Riesgos Inmobiliarios

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Riesgos Inmobiliarios y Condominios

Después de que la mayor parte de una torre de condominios en Surfside, Florida, se derrumbara a principios de julio de 2021, las dudas comenzaron casi inmediatamente. Algunos residentes acusaron a la asociación de condominios del edificio de actuar con demasiada lentitud para abordar los defectos estructurales conocidos identificados en un informe de ingeniería de 2018. Las noticias posteriores han enfatizado las disensiones entre los propietarios. ¿Podría un único propietario haber respondido mejor a las preocupaciones de los ingenieros y los ocupantes que una asociación de 136 propietarios?

Los condominios han sido durante mucho tiempo un gran negocio y una forma de vida en el sureste de Florida, que en la década de 1970 se había convertido en el centro de la vida en condominio de Estados Unidos. Hoy en día, aproximadamente uno de cada cinco propietarios de viviendas en las ciudades y suburbios de EE.UU. vive en un complejo multifamiliar en lugar de una casa unifamiliar, según las cifras del censo de EE.UU.; en Miami y Fort Lauderdale, esa proporción se eleva a uno de cada tres. Los residentes de Surfside describen Champlain Towers South como una auténtica comunidad: “Había una hermosa mezcla de culturas y personas en ese edificio”, dijo un lugareño a The Wall Street Journal. “Gente de Sudamérica, judíos cubanos, judíos americanos, ciudadanos americanos”.

En la mayoría de los aspectos, la torre de Surfside no era diferente de los otros miles de edificios de apartamentos de Florida. Éstos, por su parte, se enfrentan a muchos de los mismos riesgos -sobre todo su proximidad al océano en una época de subida del nivel del mar- que los edificios de apartamentos de un solo propietario y otras propiedades de hormigón y acero a lo largo de la costa de Florida. Varios informes sugieren que la Asociación de Condominios Champlain Towers South funcionaba correctamente y se había movido metódicamente, aunque en medio de una considerable resistencia, para averiguar cómo solucionar los problemas que un ingeniero había identificado.

Los investigadores aún tienen mucho que aprender sobre las causas del desastre. Los caprichos del formato de los condominios, incluida la necesidad de recaudar 15 millones de dólares para las reparaciones mediante una “evaluación especial” de los propietarios, podrían haber ralentizado la respuesta del edificio a los problemas estructurales. Los propietarios ausentes, comunes en muchos edificios de condominios, especialmente en los centros turísticos y de negocios cosmopolitas, podrían haber dificultado aún más las reparaciones.

Y sin embargo, el colapso también podría haber sido causado por otros factores aún no identificados que no aparecieron en el informe del ingeniero de 2018. “Por lo que veo, [ese informe] no parecía algo que dijera: ‘Saquen a la gente'”, dijo Norma Jean Mattei, profesora de ingeniería de la Universidad de Nueva Orleans, a The Washington Post. “El deterioro jugó un papel, pero no fue lo que causó este fallo. Algo más tuvo que empujar a este edificio a la cima”.Entre las Líneas En otras palabras, las Champlain Towers South podrían haber sufrido no por una mala propiedad o una mala gestión, sino por las malas circunstancias y la mala suerte.

A raíz del desastre de Surfside, vuelven a surgir cuestiones de larga data sobre la manía de los condominios en Florida y en otros lugares. El condominio, al igual que otras formas de vivienda en copropiedad, como la cooperativa, ocupa un lugar ambiguo en la vida estadounidense. La mayoría de los compradores de viviendas estadounidenses han preferido históricamente las casas unifamiliares y han entendido que otros tipos de viviendas son de segunda categoría. Geógrafos, sociólogos, antropólogos y politólogos han argumentado durante décadas que el sistema de condominios es fundamentalmente inviable, poco más que un esquema cocinado por los promotores para seducir a los compradores de propiedades con buenas ubicaciones, servicios de lujo y promesas huecas de comunidad. Otros veían los acuerdos de condominio como un fiasco inevitable, preocupados por el hecho de que un grupo amateur de propietarios no pudiera gestionar un edificio de forma competente.

