorizó el programa HOPE VI para sustituir los proyectos por unidades de baja altura en comunidades de ingresos mixtos. A algunos inquilinos se les ofrecieron vales de alquiler69.
En la década de 2000, las ciudades estaban disfrutando de un renacimiento a medida que la economía nacional se disparaba y los centros de las ciudades se revitalizaban. La población urbana aumentó un 12,1% entre 2000 y 2010. Mientras los municipios se esforzaban por atraer a la gente de vuelta al centro de la ciudad gastando miles de millones en hoteles, centros de convenciones y otros proyectos, las empresas empezaron a trasladarse también a las ciudades. Los profesionales de la tecnología, el conocimiento y las industrias creativas acudieron a ciudades como Boston, Seattle y San Francisco. La consecuencia fue el aburguesamiento y el aumento del coste de la vivienda.
Como resultado, la brecha entre ricos y pobres se disparó. A medida que los técnicos, los profesionales y los ricos volvían a los núcleos urbanos, los miembros menos favorecidos de las clases trabajadoras y de servicios, así como algunos artistas y músicos, se veían excluidos.
A principios y mediados de la década de 2000, los prestamistas ofrecieron hipotecas de alto riesgo reagrupándolas en conjuntos y vendiéndolas después a los inversores. Un mayor número de personas con bajos ingresos o malos historiales crediticios pudieron comprar casas, y la demanda resultante impulsó los precios de la vivienda, que alcanzaron un récord en 2006.
Cuando los prestatarios de alto riesgo no podían hacer frente a los pagos de sus préstamos, vendían sus propiedades o pedían más préstamos. Pero, en última instancia, las pérdidas hipotecarias de los bancos y el colapso en 2008 de varias instituciones financieras, como Bear Stearns y Lehman Brothers, desencadenaron una crisis financiera y el peor desplome del mercado inmobiliario desde la década de 1930.
Durante la crisis, 8,7 millones de personas perdieron sus empleos y las ejecuciones hipotecarias aumentaron un 81% sólo en 2008, mientras que el desempleo alcanzó el 10% en octubre de 2009. La clase media se vio muy afectada.Si, Pero: Pero los hispanos y los afroamericanos, que habían sido objeto de la industria de los préstamos de alto riesgo, se vieron aún más afectados.
“Entre 2007 y 2010, la familia blanca media experimentó una reducción del 11% de su riqueza, pero la familia negra media perdió el 31% de su riqueza. La familia hispana media perdió el 44%”, afirmó Matthew Desmond, profesor asociado (véase qué es, su concepto jurídico; y también su definición como “associate” en derecho anglo-sajón, en inglés) de ciencias sociales en la Universidad de Harvard.
Cuando el presidente Barack Obama asumió el cargo en 2009, aprobó en el Congreso una ley de estímulo de 787.000 millones de dólares que incluía 4.000 millones de dólares para la rehabilitación de viviendas públicas.Entre las Líneas En 2010, puso en marcha la iniciativa Choice Neighborhoods para ampliar el programa HOPE VI y reconstruir los proyectos de vivienda y los barrios en dificultades.
El desplome del sector inmobiliario continuó.Entre las Líneas En 2011, los precios habían caído un 33% desde el inicio de la recesión. Los estadounidenses se preocupaban por la creciente brecha de ingresos, ya que los datos mostraban que el 1% más rico de los estadounidenses había duplicado sus ingresos en los 30 años anteriores y los del 0,01% más rico habían cuadruplicado los suyos.
La marcada brecha en las zonas urbanas se amplió. Los condominios que se vendían por 50.000 dólares en 1975 tenían un precio de millones a principios de la década de 2010.
Detalles
Los apartamentos que se alquilaban por 500 dólares al mes pasaron a costar 5.000 dólares al mes o más78.
Los trabajadores de servicios -maestros, oficinistas, bomberos y otros- no podían encontrar vivienda cerca de los puestos de trabajo.Entre las Líneas En 2015, millones de nuevas unidades multifamiliares entraron en el mercado de alquiler, y más casas unifamiliares se convirtieron en alquileres, pero sirvieron principalmente para el extremo superior del mercado.
