Registro de la propiedad
Este elemento es un complemento a las guías y cursos de Lawi. Ofrece hechos, comentarios y un análisis sobre este tema. [aioseo_breadcrumbs] El Registro de la propiedad es dispositivo oficial de publicidad de los inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos. Tiene una importancia extraordinaria en cualquier sistema jurídico, pues la certificación del Registro de la propiedad constituye la mejor manera de conocer el estado jurídico en el que se encuentra un inmueble que se desea adquirir o alquilar, por ejemplo. Así, el comprador de una finca que el vendedor ofrece por una determinada suma de dinero, comprobará en el Registro si la finca soporta cargas o gravámenes que la hacen desmerecer de valor (si se encuentra gravada en favor de la finca vecina con una servidumbre de paso, si ha sido hipotecada en garantía de un préstamo que un banco ha concedido a su dueño, entre otras opciones).
En algunos países, para que la propiedad de los inmuebles se transmita de forma válida se necesita inscripción del contrato (compraventa o el contrato de que se trate) en el Registro de la propiedad.Si, Pero: Pero en la mayoría de los sistemas la inscripción es voluntaria: el acto o contrato es válido sin necesidad de que se inscriba en el Registro, pero solo si está inscrito podremos decir que es público y que nadie puede alegar su ignorancia. Por ello, incluso en los sistemas de inscripción voluntaria, es recomendable siempre acudir al Registro antes de celebrar un contrato relacionado con un inmueble. No conviene confiar en que en el contrato se diga que el inmueble ‘está libre de cargas’, pues solo el Registro de la propiedad proporciona la información auténtica, oficial y con trascendencia jurídica.
Los registros están a cargo de un cuerpo especial de funcionarios, denominados registradores de la propiedad.Entre las Líneas En los sistemas de transcripción (como es el caso del sistema francés) el registrador se limita a transcribir el acto o contrato: se podría decir que el papel del registrador es el de un cualificado archivador de contratos.
Indicaciones
En cambio, en los sistemas de inscripción (la mayoría de los países latinoamericanos lo siguen), el registrador es un especialista en Derecho inmobiliario que debe examinar el acto o contrato (en general, el título), ‘escudriñar’ en su contenido y decidir si puede o no inscribirse y en qué términos. Esta labor de análisis se denomina calificación del título.
El principio de exactitud registral, unido al de legitimación registral, tiene como efecto que se presume que lo que dice el registro es cierto, salvo que se demuestre lo contrario. Por ello, quien adquiere una propiedad confiado en lo que el registro publica, se ha de ver protegido aunque lo que constara en el registro fuera falso. Si el comprador de una vivienda la ha adquirido porque se la transmitió una persona que en el registro aparecía como dueño y con plena capacidad para vender, no se verá afectado si luego se descubre que el Registro se encontraba equivocado (principio de buena fe registral).(1)
Registro de la Propiedad en el Derecho Inglés: el Land Register
El Registro de Tierras de Inglaterra y Gales incluye más de 23 millones de títulos (prueba de propiedad de la tierra o de la propiedad). Es mantenido por el Registro de la Propiedad.
Cuando se inscribe un terreno o una propiedad en el registro, el Registro de la Propiedad registra detalles como los cambios de propiedad, las hipotecas o los arrendamientos que le afectan, y así sucesivamente. Esto da mayor certeza y seguridad a los propietarios y a los potenciales compradores. Si se sufre una pérdida por un error u omisión en el registro, es posible solicitar una indemnización.
El Registro de la Propiedad es un departamento del gobierno. Fue creado el 15 de octubre de 1862 para registrar la propiedad de la tierra y los bienes en Inglaterra y Gales.Entre las Líneas En 1950, incluía un millón de títulos, en 1975, 5 millones y en 1990, 10 millones. El 80% de la tierra en Inglaterra y Gales está ahora registrada.
Dado que los gravámenes (intereses que afectan a la tierra) pueden ser un factor para evaluar el valor o la comerciabilidad, es práctica común encargar una búsqueda oficial en el Registro de la Propiedad antes de comprar tierras o propiedades.