En el siglo XIX, en ciudades como Nueva York y Washington, D.C., surgieron los apartamentos de propiedad individual para quienes podían permitirse una casa pero no la necesitaban ni la querían, con un cuidadoso diseño y marketing para distinguirlos de los apartamentos de la clase trabajadora. El creador de los apartamentos en venta en Estados Unidos en la década de 1880 optó por un sistema sencillo: la “cooperativa” con título corporativo, en la que la asociación tiene la titularidad de todo el complejo y la propiedad individual se transmite mediante contratos de arrendamiento perpetuos, en muchos casos de un dólar al año.Entre las Líneas En algunos aspectos, este es un modelo superior. El título único permite a las asociaciones obtener más fácilmente préstamos comerciales para las reparaciones, mientras que los arrendamientos les permiten desalojar a los propietarios que se convierten en una carga.

Sin embargo, el poder de la asociación, sobre todo para controlar las reventas, hizo que los prestamistas hipotecarios desconfiaran. Y en una nación profundamente comprometida con la propiedad sin restricciones, también limitó el atractivo de poseer un apartamento. A partir de finales de la década de 1950, el sector hipotecario, anticipándose a una demanda sin explotar, empezó a promover los acuerdos de condominio en Florida, y luego a nivel nacional. Ya en 1921, el Congreso cuestionó toda la premisa de los apartamentos en venta, interrogando a los propietarios sobre su viabilidad.Entre las Líneas En 1974, un propietario agraviado, que también testificó ante el Congreso, preguntó: “¿Puede funcionar realmente un condominio?” Más recientemente, la política disfuncional de los condominios ha sido materia de comedia televisiva en programas como Seinfeld. Desde 2009, las disputas entre los propietarios y las asociaciones de propietarios se emiten los domingos por la mañana en el sur de Florida en un programa de radio AM llamado “Condo Craze & HOAs”, presentado por el abogado Eric M. Glazer, un juez Judy para la costa de los condominios.

Detrás de gran parte del escepticismo sobre el sistema de condominios estaban las tensiones entre los derechos privados sobre la propiedad y las obligaciones comunitarias. Entre la década de 1880 y la Primera Guerra Mundial, los edificios en copropiedad en Estados Unidos eran en su mayoría patrocinados directamente por los futuros inquilinos (presagiando la reciente ola de baugruppen en Berlín).

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Sin embargo, en la década de 1920, los promotores especulativos pasaron a dominar. Para vender apartamentos, aprendieron a hacer hincapié en el estilo de vida, incluida la facilidad de mantenimiento físico (“no hay que cortar el césped”, decían muchos anuncios), al tiempo que restaban importancia a las responsabilidades.

Pero poseer un apartamento, como cualquier otra propiedad, conlleva sus propias cargas, aunque menos tangibles que el césped. Sea cual sea el sistema, la propiedad convierte a los inquilinos, preparados o no, en propietarios: Los miembros de un condominio se convierten automáticamente en copropietarios de una entidad corporativa responsable de los elementos comunes.

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Sin embargo, como sabe casi todo el mundo que ha sido propietario de un apartamento en un gran edificio, es raro el propietario de un condominio que esté atento a este deber, y más raro aún es el que asiste a las reuniones de la asociación, y mucho menos el que forma parte de la junta directiva.

Sin embargo, los promotores y los agentes de ventas reconocieron este vacío desde el principio. Mientras perfeccionaban sus estrategias de marketing, empezaron a animar a los edificios a contratar una gestión “profesional”, dejando a las asociaciones con pocas responsabilidades directas. La gobernanza podía seguir siendo un reto.Entre las Líneas En las cooperativas de Nueva York y D.C., donde las asociaciones suelen seleccionar a los nuevos compradores (aparentemente por razones de seguridad financiera), estallaron batallas sobre si permitir la reventa a personas judías y, más tarde, a mujeres solteras, negros y hombres homosexuales.Entre las Líneas En décadas más recientes, los residentes de los edificios de viviendas se han peleado por todo, desde mejoras cosméticas (redecoración de los vestíbulos) hasta la instalación de estaciones de carga de vehículos eléctricos. Estas disputas indican por qué algunos de los primeros críticos creían que los condominios inevitablemente darían lugar a grandes problemas, incluyendo el deterioro físico prematuro.