La propiedad de la vivienda siguió estando fuera del alcance de la mayoría de los hispanos y afroamericanos, según los analistas.Entre las Líneas En 2014, el 72% de los blancos eran propietarios de viviendas, en comparación con el 46% de los hispanos y el 43% de los afroamericanos.80 Muchos estudiosos culparon a las autoridades de la vivienda de fomentar la segregación urbana, y los defensores de la reforma de la vivienda culparon al sector privado de continuar con las prácticas discriminatorias.
Julián Castro, secretario del HUD de 2014 a 2017, trató de hacer cumplir la Ley de Vivienda Justa aprobando una nueva norma que exigía a las comunidades reevaluar las regulaciones locales para garantizar que cumplieran con la ley. Una sentencia del Tribunal Supremo de 2015 reforzó sus esfuerzos, afirmando que la Ley de Vivienda Justa no solo prohíbe la discriminación intencionada en el mercado de la vivienda, sino también las políticas neutrales desde el punto de vista racial que perjudican inadvertidamente a las minorías.
Castro también anunció una norma que exige a los gobiernos locales que evalúen sus modelos de vivienda en busca de prejuicios raciales y planifiquen cómo reducir la segregación. Los congresistas republicanos se opusieron a lo que consideraron una intromisión federal en la planificación local y trataron sin éxito de desfinanciar la norma.
Para permitir que más familias de bajos ingresos vivan en barrios más caros, la administración modificó en noviembre de 2016 el cálculo de la tasa de mercado justo de la vivienda que determina la cantidad de vales de alquiler.
Datos verificados por: Brown
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¿Se reducirán las viviendas unifamiliares en las zonas urbanas? Durante décadas, los planificadores urbanos se han resentido por el hecho de que la mayoría de los estadounidenses viven como quieren -en su mayoría en suburbios de baja densidad- en lugar de como los planificadores urbanos creen que deberían vivir: en ciudades de alta densidad. Recientemente, los planificadores han afirmado que entre los Millennials y los Baby Boomers que se jubilan, los gustos de los estadounidenses han cambiado y la gente está volviendo a las ciudades.
En resumen, dijeron, los suburbios están muriendo. Un planificador estimó que en 2025 los suburbios tendrían 22 millones de viviendas “excedentes”, lo que sugiere que estarán vacías o se convertirán en viviendas de alquiler.
En realidad, los datos del censo muestran que cerca del 90% del crecimiento demográfico de la última década se ha producido en barrios unifamiliares de baja densidad. Los centros urbanos representaron menos del 1% del crecimiento y los núcleos urbanos densos alrededor del 10%. Además, la gran mayoría de los Millennials y Baby Boomers viven en los suburbios.
Una encuesta reciente en la que se preguntaba a los ciudadanos dónde querían vivir dentro de cinco años reveló que la mayoría aspiraba a trasladarse a zonas de menor densidad. Este anhelo no hará más que reforzarse cuando los coches sin conductor sean habituales en los próximos años. Si la gente puede trabajar o relajarse mientras su coche le lleva y le trae del trabajo, estará dispuesta a vivir al doble de distancia de su lugar de trabajo que ahora, lo que significa un rápido crecimiento de los exurbios.
Las fuerzas económicas que construyeron ciudades densas a finales del siglo XIX y principios del XX prácticamente han desaparecido. El auge de las cadenas de montaje, que requerían mucho terreno, empujó a las fábricas a los suburbios. El crecimiento de la economía de los servicios dispersó aún más los puestos de trabajo. Los automóviles asequibles permitieron que incluso los trabajadores se trasladaran a casas baratas lejos de su lugar de trabajo. El teléfono e Internet redujeron la necesidad de las comunicaciones cara a cara.
Además, los supuestos costes sociales de los suburbios se han exagerado mucho. Sólo un 3% de la superficie de Estados Unidos se ha urbanizado, y si cada familia recibiera un terreno de un cuarto de acre, no aumentaría mucho la superficie de terreno urbanizado. El número de desplazamientos en coche en los suburbios no es significativamente mayor que en las ciudades, y la mejor manera de reducir los efectos de esa conducción es hacer que los coches sean más limpios, no intentar que la gente conduzca menos.
Los suburbios siguen siendo el estilo de vida preferido por la mayoría de los estadounidenses. ¡Larga vida a los suburbios!