El Registro de la Propiedad puede proporcionar:
- Detalles de la propiedad.
- Copias de registros de títulos, planos de títulos, arrendamientos y otros documentos.
- Detalles sobre las cargas financieras como las hipotecas.
- El último precio pagado por la compra de la tierra o la propiedad.
- Resultados del indicador de riesgo de inundación.
- Detalles de servidumbres y convenios restrictivos a los que el terreno o la propiedad puede estar sujeto o beneficiarse.
- Detalles de las franquicias (derechos otorgados por la Corona).
- Detalles de mansiones (títulos de señorío).
Sin embargo, el Registro de la Propiedad no es concluyente en todos los asuntos, tales como:
- Detalles de los gravámenes locales sobre la tierra.
- Información sobre los derechos de los ocupantes.
- Detalles de tierras o propiedades no registradas.
- Detalles de tierras y propiedades en Escocia o Irlanda del Norte.
- Escrituras de propiEdad Antiguas e información histórica.
- Cuestiones de planificación.
Debido a esto, puede ser necesario realizar más investigaciones, y puede ser prudente inspeccionar la tierra misma e interrogar a los ocupantes.
En 2014, el gobierno inició un proceso de consulta para evaluar si una nueva empresa podría asumir las funciones de prestación de servicios del Registro de Tierras de Su Majestad. (Ref. Registro de la Propiedad del Gobierno del Reino Unido: nueva empresa de prestación de servicios 23 de enero de 2014.) Se preveía que la venta recaudaría 1.200 millones de libras esterlinas.
Puntualización
Sin embargo, en julio de 2014, tras el desacuerdo entre los miembros demócratas y conservadores de la coalición, el gobierno anunció que había suspendido indefinidamente los planes para privatizar el Registro de la Propiedad.
Estos planes se plantearon de nuevo en el discurso de la Reina en mayo de 2016, ya que iba a ser incluido como parte de la nueva Ley de Planificación de Vecindad e Infraestructura. A continuación se inició una consulta sobre el futuro modelo de funcionamiento del Registro de la Propiedad, en la que se establecieron las opciones para trasladar sus operaciones al sector privado.
Sin embargo, cuando el proyecto de ley se presentó en el Parlamento como proyecto de ley de planificación (véase más en esta plataforma general) de barrios 2016-17 en septiembre de 2016, no se mencionó el Registro de la Propiedad. Un portavoz del gobierno dijo que “no se ha tomado ninguna decisión sobre el futuro del Registro de la Propiedad”. Una consulta sobre el futuro del Registro de la Propiedad se cerró en mayo y estamos considerando cuidadosamente nuestra respuesta. Es justo que los nuevos ministros se tomen el tiempo de analizar todas sus opciones antes de tomar una decisión”.