En Estados Unidos, la fe en un sistema inmobiliario estable y transparente supera su arraigada aversión a la supervisión pública de las transacciones privadas. Como resultado, la regulación de los acuerdos de tipo condominio en este país, incluso en la libre Florida, ha sido una de las más sólidas del mundo, haciendo que los propietarios de condominios estadounidenses sean la envidia de sus homólogos en lugares tan diversos como Australia, China e Israel.

La gente de todo el mundo que sigue las noticias de Surfside conoce ahora el requisito del condado de Miami-Dade de que los edificios se sometan a una recertificación por parte de ingenieros o arquitectos después de 40 años.Si, Pero: Pero desde la década de 1970, Florida también ha introducido una serie de otras regulaciones para garantizar una gestión segura, equitativa y relativamente eficiente de los apartamentos de propiedad compartida, y otros estados han seguido su ejemplo en muchos aspectos.

Cuando los promotores experimentaron con el bloqueo de las asociaciones en los contratos de gestión a precios no competitivos (como se detalla en la novela desastrosa de John D. MacDonald de 1977, Condominio), mantuvieron bajos los precios de venta reteniendo la propiedad de las zonas comunes y alquilándolas a las asociaciones (también a precios inflados), o hicieron que los cargos mensuales fueran insosteniblemente bajos reteniendo el control sobre las asociaciones hasta que se vendiera una mayoría abrumadora de unidades, el estado prohibió estas prácticas. Para permitir una resolución más oportuna y rentable de los conflictos entre los propietarios, y entre éstos y las asociaciones, estableció disposiciones para resolver los conflictos fuera de los tribunales.

Nada de esto garantiza que, cuando sean necesarias reparaciones importantes, los propietarios puedan tomar decisiones o conseguir dinero rápidamente. E incluso si los estados presionan más a las asociaciones para que tengan en cuenta las dificultades únicas de los acuerdos de condominio, los propietarios siguen expuestos a otros riesgos, incluyendo, en algunos casos, las incertidumbres inherentes a la vida frente al mar en medio del cambio climático.Entre las Líneas En última instancia, el formato de condominio podría resultar ser un factor en el desastre de Surfside, pero cualquier presunción de culpabilidad ahora puede proporcionar una falsa tranquilidad a las personas que tienen una participación en otras formas de bienes raíces y se enfrentan a las sorpresas feas, raras y a veces catastróficas que son una posibilidad en la propiedad de todo tipo.

Revisor: Lawrence

En Bangladesh

El derrumbe del Rana Plaza dio lugar a dos iniciativas para mejorar las condiciones de las fábricas bangladesíes que hacen negocios con varias marcas occidentales; hay miles de estas fábricas en el país, cuya industria de la confección hace un negocio de unos 28.000 millones de dólares al año. Esos dos acuerdos de 2013, el Acuerdo sobre la Seguridad de los Incendios y los Edificios en Bangladesh y la Alianza para la Seguridad de los Trabajadores de Bangladesh, dieron a las fábricas hasta el verano de 2018 para mejorar las condiciones. Cualquier fábrica que no cumpla las normas de los acuerdos se arriesgaría a perder su relación con las marcas occidentales que se han comprometido a respetar el Acuerdo y la Alianza.Entre las Líneas En la práctica, esto significa también que estas fábricas serán trasladadas a una tercera iniciativa de cumplimiento, menos rigurosa, dirigida por el gobierno de Bangladesh.

A medida que se acercaba la fecha de finalización de los acuerdos quinquenales, muchas fábricas aún estaban lejos de cumplir las medidas de seguridad señaladas. Era muy poco probable que todas las fábricas del Acuerdo y de la Alianza estén totalmente saneadas en ese plazo. Gran parte del trabajo que queda por hacer es importante y costoso, y aunque el alcance del peligro puede variar mucho de una fábrica a otra, prácticamente todas las fábricas exportadoras del país necesitaban algún tipo de reparación.

Dhaka, en particular, que alberga muchas de las fábricas del país, ha tenido problemas con la seguridad debido a lo desarrollada que está. Una de las cosas que hace que Bangladesh sea tan peligroso y único es que gran parte de la industria, sobre todo las fábricas más antiguas, están situadas en un distrito urbano de Dhaka con una gran densidad de población y en edificios altos, en lugar de edificios bajos construidos a propósito como los que se pueden ver en muchos otros sectores de exportación de otros países.

Los investigadores que trabajan en temas relacionados con la seguridad de las fábricas y los trabajadores en Bangladesh suelen estar de acuerdo en algunos puntos: Aunque los arreglos estructurales se han acelerado, las probabilidades de que las fábricas estén completamente arregladas en un año son escasas. También están de acuerdo en que, incluso después de que se arreglen los problemas estructurales de las fábricas, eso no resolverá todas las amenazas a la seguridad a las que se enfrentan los trabajadores de las fábricas.

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Sin embargo, algunos no están de acuerdo en cómo abordar estos problemas, quién debe ser responsable y cuánto trabajo queda por hacer.

En diciembre de 2015, investigadores de la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York hicieron un retrato bastante condenatorio de los esfuerzos por mejorar las fábricas de ropa en Bangladesh, sobre el que informé.

Pormenores

Las autoras del estudio descubrieron que de las 3.425 inspecciones que se realizaron en Bangladesh tras el derrumbe de Rana Plaza, solo ocho fábricas han corregido suficientes infracciones como para pasar una inspección final, a pesar de que las marcas, las organizaciones sin ánimo de lucro y otras organizaciones han invertido más de 280 millones de dólares en esfuerzos de mejora de la seguridad. Ellas calcularon que las dos iniciativas de seguridad de 2013 seguían dejando fuera a más de la mitad de los 5,1 millones de trabajadores de fábricas de ropa del país.

Las afirmaciones fueron alarmantes y controvertidas. Muchos expresaron sus dudas sobre su exactitud. No es necesario especular sobre la situación de la reparación porque hay datos disponibles.

Otros han sido incluso más específicos. Una crítica escrita a principios del año 2016, de académicos de la Universidad Estatal de Pensilvania y de la Universidad de Colorado en Boulder, argumentaba que el informe contenía errores metodológicos que llevaban a sus autoras a exagerar enormemente el tamaño del sistema de fábricas exportadoras de Bangladesh, el número de trabajadores no cubiertos por el Acuerdo y la Alianza, y el número de trabajadores de fábricas en el país en general. Los críticos del estudio de la NYU argumentaron que, debido a estas sobreestimaciones, se pueden gastar recursos en intentar localizar y arreglar fábricas que no existen, o en proporcionar ayuda a los trabajadores que ya están cubiertos por el Acuerdo y la Alianza.

Según las estimaciones de las autoras, hay unas 7.165 fábricas de exportación en el país, una cifra que, según el estudio crítico, está sobrestimada en al menos 2.000, debido al doble recuento y a la falta de contabilización de los cierres de fábricas. También sostienen que la estimación de la NYU de 5,1 millones de trabajadores de fábricas de confección está sobrevalorada en más de 300.000, y que el cálculo del impacto de las pequeñas fábricas no registradas está sobrevalorado. Los investigadores de la Universidad de Nueva York también descubrieron que las amplias redes de subcontratación dentro del país dificultan el seguimiento tanto de las fábricas como de los trabajadores, pero otros afirman que, aunque la subcontratación es un problema, sólo representa una pequeña parte del trabajo total que se realiza en el país.

Basado en la experiencia de varios autores, mis opiniones, perspectivas y recomendaciones se expresarán a continuación (o en otros lugares de esta plataforma, respecto a las características en 2026 o antes, y el futuro de esta cuestión):

Lo que no se discute el hecho de que probablemente se necesitará más trabajo mucho después de la fecha límite de 2018.Entre las Líneas En general, las fábricas que no avancen en los plazos establecidos por el Acuerdo o la Alianza serán “terminadas” o “suspendidas”, pero, a pesar de la terminología, eso no significa que esas fábricas con problemas vayan a cerrar realmente, sino que pasarán a la iniciativa estatal de Bangladesh.