Revisor: Lawrence
Registro de La Propiedad en el Derecho Español
En el Diccionario Jurídico Espasa, Registro De La Propiedad se define como:
Los arrendamientos Urbanos y el Registro de la Propiedad
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en sede del arrendamiento de viviendas donde determina: «que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria En este caso el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo (véase más en esta plataforma general) de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que excediendo del plazo (véase más en esta plataforma general) citado de cinco años reste por cumplir Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo (véase más en esta plataforma general) de cinco años
Más sobre Registro De La Propiedad
El artículo 14 de la nueva Ley de Arrendamientos de 1994 establece la excepción al principio general establecido en el Código Civil y que se ha venido en llamar venta quita renta, y ello es así por la importancia social de los arrendamientos urbanos, no solamente en la nueva Ley sino por el arrastre histórico que éstos han tenido, desde su primera normativa; e incluso diríamos aún más, la Ley de 1964 concede en nuestra opinión una eficacia frente a terceros más sustantiva en los arrendamientos sometidos a la misma, debido a que no existe un plazo (véase más en esta plataforma general) mínimo de duración en aquella Ley, y que por el sistema de las prórrogas legales la eficacia frente a terceros de dichos arrendamientos urbanos era total
Las circunstancias han cambiado en la Ley de 1994, debido a que hay diferenciación entre unos y otros tipos de arrendamientos, sobre todo porque sí se establece el plazo (véase más en esta plataforma general) mínimo de duración De ahí que el artículo 14 indique como principio general que durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, el adquirente de una vivienda arrendada debe soportar este arrendamiento con independencia que el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 Esto, en principio, aparece como criterio contrario al de que la venta quita renta Es indiferente del tercero goce o no de la protección registral y del principio de la fe publica registral; aquí se sobrepone el fundamento social del arrendamiento frente a cualquier otro argumento jurídico hipotecario
Otros Aspectos
En los arrendamientos por plazo (véase más en esta plataforma general) superior a cinco años habrá que distinguir si este arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, o no está inscrito En el caso de que el arrendamiento esté inscrito por supuesto debe serlo con anterioridad a la enajenación, el adquirente de la finca por el propio principio jurídico e incluso hipotecario del artículo 34 deberá respetar toda la duración del arrendamiento Puede ocurrir que en estos contratos de duración superior a cinco años, el arrendamiento no esté inscrito, y a su vez que la persona del adquirente concurra o no la condición del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, adquisición de buena fe a título oneroso de derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo Si en el adquirente concurre la condición de tercero hipotecario, está claro que este adquirente solo debe respetar y soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste hasta finalizar el plazo (véase más en esta plataforma general) mínimo legal, es decir, el de los cinco años que es el que establece la Ley de 1994, ya que en sede de arrendamiento de vivienda este es un principio inexcusable, e irrenunciable por la propia Ley En este caso, el arrendador, que a su vez es enajenante prevé la Ley, deberá indemnizar al arrendatario con una determinada cantidad
Pero puede ocurrir que el adquirente no esté amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por no reunir los requisitos establecidos en la misma, y por lo tanto el arrendamiento no está inscrito Está claro, que si no concurren en el adquirente las condiciones del tercero, por supuesto deberá respetar el arrendamiento por todo el plazo (véase más en esta plataforma general) que se haya convenido entre arrendador y arrendatario
También en el Diccionario Jurídico
El último párrafo de este artículo 14 está indicando lo que podríamos denominar el pacto convencional de la venta quita renta, como ya indicamos ocurría en el artículo 1571 del Código Civil De este artículo se puede llegar a una primera conclusión relativa a que el legislador ciertamente está pensando en aquellos arrendamientos de plazo (véase más en esta plataforma general) o duración superior a los cinco años, acordando efectivamente este pacto En los arrendamientos distintos al de vivienda las circunstancias cambian un poco, y así el artículo 29, de una forma más breve soluciona el tema, indicando que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Por supuesto, si el arrendamiento está inscrito con anterioridad a la enajenación el adquirente deberá soportar el arrendamiento por todo el plazo (véase más en esta plataforma general) Creemos que en este caso sí que podría pactarse el principio de venta quita renta, que aunque no lo prevé expresamente la Ley en el artículo 29, por asimilación podría realizarse, ya que sí se establece en el artículo 143
En el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento, se aplica exclusivamente a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los arrendamiento urbanos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la escritura (su redacción) pública notarial o la elevación a escritura (su redacción) pública del documento privado de este contrato Estos títulos permitirán también la inscripción en el Registro de la Propiedad de los subarriendos, cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones de los arrendamientos inscritos (art 5) Se prevé en el art 7 la cancelación de las inscripciones de los arrendamientos urbanos [FJGM]
Registro de la Propiedad en el Derecho
También de interés para Registro de la Propiedad:- Derecho penal internacional
- Derecho medioambiental internacional
- Derecho Constitucional
- Derecho de los medios de comunicación
- Derecho Internacional de los Derechos Humanos
- Derecho y Política de Familia
- Derecho y ética médica
- Derecho del Espacio
- Derecho, teoría y política de la migración
- Derecho Islámico
- Derecho de Sociedades
- Derecho de la Aviación Pública
- Registro de la Propiedad
- Derecho de la discapacidad y derechos humanos
- Derecho Penal Internacional
- Teoría jurídica feminista
- Traducción jurídica
- Derecho de los conflictos armados
Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):
Registro de la Propiedad: Consideraciones Generales
Registro de la Propiedad en el Derecho Civil Español
Para un análisis más detenido acerca de registro de la propiedad y, en general, del derecho civil español (derecho hipotecario), véase aquí (el vínculo le llevará a la enciclopedia jurídica española).