Esto preocupa a algunos investigadores. La iniciativa nacional no sólo carece de la sólida financiación (o financiamiento) aportada por el sector privado que tienen la Alianza y el Acuerdo -que cubre aspectos como los inspectores-, sino que tiene menos influencia, porque no puede amenazar con dejar de utilizar fábricas inseguras, como hacen las empresas occidentales: Es preocupante que se transfieran a la iniciativa que tiene menos recursos y menos influencia sobre las fábricas. También es cierto que el gobierno podría dudar en cerrar las fábricas, ya que la industria aporta muchos ingresos y puestos de trabajo al país.

Pero incluso si se pueden elaborar planes de mejora estructural continua, hay otros problemas laborales que seguirán siendo difíciles de resolver. Se arreglan las fábricas, y eso es importante, pero probablemente no sea suficiente sin hacer la segunda parte, que es la formación y la capacitación de los trabajadores. La instalación de nuevas puertas cortafuegos no sirve de mucho si los encargados de las fábricas no han recibido formación para mantenerlas cerradas en todo momento. Y “capacitar a los trabajadores” se refería a la necesidad de que los trabajadores puedan denunciar a los directivos o a las empresas que no cumplen las nuevas normativas o que obligan a los trabajadores a trabajar en condiciones inseguras. Estos son los tipos de cosas que podrían prevenir o llamar la atención sobre las prácticas laborales peligrosas mucho antes de que surjan los problemas, pero no son las preocupaciones centrales de los esfuerzos actuales.

Un coautor del estudio de la Universidad de Nueva York de 2015 ve otros defectos en los esfuerzos por remediar las fábricas de Bangladesh. La reparación inacabada, sostiene, también demuestra los límites del modelo en el que básicamente se hace recaer toda la responsabilidad y la culpa en las fábricas. Tiene que haber más responsabilidad para las propias marcas.Entre las Líneas En cierto modo, el Acuerdo y la Alianza son la versión más intensa de una estrategia que se ha intentado durante 25 años para intentar reformar las fábricas malas. Y no está funcionando.

Y estos recientes intentos de reforma ni siquiera abordan las fábricas de Bangladesh que no exportan lo que producen. Esas fábricas pueden tener condiciones peores que las que producen para la exportación, porque sólo están sujetas a las normas laborales nacionales, a diferencia de las de las marcas internacionales. Lamentablemente, el interés por introducir mejoras después de Rana Plaza se debe, en muchos sentidos, a que los consumidores más ricos de otros países se vieron implicados de algún modo en el colapso.

Encontrar la manera de resolver los problemas de las fábricas de Bangladesh es importante no sólo porque afectan a millones de trabajadores del país, sino porque problemas similares surgen en la industria de la confección en todo el mundo. Hacer las cosas bien en Bangladesh podría servir de modelo para otros países. Hacerlas mal podría ser, literalmente, una cuestión de vida o muerte.

Datos verificados por: Chris

Recursos

Véase También

Construcción
Aburguesamiento
La construcción de la casa
El consumo de la tierra
Uso de la tierra
Calculadora de inversión en propiedades
La expansión urbana
Evaluación del desarrollo.
Gerente de desarrollo.
Estudios de viabilidad para proyectos de construcción.
Opciones de financiación.
Prospecto de financiación.
Constructor de viviendas.
Inversiones inmobiliarias.
Banco de datos de propiedades de inversión (IPD).
Adquisición de tierras.
Valor de la tierra.
Financiación del desarrollo inmobiliario.
PFI.
Fideicomiso de inversión en bienes raíces.
Valoración residual de la tierra.
Valoración del sitio.
Selección y adquisición de sitios.
Estudios del sitio.
Construcción especulativa.
Diligencia debida técnica.

Ciudades, Estudios Urbanos, Geografía Urbana, Planificación urbana, Política de la vivienda, Urbanismo y construcción, Viviendas

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