El Registro de la Propiedad en relación al sistema hipotecario
Dentro del contenido de Derechos reales y derecho hipotecario, la presente sección hará una breve referencia a las siguientes cuestiones: el registro de la propiedad, en el contexto del sistema hipotecario doméstico.
En España
Parte de lo dispuesto en esta sección sobre el registro de la propiedad, puede aplicarse al derecho civil español. Explórese, en caso de interés.
Reflejo de la Agrupación y Agregación de Fincas en el Registro y la Finca Registal
Nota: existe una entrada en la Enciclopedia Jurídica española (en relación a la finca registral) que desarrolla este tema en el caso del Derecho registral español, y está ubicada bajo la misma voz que en esta referencia legal.
Guía sobre Agrupación y Agregación de Fincas
Con el ánimo de ofrecer un contexto a este tema de la publicidad registral, creemos que estos son algunas de las principales cuestiones jurídicas de interés relacionadas con Agrupación y Agregación de Fincas:
- Requisitos formales y Título de la Agrupación y Agregación de Fincas
- Reflejo de la Agrupación y Agregación de Fincas en el Registro
- Efectos de la agrupación y de la agregación
- Efectos de la agrupación y de la agregación: Doctrina General
- Efectos de la agrupación y de la agregación: Casos especiales de abreviación
- Efectos de la agrupación y de la agregación: Falta de claridad de los entes agrupados
- Requisitos personales de la Agrupación y Agregación de Fincas
- Requisitos referentes a las fincas en la Agrupación y Agregación de Fincas
Nota Simple del Registro de La Propiedad en el Derecho Español
Este es un tema popular y utilizado en el sistema registral español.
Registro de la Propiedad en el Ámbito Económico-Empresarial
En el Contexto de: Registros
Véase una definición de registro de la propiedad en el diccionario y también más información relativa a registro de la propiedad.[rtbs name=”registros”]
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Esta sección introducirá y discutirá las dinámicas cambiantes de registro de la propiedad, con el objetivo de examinar su desarrollo actual.[rtbs name=”derecho-civil”] [rtbs name=”derechos-reales”] [rtbs name=”derecho-hipotecario”] [rtbs name=”sistema-hipotecario”]
Recursos
Véase También
- Derechos Reales
- Derecho hipotecario
- Sistema Hipotecario
- Derecho Privado
- Enciclopedia Microsoft® Encarta® 2009. Microsoft Corporation, 2008.
- Fincas Especiales
- Derecho Urbanístico
- Registro de hipotecas
- Finca Discontínua
- Catastro
- Registro de la Propiedad
- Número Registral de la Finca
- Concepto de Publicidad Registral
- Solicitud de Publicidad Registral
- Publicidad Registral en Línea
- Registrar una Finca
Recursos
[rtbs name=”informes-jurídicos-y-sectoriales”][rtbs name=”quieres-escribir-tu-libro”]Referencias
Véase También
Propiedad
Subasta
Ejecución de hipotecas
Registro mercantil
Registro
Escritura pública
Registrador de la propiedad
Registrador
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Registro Publico de la Propiedad
Recursos
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Bibliografía
Carral y de Teresa, Luis, Derecho notarial y derecho registral; 4ª edición, México, Porrúa, 1978; Sánchez Medal, Ramón, De los contratos civiles; 5ª edición, México, Porrúa, 1980.
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